비교아파트의 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 한 처분은 정당함
비교아파트의 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 한 처분은 정당함
[사건번호] 조심2023서10400 (2024.03.28) [세 목] 증여 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분의 당부 [결정요지] 비교아파트의 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 한 처분은 정당함 [관련법령] 상속세 및 증여세법 제60조 [참조결정] 조심2023서1040 [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점아파트 단지의 부동산 가격이 하락한 사실이 국토교통부 실거래가 조회자료에 확인됨에도 불구하고, 근거 없이 평가심의위원회에서 가격변동이 없다고 보아 쟁점매매사례가액을 시가로 결정하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 부당하다.
(2) 비교아파트의 쟁점매매사례가액의 발생시점은 2021.2.1.이고 쟁점아파트의 증여일은 2022.12.26.으로, 공동주택가격 차이가 상당하고 시세 등이 상당한 차이가 있음에도 처분청이 비교아파트의 쟁점매매사례가액을 시가로 보았다. (가) 한국부동산원의 서울아파트 분석자료를 보더라도, 아파트 가격은 2022년 12월경에 최저점을 유지하다가, 2023년부터 다시 상승하고 있는 것으로 나타난다. (나) 쟁점아파트와 유사한 매매사례가액은 2022년에 동일단지·면적·층의 거래가 없어서, 2년 내에 거래(2021.2.1.)한 비교아파트가 전부이지만, 2023년 6월에는 동일단지·면적의 거래가액이 1층 OOO원, 2층 OOO원인 것으로 나타나고, 이러한 사실을 비추어 보더라도 증여일 시점에는 쟁점아파트의 가격변동이 현저히 하락한 사실을 확인할 수 있다.
(1) 국세청 NTIS에서 부동산실거래가 신고 자료에 의하면, 쟁점아파트와 동일한 면적에 대한 평가기간 내 거래내역은 부존재하나, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 거래내역(계약일 2021.2.1.)으로 비교아파트의 매매가액이 확인된다.
(2) 처분청은 비교아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지에 대하여 OO지방국세청 평가심의위원회에 심의의뢰를 하였고, 평가심의위원회는 ‘노원세무서에서 심의 의뢰한 비교대상 거래는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2021.2.1.을 매매계약일로 하여 OOO원에 매매된 거래로서 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다’고 결정하였다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.
④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(“납세자”), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정 기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날 에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다) 을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각 호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ 위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일 까지의 가액을 말한다] 이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 의 감정평가법인등을 말한다.
③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적 ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점아파트의 증여재산가액을 2022년 공동주택가격인 OOO 원으로 하여 증여세 신고를 하였고, 처분청은 O O지방국세청 평가심의위원회의 결정에 따라 2021.2.1. 비교아파트의 쟁점매매사례가액OOO을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 보아, 이 건 증여세를 결정·고지하였다. (나) 쟁점아파트와 비교아파트의 비교는 <표1>과 같다. <표1> 쟁점아파트와 비교아파트의 재산 비교 (다) 쟁점아파트의 증여일 전·후 공동주택 공시가격은 <표2>와 같다. <표2> 증여일 전·후의 쟁점아파트와 비교아파트의 기준시가 (라) 청구인이 제출한 쟁점아파트의 동일단지·면적의 국토교통부 실거래가는 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트와 동일단지·면적의 아파트의 거래내역 (단위：백만원) (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 비교아파트 거래시기와 쟁점아파트의 증여일까지 가격변동이 있었으므로 비교아파트의 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 비교아파트는 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내에 있고, 면적 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내로 확인되어 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 재산’에 해당하는 점, OO지방국세청 평가심의위원회는 쟁점매매사례가액이 매매계약일로부터 평가기준일 사이 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없으므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정한 점, 평가기준일 전 2년 이내의 기간동안 쟁점아파트의 공동주택가격이 지속적으로 상승한 것으로 확인되고 달리 이와 다르게 볼만한 사정이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.