가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간의 유사매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2022.9.22. 어머니로부터 OOO(이하 “쟁점증여주택”이라 한다)를 증여받은 후, 2022.12.26. 쟁점증여주택의 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따라 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(이하 “공동주택공시가격”이라 한다) OOO(2022.1.1. 기준)을 쟁점증여주택의 재산가액으로 평가하여 2022.9.22. 증여분 증여세 OOO원을 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 신고내용을 검토한 결과, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 규정한 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내 및 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간(이하 “확장평가기간”이라 한다)에 속하는 2021.8.21. 매매계약되어 거래된 OOO호(이하 “쟁점비교주택”이라 한다)의 거래가액OOO이 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 및 제4항에 따른 유사매매사례가액으로서 쟁점증여주택의 시가에 해당한다고 보아 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점증여주택의 재산가액으로 평가하여 2023.8.23. 청구인에게 2022.9.22. 증여분 증여세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.10.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 말하는 평가기준일부터 확장평가기간 내 유사 재산의 매매계약일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정(이하 “가격변동의 특별한 사정”이라 한다)이 없었다는 점은 과세관청이 주장‧증명하여야 하나(대법원 1986.3.11. 선고 85누623 판결 등 참조), 처분청은 가격변동의 특별한 사정에 대하여 증명하지 못하고 있다. 이와 관련하여 판례는 매매 등의 거래가격을 시가로 인정함에 있어 거래일과 시가 산정일 사이에 가격변동이 없어야 한다는 입장을 취하고 있고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정하면 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 제한하는 평가기간 규정의 취지를 몰각시키게 되고, 규정 자체에서 시간의 경과를 가격변동의 특별한 사정의 고려요소 중 하나로 정하고 있으므로 시간 경과에 따른 가격변동을 포함하여 일반적인 가격변동이 없을 것을 이미 적용 요건으로 예정하고 있는 것으로 보인다 하여 일반적인 가격변동 역시 가격변동의 특별한 사정에 해당하는 것으로 해석하였다(서울고등법원 2023.6.16. 선고 2023누35380 판결 참조). 더 나아가, 가격변동의 특별한 사정이 형질변경, 도시계획변경, 토지의 분할ㆍ합병, 멸실ㆍ훼손, 용도변경 등 한정된 객관적인 사유의 존재만으로 인정된다고 볼 수 없고, 상증세법 제60조 제1항이 시가주의 원칙을 채택하고 있는 점을 더해보더라도, 가격변동의 특별한 사정은 쟁점비교주택의 매매계약일(2021.8.21.)부터 평가기준일(2022.9.22.)까지의 기간 중에 객관적인 교환가격의 변동이 있다고 인정될 수 있는 모든 사정을 의미한다. 그런데, OOO의 아파트 실거래가격지수에 의하면, 쟁점비교주택의 매매계약일이 속하는 2021년 8월의 실거래가격지수(서울 동남권)는 178.9이고 평가기준일이 속하는 2022년 9월의 실거래가격지수는 163.3으로, 15.6의 실거래가격지수의 차이가 발생하는 점, 쟁점증여주택 및 쟁점비교주택의 공동주택 공시가격은 2021.1.1. 기준 대비 2022.1.1. 기준 28.9%나 증가하여 상당한 변동률을 보인 점, 2022년 하반기의 경우 금리인상, 높아진 분양가격에 대한 수요접근성 하락, 대외경기 침체로 인한 수요심리의 위축 등으로 인하여 아파트의 가격 하락폭이 커지고 있었던 점 등을 종합하면, 쟁점비교주택의 거래가액을 쟁점증여주택의 객관적인 가격을 반영하는 시가로 볼 수 없다. 위와 같이 쟁점증여주택의 평가기준일과 쟁점비교주택의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있는 여러 사정이 있었던 것으로 보임에도 처분청은 위 시기에 쟁점증여주택에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점에 대하여 아무런 증명을 하지 못하고 있다. 따라서 쟁점증여주택에 대하여 달리 시가로 볼 수 있는 가액이 없다고 할 것이므로, 쟁점증여주택을 상증세법 제61조 제1항 제4호에 따라 공동주택공시가격으로 평가하는 것이 타당하다(조심 2023서70, 2023.6.26. 참조).
• 나. 처분청 의견 상증세법 제60조에 따르면 증여재산가액 평가는 원칙적으로 증여일 현재의 시가에 따라 평가하도록 되어있으므로, 보충적 평가방법으로 평가하는 것보다 시가로 평가하는 것이 조세형평에 더 부합한다. 청구인은 공동주택공시가격의 상당한 변동률과 저금리 및 전반적인 부동산시장 상황 변화 등을 볼 때, 쟁점비교주택의 거래가액이 객관적인 교환가격을 반영하는 시가가 아니라고 주장하나, 객관적인 입증서류 없이 일반적인 부동산 가격변동 추이만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵고, 쟁점증여주택과 쟁점비교주택은 공동주택 단지 내의 같은 동, 같은 층에 위치하고 있어 부동산 현황과 입지조건 및 각 연도별 기준시가가 동일하며, 도로나 인접 편의시설 등의 변화 등 주위 환경의 변화가 없었다. 따라서 상증세법 시행령 제49조에 따라 평가심의위원회를 거쳐 쟁점비교주택의 거래가액을 증여재산가액으로 보아 청구인에게 이 건 증여세를 부과한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 확장평가기간의 유사매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 등: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 내용이 나타난다. 청구인은 2022.9.22. 쟁점증여주택을 증여받은 후, 2022.1.1. 기준 공동주택공시가격OOO원을 증여재산가액으로 하여 2022.9.22. 증여분 증여세OOO원을 신고‧납부하였고, 처분청은 쟁점비교주택의 거래가액OOO원을 증여재산가액으로 하여 2023.8.23. 청구인에게 2022.9.22. 증여분 증여세 OOO원을 결정‧고지하였는바, 쟁점증여주택과 쟁점비교주택의 주요 비교내용은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점증여주택과 쟁점비교주택의 주요 비교내용 쟁점증여주택과 쟁점비교주택의 매년 공동주택공시가격은 2006.6.1.부터 현재까지 동일하게 변동한 것으로 나타나고, 그 변동내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점증여주택 및 쟁점비교주택의 공동주택공시가격 변동내역 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회되는 쟁점증여주택 단지 내 전용면적 82.46㎡ 20세대의 확장평가기간 내 거래가액은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점증여주택 단지의 82.46㎡ 세대 실거래가 쟁점증여주택 단지의 전용면적 82.46㎡에 대한 OOO 시세 변동내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점증여주택 단지의 전용면적 82.46㎡ 세대의 OOO 시세 쟁점증여주택 단지의 전용면적 82.46㎡에 대한 OOO부동산 시세 변동내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점증여주택 단지의 전용면적 82.46㎡ 세대의 OOO부동산 시세 OOO이 제공하는 서울 동남권 아파트 실거래가격지수의 변동내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> OOO의 서울 동남권 아파트 실거래가격지수

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점증여주택의 평가기준일과 쟁점비교주택의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있어 쟁점비교주택의 거래가액을 쟁점증여주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, OOO부동산의 주택 시세 변동내역에 따르면, 쟁점증여주택 단지 내 동일한 전용면적(82.46㎡)을 가진 세대의 시세(일반평균가 기준)가 2021년 8월 OOO에서 2021년 10월OOO원으로 상승한 것으로 나타나지만, 2021.8.21.(쟁점비교주택) 및 2021.10.1. 매매계약이 각각 체결된 2채의 거래가액이 OOO원으로 동일하고,OOO부동산의 주택 시세가 실거래가의 후행지표인 점을 감안할 때, 해당 기간 동안 실제 시세에는 변동이 없었던 것으로 보이고, 그 이후인 2021년 10월부터 쟁점증여주택의 평가기준일이 속하는 2022년 9월까지 시세가 OOO원으로 동일한 것(2023년 6월까지 동일)으로 나타나는 점(OOO의 시세변동 추세도 같음), OOO의 서울 동남권 아파트 실거래가격지수에 따르면, 쟁점비교주택의 매매계약일이 속하는 2021년 8월(178.9)부터 쟁점증여주택의 평가기준일이 속하는 2022년 9월(163.3)까지의 지수의 변동률은 △8.7%에 불과한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(｢공동주택관리법｣에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(｢주택법｣에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산