딸이 쟁점주택을 청구인으로부터 양수할 당시 취득 자금을 부담하였다는 객관적인 증빙이 확인되지 않고 딸이 쟁점주택을 공부상 보유하고 있던 기간에 쟁점주택 공과금과 대출 이자를 청구인이 부담한 것으로 보이는 점, 쟁점주택 명의신탁 혐의로 **시장이 부과한 과징금부과처분에 대해 행정심판을 거쳐 현재 2심에서 항소가 기각된 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
딸이 쟁점주택을 청구인으로부터 양수할 당시 취득 자금을 부담하였다는 객관적인 증빙이 확인되지 않고 딸이 쟁점주택을 공부상 보유하고 있던 기간에 쟁점주택 공과금과 대출 이자를 청구인이 부담한 것으로 보이는 점, 쟁점주택 명의신탁 혐의로 **시장이 부과한 과징금부과처분에 대해 행정심판을 거쳐 현재 2심에서 항소가 기각된 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기 각한다.
(1) 당사자 간 명의신탁 의사가 없었으므로, 청구인은 쟁점아파트를 A에게 명의신탁한 것이 아니다. (가) 청구인은 쟁점아파트를 처분하여야 하는 상황에서 혼자 살고 있는 A에게 경제적으로 도움이 되기를 바라는 마음을 가지고 있었고, 청구인과 A은 쟁점아파트의 소유권을 A에게 이전하는데 의사의 합치가 있었으며, 청구인이 쟁점아파트의 실질적 소유자로서 권리를 행사할 생각은 전혀 없었다. (나) 청구인은 쟁점아파트를 처분해야 했고, A은 쟁점아파트의 매수자금이 없었으므로, 청구인이 A에게 가지게 되는 임차보증금과 은행대출금을 이용하여 매매대금의 지급에 갈음하였는바, 이러한 거래는 경제 현실에서 결코 비정상적인 형태가 아니며 A의 소유권을 부인할 근거가 되지 못한다. 또한 A의 쟁점아파트 취득자금 일부와 경비를 청구인 등이 지원해준 것은 증여세 문제를 검토하는 것은 별론으로 하더라도, 쟁점아파트에 관하여 명의신탁으로 단정할 근거는 될 수 없다.
(2) 쟁점아파트의 경제적 수익인 사용가치와 교환가치를 모두 A이 향유하였으므로, 실질적 소유자는 청구인이 아니라 A이다. (가) 쟁점아파트의 실질적 소유자는 법률적으로나 경제적으로나 A이었고, 쟁점아파트의 경제적 수익의 향유자도 A이었으며, 쟁점아파트의 멸실과 훼손에 대한 위험부담자도 A이었다. 부동산의 경제적 수익은 사용가치와 교환가치로 나누어 볼 수 있는데, 이는 모두 A에게 귀속되었다. (나) 처분청은 청구인 등이 쟁점아파트에 거주하였기 때문에 청구인이 쟁점아파트의 사용가치를 향유하였다고 주장하나, 이는 A에게 임차보증금이라는 대가를 지급하고 사용한 것이므로 사용가치의 궁극적인 귀속자는 A이지 청구인이 아니다. 주택의 매매와 관련하여 통상 매도자가 소유자의 지위에서 임차인 지위로 변경되어 매도한 주택에 계속 거주하고, 전세보증금을 매매대금의 일부에 갈음하는 거래는 경제 현실에서 흔히 볼 수 있고, 이러한 거래에서 매도자가 소유자로서 사용가치를 계속 향유한다고 보지는 아니한다. (다) 쟁점아파트의 매도대금 OOO원 중 전세보증금 OOO원을 제외한 OOO원의 사용처는 A의 임차보증금 증액분 지급, 은행차입금 상환, 분양받은 아파트 중도금 및 잔금 지급, 가구구입비 등 생활자금으로 사용하였다. 이 사용자금 중에는 청구인이 부담할 부동산등기비용, A의 생모인 B의 생활비 지급 등이 있으나, 이는 A이 쟁점아파트를 취득할 당시 부족한 자금을 지원받은 돈을 상환한다는 명분으로 지급한 것이므로 비정상적인 거래가 아니며, 그 금액이 매매대금에서 차지하는 비중 또한 크지 않다. 따라서 쟁점아파트의 교환가치도 모두 A에게 귀속되었다. (라) A은 본인 명의로 쟁점아파트에 근저당권을 설정하고 은행으로부터 OOO원을 대출받았는바, 청구인의 은행차입금에 대하여 물상보증을 한 것이 아니라, 본인 명의의 차입금에 대하여 본인 명의 부동산을 담보로 제공한 것이다. A이 은행으로부터 대출받은 OOO원은 적지 않은 돈으로 쟁점아파트가 멸실하거나 훼손되어 담보가치가 손상될 경우, A은 채무자로서 쟁점아파트 외 다른 자산으로 채무변제에 대한 책임을 져야하므로, 쟁점아파트에 대한 위험부담의 귀속자도 A이다.
(3) 처분청은 청구인이 A에게 쟁점아파트를 양도한 것과 관련하여 A의 취득자금에 관한 사실관계 판단을 잘못하였다. (가) A에 대한 세무조사 및 이의신청 과정 등에 나타난 처분청의 판단근거를 보면, ① A이 쟁점아파트를 매수할 당시 계약금 OOO원 중 OOO원을 청구인에게 빌렸다고 주장하나 이를 뒷받침할 증빙을 제출하지 않은 점, ② 쟁점아파트 취득과 관련한 제세공과금 및 은행대출금 이자를 모친 B이 대납하고 추후 변제했다는 주장에 대하여 뒷받침할 증빙을 제출하지 않은 점, ③ 전세보증금을 인상하지 아니한 점 등을 들어 A이 쟁점아파트를 취득한 것이 아니라고 판단하였다. (나) 처분청은 쟁점아파트 취득 당시 가족 간 거래임에도 공인중개사를 통하여 계약서를 작성한 점에 대하여, 명의신탁 사실을 숨기기 위하여 의도적으로 공인중개사를 개입시켜 진정한 거래인 것처럼 위장하였다고 주장하면서, 가족 간 소소한 금전거래에 대하여는 차용증을 제출하지 않았다는 이유로 금전대차 사실을 인정할 수 없다고 하였는바, 매매계약서야말로 중요한 처분행위이므로, 가족 간 거래임에도 객관성을 담보하기 위하여 공인중개사의 입회하에 작성한 것이며, 금전소비대차는 A의 부족한 매수자금을 수시로 필요할 때마다 소규모로 지원하고 장차 형편이 되면 갚기로 한 것이므로 일일이 차용증을 작성하지 않은 것이다. 즉 가족 간에 흔히 있는 소규모 금전거래 시마다 건건이 차용증을 작성한다는 것 자체가 오히려 이상한 거래행태이고, 금전소비대차인지 아닌지는 차입부터 변제까지 전 과정을 종합적으로 검토하여 판단하여야 할 것이지 차입 시점의 거래형태만 잘라내어 증빙이 부족하다고 하여 차입 거래를 부인하여서는 아니 되며, A은 쟁점아파트의 매도대금으로 가족으로부터 지원받은 자금을 상환하였고, 가족 간 거래이기 때문에 원금과 이자를 구체적으로 특정하여 정산할 수 없어 대략적 금액으로 정산한 것이기는 하나 전체과정을 보면 차입거래의 정산이 맞다. (다) 처분청은 ① 청구인의 쟁점주택 재매수 등기비용 OOO원을 A 계좌에서 납부한 것으로 추정되는 점, ② 2020.5.18.부터 같은 해 12. 31. 동안 청구인 주소지 근처에서 50여 회에 걸쳐 현금 OOO원 상당이 인출되고 이에 대한 소명요구에도 A이 인사기록을 제출하지 않은 점, ③ A이 수령한 매매대금으로 본인의 아파트 분양 중도금을 지급하지 않고 대출을 받았다가 세무조사 사전통지 이후 매매대금으로 중도금 대출금과 이자를 변제하고 잔금을 납부한 점 등을 들어, 쟁점아파트 재매매 후에도 매매대금을 사실상 청구인이 소유한 것이라고 판단하였다. 이 또한 처분청이 쟁점아파트의 거래과정 전체를 보지 아니하고 재매매 대금만 분리해서 판단한 잘못이 있고, 앞서 본 바와 같이 청구인과 A 사이의 쟁점아파트에 대한 매매과정을 종합적으로 보면, A이 청구인으로부터 쟁점아파트를 매수할 당시 A이 가족들로부터 지원받은 자금을 A이 청구인에게 쟁점아파트를 매도한 후 정산한 것이다. 청구인이 부담할 비용을 A이 지급한 것과 관련하여서도 등기비용 등 OOO원에 불과하고, 나머지는 공과금 및 A 친모와의 거래금액 등인바, 당시 A의 친모 B은 A뿐만 아니라 친생자 3명 모두의 살림살이를 걱정하고 생활비 등 경제활동에 많이 관여하면서 도움을 주기위해 노력하고 있었고, 가족 간의 거래이기 때문에 원리금에 대한 구체적인 계약서가 없었으며, 살림살이를 도와준데 대한 대가 등이 포함되어 차입금과 상환액이 정확히 일치되는지 확인할 수는 없지만, 그렇다고 하여 차입금의 상환이라는 법적성격이 부인되어야 하는 것은 아니다. (라) 더구나 A은 청구인에게 쟁점아파트를 매도한 후 계약금 및 중도금을 받아 2019년 12월경 자신의 부부가 거주할 아파트 전세보증금으로 OOO원을 사용하였으며, A이 분양받은 경기도 광주시 OOO 소재 OOO(이하 “광주시아파트”라 한다)의 중도금 및 잔금 지급에 사용하였다. 처분청은 A이 중도금 변제와 잔금 지급을 미루고 있다가 세무조사 사전통지를 받은 후 대출받은 중도금과 잔금을 지급한 것처럼 주장하면서, A이 청구인 소유를 부인하고 본인 소유임을 나태내기 위하여 위장행위를 한 것이라고 주장하고 있으나, 광주시아파트 중도금대출 안내장을 보면 대출이자율은 1.99%로 상당히 저렴하고, 만기는 입주예정일 + 3개월(2021.11.30.과 주택도시보증공사 보증서 만기일 중 빠른 날)로 되어 있었으며, 광주시아파트 잔금 약정일은 2021.8.31.이었고, A은 2021.8.25. 잔금을 지급하면서 중도금 대출금도 같이 변제하였으며, 결코 중도금 대출금 변제와 잔금 지급을 지연하다가 세무조사 통지를 받고 급하게 납부한 것이 아니고, 약정된 기일에 맞추어 납부한 것이다. 처분청은 위 OOO원 중 A이 본인을 위하여 사용한 금액은 애써 외면하고 청구인과 B이 사용한 금액만을 부각하여 매매대금의 소유권이 여전히 청구인에게 있었다고 주장하는데 이는 부분만을 보고 전체를 잘못 판단하는 오류를 범한 것이다.
(4) 처분청은 쟁점아파트 매매와 관련하여 명의신탁 법리 판단을 잘못하였다. (가) 쟁점아파트의 법률상 소유권은 당초 청구인에서 A에게 이전되었다가 다시 청구인에게 이전되었고, 처분청은 그 과정에서 A 본인 자본이 거의 투입되지 않은 점을 들어 A에게 소유권의 실질적 귀속을 부인하고 명의신탁이라고 판단하였다. 그러나 취득자금에 형식상 자기자본이 들어가지 않은 점이 명의신탁의 본질은 아니고, 전세보증금과 은행대출금만으로 부동산을 취득하는 이른바 갭투자는 우리 경제현실에서 흔히 볼 수 있는 부동산취득 형태이므로, 이러한 갭투자에 자기자본이 들어갔는지는 투자가 종결된 후 사후에 종합적으로 판단해야 할 문제이다. (나) 명의신탁은 취득 단계뿐만 아니라, 보유단계, 처분단계를 종합적으로 검토한 후, 명의자는 그야말로 단순히 명의만 제공하고 신탁자가 전적으로 그 부동산을 사용·수익하고 관리하는 경우를 말하므로, 만일 명의자가 취득과 보유 및 처분단계에서 소유자로 상당한 이익을 향유하였다면, 함부로 명의신탁으로 판단하여서는 안 되는바, 쟁점아파트의 전체 매매 과정에서 발생한 경제적 수익은 대부분 A이 향유하였고, 청구인이 향수한 수익은 거의 없으며, 청구인의 쟁점아파트에 대한 전세보증금을 거의 인상하지 아니한 정도라고 할 것이나, 이 또한 우리 경제현실에서 없는 일이 아니다. 가령 이 사안과 반대로, A이 쟁점아파트 외 다른 주택을 보유하다 처분한 후 쟁점아파트의 명의신탁을 주장하면서 1세대 1주택 비과세신청을 했다면, 과세당국은 A이 쟁점아파트 처분 대가의 상당 부분을 향유한 점을 들어 비과세 신청을 거부하였을 것이다. 물권법정주의를 취하고 있는 우리 민법 체계에서 지분적 소유가 아닌 한 소유권은 단일한 것이고, 소유권은 소유자에 전속적으로 귀속되는 것이며, 한편으로는 A의 소유이면서 또 다른 한편으로는 청구인의 소유도 되는 그런 형태의 소유권은 인정되지 않으므로, 취득 및 보유과정에서 부분적으로 성격이 애매한 자금거래가 발견되었다고 하여, 소유권의 귀속자를 편의적으로 변경하여서는 아니 된다. (다) 한편, 계약자유의 원칙이 지배하는 채권관계에서는 계약당사자들이 다양한 형태의 채권채무관계를 만들어 낼 수 있는바, 부동산을 매도하고 매수하는 방법, 재매매를 하거나 환매하는 방법, 부동산의 사용권을 일정기간 대여하는 방법에는 다양한 형태가 있으며, 계약당사자들은 필요에 따라 여러 방법을 선택하고 창출할 수 있다. 따라서 당사자들이 경제현실에 따라 선택한 법률행위는 위법사항을 내포하거나 강행규정에 반하지 않는 한 존중되어야 하고, 과세당국이 징세 편의를 위하여 당사자들이 선택한 법률행위의 효력을 자의적으로 재구성하여서는 아니 된다. (라) 소득세나 법인세에서 조세포탈은 수입금액을 숨기거나 가공의 경비를 계상하여 신고소득금액을 줄이거나, 소득을 제3자에게 은닉하는 행위들인바, 이와 달리 소유하는 주택의 개수에 따라 비과세가 되기도 하고 중과세율이 적용되기도 하는 양도소득세에 있어서, 소유하고 있는 주택의 개수를 줄이는 법률행위를 선택하는 것은 세금부담을 줄이려는 납세자의 경제 전략에 해당하고 조세포탈이 아니다. 가령 2주택을 보유한 납세자가 1주택을 제3자에게 증여하고 나머지 주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세 신고를 한 후, 제3자에게 증여한 주택을 다시 수증받는 경우에도,민법상 적법하게 형성된 물권변동(소유권이전)의 효력을 무시하고 과세관청이 제3자의 소유권을 부인하는 명의신탁을 임의로 의제할 수는 없는 것이며, 이는 본 사안과 같이 재매매의 경우라도 마찬가지라 할 것이다.
(1) A이 쟁점아파트를 자력으로 취득할만한 경제력이 없으므로, 쟁점아파트의 소유권을 취득하였다고 보기 어렵다. (가) 청구인은 2014.12.16. A에게 쟁점아파트를 양도하면서 매매대금 OOO원 중 계약금 OOO원을 현금으로 수수하였다고 주장하나, 계약금 OOO원은 청구인 명의의 계좌에서 A 명의의 계좌로 이체되었다가, 2주 뒤 다시 청구인 명의의 계좌로 이체되었고, A이 실제로 부담한 금액은 OOO원에 불과하다. 또한 청구인에 대한 세무조사 시 A은 계약금 중 OOO원을 청구인으로부터 차입하였다가 추후 청구인에게 재양도하면서 청구인이 부담하여야 할 취득세 OOO원을 대신 납부하였다고 소명하였으나, 이러한 주장을 뒷받침할만한 증거가 없다. (나) A은 청구인으로부터 쟁점아파트를 매수하면서 청구인이 쟁점아파트에 입주하기로 하는 임대차계약을 체결하였고, A의 OOO원의 매매잔대금지급의무를 청구인의 임차보증금지급의무와 상계하는 방식으로 이행하였는바, 이는 청구인과 A 사이에 진정한 임대차계약이 체결되었다기보다는 A이 매매잔대금을 지급하지 않고 소유권이전등기를 마치기 위한 수단에 불과하고, 특히 쟁점아파트의 매매는 가족 간 거래임에도 불구하고 이러한 사실을 숨기기 위하여 공인중개사의 중개 하에 거래를 하였으며, 중개수수료 및 취득세도 청구인의 배우자 B이 대신 납부하였다. (다) A은 2014.3.13.부터 경기OOO시청 소속 공무원으로 근무하기 전까지 소득이 거의 없었고, 2014.12.16. 쟁점아파트를 자력으로 취득할 수 있는 경제력을 갖추지 못한 상황이었으므로, A이 쟁점아파트에 관한 소유권을 취득하였다고 보기는 어렵다.
(2) 청구인이 쟁점아파트를 A에게 양도한 후에도 쟁점아파트에 관한 대출이자 및 제세공과금을 모두 청구인이 부담하였다. (가) 청구인은 쟁점아파트 양도와 관련하여 중도금 OOO원은 A이 직접 OOO은행으로부터 대출받아 청구인에게 지급하였다고 주장하나, 위 대출금의 이자 역시도 청구인이 청구인 명의의 계좌에서 ATM기기를 이용하여 매회 OOO원에서 OOO원 가량을 인출하여 A 명의의 계좌에 입금하였고, A은 자신의 계좌에 입금된 금원으로 은행에 이자를 지급하였는바, 이는 A이 대출 명의만 빌려준 것이고, 청구인이 실질적인 채무자로 이자 등을 부담했다고 보아야 한다. (나) 또한 A이 쟁점아파트와 관련하여 매년 납부해야 하는 재산세 역시 청구인 명의의 계좌에서 출금한 금원으로 납부하였으므로, 쟁점아파트에 관련된 대출이자 및 제세공과금은 모두 청구인이 부담한 것이고, 이는 친족 간의 명의신탁에서 볼 수 있는 전형적인 형태이다.
(3) 청구인은 쟁점아파트를 2019.12.30. A으로부터 다시 매수하였으나, 매매대금이 A이 아닌 청구인에게 모두 귀속되었으므로, 청구인이 쟁점아파트를 A에게 명의신탁하였다고 볼 수 있다. (가) 한편 청구인은 2019.12.30. A과 사이에 쟁점아파트를 OOO원에 매수하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 계약금 OOO원과 중도금 OOO원을 A 명의의 계좌로 이체하여 지급하였으며, 또한 잔금 OOO원 중 청구인이 A에 대해 가지고 있던 임차보증금채권 OOO원을 제외한 OOO원도 역시 A 명의의 계좌로 이체하여 지급하였다. 다만 청구인이 A 명의의 계좌로 입금한 총 OOO원 중 A 명의의 은행 대출 상환금 OOO원을 제외한 OOO원에 대해서는 청구인의 취득세 등 제세공과금이나 현금 인출 등 청구인이 대부분 사용하였음을 확인할 수 있다. (나) A 명의의 계좌에 입금된 OOO원 중 A이 실제로 사용한 돈은 전혀 없고, 모두 청구인이 부담해야 하는 양도소득세, 취득세 등을 대납하거나, 청구인의 배우자, 친척에게 이체하였고, 더욱이 처분청은 A 명의의 계좌에서 출금한 내역을 분석하여, 청구인이 1999.11.19.부터 현재까지 거주하고 있는 서울특별시 서초구 소재 쟁점아파트로부터 1km 거리에 위치한 OOO은행 OOO지점 내 현금자동인출기(CD)에서 현금으로 52차례 인출된 것을 확인하였는바, A은 2014년 3월부터 현재까지 경기도 OOO시청 공무원으로 근무하고 있으며, 입사 이전인 2011.11.3.부터 현재까지 경기도 광주시에 거주 중으로 OOO은행 OOO지점에서 현금을 인출할 개연성이 매우 낮다고 할 것이다.
(4) A이 세무조사 직후 매매대금으로 분양아파트 대금을 한 번에 상환한 것은 가장매매를 위한 장치에 불과하다. (가) A은 2018.11.20. 자신의 근무지 근처인 경기도 광주시 OOO 소재 광주시아파트를 분양받았으나, 청구인으로부터 쟁점아파트의 양도대금으로 지급받아 A 명의의 계좌에 보관 중이던 금원을 광주시아파트 중도금 납부 등에 전혀 사용하고 있지 않다가, 조사청으로부터 세무조사 사전통보를 받고나서야 중도금 대출상환과 이자 비용으로 OOO원, 잔금 OOO원 및 옵션 잔금 OOO원을 납부하여 총합계 OOO원을 사용하였고, A 명의의 타계좌에 OOO원을 이체하였다. (나) 즉 청구인의 주장대로 A이 쟁점아파트의 소유자로 자신이 분양받은 광주시아파트의 중도금 및 잔금을 지급하기 위하여 청구인에게 쟁점아파트를 매도하였다면, 분양대금의 중도금 대출에 따른 이자 부담을 줄이기 위해서라도 A 자신 명의의 계좌에 보관 중이던 양도대금을 사용하였거나, 대출이자율이 1.99%로 상당히 저렴하였다면, 양도대금을 다른 곳에 재투자하는 등 사용하였어야 하는바, A이 2021.8.18. 조사청의 양도소득세 조사 착수 후에야 자신 명의의 계좌에 보관 중이던 금원을 사용한 것은 이를 본인 자금으로 위장하기 위한 것일 뿐 경제적으로 합리적이거나 일반적인 행위로 보이지 않는다.
(5) 쟁점아파트와 관련하여 A에게 경제적 수익이 발생하지 않았고, 모두 청구인에게 귀속되었다. (가) 청구인은 A에게 도움을 주기 위하여 쟁점아파트를 양도하였다고 하나, 청구인 부부가 쟁점아파트에 현재까지 거주하고 있고, A은 2011.11.3.부터 현재까지 경기도 광주시에 거주하면서, 2014년 3월부터 현재까지 경기도 OOO시청 공무원으로 재직하고 있어, 실거주할 요인 또한 없으므로, 결국 청구인이 쟁점아파트의 사용가치를 향유하였다고 할 수 있다. (나) A의 쟁점아파트의 보유기간 동안 국토교통부와 OOO부동산 실거래가를 대조한바, 쟁점아파트와 동일한 평수의 다른 호의 전세가는 지속적으로 상승한 반면, 쟁점아파트의 전세가는 5년 동안 OOO원으로 동일하여, 2019년 당시 시세 차이가 최소 OOO에서 최대 OOO원(평균 OOO원)까지 나는 것으로 볼 때, A에게 경제적 수익은 전혀 발생하지 않았다고 볼 수 있다.
(6) 청구인에게는 쟁점아파트의 명의신탁을 통해 양도소득세 중과세를 피하고, 비과세 혜택을 받기 위한 동기가 있다고 봄이 타당하다. (가) 청구인은 쟁점아파트 외에 2013.5.15. 신규주택을 취득하면서 1세대 2주택자가 되었고, 청구인은 그와 같은 상황에서 1세대 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위하여 2014.12.30. 무주택자인 A에게 쟁점아파트를 명의신탁하여 양도소득세 비과세 혜택을 받았으며, 이후 2019.11.28. 신규주택을 양도하여 양도소득세 비과세 등의 혜택을 받은 후, 2019.12.30. A으로부터 쟁점아파트를 재취득한 것이다. (나) 청구인은 신규주택에 대한 양도소득세 비과세를 적용받기 위한 목적에서 쟁점아파트를 명의신탁할 동기가 충분했다 할 것이다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인과 A의 쟁점아파트, 신규주택, 광주시아파트의 소유 등과 관련한 내용을 시계열화 하면 아래 <표1>과 같다. <표1> 이 사건 관련 시계열표
아파트 2001.12.28. 2014.12.30. 2019.12.30. ▲ ▲ ▲ (청구인)쟁점아파트 취득 (A)쟁점아파트 취득 (청구인)쟁점아파트 취득 신규 주택 2013.5.15. 2019.11.28. ▲ ▲ (청구인) 신규주택 취득 (청구인) 신규주택 양도 광주시 아파트 2021.8.25. ▲ (A)광주시아파트 취득 (나) 청구인이 신규주택 양도에 따라 처분청에 신고하고 처분청이 청구인에 대해 경정한 주요 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 신규주택 양도에 따른 신고 및 주요 경정 내역 ㅇㅇㅇ (다) 처분청은 조사청이 A에 대한 양도소득세 조사 당시 쟁점아파트의 취득자금에 대하여 소명받은 내역을 아래 <표3>과 같이 제출하였다. <표3> A의 쟁점아파트 관련 취득자금 소명 내역 발췌 (단위: 원) 구분 거래일자 금액 소명 내용 계약금 2014.12.16. OOO 청구인이 대여 대출 2014.12.30. OOO A 대출 전세보증금 대체 OOO 청구인이 거주 취득세, 중개수수료 OOO 모친이 대여 본인 자금
• OOO
• 합계 OOO
• ○ (계약금) 쟁점아파트 취득 관련 계약금 OOO원은 청구인에게서 차용 하였고, 이에 대해 2019.12.30. 쟁점아파트를 매도한 뒤 법무사 C에게 계 약금 및 기타 비용 등을 포함한 총 OOO원을 등기비용으로 이체하 였는바, 위 금액이 청구인에게 상환한 것이다.
• 반면, 처분청은 위 OOO원에 대해 2019.12.30. 청구인의 쟁점아파트 재매수에 대한 취득세라고 주장하였는바, 서초구청 OOO 회신과 서초구청 담당자 유선 확인을 통해, 과세표준 OOO원, 취득세율 3%, 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원의 합계 OOO원은 청구인의 취득세임을 확인하였다. 또한 취득세 납부일은 2020.2.28.이고, 누가 납부했는지는 확인이 불가능함을 확인하였다. 요청 ㅇㅇㅇ 답
• ○ (대출이자, 취득세 등) 쟁점아파트에 대한 대출 이자비용, 취득세, 중개수 수료는, 모친이 대신 납부하였고, 쟁점아파트 양도 시 청구인으로부터 수령한 양도대금 중 OOO을 모친에게 ATM 현금 이체를 통해 상환하였다. 요청 ㅇㅇㅇ 답
• 요청 ㅇㅇㅇ 답 ㅇㅇㅇ
○ 또한, ATM 현금 이체를 통해 모친에게 상환하였다고 소명한바, 청구인에게 해당 기간 동안 OOO은행 OOO지점에서 이체를 실행한 자가 누구인지에 대해 알려줄 것과 A이 직접 출금을 한 것이라면, 그에 대한 연 가, 조퇴, 병가 등의 인사 자료를 요청하였으나, 증빙은 제출하지 않았고, 다음과 같이 답하였다. (OOO) 문 ㅇㅇㅇ 답 ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 2014.12.16. A과 쟁점아파트를 대금 OOO원에 매도하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였는바, 그 주요 내용을 발췌하면 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점아파트 매도 관련 계약서 소재지 서울시 서초구 OOO 84.33㎡ 계약일 2014.12.16. 매도인 OOO (청구인) 서울시 서초구 OOO 매수인 A OOO 공인중개사 A 공인중개사사무소 서울특별시 강북구 OOO 계약금 OOO원 계약시에 지불함 중도금 OOO원 2014.12.26. 지불한다. 잔금 OOO원 2014.12.30. 지불한다. 특약사항
• 잔금시까지의 각종 공과금은 매도자 부담으로 한다.
• 중도금은 OOO은행 융자금(OOO원)을 매수자에게 승계하기로 한다.
• 잔금은 매도인이 전세로 살기로 하고, 전세계약서(전세금 OOO)로 대체하기로 한다. (마) 청구인이 쟁점아파트 매도 시 A과 사이에 체결한 전세계약에 관한 내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점아파트 전세 관련 계약서 소재지 서울시 서초구 OOO 84.33㎡ 계약일 2014.12.16. 임대인 A 경기도 광주시 OOO 임차인 청구인 OOO 공인중개사 A 공인중개사사무소 서울특별시 강북구 OOO 보증금 OOO원 2014.12.30. 지불한다. 존속기간 2014.12.30. 부터 2016.12.30.(24개월) 확정일자 2014.12.31. 서초1동 등부번호 1283 특약사항
• 임대인은 임차인이 전세금 중 일부를 융자 받을 시에 협조하기로 한다. (바) 처분청은 국세청 통합전산망에서 확인한 청구인과 A의 소득 내역을 아래 <표6>과 같이 제출하였다. <표6> 청구인과 A의 소득 내역 ㅇㅇㅇ (사) A의 주민등록 초본상 거주지는 아래 <표7>과 같다. <표7> A의 주민등록상 거주 이력 주 소 발생일 세대주와의 관계 사유 서울시 관악구 OOO 2002.8.2. 친척 전입 2010.7.5. 본인 경기도 광주시 OOO 2011.11.3. 친척 경기도 광주시 OOO 2016.5.19. 배우자 경기도 광주시 OOO 2020.1.15. 경기도 광주시 OOO 2021.11.15. (아) 처분청은 청구인이 2015.1.30.부터 2019.12.1.까지 청구인 명의의 계좌에서 출금한 내역, A 명의의 계좌에서 조회되는 내역, A이 쟁점아파트와 관련하여 대출금 이자를 지급한 내역을 정리하여 제출하였고, 그 세부내역은 아래 <표8>과 같다. <표8> 청구인과 A 명의 계좌 입출금 내역 정리 발췌분 ㅇㅇㅇ (자) 처분청은 조사청의 A에 대한 양도소득세 조사와 관련하여 A이 쟁점아파트를 보유하면서 부과된 재산세를 청구인과 청구인의 배우자가 대신 납부하였다며 금융거래내역과 관련 회신 자료를 제출하였고, 그 내용은 아래 <표9>ㆍ<표10>과 같다. <표9> 청구인과 청구인 배우자의 A 재산세 대납 내역 ㅇㅇㅇ <표10> A의 재산세 납부 관련 답변 내역 요청 ㅇㅇㅇ 답 ㅇㅇㅇ (차) 처분청은 청구인에 대한 부동산실명법 위반 과징금 관련 서울특별시행정심판위원회 재결서(OOO 기각)를 제출하였고, 그 중 쟁점아파트 매도에 관한 내용은 아래 <표11>과 같다. <표11> 서울특별시행정심판위원회 재결서 발췌
- 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 아래와 같은 사정들을 종합해보면, 청구인은 청구외 A에게 이 사건 부동산을 명의신탁하였다고 인정함이 상당하다.
1. 청구인은 이 사건 매매계약 전날인 2014. 12. 15. 청구인 본인 명의의 OOO은행 계좌 및 OOO 계좌에서 합계 OOO원을 인출하였고, 2014. 12. 16. 청구외 A 명의의 OOO은행 계좌에 현금 OOO원이 입금되었는바, 이에 비추어 이 사건 부동산의 매매계약금 OOO원 중 OOO원은 청구외 A이 청구인으로부터 지급받은 돈으로 납부한 것으로 보이는 점(청구인은, 청구외 A이 이 사건 부동산 매매대금으로 지급받은 OOO원 중 일부인 OOO원은 청구인이 청구외 A으로부터 반환받았다고 주장하는 점에 비추어, 위 OOO원이 청구인의 돈이라는 점은 다투지 않는 것으로 보임), 청구외 A이 이 사건 부동산의 매매대금 지급을 위하여 대출 받은 채무의 이자를 사실상 청구인이 지급한 것으로 보이는 점(이자지급일 무렵에 청구인 계좌에서 OOO원에서 OOO원 씩 현금이 인출되고 청구외 A 계좌에서 비슷한 금액이 현금으로 입금됨), 잔금 지급 대신 임대차계약을 체결한 점 및 이 사건 부동산 취득에 따른 제세공과금도 청구인 또는 청구인의 배우자인 청구외 B이 납부한 점을 종합해 보면, 청구외 A이 이 사건 부동산 매매대금을 부담하였다고 보기 어렵다. *서초구청장은 2022.9.21. 청구인에게 부동산실명법 위반 과징금 OOO원을 부과하였고, 청구인은 이에 불복하여 서초구청장을 상대로 과징금부과처분 취소소송을 제기하였으며 서울고등법원에서 2024.7.4. 청구인의 항소를 기각하였다(OOO 사건) (카) 처분청은 청구인의 A으로부터의 쟁점아파트 매매와 관련하여 매매계약서를 제출하였고, 그 내용은 아래 <표12>와 같다. <표12> 청구인과 A 사이에 작성한 쟁점아파트 매매계약서 소재지 서울시 서초구 OOO 84.33㎡ 계약일 2019.10.21. 매도인 A 경기도 광주시 OOO 매수인 청구인 OOO 공인중개사 A공인중개사 사무소 서울특별시 강북구 OOO 계약금 OOO원 계약시에 지불함 중도금 OOO원 2019.11.28. 지불한다. 잔금 OOO원 2019.12.31. 지불한다. 특약사항
• 현 전세임차보증금 OOO원은 잔금시 매매금액에서 차감하기로 한다. (타) 처분청은 청구인의 A으로부터의 쟁점아파트 매매와 관련하여 지급한 매수대금과 A의 매수대금 사용처를 정리하여 제출하였고, 그 내용은 아래 <표13>ㆍ<표14>와 같다. <표13> 청구인이 A에게 지급한 쟁점아파트 매수대금 입금 내역 ㅇㅇㅇ <표14> 청구인이 A에게 지급한 쟁점아파트 매수대금 사용 내역 ㅇㅇㅇ (파) 처분청은 조사청이 A 명의의 예금계좌(OOO은행 302---)로 입금된 OOO원의 사용처를 정리한 내역을 제출하였고, 그 내역은 아래 <표15>와 같다. <표15> A 명의 OOO은행 예금계좌 입금액 사용 내역 ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 진정한 소유자는 A이므로 쟁점아파트를 청구인이 A에게 명의신탁하였다고 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, A이 쟁점아파트를 청구인으로부터 취득하면서 계약금, 중도금 등 취득자금을 본인이 부담하거나 지출하였다고 볼 만한 객관적인 증빙자료가 제시되지 아니하였고, 오히려 대부분의 계약금(OOO원)을 청구인이 부담한 것으로 보이고 A 명의로 보유된 기간의 재산세도 청구인이나 청구인의 배우자가 납부한 것으로 나타나며, A에게 쟁점아파트의 소유권이전등기 명의가 이루어진 후 대출금의 이자를 상환한 내역 등을 보면 실제로는 청구인이 이자를 부담한 것으로 보이고, 청구인의 A에 대한 쟁점아파트 매도계약과 관련하여 잔금 지급 대신에 청구인과 임대차계약을 체결한 것으로 나타나는 가운데 쟁점아파트에 대한 명의신탁에 따라 부과된 과징금부과처분 취소소송(서울고등법원)에서 청구인의 항소가 기각된 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별첨> (1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제88조(정의)
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 제155조(1세대 1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 제5조(과징금) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.
1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자
결정 내용은 붙임과 같습니다.