쟁점부동산 취득일인 02.10.. 청구인의 금융계좌에서 원이 전소유자에게 대체지급된 것으로 확인되는 반면 청구인이 쟁점부동산의 취득가액이 **원이라고 주장하며 제시한 전소유자의 입금내역은 입금자가 불분명하거나 청구인이 제시한 거래사실확인서상 매매대금 지급일정과 입금일이 서로 일치하지 아니하여 당해 금원이 쟁점부동산의 양도대금 명목으로 입금되었는지 여부가 불분명해 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점부동산 취득일인 02.10.. 청구인의 금융계좌에서 원이 전소유자에게 대체지급된 것으로 확인되는 반면 청구인이 쟁점부동산의 취득가액이 **원이라고 주장하며 제시한 전소유자의 입금내역은 입금자가 불분명하거나 청구인이 제시한 거래사실확인서상 매매대금 지급일정과 입금일이 서로 일치하지 아니하여 당해 금원이 쟁점부동산의 양도대금 명목으로 입금되었는지 여부가 불분명해 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 쟁점계약서에 기재된 양도가액으로 보아 이 건 처분을 하였으나, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 및 나목에서는 취득가액을 실거래가액에 의하되, 실거래가액이 불분명한 때에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차적으로 적용하도록 규정하고 있는바, 처분청이 적용한 전소유자의 양도가액은 실거래가신고제도가 실시되기 전인 2002.11.18. 거래된 것으로, 당시는 기준시가로 양도소득세 신고의무가 부여되어 있어서 매매계약서를 제출하지 않고도 기준시가로 양도차익을 계산하면 양도소득세 신고에 아무런 문제가 없었다. 따라서 기준시가 신고제도 하에서 전소유자가 기준시가로 양도소득세를 신고하기 위하여 인감증명서도 첨부하지 아니한 채 등기권리증에 첨부하여 제출한 검인계약서인 쟁점계약서상 양도가액을 청구인의 쟁점부동산 취득가액으로 보는 것은 부당하다.
(2) 또한, 청구인은 쟁점부동산 취득시 부동산중개인의 중개 하에 거래하였음에도 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 쟁점계약서는 중개인란이 공란으로 되어 있는 등 정상적으로 작성된 매매계약서로 볼 수 없다. 청구인은 당시 거래를 진행하면서 공인중개사의 중개 하에 부동산거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에 따라 정상적으로 매매계약서를 작성하였으나 오랜 기간이 경과됨에 따라 이를 분실하여 전소유자의 인감증명서를 첨부한 ‘거래사실확인서’를 제시하였는바, 원본계약서를 작성할 당시 공인중개사는 서울특별시 강남구 OOO에서 ‘OOO공인중개사사무소’라는 상호로 현재까지 영업 중인 것으로 확인되므로 당해 공인중개사를 통해서도 당시 거래가액을 확인할 수 있다. 따라서 전소유자의 인감증명서를 첨부하여 작성한 거래사실확인서상 거래가액을 부인하고 전소유자가 취득세 신고용으로 작성하여 임의제출한 쟁점계약서상 거래가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 봄은 불합리하다.
(3) 처분청은 청구인의 쟁점부동산 취득일 전후 금융계좌(OOO은행 1002555)에 대체지급된 OOO원이 전소유자가 제출한 쟁점계약서상 양도가액과 일치한다는 사실만으로 쟁점계약서상 거래가액을 취득가액으로 보았으나, 전소유자의 계좌원장에 의하면 처분청이 쟁점부동산의 취득가액으로 조사한 OOO원을 포함하여 총 OOO원이 전소유자 명의의 금융계좌에 입금된 사실이 확인되는바, 이는 매매대금으로 청구인이 지급한 수표와 현금, 계좌이체 금액 및 임차보증금 차감액 등으로 동 금액만으로도 OOO원을 초과하므로 처분청이 이 건 처분의 근거로 삼은 쟁점계약서상 거래가액이 실지거래가액이 아님을 알 수 있다. 또한, 전소유자는 쟁점부동산 양도 당시 쟁점부동산에서 1997.4.11.부터 2004.3.29.까지 임차보증금 OOO원에 골프장비 도매업을 영위하고 있었는바, 처분청 의견과 같이 청구인에게 쟁점부동산을 1억원에 양도하였다면 전소유자는 OOO원에서 임차보증금 OOO원을 차감한 OOO원을 지급받았어야 할 것이다. 따라서 수표 및 현금 등의 지급액은 차치하고서라도 금융거래 대금의 일부에 해당하는 쟁점계약서상 거래가액을 취득가액으로 보기는 어렵다. 한편, 청구인이 주장하는 실지거래가액인 OOO원을 인정할 수 없다면 취득가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차적으로 적용함이 타당하다.
(1) 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고시 취득가액을 OOO원으로 신고하면서 전소유자의 “거래사실확인서” 및 “인감증명서”를 첨부하였는바, 처분청은 이 건 세무조사 기간 중 청구인에게 취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 및 매매대금 지급내역 등 관련 증빙의 제출을 요청하였으나, 청구인이 추가자료를 제시하지 아니함에 따라 전소유자가 2002.11.28. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 첨부서류로 제출한 쟁점계약서를 실지계약서로 보아 동 계약서상 기재된 매매대금 1억원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 적용하였는바, 소득세법 제97조 제1항 제1호 에서 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것으로 규정하고 있어서 실지거래가액이 확인되는 쟁점부동산의 취득가액에 대하여는 환산취득가액 등을 적용할 수 없다.
(2) 또한, 전소유자는 2002.11.28. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO원으로 신고하였는바, 그 당시 실지거래가액은 양도소득세 신고에 아무런 영향이 없었으므로 굳이 다운계약서 등 허위계약서를 작성‧제출할 이유가 없었다. 청구인은 쟁점계약서가 등기권리증에 첨부되어 있는 취득세 납부를 위한 검인계약서라고 주장하였으나, 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 “지방세 세목별 과세증명서”에 의하면, 쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준액이 OOO원으로 기재되어 있는바, 취득세 납부를 위하여 쟁점계약서의 매매가액을 OOO원으로 작성할 이유는 없었을 것이다. 한편, 청구인은 이 건 조사시 매매계약서를 제시하지 아니하다가 이 건 심판청구에 이르러 새로운 ‘매매계약서’를 제시하고 있는데 동 계약서의 내용을 신뢰하기는 어렵다.
(3) 금융기관으로부터 회신받은 2002년 청구인의 금융거래내역에 의하면, 쟁점계약서의 계약일 및 잔금일인 2002.10.18. 청구인의 OOO은행 계좌(1002555)에서 OOO원이 전소유자에게 대체지급된 사실이 객관적으로 확인된다. 따라서 전소유자가 제출한 쟁점계약서상 양도가액인 OOO원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2019.12.31. 법률 16834호로 개정된 것) 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령(2020.2.18. 법률 30423호로 개정된 것) 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액
⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (3) 소득세법 시행규칙(2020.3.13. 법률 781로 개정된 것) 제79조【양도자산의 필요경비 계산 등】④ 영 제163조 제11항 제2호에서 "기획재정부령으로 정하는 방법"이란 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조 제1항 에 따라 신고(주택법 제80조의2 에 따른 주택 거래신고를 포함한다)한 실제거래가격을 관할 세무서장이 확인하는 방법을 말한다.
(1) 청구인이 매매를 원인으로 취득한 쟁점부동산을 양도한 후 그 취득가액을 OOO원(실지거래가액)으로 하여 아래 <표1>과 같이 양도소득세를 신고‧납부하였으나, 처분청은 위 실지거래가액을 부인하고 쟁점부동산의 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 쟁점계약서상 양도가액인 OOO원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정‧고지하였다. <표1> 이 건 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내용 ㅇㅇㅇ
(2) 전소유자는 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 기준시가로 신고하였는데, 양도가액은 OOO원(양도일자 2002.10.18.)으로, 취득가액은 OOO원(취득일자 1999.4.28.)으로, 양도소득금액은 OOO원으로 각각 신고하였고, 전소유자가 첨부서류로 제출한 쟁점계약서는 다음과 같다. ㅇㅇㅇ
(3) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 이 건 양도소득세 신고시 다음과 같이 전소유자의 인감증명서(발급일: 2018.3.2.)를 첨부한 ‘거래사실확인서’를 첨부하였다. ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 전소유자 명의의 금융계좌에 아래 <표2>와 같이 쟁점부동산 거래 당시 OOO원 이상의 금원이 입금되었다고 주장한다. <표2> 전소유자의 금융계좌 입금내역 ㅇㅇㅇ (다) 청구인이 이 건 심판청구시 쟁점부동산 취득 당시 작성한 원본계약서라고 주장하며 제시한 부동산매매계약서는 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (라) 청구인의 아들인 bbb은 청구인과 같은 날 쟁점부동산과 동일 소재지 상가 102호를 전소유자로부터 취득하였고, 전소유자는 이에 대한 양도소득세를 신고하면서 쟁점계약서와 동일한 양식 및 필체로 작성된 매매계약서를 제출하였는데, 동 계약서상 매매가액도 OOO원으로 기재되어 있다. (마) 한편, 처분청은 아래 <표3>과 같이 청구인의 OOO은행 계좌(1002555)에서 거래된 2건의 대체지급액을 쟁점부동산 및 청구인의 아들인 bbb의 상가 취득대금 명목으로 전소유자에게 지급된 것으로 조사하였다. <표3> 처분청의 쟁점부동산 등 ㅇㅇㅇ (바) 그 밖에 국세청의 국세통합시스템에 의하면, 전소유자가 1994.4.11.부터 2004.3.29.까지 쟁점부동산에서 ‘OOO’이라는 상호로 골프장비 도매업을 영위한 것으로 사업자등록이 되어 있고, 청구인이 2003년 제2기 부가가치세 신고시 제출한 ‘부동산임대공급가액명세서’에 의하면, 청구인은 전소유자와 2003.6.9.부터 2003.10.31.까지 보증금 OOO원과 월세 OOO원을 지급받는 것으로 쟁점부동산에 대한 임대차계약을 체결한 것으로 신고되어 있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액을 OOO원으로 보아 이 건 처분을 취소하여야 한다고 주장하나, 양도소득세 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 양도소득세 과세표준 산정을 위한 양도차익은 양도가액에서 취득가액, 기타 필요경비 등을 공제한 것이므로 양도가액 뿐만 아니라 취득가액, 기타 필요경비 등의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다 할 것인바(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등 참조), 청구인은 쟁점계약서를 취득세 신고를 목적으로 법무사가 임의로 작성한 검인계약서라고 주장하나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 증명하여야 하는바, 쟁점부동산을 취득할 당시는 실지거래가액이 아닌 기준시가로 양도소득세를 신고하던 시기인데, 전소유자가 매매계약서를 위조하면서까지 자신의 양도가액을 낮추어 신고할 이유가 없어 보이고, 쟁점계약서에 청구인의 도장과 전소유자의 인감도장이 날인되어 있어 허위계약서라고 단정하기 어려운 점, 쟁점부동산 취득일인 2002.10.18. 청구인의 금융계좌(OOO은행, 1002555)에서 OOO원이 전소유자에게 대체지급된 것으로 확인되는 반면, 청구인이 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라고 주장하며 제시한 전소유자의 입금내역(총 7건)은 입금자가 불분명하거나 청구인이 제시한 거래사실확인서상 매매대금 지급일정과 입금일이 서로 일치하지 아니하여 당해 금원이 쟁점부동산의 양도대금 명목으로 입금되었는지 여부가 불분명해 보이며, 청구인이 이 건 심판관회의에 참석하여 쟁점부동산의 계약금만 수표로 지급하고 나머지 매매대금은 전소유자의 요청으로 모두 현금으로 지급하였다고 진술하여 위 입금내역만으로는 쟁점부동산의 취득가액을 확인하기 어려운 점, 청구인은 이 건 조사 당시 제시하지 아니하던 매매계약서를 이 건 심판청구에 이르러 쟁점부동산의 취득시 작성한 실지매매계약서라며 제시하고 있는데, 동 계약서의 진위 여부를 확인하기 어려울 뿐만 아니라 사후에 작성되었을 가능성도 배제하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보기에는 그 입증이 부족하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 전소유자가 양도소득세 신고시 제시한 쟁점계약서상 거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.