[요지] 처분청이 비교대상아파트의 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들에게 상속세를 부과하면서 청구인들을 이에 대한 납세의무자로 지정하고 납부통지를 한 데에 잘못이 있다고 판단됨
[요지] 처분청이 비교대상아파트의 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들에게 상속세를 부과하면서 청구인들을 이에 대한 납세의무자로 지정하고 납부통지를 한 데에 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] 이 유
1. 처분개요
• 차이 5% 이내 동일
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점유사매매사례가액은 평가기준일 현재 법령상 요건을 갖추지 못하였으므로, 처분청이 이를 쟁점아파트의 시가로 보아 한 이 건 과세처분은 위법ㆍ부당하다. (가) 상증세법령에 의하면, 상속재산가액은 원칙적으로 평가기준일 현재 시가에 따르는데, 상속재산과 동일 또는 유사한 다른 재산의 평가기간 외 기간 동안의 매매가액을 상속재산의 시가로 보기 위해서는 다른 재산의 매매계약일부터 평가기준일까지의 가격변동이 일반적ㆍ통상적이어야 한다. (나) 그런데 비교대상아파트의 매매계약일(2020.12.3.)부터 쟁점아파트의 평가기준일(2022.4.16.)까지 기간 동안에는 다음과 같이 쟁점아파트의 공동주택가격 상승 추이, 쟁점아파트와 동일ㆍ유사한 아파트의 매매가액 변화 추이, 쟁점아파트가 소재한 서울특별시 송파구 잠실동의 토지거래허가구역 지정 등이 있었던 점을 고려하면, 비교대상아파트의 매매계약일부터 이 건 평가기준일까지의 기간 동안에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보아야 한다.
1. 쟁점아파트의 공동주택가격은 비교대상아파트의 매매계약일이 속한 2020년 당시 OOO원에서 이 건 평가기준일 현재 OOO원으로 2년간 35.86% 상승하였다. 특히, 쟁점아파트의 공동주택가격의 연평균 상승률의 경우 2014∼2018년 기간 동안에는 0.79∼5.07%였던 반면, 2019∼2022년 기간 동안에는 12.41∼19.56%에 달했다.
2. 국토교통부장관 등은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항에 따라 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해서는 이를 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있는데, 쟁점아파트가 위치한 서울특별시 송파구 잠실동은 2020.6.23. 토지거래계약허가구역으로 지정되었고 평가기준일(2022.4.16.)까지도 계속 유지 중이다. 주거 이전의 자유와 사유재산권 침해 등의 논란으로 인하여 부동산 투기가 성행하고 지가상승의 우려가 큰 경우에 한해 제한적으로 토지거래계약허가구역을 지정하는 점을 감안하면, 쟁점부동산이 속한 서울특별시 송파구 잠실동의 경우 가격변동이 통상적이지 않았음을 알 수 있다.
3. 실제로 쟁점부동산과 단지․동․전용면적(176.034㎡)이 동일한 아파트의 2006년부터 비교대상아파트의 매매계약일까지 기간 동안의 매매사례를 기준으로 쟁점아파트의 환산매매가액(= 개별 아파트의 매매가액 × 쟁점아파트의 공동주택가격 ÷ 개별 아파트의 공동주택가격)을 산정하여 보면, 2006∼2019년 기간(약 13년) 동안에는 약 OOO원 수준이었던 반면, 그 후 비교아파트의 매매계약일(2020.12.3.)부터 평가기준일까지의 기간(약 16개월) 동안에는 약 OOO원 수준인 것으로 나타난다. 쟁점아파트의 환산매매가액 추이를 그래프로 표현하면 아래와 같다. OOO (다) 따라서 쟁점유사매매사례가액은 쟁점아파트의 시가로서의 요건을 갖추지 못하였는데, 원칙적으로 특정 가액이 법령상 요건을 갖추어 이를 근거로 한 과세처분이 적법한지에 대한 입증책임은 처분청에게 있음(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결)에도 처분청은 가격변동이 없었다는 점에 대하여 달리 입증하고 있지 못하므로, 쟁점유사매매사례가액을 근거로 한 이 건 과세처분은 위법ㆍ부당하다.
(2) 처분청은 부동산 가격이 상승하는 시기에 비교대상아파트의 매매가격인 쟁점유사매매사례가액을 시가로 보는 것이 청구인에게 불리하지 않다는 의견이나, 이는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 한다는 조세법률주의(대법원 2002.7.26. 선고 2001두5521 판결)에 반하여 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항을 유추ㆍ확장해석하는 것으로서 합법성의 원칙에도 위반될 뿐만 아니라, 상속재산의 시가를 추정하여 과세하는 것으로서 근거과세원칙에 반한다.
(1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내에 매매사례가액이 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없다면, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액을 상속재산의 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 공동주택의 시가로 인정될 수 있는 매매사례의 범위를 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것, 그리고 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것으로 규정하고 있다.
(2) 그런데 비교대상아파트의 매매계약일은 이 건 평가기준일(상속개시일)부터 2년 이내이고, 비교대상아파트는 위 (1)에서 언급한 쟁점아파트의 유사재산으로서의 요건을 모두 갖추고 있으며, 쟁점아파트의 상속개시일 당시와 비교대상아파트의 매매계약일 사이의 기간 동안 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않을 뿐만 아니라, 이와 같은 사정을 종합하여 서울지방국세청 평가심의위원회는 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 의결하였는바, 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 피상속인에 대한 2022.4.16. 상속분 상속세 부과내역 및 청구인들에 대한 연대납세의무자 지정․통지내역은 아래 ＜표2＞․＜표3＞과 같다. ＜표2＞ 피상속인에 대한 이 건 과세처분 내역 (단위: 원, %) OOO ＜표3＞ 상속인별 납부할 상속세액 및 연대납세의무자 지정․통지 내역 (단위: %, 원) OOO (나) 서울지방국세청 평가심의위원회의 2023.3.28.자 평가 결정서에 의하면, 해당 위원회는 2023.3.28. ‘조사청이 심의를 신청한 비교대상아파트는 이 건 평가기준일(상속개시일) 전 2년 이내 기간 중인 2020.12.3. 매매계약이 이루어져 OOO원에 매매된 것으로, 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서에 따라 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다’는 내용의 결정을 한 것으로 나타난다. (다) 쟁점아파트의 연도별 공동주택가격 변동추이는 아래 ＜표4＞와 같다. 이와 관련하여 청구인들은 2022.10.31. 이 건 상속세 신고 당시 상속개시일(2022.4.16.)이 속하는 2022년 공동주택가격이 아니라, 2021년 공동주택가격으로 쟁점아파트의 상속재산가액으로 신고한 것으로 나타나는데, 이는 상속개시일(2022.4.16.)에 2022년 공동주택가격이 발표되지 않았기 때문인 것으로 나타난다. ＜표4＞ 쟁점아파트의 공동주택가격 추이 (단위: 원, %) OOO (라) 청구인들은 쟁점부동산과 단지․동․전용면적(176.034㎡)이 동일한 아파트의 2006년부터 비교대상아파트의 매매계약일까지 기간 동안의 매매사례내역을 ＜별지2＞와 같이 제출하였다. (마) 2023.12.21. 기준 서울특별시 토지거래허가구역 지정현황 등에 의하면, 쟁점아파트가 소재한 서울특별시 송파구 잠실동은 2020.6.23.∼2024.6.22. 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 이 건 평가기준일(2022.4.16.) 당시 토지거래허가구역에 속하였던 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 비교대상아파트가 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조에 규정된 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 요건을 모두 갖추었고, 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거친 결과 비교대상아파트의 매매계약이 이 건 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 체결되었고 그 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실이 인정되었으므로, 비교대상아파트의 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 당시 시가로 보는 것이 타당하다는 의견이나, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조가 시가로 보는 유사매매사례가액의 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상, 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로, 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수는 있겠으나, 이러한 경우라 하더라도 평가기간을 확대함에 따라 가격변동의 특별한 사정은 있었다고 추정되어야 하겠는바(법령의 문언을 보더라도 '시간의 경과'를 '가격변동의 특별한 사정'의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정하는 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다), 그럼에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일까지의 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당한 점(조심 2023서10486, 2024.3.28., 같은 뜻임), 그런데 쟁점아파트의 평가기준일인 상속개시일(2022.4.16.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2020.12.3.)은 약 1년 4개월의 차이가 있고, 쟁점아파트의 공동주택가격의 경우, 2022년에 2020년 대비 35.8% 상승하였을 뿐만 아니라, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역 및 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있는데, 쟁점아파트가 소재한 서울특별시 송파구 잠실동의 경우 비교대상아파트의 매매계약일(2020.12.3.)보다 6개월 앞선 2020.6.23.부터 평가기준일(상속개시일)까지 토지거래허가구역으로 지정되었던 사실 등을 고려하면, 비교대상아파트의 매매계약일부터 이 건 평가기준일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 볼 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상아파트의 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들에게 상속세를 부과하면서 청구인들을 이에 대한 납세의무자로 지정하고 납부통지를 한 데에 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정된 것) 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ＜이하 각 호 생략＞
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ＜이하 각 목 생략＞ 제67조 [상속세 과세표준신고] ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정된 것) 제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. ＜이하 각 목 생략＞
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제78조 [결정ㆍ경정] ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
1. 상속세 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 일부개정된 것) 제15조 [평가의 원칙등] ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(4) 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2020.8.18. 법률 제17483호로 일부개정된 것) 제10조 [토지거래허가구역의 지정] ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 제11조 [허가구역 내 토지거래에 대한 허가] ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. ＜별지2＞ 청구인들이 제출한 쟁점아파트와 유사한 아파트의 매매내역 (단위: 원, %) OOO 조 세 심 판 원 조세심판관회의 결 정 청구번호 조심 2023서10320(결정 경정) 주 문
[이 유]
1. 처분개요
• 차이 5% 이내 동일
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점유사매매사례가액은 평가기준일 현재 법령상 요건을 갖추지 못하였으므로, 처분청이 이를 쟁점아파트의 시가로 보아 한 이 건 과세처분은 위법ㆍ부당하다. (가) 상증세법령에 의하면, 상속재산가액은 원칙적으로 평가기준일 현재 시가에 따르는데, 상속재산과 동일 또는 유사한 다른 재산의 평가기간 외 기간 동안의 매매가액을 상속재산의 시가로 보기 위해서는 다른 재산의 매매계약일부터 평가기준일까지의 가격변동이 일반적ㆍ통상적이어야 한다. (나) 그런데 비교대상아파트의 매매계약일(2020.12.3.)부터 쟁점아파트의 평가기준일(2022.4.16.)까지 기간 동안에는 다음과 같이 쟁점아파트의 공동주택가격 상승 추이, 쟁점아파트와 동일ㆍ유사한 아파트의 매매가액 변화 추이, 쟁점아파트가 소재한 서울특별시 송파구 잠실동의 토지거래허가구역 지정 등이 있었던 점을 고려하면, 비교대상아파트의 매매계약일부터 이 건 평가기준일까지의 기간 동안에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보아야 한다.
1. 쟁점아파트의 공동주택가격은 비교대상아파트의 매매계약일이 속한 2020년 당시 OOO원에서 이 건 평가기준일 현재 OOO원으로 2년간 35.86% 상승하였다. 특히, 쟁점아파트의 공동주택가격의 연평균 상승률의 경우 2014∼2018년 기간 동안에는 0.79∼5.07%였던 반면, 2019∼2022년 기간 동안에는 12.41∼19.56%에 달했다.
2. 국토교통부장관 등은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조 제1항에 따라 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해서는 이를 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있는데, 쟁점아파트가 위치한 서울특별시 송파구 잠실동은 2020.6.23. 토지거래계약허가구역으로 지정되었고 평가기준일(2022.4.16.)까지도 계속 유지 중이다. 주거 이전의 자유와 사유재산권 침해 등의 논란으로 인하여 부동산 투기가 성행하고 지가상승의 우려가 큰 경우에 한해 제한적으로 토지거래계약허가구역을 지정하는 점을 감안하면, 쟁점부동산이 속한 서울특별시 송파구 잠실동의 경우 가격변동이 통상적이지 않았음을 알 수 있다.
3. 실제로 쟁점부동산과 단지․동․전용면적(176.034㎡)이 동일한 아파트의 2006년부터 비교대상아파트의 매매계약일까지 기간 동안의 매매사례를 기준으로 쟁점아파트의 환산매매가액(= 개별 아파트의 매매가액 × 쟁점아파트의 공동주택가격 ÷ 개별 아파트의 공동주택가격)을 산정하여 보면, 2006∼2019년 기간(약 13년) 동안에는 약 OOO원 수준이었던 반면, 그 후 비교아파트의 매매계약일(2020.12.3.)부터 평가기준일까지의 기간(약 16개월) 동안에는 약 OOO원 수준인 것으로 나타난다. 쟁점아파트의 환산매매가액 추이를 그래프로 표현하면 아래와 같다. OOO (다) 따라서 쟁점유사매매사례가액은 쟁점아파트의 시가로서의 요건을 갖추지 못하였는데, 원칙적으로 특정 가액이 법령상 요건을 갖추어 이를 근거로 한 과세처분이 적법한지에 대한 입증책임은 처분청에게 있음(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결)에도 처분청은 가격변동이 없었다는 점에 대하여 달리 입증하고 있지 못하므로, 쟁점유사매매사례가액을 근거로 한 이 건 과세처분은 위법ㆍ부당하다.
(2) 처분청은 부동산 가격이 상승하는 시기에 비교대상아파트의 매매가격인 쟁점유사매매사례가액을 시가로 보는 것이 청구인에게 불리하지 않다는 의견이나, 이는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 한다는 조세법률주의(대법원 2002.7.26. 선고 2001두5521 판결)에 반하여 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항을 유추ㆍ확장해석하는 것으로서 합법성의 원칙에도 위반될 뿐만 아니라, 상속재산의 시가를 추정하여 과세하는 것으로서 근거과세원칙에 반한다.
(1) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내에 매매사례가액이 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없다면, 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액을 상속재산의 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 공동주택의 시가로 인정될 수 있는 매매사례의 범위를 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것, 그리고 공동주택가격의 차이가 5% 이내일 것으로 규정하고 있다.
(2) 그런데 비교대상아파트의 매매계약일은 이 건 평가기준일(상속개시일)부터 2년 이내이고, 비교대상아파트는 위 (1)에서 언급한 쟁점아파트의 유사재산으로서의 요건을 모두 갖추고 있으며, 쟁점아파트의 상속개시일 당시와 비교대상아파트의 매매계약일 사이의 기간 동안 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않을 뿐만 아니라, 이와 같은 사정을 종합하여 서울지방국세청 평가심의위원회는 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다고 의결하였는바, 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 피상속인에 대한 2022.4.16. 상속분 상속세 부과내역 및 청구인들에 대한 연대납세의무자 지정․통지내역은 아래 ＜표2＞․＜표3＞과 같다. ＜표2＞ 피상속인에 대한 이 건 과세처분 내역 (단위: 원, %) OOO ＜표3＞ 상속인별 납부할 상속세액 및 연대납세의무자 지정․통지 내역 (단위: %, 원) OOO (나) 서울지방국세청 평가심의위원회의 2023.3.28.자 평가 결정서에 의하면, 해당 위원회는 2023.3.28. ‘조사청이 심의를 신청한 비교대상아파트는 이 건 평가기준일(상속개시일) 전 2년 이내 기간 중인 2020.12.3. 매매계약이 이루어져 OOO원에 매매된 것으로, 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서에 따라 상속개시일 현재 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다’는 내용의 결정을 한 것으로 나타난다. (다) 쟁점아파트의 연도별 공동주택가격 변동추이는 아래 ＜표4＞와 같다. 이와 관련하여 청구인들은 2022.10.31. 이 건 상속세 신고 당시 상속개시일(2022.4.16.)이 속하는 2022년 공동주택가격이 아니라, 2021년 공동주택가격으로 쟁점아파트의 상속재산가액으로 신고한 것으로 나타나는데, 이는 상속개시일(2022.4.16.)에 2022년 공동주택가격이 발표되지 않았기 때문인 것으로 나타난다. ＜표4＞ 쟁점아파트의 공동주택가격 추이 (단위: 원, %) OOO (라) 청구인들은 쟁점부동산과 단지․동․전용면적(176.034㎡)이 동일한 아파트의 2006년부터 비교대상아파트의 매매계약일까지 기간 동안의 매매사례내역을 ＜별지2＞와 같이 제출하였다. (마) 2023.12.21. 기준 서울특별시 토지거래허가구역 지정현황 등에 의하면, 쟁점아파트가 소재한 서울특별시 송파구 잠실동은 2020.6.23.∼2024.6.22. 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 이 건 평가기준일(2022.4.16.) 당시 토지거래허가구역에 속하였던 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 비교대상아파트가 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조에 규정된 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 요건을 모두 갖추었고, 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거친 결과 비교대상아파트의 매매계약이 이 건 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 체결되었고 그 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실이 인정되었으므로, 비교대상아파트의 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 당시 시가로 보는 것이 타당하다는 의견이나, 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조가 시가로 보는 유사매매사례가액의 범위를 엄격히 제한하여 규정하고 있는 이상, 원칙적으로 시가는 법령이 정한 원칙적인 평가기간 내에서만 찾아야 하고, 다만 예외적으로 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 전제로, 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수는 있겠으나, 이러한 경우라 하더라도 평가기간을 확대함에 따라 가격변동의 특별한 사정은 있었다고 추정되어야 하겠는바(법령의 문언을 보더라도 '시간의 경과'를 '가격변동의 특별한 사정'의 고려요소 중 하나로 정하고 있어, 시간경과에 따른 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 예정한 것으로 보이고, 가격변동의 특별한 사정을 좁게 인정하는 경우 평가기간을 엄격히 제한하여 규정하고 있는 취지를 몰각시키게 된다), 그럼에도 불구하고 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실은 그 사실을 주장하는 측에서 입증하여야 할 것이며, 입증여부는 그 사실을 판단하는 자로 하여금 평가기준일과 매매계약일까지의 기간 중 가격변동의 상당한 변화가 있어 평가기간 확대를 허용하는데 상당한 의문을 가지게 하는 정도면 족하고, 그 결과 가격변동의 특별한 사정이 없었다는데 확신을 가지기 어렵게 되었다면 다시 원칙으로 돌아가 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수 없다고 봄이 타당한 점(조심 2023서10486, 2024.3.28., 같은 뜻임), 그런데 쟁점아파트의 평가기준일인 상속개시일(2022.4.16.)과 비교대상아파트의 매매계약일(2020.12.3.)은 약 1년 4개월의 차이가 있고, 쟁점아파트의 공동주택가격의 경우, 2022년에 2020년 대비 35.8% 상승하였을 뿐만 아니라, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역 및 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있는데, 쟁점아파트가 소재한 서울특별시 송파구 잠실동의 경우 비교대상아파트의 매매계약일(2020.12.3.)보다 6개월 앞선 2020.6.23.부터 평가기준일(상속개시일)까지 토지거래허가구역으로 지정되었던 사실 등을 고려하면, 비교대상아파트의 매매계약일부터 이 건 평가기준일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 볼 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상아파트의 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들에게 상속세를 부과하면서 청구인들을 이에 대한 납세의무자로 지정하고 납부통지를 한 데에 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정된 것) 제60조 [평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. ＜이하 각 호 생략＞
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 [부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ＜이하 각 목 생략＞ 제67조 [상속세 과세표준신고] ① 제3조의2에 따라 상속세 납부의무가 있는 상속인 또는 수유자는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 제13조와 제25조 제1항에 따른 상속세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정된 것) 제49조 [평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. ＜이하 각 목 생략＞
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제78조 [결정ㆍ경정] ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
1. 상속세 법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 일부개정된 것) 제15조 [평가의 원칙등] ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(4) 부동산 거래신고 등에 관한 법률(2020.8.18. 법률 제17483호로 일부개정된 것) 제10조 [토지거래허가구역의 지정] ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 제11조 [허가구역 내 토지거래에 대한 허가] ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. ＜별지2＞ 청구인들이 제출한 쟁점아파트와 유사한 아파트의 매매내역 (단위: 원, %) OOO 조 세 심 판 원 조세심판관회의 결 정 청구번호 조심 2023서10320(결정 경정) 주 문 청구인 OOO 및 OOO의 심판청구에 대한 결정서(청구번호 조심 2023서10320, 2024.6.25.)의 주문을 아래와 같이 경정한다. 잠실세무서장이 2023.7.17. 청구인들에게 한 2022.4.16. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분과 이에 대한 연대납세의무자 지정 및 각 납부통지는 서울특별시 송파구 OOO의 상속재산가액을 평가기준일 현재 공동주택가격 OOO원으로 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. 이 유 청구인들의 심판청구에 대하여 우리 원이 2024.6.25. 한 당초 결정은 결정서에 잘못된 기재가 있는 것이 명백하므로, 국세기본법 제65조의2 및 제80조의2에 따라 주문과 같이 결정한다.