[요지] 비교입주권 매매가액은 쟁점입주권과 같은 단지, 같은 동, 같은 면적이었던 아파트가 입주권으로 전환된 후 상속·증여 즈음하여 실제 거래된 가액으로 특별한 사정이 없는 한 쟁점입주권의 유사매매사례가액으로 봄이 상당함
[요지] 비교입주권 매매가액은 쟁점입주권과 같은 단지, 같은 동, 같은 면적이었던 아파트가 입주권으로 전환된 후 상속·증여 즈음하여 실제 거래된 가액으로 특별한 사정이 없는 한 쟁점입주권의 유사매매사례가액으로 봄이 상당함
[참조결정] 조심2023서1031 / 조심2023서0421
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조(부동산 등의 평가) ③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제51조(지상권등의 평가) ② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(소득세법 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 도시 및 주거환경정비법 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.
(1) 쟁점입주권과 비교입주권은 같은 단지, 같은 동, 같은 면적의 재건축아파트가 입주권(관리처분계획인가일: 2018.10.5. / 건물멸실일: 2021.2.25.)으로 전환된 것으로, 양자를 비교하면 다음과 같다.
(2) 처분청의 처분근거를 정리하면 다음과 같다.
(3) 청구인의 항변을 정리하면 다음과 같다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점입주권의 전매가 제한되어, 시가가 되는 유사매매사례가액 등을 찾기 어렵고, 이 사건 비교매매액은 예외적으로 허용된 매매사례에 불과하여, 쟁점입주권의 시가는 될 수 없다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 “상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따른다”라고 규정하고, 시가로 인정되는 유사매매사례가액 여부는 해당 재산의 동일성 또는 유사성을 확인해서 판단하여야 하는데, 이 사건 비교매매액은 쟁점입주권과 같은 단지, 같은 동, 같은 면적이었던 아파트가 입주권으로 전환된 후, 이 사건 상속․증여 당시를 즈음하여 실제로 거래된 가액으로, 특별한 사정이 없는 한 쟁점입주권의 유사매매사례로 봄이 상당한 반면, 달리 유사매매사례가 아니라고 볼만한 합리적인 이유는 찾기 어려운 점(조심 2023서421, 2023.3.23. 결정, 같은 뜻임), 또한, 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항은 입주권을 평가할 때, “관리처분계획인가일 당시의 평가액에 이후 생성된 프리미엄을 가산”하라고 규정하고 있는데, 비교매매액은 프리미엄이 가산된 매매가액인 반면, 청구인이 신고한 쟁점평가액은 관리처분계획인가에 앞서, 멸실 대상이 되는 구아파트를 기준으로 평가한 것으로, 평가기준일 당시의 프리미엄 등이 반영된 평가기준일 당시의 시가로 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점평가액을 부인하고 비교매매액을 쟁점입주권의 시가로 보아 청구인들에게 상속세 및 증여세를 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.