일부개정된 민간임대주택법에서 쟁점임대주택의 유형을 임대주택유형에서 삭제하면서 그 의무임대기간이 종료된 날 그등록이 말소된다고 규정되었고, 관할지자체장이 이를 근거로 그 의무임대기간이 종료된 쟁점임대주택의 임대사업자등록을 말소한 점, 특별한 사정이 없는 한 행위 당시의 법령이 계속 바뀌지 않을 것이라는 기대를 했다 하더라도 이는 법적으로 보호되는 신뢰로 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 과세기준일 당시 민간임대주택법상 미등록된 쟁점임대주택을 그 합산배제대상에서 제외하여 이 건 종부세등을 부과한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다 [이 유]
(1) 청구인은 2005.12.14.민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 강남구청장에게 임대사업자 등록을 신청하여 임대사업자 등록증을 교부받았고, 역삼세무서장으로부터도 주택임대 사업에 관한 사업자등록증을 교부받아 종합소득세를 성실히 납부함은 물론 사업장현황신고서를 매년 제출하였다.
(2) 민간매입임대주택의 임대의무기간은 4년인데, 청구인은 최초 쟁점임대주택을 매입임대주택으로 등록한 2005.12.14.부터 계속하여 임대하여 왔으며, 18년간 계속하여 주택을 임대함으로써 임대의무기간이 자동연장되었고, 민간임대주택에 관한 특별법을 적용받아 왔다. 그럼에도 2020.8.18. 개정된민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항을 적용하여 ‘민간매입임대주택은 임대의무기간이 종료하는 날 등록이 말소된다’고 하는 것은 소급적용금지의 원칙에 반하는 것이다.
(3) 설령 위 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항이 적용된다고 하더라도, 쟁점임대주택에 대한 임대기간은 3차 연장되어 임대의무기간종료일이 2021.12.13.이므로 임대의무기간이 계속 진행 중에 있다고 보아야 하고, 따라서 강남구청장이 임대의무기간이 종료되지 않았음에도 쟁점임대주택의 등록을 2020.8.18.자로 직권등록말소한 것은 위법하다(같은법 부칙 제7조에서도 민간매입임대주택의 임대의무기간이 같은 법 시행일 전에 경과된 경우에는 당해 법 시행일에 당해 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다고 규정하고 있음). 뿐만 아니라 사전에 청구인에게 개정 법률에 대한 안내를 하고 임대의무기간 변경여부를 묻고 기회를 주었어야 함에도 별도의 절차 없이 일방적으로 주택임대사업의 등록을 직권 말소시킨 것 또한 부당하다.
(4) 청구인은 고령으로 종전 다세대 주택으로 신축하여 임대하였고, 주택임대에서 얻은 금액으로 병원비와 생활비를 충당하며 근근이 살아왔으나, 화창한 날에 날벼락으로 청구인도 모르게 임대주택 등록이 직권말소됨으로써 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원의 부과처분을 받았다. 모든 법은 예측가능하게 만들고 시행하여야 함에도 불구하고 언제는 주택임대를 확대하여 서민주택의 공급을 늘리는 정책으로 장려하였다가 다시 주택임대 등록을 말소해 버리는 이런 행정처분은 졸속행정의 단면이다. 그리고 행정절차의 잘못된 사실이 확인되면 적극적으로 민원을 파악하여 해결해야 함에도 불구하고 처분청은 강남구청장에게 해결을 미루는 등 핑퐁 행정을 펼치고 있다. 행정처리가 잘못되었으면 행정기관 간 협조와 협의로 민원을 해결해야지 민원인에게 책임을 전가하는 일은 없어야 할 것이다.
(1) 청구인의 쟁점임대주택에 관한 임대사업자 등록증, 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법의 개정이유 및 관련 보도자료 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 2021.6.1. 및 2022.6.1. 기준 청구인이 소유하고 있는 주택은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 보유주택 현황 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 2005.12.14. 강남구청장에게 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 “OOO”로 임대사업자 등록을 하고 같은 날 쟁점임대주택②를, 2014.9.17. 쟁점임대주택①을 각 매입임대주택으로 등록하였고, 2005.12.15. 처분청에 부동산업(주택임대업)으로 부가가치세 면세사업자 사업자등록을 하였다. (다) 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에서는 임대주택의 유형에서 단기민간임대주택이 삭제되었고, “단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다”는 규정(같은 법 제6조 제5항)이 신설되었는데(아래 <표3> 참조), 강남구청장은 위 개정내용에 따라 2020.10.16. 청구인의 임대사업자등록증에 아래 <표4>와 같이 기재하였다. <표3> 민간임대주택에 관한 특별법의 개정이유 및 참고내용 ㅇ (개정이유) 민간임대주택에 대해서는 임차인의 주거안정 지원을 위하여 실질적인 전월세상한제, 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등 공적인 규제가 적용되는 대신 등록 임대사업자에게 세제혜택 등을 부여하여 왔음. 그러나 최근 전월세상한제, 임대차 계약갱신요구권 및 임대차신고제 등의 추진과 연계하여 주택임대차 관련 제도 간 정합성 확보를 위하여 기존 제도의 개편이 필요하게 됨. 이에 전월세상한제, 계약갱신요구권 도입을 통해 일반 임대주택과 차별성이 희박해진 단기민간임대주택과 주택시장 과열요인이 될 수 있는 아파트 장기일반민간매입임대주택 유형은 폐지하는 한편, 민간임대주택의 임대의무기간을 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장하고, 임대보증금 보증 가입 대상을 확대하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선ㆍ보완하려는 것임. ㅇ (유형별 폐지ㆍ유지 여부) 단기민간임대주택을 임대주택 유형에서 삭제 주택 구분 유형별 폐지‧유지 여부 매입임대 건설임대 단기임대 단기민간임대주택(4년) 폐 지 폐 지 장기임대 장기일반민간임대주택(8년) 유 지 (아파트는 폐지) 유 지 공공지원민간임대주택(8년) 유 지 유 지 ㅇ (국토교통부 보도자료) 국토교통부의 2020.7.10.자 관련 보도자료에는 “최소의무기간 경과된 주택은 법률 개정 즉시 자동 등록말소”라고 기재되어 있음 <표4> 청구인의 임대사업자등록증 기재내용 변경연월일 변경사항 변경사유 변경 전 변경 후 2020.10.16. 영업구분 (등록영업 중) 영업구분(폐업) 전체말소를 통한 폐업처리 자동말소 말소사유 비고: 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항에 따른 자동말소(2020.8.18.) (라) 처분청은 위 <표4>와 같은 내용을 확인하고 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 당시 쟁점임대주택이 종합부동산세법 시행령제3조 제1항의 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 이 사건 처분을 하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 쟁점임대주택의 임대의무기간이 2021.12.13.까지로 연장되어 임대의무기간이 진행 중에 있었음에도 강남구청장이 쟁점임대주택에 관한 임대사업자 등록 등을 직권으로 말소하고, 처분청이 이를 근거로 쟁점임대주택을 합산배제하지 아니하고 종합부동산세 등을 부과한 것은 부당하다고 주장하나, 종합부동산세법제8조 제2항 제1호는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 일정한 민간임대주택 등을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함하지 아니한다고 규정하고 있는바, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에서는 단기민간임대주택이 임대주택 유형에서 삭제되었고(제2조 제6호), 단기민간임대주택의 경우 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다(제6조 제5항)고 규정되어 있는 점, 강남구청장이 이에 따라 2020.8.18.자로 쟁점임대주택에 관한 청구인의 임대사업자등록 및 쟁점임대주택의 등록을 자동말소하였고 당해 자동말소가 위법ㆍ무효라고 볼 만한 사정이 나타나지 않는 점, 세법의 영역에 있어서는 국가가 조세ㆍ재정정책을 탄력적ㆍ합리적으로 운용할 필요성이 매우 큰 만큼 조세에 관한 법규ㆍ제도는 신축적으로 변할 수밖에 없다는 점에서 납세의무자로서는 구법 질서에 따른 신뢰를 바탕으로 적극적으로 새로운 법률관계를 형성하였다든지 하는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 세율 등 현재의 세법이 변함없이 유지되리라고 기대하거나 신뢰할 수는 없고, 일반적으로 새로운 과세대상을 설정하거나 세율의 인상 또는 과세표준 산정방법을 변경하는 경우 행위 당시의 법령이 계속 바뀌지 않을 것이라는 기대를 했다고 하더라도 이는 법적으로 보호되는 신뢰라고 보기 어려운 점(헌재 2008.9.25. 선고 2007헌바74 결정 및 서울고등법원 2020.7.3. 선고 2019누67557 판결 등, 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 과세기준일 당시 민간임대주택에 관한 특별법상 임대주택으로 등록되어 있지 않은 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제3조 (과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제5조(과세구분 및 세액) ① 종합부동산세는 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세의 세액을 합한 금액을 그 세액으로 한다.
② 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 제14조 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 토지분 종합합산세액과 같은 조 제4항부터 제6항까지의 규정에 따른 토지분 별도합산세액을 합한 금액으로 한다. 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다. (2) 종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
⑨ 법 제8조 제2항 제1호에 따른 주택을 보유한 자가 합산배제 임대주택의 규정을 적용받으려는 때에는 기획재정부령으로 정하는 임대주택 합산배제 신고서에 따라 신고하여야 한다. 다만, 최초의 합산배제 신고를 한 연도의 다음 연도부터는 그 신고한 내용 중 기획재정부령으로 정하는 사항에 변동이 없는 경우에는 신고하지 아니할 수 있다. (3) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. “민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제 <2020. 8. 18.>
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 삭제 <2018. 1. 16.>
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. 제6조(임대사업자 등록의 말소) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2호 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다. 제67조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.
1. 제43조 제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 아니한 자 부 칙 <법률 제17482호, 2020.8.18.> 제5조(폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다.
② 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 등록한 단기민간임대주택은 이 법 시행 이후 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택으로 변경 등록할 수 없다. 제7조(자동 등록 말소 관련 경과조치) 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.