쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들의 증여세 경정청구를 거부한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인들은 2022.2.4. 서울특별시 양천구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 10분의 3을 각각 aaa(bbb의 아버지)으로부터 수증하고, 2022.5.13. 증여재산가액을 OOO원으로 하여 2022.2.4. 증여분 증여세 OOO원을 각각 신고․납부하였다.
• 나. 청구인들은 2023.5.24. 쟁점아파트의 매매사례가액이 없으므로 기준시가에 따라 청구인들 각각의 증여재산가액을 OOO원으로 감액하여 기 납부한 증여세를 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였다.
• 다. 처분청은 청구인들의 경정청구를 검토한 결과, 2021.3.26. 계약된 서울특별시 양천구 OOO(이하 “쟁점비교아파트”이라 한다)의 매매사례가 있음을 확인하고, OO지방국세청 평가심의위원회에 쟁점비교아파트의 매매가액인 OOO원(이하 “쟁점유사매매사례가액”이라 한다)이 증여일 당시 쟁점아파트의 시가에 해당하는지 여부에 대하여 시가인정 심의 의뢰를 하였다.
• 라. OO지방국세청 평가심의위원회는 2023.7.25. 매매계약일로부터 증여일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당하는 것으로 심의․의결하였다.
• 마. 이에 따라, 처분청은 쟁점유사매매사례가액의 10분의 3인 OOO원을 청구인들 소유 쟁점아파트 지분의 시가로 보아 2023.8.11. 청구인들의 경정청구를 부분인용하고 각각 OOO원을 환급하였다.
• 바. 청구인들은 이에 불복하여 2023.9.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 평가기준일 전후 2년 이내의 기간 중 유사매매사례가액이 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정되기 위해서는 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없어야 하는데, 쟁점비교아파트의 매매계약일(2021.3.26.)과 평가기준일(2022.2.4.) 간 가격변동의 특별한 사정이 있음에도 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 평가기준일 당시 시가로 보는 것은 부당하다. (가) 평가기준일과 매매계약일은 약 11개월 정도의 차이가 있고, 쟁점아파트와 쟁점비교아파트의 공동주택가격에 유의미한 상승(2020년부터 2022년까지 연평균 약 13.8% 상승)이 이루어졌다. (나) 매매계약일과 평가기준일 간 아파트 매매시세의 급격한 상승이 이루어진 점, 쟁점아파트 및 쟁점비교아파트가 소재한 서울특별시 양천구는 2021.4.27. 토지거래허가구역으로 지정되었다는 점 등을 감안할 필요가 있다. (다) 유사 심판례(조심 2023서70, 2023.6.26.)의 경우, 평가기준일과 계약일이 1년 7개월 정도의 차이가 있고, 그 기간 동안 공동주택가격이 매년 10% 이상 상승(16.3%)하였으며, 토지거래허가구역 등으로 지정된 사실 등이 확인되어 가격변동의 특별한 사정이 있음이 인정되었다.

(2) 쟁점비교아파트는 쟁점아파트와 상이하므로, 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다. (가) 쟁점아파트는 총 2,030세대의 대단지 아파트 중 85세대에 불과하고, 쟁점아파트가 속한 동은 최고층이 5층으로 승강기가 없어 선호도가 극히 낮으며, 쟁점아파트는 승강기 없는 동의 최고층이어서, 실제 시세나 거래가액도 차이가 있으므로 쟁점아파트와 쟁점비교아파트의 위치상 경제적 가치가 동일하다는 것을 전제로 가격을 비교하는 것은 무리가 있다. (나) 쟁점아파트가 속한 주택단지는 실질적으로 저층 단지(913동～921동)와 고층 단지(기타)가 구분되어 있는데, 출입구가 다르고, 면적 및 위치, 특성이 상이하며, 저층 단지의 경우 선호도가 낮아 거래 자체가 적으므로 쟁점아파트와 쟁점비교아파트를 직접 비교하는 것은 적절하지 않다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점유사매매사례가액은 서울지방국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되었다.

(2) 2021년과 2022년에 거래된 동일 단지 내 매매가액을 비교하였으나, 매매가액의 별다른 가격변동이 있다고 볼 수 없고, 2022년에는 쟁점주택과 같은 전용면적의 실거래가가 존재하지 않아 구체적인 가격변동을 확인할 수 없다.

(3) 평가기준일과 계약일 간 지속적인 부동산 가격 상승기인 것을 제외하고는 구체적인 가격변동이 있었다고 보기 어렵고, 쟁점아파트 주변환경 및 이용상황의 객관적인 변화가 확인되지 않으며, 부동산가격 상승기에서 평가기준일 이전 계약된 매매가액을 적용하는 것이 납세자에게 불이익을 준 것으로 보기 어렵다.

(4) 쟁점비교아파트는 고층단지에 속하나 1층이고, 동일한 공동주택단지에 속하는 이상, 층, 주변환경 등에 따른 차이는 공동주택가격에 반영된 것으로도 볼 수 있으며, 기준시가의 차이는 0.84%로 유사하고, 용도가 동일한 점 등을 고려할 때 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호에 따른 유사매매사례로 볼 수 있다.

• 가. 쟁점 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들의 증여세 경정청구를 거부한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(중략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다).(중략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

(4) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조【토지거래허가구역의 지정】① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다.

2. 허가구역이 동일한 시ㆍ도 안의 일부지역인 경우: 시ㆍ도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.

② 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 제1항에 따라 허가구역을 지정하려면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제106조 에 따른 중앙도시계획위원회(이하 “중앙도시계획위원회”라 한다) 또는 같은 법 제113조 제1항에 따른 시ㆍ도도시계획위원회(이하 “시ㆍ도도시계획위원회”라 한다)의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 끝나는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하려면 중앙도시계획위원회 또는 시ㆍ도도시계획위원회의 심의 전에 미리 시ㆍ도지사(국토교통부장관이 허가구역을 지정하는 경우만 해당한다) 및 시장ㆍ군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

⑥ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 허가구역의 지정 사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 받은 허가구역의 지정 해제 또는 축소 요청이 이유 있다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다. (5) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제7조【허가구역의 지정】② 법 제10조 제1항 제2호 단서에서 “투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우를 말한다.

2. 해당 지역의 지가변동률 등이 인근지역 또는 전국 평균에 비하여 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 경우일 것

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트와 쟁점비교아파트의 개별적 특성 등은 아래와 같다. (가) 쟁점아파트와 쟁점비교아파트는 동일한 공동주택단지(목동신시가지9단지)에 속해 있고, 기준시가와 전용면적의 차이가 5% 이내(아래 <표1> 참조)이다. <표1> 쟁점아파트, 쟁점비교아파트 비교 (단위: m 2, 만원) (나) OOO는 저층(5층) 14개 동과, 고층(15층) 18개 동으로 구성되고, 쟁점아파트는 저층 동에, 쟁점비교아파트는 고층 동에 각각 소재하며, 저층 14개 동은 OOO중심부에 밀집하여 있고, 승강기가 설치되어 있지 않다.

(2) 계약일(2021.3.26.)로부터 평가기준일(2022.2.4.)까지 가격변동의 특별한 사정이 있었는지 여부 등과 관련하여 청구인들이 제출한 자료와 처분청이 제시한 내역 등은 아래와 같다. (가) 2021년 및 2022년에 쟁점아파트와 쟁점비교아파트의 공동주택가격은 전년 대비 각각 7.6%, 7.4% 상승하였고, 한국부동산원 공동주택 실거래가지수는 2021년 3월(123.8)부터 2022년 2월(136.5)까지 10.3% 상승(같은 기간 서울특별시는 7.5% 상승)하였다. (나) 서울특별시 양천구 OOO는 2021.4.27. 토지거래허가구역으로 지정되었는데, 서울특별시는 토지거래허가구역 지정 사유를 ‘비정상적인 거래가 포착되고 매물소진 및 호가급등이 나타나는 등 투기수요 유입우려가 높다는 판단에 따라 선제적인 조치를 취하는 것’이라고 밝혔다. (다) 처분청은 쟁점아파트의 평가기준일 당시 시가를 쟁점유사매매사례가액으로 보아 2023년 6월 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의를 의뢰하였으며, 서울지방국세청 평가심의위원회는 평가기준일과 계약일 간 가격 변동의 특별한 사정이 없으므로 쟁점유사매매사례가액은 쟁점아파트의 시가에 해당하는 것으로 2023.7.5. 심의․의결하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인들은 쟁점비교아파트의 매매계약일과 증여일 간 쟁점아파트의 공동주택가격이 급등하였으므로 가격변동의 특별한 사정이 인정되고, 쟁점아파트와 쟁점비교아파트의 특성이 상이하므로 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장한다. 그러나, 상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 처분청의 시가인정 심의 의뢰에 대하여 서울지방국세청 평가심의원회는 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 심의․의결한 점, 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간(약 11개월) 동안 공동주택가격, 한국부동산원 공동주택 실거래가지수, OOO시세 등의 변동추이만으로는 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다고 인정하기 어려운 점, 토지거래허가구역의 지정은 투기 우려 등에 따라 지정구역 내 토지 거래에 대하여 공법상의 제한을 가하는 것으로, 쟁점아파트의 가격 상승 요인이라고 단정할 수 없는 점, 쟁점아파트와 쟁점비교아파트는 동일한 공동주택단지에 속해 있고, 공동주택가격 및 전용면적의 차이가 5% 이내이므로 쟁점아파트와 쟁점비교아파트는 유사한 재산으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.