청구인이 증여받은 쟁점주택 시가를, 상증법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 충족한 것으로 평가기준일로부터 2년 이내의 비교주택의 매매사례가액으로 평가심의위원회 심의를 거친 것으로 본 처분의 당부

[

] 심판청구를 기각한다. [

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가. 청구인은 2022.2.15. 부모로부터 서울특별시 송파구 OOO(OOO, 이하 “ 쟁점아파트 ” 라 한다) 를 증여받은 후, 2022.2.17. 증여재산가액을 공동주택가격인 OOO 원으로 하여 증여세 OOO 원을 신고․납부하였다. 나. 처분청은 2020.7.2. 매매계약된 같은 단지의 OOO(이하 “ 쟁점비교대상아파트 ” 라 한다) 의 매매사례를 확인하고, 상속세 및 증여세법 (이하 “ 상증세법 ” 이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항에 따라, 2022.12.27. 서울지방국세청 평가심의위원회에서 해당 매매사례가액 OOO 원 (이하 “ 쟁점매매사례가액 ” 이라 한다) 을 쟁점아파트의 시가로 인정받은 후, 2023.3.3. 청구인에게 2022.2.15. 증여분 증여세 OOO 원을 경정ㆍ고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.5.3. 이의신청을 거쳐 2023.9.22. 심판청구를 제기하였다.

가. 청구인 주장 (1) 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 본문에 의하면 평가기간 (증여일 전 6 개월부터 증여일 후 3 개월까지) 이내의 기간 중에 당해 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 그 가액을 시가로 한다고 정하고 있고, 상증세법 시행령 제49조 제4항에서는 증여세를 신고한 경우에 평가기준일 전 6 개월부터 신고일까지의 유사재산의 매매 등의 가액을 시가로 한다고 하여 시간적 범위를 제한하고 있는바, 이 기간 동안에는 가격변동을 고려하지 않고 매매 등의 가액을 시가로 적용할 수 있으며 만약 이 기간 중에 가격변동이 심한 경우에는 납세자는 감정을 의뢰하여 그 감정가액으로 증여세를 신고ㆍ납부할 수 있다. (가) 한편 상증세법 제49조 제1항 단서에 의하면, 예외적으로 평가기간 동안의 매매 등의 가액이 없고 평가기준일 전 2 년부터 법정결정기한까지의 기간 중에 매매 등이 있은 경우에는 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다. (나) 그러나 2 년이라는 시간은 정부의 부동산 정책과 조세정책의 변화, 중앙은행의 기준금리 변경, 대외적인 경제상황 등에 따라 부동산 수요와 가격이 급등락할 수 있는 긴 시간이다. (다) 그런데 법령에서는 가격변동에 대한 명확한 기준을 정하지 않고 있고, 이는 시가의 범위를 대통령령에서 정하도록 한 상증세법 제60조 제2항의 위임취지에 부합하지 않는 것인바, 과세관청은 입법적 보완이 있기까지는 신중하고 보수적인 입장에서 재산평가를 하여야 한다. (2) 유사재산의 매매계약일 (2020.7.2.) 과 이 건 증여일 (2022.2.15.) 은 1 년 7 개월 이상의 시간적 차이가 있고, 아래와 같은 사정을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다. (가) 2020 년초는 코로나가 발생하여 정부에서 경제위기를 극복하고자 기준금리 인하, 통화량 증가 등 확대재정정책을 채택하였고, 그에 따른 주택수요의 급증으로 인해 수도권 아파트 시장은 전례를 찾아보기 어려울 정도로 상승하였으며, 정부는 대출축소, 전국적인 조정대상지역 지정, 2 주택 이상자에 대한 세제상 부담 확대 등을 시행하는 등 사회적 혼란이 가중되는 시기였다. (나) 당시의 부동산 시세를 보더라도 가격변동의 특별한 사정이 인정된다. 1) 쟁점아파트 단지의 실거래가 (국토교통부) 에 의하면 2018 년 대비 2022 년에 76.84% 상승하였다. 2) 쟁점아파트의 공동주택가격은 2017 년부터 상승하기 시작하여 2020 년부터 2022 년까지 가파르게 상승하였는바, 2020.1.1. OOO 원에서 2022.1.1. OOO 원으로 31% 상승하였다. 3) 쟁점아파트 단지는 총 OOO 세대의 소규모 단지로 매매사례가 많지 않아 인근 아파트의 실거래현황을 보면, 단지별로 거래가격이 30.91% 내지 39.69% 정도 상승하였다. 4) 서울특별시 송파구의 아파트 거래량을 보더라도 두 기준일 사이에 90% 정도 감소한 것으로 나타난다. (3) 상증세법 및 같은 법 시행령에서는 ‘ 가격변동의 특별한 사정 ’ 에 대하여 판단할 방법과 기준, 범위를 구체적으로 정하고 있지 않고, 따라서 입법적인 보완이 있기 전까지는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항을 감안하여 공동주택가격의 차이가 5% 이내 등의 경우에만 ‘ 가격변동의 특별한 사정 ’ 이 없는 경우로 인정하는 것이 타당하다. 나. 처분청 의견 (1) 처분청은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가기준일 (2022.2.15.) 전 2 년 이내의 기간에 해당하는 2020.7.2. 매매계약된 쟁점매매사례가액을 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가로 인정하였다. (2) 쟁점비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지에 있고, 주거전용면적이 동일하며 2021 년도 공동주택가격의 차이가 5% 이내이므로 쟁점아파트의 유사재산에 해당한다. (3) 쟁점아파트는 소규모 단지로 거래가 많지 않아 한번 형성된 시세는 장기간 지속되는 경향이 있고, 쟁점아파트와 쟁점비교대상아파트는 2012 년부터 2022 년까지 공동주택가격 상승률이 동일하다. (4) 쟁점아파트의 시세동향자료 OOO 에 의하면 2020 년 7 월 대비 2022 년 2 월 현재 시세가 상승한 것으로 나타나는바, 쟁점매매사례가액의 적용이 납세자에게 불리하다고 볼 수 없으며, 판례에서도 상승추세의 부동산에 대하여 가격 상승 전의 매매사례가액을 평가기준일 현재의 시가로 적용한 것은 잘못이 없다고 판단한 바 있다 (수원지방법원 2015.9.9. 선고 2014 구합 51396 판결). (5) 이 건 증여자가 쟁점아파트를 취득할 당시 (2010 년 12 월) 와 이 건 증여 당시 (2022 년 2 월) 를 비교하면, 공동주택가격은 OOO 원에서 OOO 원으로 상승하였는바, 이 건 증여자의 취득가액이 OOO 원임을 고려할 때 증여일 당시의 시가는 OOO 원 (공동주택가격) 이 아닌 OOO 원으로 보는 것이 타당하다. (6) 또한 쟁점아파트가 소재하고 있는 서울특별시 송파구는 2017.8.3. 조정대상지역으로 지정된 후 현재까지 유지되고 있다.

가.

쟁점비교대상아파트의 매매계약일부터 이 건 평가기준일까지의 기간 중에는 가격변동의 특별한 사정이 있다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 “ 평가기준일 ” 이라 한다) 현재의 시가 (時價) 에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 (제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다) 을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조 (부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 (같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “ 고시주택가격 ” 이라 한다).(단서 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 (2017.2.7. 대통령령 제27835호로 개정된 것) 제49조 (평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 “ 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 ” 이란 상속개시일 또는 증여일 (이하 “ 평가기준일 ” 이라 한다) 전후 6 개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6 개월부터 평가기준일 후 3 개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “ 평가기간 ” 이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 (민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매 (이하 이 조 및 제49조의 2 에서 “ 매매등 ” 이라 한다) 가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2 년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자 (이하 이 조 및 제54조에서 " 납세자 " 라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (각 목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6 개월 (증여재산의 경우 3 개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1 항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액 [ 법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6 개월 (증여의 경우에는 3 개월로 한다) 부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다 ] 이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 (2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정된 것) 제15조 (평가의 원칙등)

③ 영 제49조 제4항에서 “ 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ” 이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격 (새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다. 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 (공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적 (주택법에 따른 주거전용면적을 말한다) 의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100 분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100 분의 5 이내일 것

1 호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 다. 사실관계 및 판단 (1) 이 건 증여세 신고 및 처분 내용은 OOO 과 같다. (2) 쟁점아파트와 쟁점비교대상아파트의 기본현황은 OOO 와 같다. (3) 쟁점아파트와 쟁점비교대상아파트의 공동주택가격은 OOO 과 같다. (4) 이 건 증여일 전후의 쟁점아파트 단지의 매매사례내역은 OOO 와 같은바, 평가기간 이내의 거래사례는 확인되지 아니하고, 평가기준일 전 2 년의 기간 중에 5 건의 거래가 확인된다. (5) 청구인은 쟁점비교대상아파트의 매매계약일과 쟁점아파트의 증여일 사이에 시간적 간격이 크고 시장상황의 변화 등으로 인해 가격변동의 특별한 사정이 인정된다고 주장하며 아래와 같은 증빙을 제시하였다. (가) 청구인은 쟁점아파트 인근의 다른 단지의 아파트 거래내역을 제시하였는바, OOO 2020 년 대비 2022 년에 가격이 30% 이상 상승한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 아래 < 표 6> 과 같이 서울특별시 및 서울특별시 송파구의 월별 아파트 거래량에 대한 비교자료를 제시하였다. < 표 6> 서울특별시 아파트 거래량 (서울특별시 부동산 정보광장) (단위: 건, %) 구분 월별 거래량 (연도 평균) 변동률 2020 년 7 월 2022 년 5 월 서울특별시 10,661 (6,794) 1,732 (998) -84.75 서울특별시 송파구 560 (373) 74 (57) -86.88 (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 유사재산의 매매계약일 (2020.7.2.) 과 이 건 증여일 (2022.2.15.) 사이에 시간적 간격이 크고 부동산 시세 등을 고려할 때 가격변동의 특별한 사정이 인정된다고 주장하나, 쟁점아파트의 가격이 급격하게 변동하였다고 인정할만한 주변환경 및 이용상황의 변화가 확인되지 아니하는 점, 양 측이 제시한 부동산 거래자료와 공동주택가격 등을 고려할 때 매매계약일부터 이 건 증여일 까지 부동산 가격이 상승추세에 있었던 것으로 보이므로 평가기준일의 시가보다 불리한 가액이 적용되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점매매사례가액을 평가기준일 현재 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의 2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.