쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 종부세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구법인은 2021.5.26. 도시형생활주택 및 근린생활시설 등 주거복합시설 신축을 목적으로 OOO 토지(1,620.7㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 1,070.1㎡를 취득한 후 2021.8.27. 건물을 멸실하였고, 2022.8.29. A 주식회사에 쟁점토지를 신탁하였다.
• 나. 처분청은 2022년도 재산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 쟁점토지가 지상 건축물이 없는 토지로서 지방세법제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상 토지에 해당하는 것으로 보아 2022.11.25. 청구법인에 2022년 귀속 종합부동산세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.2.22. 이의신청을 거쳐 2023.9.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 과세기준일 현재 쟁점토지에 등기부상 건축물이 존재하지 않고, 신축공사에 대한 착공신고 및 착공신고필증의 교부가 없었음을 근거로 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 판단하였다. 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 에서 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물이 건축물의 범위에 포함된다고 규정하고 있으며, 여기에서 ‘건축 중인 건축물’이란 과세기준일 현재 실질적으로 건축공사에 착수하여 건축을 하고 있는 건축물을 말하고, 착공에 필요한 단순한 준비작업을 하고 있는 데 지나지 않은 경우는 건축 중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다는 판례(대법원 1995.9.26. 선고 95누7857 판결 등 참조)가 있다. 청구법인은 쟁점토지에 대한 매입계약체결 이후 인허가 절차 및 시공분야의 절차 등 일련의 사업절차를 계속하여 진행하고 있고, 쟁점토지 소재 사업현장에서도 착공신고 및 착공신고필증 교부 이전부터 구 건물의 철거공사, 문화재 표본조사, 사업지 물웅덩이 제거 작업 등 토지정비공사가 시행되고 있었으며, 이후 후속적인 공사가 진행되어 현재에 이르고 있으므로, 청구법인은 2022년도 과세기준일 이전에 실질적으로 공사를 착수한 것으로 보는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 종합부동산세 납세의무자는 과세기준일 현재 토지분 재산세 납세의무자로 청구법인은 과세기준일 현재 재산세 부과대상인 쟁점토지를 보유하고 있으며 청구법인이 보유한 쟁점토지는 지방세법에 따라 종합합산과세대상 토지로 분류되어 재산세가 부과되었다. 종합부동산세는 재산세의 후행 세목으로 재산세와 동일하게 과세대상 토지를 분류하고 있어 선행 세목인 재산세를 부과한 지방자치단체가 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 분류하여 재산세를 부과함에 따라 처분청은 종합부동산세를 부과하였다. 위와 같이 종합부동산세 과세대상 토지의 현황에 대한 분류는 지방세법에 따른 것으로 쟁점토지의 종합합산과세대상 또는 별도합산과세대상 해당 여부는 지방세법에 따라 판단하는 것이고종합부동산세법상 재산세 부과방법과 별도로 과세대상 토지의 실질에 대하여 판단하거나 청구법인의 주장과 같이 개별 사정을 반영하여 재산세 과세유형과 다르게 과세유형을 변경할 여지가 없으므로 청구법인이 보유한 쟁점토지를 재산세 부과유형과 같이 종합합산과세대상 토지로 보아 종합부동산세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 종합합산과세대상 토지로 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인은 쟁점토지를 사업지로 하여 도시형생활주택 및 근린생활시설 등 주거복합시설 신축사업을 시행하고 있고, 쟁점토지 매입 이후 사업진행과정은 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지에서의 사업진행 과정 일자 내용 2021년 1월 쟁점토지 매입계약 체결 2021년 2월 설계용역계약 체결 ㈜B 2021년 8월 구 건물 해체공사 완료 및 멸실 신고 OO구청 2021년 12월 건축허가 신청서 제출 OO구청 2022년 1월 건축허가서 교부 OO구청 2022년 3월 문화재 표본조사 실시 ㈜C 2022년 4월 건설공사 도급계약 체결 D㈜ 2022년 5월 감리용역 계약 체결 ㈜B 2022.6.27. 착공신고필증 교부 OO구청

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점토지에 대해 토지정비공사가 시행되고 있었으므로 이를 별도합산과세대상인 신축 중인 건물의 부속토지로 볼 수 있어 처분청이 이를 종합합산과세대상 토지로 보아 이 건 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목 및 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에 따르면 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고(착공신고)하고 공사에 착수한 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상 토지에 포함되나, 청구법인은 2022년도 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 착공신고를 하지 아니한 상태이고, 문화재 표본조사 및 건설공사 도급계약 등의 착공을 위한 준비작업만 수행하였을 뿐 본격적인 건축공사에 착공하지는 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점토지에 대하여 별도합산과세대상 토지로 보기 어려우므로 위와 같은 청구주장은 받아들이기는 어려워 보이며 처분청이 청구법인에 이 건 종합부동산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 종합부동산세법 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여지방세법제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

(2) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지 (3) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 “공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다(각 호 생략). 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

건축법 제18조 에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다. 제103조의2(철거·멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 "대통령령으로 정하는 부속토지"란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우건축법등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.

(4) 건축법 제21조(착공신고 등) ① 제11조ㆍ제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다.

② 제1항에 따라 공사계획을 신고하거나 변경신고를 하는 경우 해당 공사감리자(제25조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 공사시공자가 신고서에 함께 서명하여야 한다.

③ 허가권자는 제1항 본문에 따른 신고를 받은 날부터 3일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

④ 허가권자가 제3항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.