청구인은 기존 양수인인 甲이 아닌 양도인과 매매대금을 **억원으로 하여 매매계약을 체결하고 쟁점부동산을 취득한 점, 청구인과 甲 간에 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 이전하고 그 대가로 쟁점금액을 수수한다는 내용의 권리이전계약서 등이 존재하지 아니한 점, 청구인과 甲 간에 작성된 약정서는 쟁점부동산의 매매업무위탁계약서에 불과하고 약정서상 쟁점금액을 甲에게 지급하라는 내용이 있다 하더라도 해당 내용이 청구인의 쟁점부동산 취득에 직접적인 관련성을 입증한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인과 A(이하 “청구인 등”이라 한다)이 쟁점부동산을 취득(2019.8.13.)하게 된 경위는 다음과 같다. (가) 쟁점부동산은 본래 C의 소유로서, 1차계약자인 D이 이를 취득하기 위하여 C와 2018.9.19. 매매계약을 체결하고 그 계약금으로 OOO원을 지급하였다. (나) 주식회사 E(이하 “E”라 한다)는 2018.11.13. 쟁점부동산을 취득하여 오피스텔 사업을 영위하고자 D이 C에게 기 지급한 계약금을 D에게 지급하고 부동산취득권을 이전받았다. (다) E는 2019.5.31. C와 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하여 계약금을 지급하고 잔금은 부동산담보대출금으로 지급할 계획이었으나, 쟁점부동산의 토지 지상에 정착된 건물 소유권자가 제3자인 이유로 계획한 담보대출이 불가하여 잔금을 기한 내에 지급할 수 없는 상황에 처하였고, 이에 청구인 등은 E와 ‘쟁점부동산의 취득에 관한 계약자 지위의 승계 및 인수에 관한 약정’을 체결하게 되었다. (라) E는 ‘쟁점부동산의 취득에 관한 계약자 지위의 승계 및 인수의 대가’로 그 간 E가 쟁점부동산의 취득 및 이와 관련하여 지급한 금액을 청구인 등에게 요구하였으며, 이에 청구인 등과 E는 쟁점금액을 수수하기로 합의하였다. (마) 청구인 등은 E에게 쟁점금액을 지급하고 C와 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하여 최종적으로 쟁점부동산을 취득하였다.
(2) 청구인 등은 E에게 부동산취득권 이전에 대한 대가로 쟁점금액을 지급하고 C와 매매계약을 체결하여 쟁점부동산을 매수하였는바, E가 요구하는 쟁점금액의 지출이 없었다면 쟁점부동산을 취득할 수 없었기에 쟁점금액은 취득에 필수적으로 지출된 비용에 해당한다. (가) 청구인 등은 E가 부동산취득권 이전대가로서 E의 기지출비용 상당액 즉 쟁점금액을 요청함에 따라 해당 금액이 합리적이라는 판단하에 이를 지급하고 E로부터 부동산취득권 즉 계약자지위이전을 받았을 뿐이다. 처분청은 E가 D에게 지급한 위약금을 청구인 등이 부담하였다는 의견이나, 청구인이 거금인 위약금을 보전해 줄 이유도 없거니와 보전해 준 사실이 없다. (나) 부동산취득권 이전에 따른 대가를 얼마로 책정하여야 할지는 매도자와 매수자의 자유의사에 따라 결정되는데, 여기서는 쟁점금액이 E와 청구인 등 간의 상호합의된 부동산취득권 이전대가에 해당하고, 청구인 등이 이를 지급함에 따라 거래가 성립되었는바, E가 요청하는 이전대가 즉 쟁점금액을 청구인 등이 지급하지 않았다면 부동산취득권 이전은 이루어지지 않았을 것이다. (다) 처분청은 쟁점금액을 부인하려면 청구인 등의 필요경비에서 부인할 것이 아니라 E의 비용을 부인하고, 동일금액을 비용과대계상으로 하여 상여처분하여야 한다. 쟁점금액이 청구인 등의 필요경비에서 부인된다면, 추후 청구인 등으로부터 매수한 자 역시 동일금액만큼 필요경비에서 부인되어야 하고, 이후 소유자가 변동될 때마다 매도자는 동일금액만큼 필요경비를 순차적으로 영원히 부인받게 되는 불합리한 결과가 발생하게 된다.
(2) 청구인은 쟁점금액이 부동산취득권 이전을 받기 위해 지출된 금액이라고 주장하나, 이는 타당하지 않다. (가) D과 C의 쟁점부동산에 대한 매매계약 체결 후 계약이 미이행됨에 따라, D이 C에게 지급한 계약금 OOO원은 계약해제에 대한 위약금으로 대체되었고, 이후 E는 C와 쟁점부동산에 대한 새로운 계약을 하여 계약금 OOO원을 지급한 후 D에게 당초 본인이 부담한 계약금 OOO원을 지급하였는데, 이에 대하여 청구인은 E와 D이 작성한 ‘부동산 권리관계 사실확인서’와 같이 부동산취득권이 이전된 것이라고 주장하나, 이는 전소유자 C의 동의 없는 당사자의 사실관계 확인일 뿐이며, 설령 E가 쟁점부동산을 취득하였다 하더라도 D에게 지급한 비용은 위약금으로 필요경비에 해당하지 않는다. (나) 이와 같이 E가 D에게 지급한 OOO원은 위약금으로, 청구인 등이 E와의 특약을 통해 해당 금액을 지급하였다 하더라도 쟁점부동산 취득과 관련하여 발생한 직접적인 필요경비에 해당하지 않는다(인천지방법원 2011.2.24. 선고 2010구단1870 판결, 같은 뜻임). (다) 청구인 등이 특약으로 E에 지출한 비용(쟁점금액)은 C와 E 간의 계약무산에 따른 위험을 청구인 등의 도움으로 매수자 지위를 이전한 것에 따른 것으로, 이는 당사자들의 개별적인 사안에 불과하다. 청구인은 쟁점금액을 소득세법 시행령 제89조 제1항 제1호 에서 정하고 있는 ‘기타부대비용’으로 보아 공제하였으 나, 관련 법령상 ‘기타부대비용’의 의미는 그 문언 앞에 열거된 취득세․등록면허세에 준하는 것으로 자산을 매입하기 위하여 필수적으로 지출하게 되는 부대비용을 의미하는 것으로 소유권이전을 하기 위해 필수적으로 행하는 법률상 행위에 한하는 것으로 볼 수 있는데 반하여 쟁점금액은 청구인이 C의 부동산을 취득하기 위해 지출한 비용이 아닌 E가 D이 부담한 위약금을 보전해주기 위해 지출한 비용에 불과하여 필요경비로 보기 어렵다. (라) 청구인은 E가 부담한 컨설팅비용을 취득과 관련한 기타부대비용으로 신고하였으나, E가 부담한 컨설팅비용을 청구인이 C로부터 쟁점부동산을 취득하는데 들어간 직접적인 필요경비에 해당한다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 소득세법 제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에 따른 ‘자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용’으로 보기도 어렵다. (마) 또한 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세신고 당시 쟁점금액을 양도비용으로 신고하는 등 스스로 필요경비로 인정하였으며, 필요경비로 본다는 것은 부동산취득권을 스스로 부인하는 것이라 할 것이다.
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에서 확인된 내용은 아래와 같다. (가) C(매도인)와 D(1차계약자) 간에 체결된 ‘2018.9.19.자 매매계약서’ 등에 의하면, D(1차계약자)은 2018.9.19. C로부터 매매대금 OOO원에 쟁점부동산을 매수하기로 하고 C에게 계약금 OOO원을 지급하였으며, 이후 D의 계약 미이행으로 해당 계약금이 C에게 귀속(위약금 명목)된 것으로 확인된다. (나) D과 E 간에 작성된 ‘2018.11.6.자 부동산 권리관계 사실확인서’ 등에 의하면, ‘쟁점부동산 계약과 관련하여 현 계약자 D은 계약과 관련한 모든 부동산의 권리에 대하여 계약금 전액을 반환받음과 동시에 E 등이 매수인의 지위를 인수하는데 동의한다’는 내용이 나타난다. (다) 청구인 등(갑)과 E(을) 간에 작성된 ‘2019년(날짜 미상) 약정서’(주요내용 아래 <표2>)에 의하면, ‘E가 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지출한 비용(매매계약금 제외) 중 청구인 등이 적정한 지출로 인정한 쟁점금액은 청구인 등이 E에게 지급하고(제7조), 쟁점금액은 E가 ‘기존 매매계약자 D에게 지급한 금액(OOO원), 부동산컨설팅 비용으로 지급한 금액(OOO원), 공인중개사에게 지급한 금액(OOO원) 등’으로 구성되어 있는 것으로 확인되며, E의 금융거래내역에 의하면, E는 2018.11.13. D에게 OOO원을, 2019.8.13. 및 2019.9.3. OOO공인중개사(F)에게 쟁점부동산 중개료로 OOO원(세금계산서상의 금액은 OOO원)을, 2019.12.23. 오픈하우스에 부동산컨설팅 비용으로 OOO원을 지급한 것으로 나타난다. <표2> 약정서 주요내용 (라) C(매도인)와 E(2차계약자) 간에 체결된 ‘2019.5.31.자 매매계약서’ 등에 의하면, E는 2019.5.31. C로부터 매매대금 OOO원에 쟁점부동산을 매수하기로 하고 C에게 계약금 OOO원을 지급한 것으로 확인된다. (마) C와 청구인 등(3차계약자) 간에 체결된 ‘2019.8.13.자 매매계약서’에 의하면, 청구인 등은 2019.8.13. C로부터 매매대금 OOO원에 쟁점부동산을 매수하기로 한 것으로 확인되고, C가 발행한 영수증에 의하면, ‘매매대금 중 계약금(OOO원)은 E가 지급한 계약금으로 대체하며, 임대차보증금 OOO원을 제외한 OOO원을 매매잔금으로 영수하였다’고 기재되어 있다. (바) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점부동산의 소유권은 2019.8.13. 매매를 원인으로 C에서 청구인 등(청구인 1/2, A 1/2)으로, 2021.8.18. 매매를 원인으로 청구인 등에서 B으로 각 이전등기된 것으로 나타난다. (사) 처분청의 조사종결보고서상 첨부된 쟁점부동산에 대한 매매흐름내역에 의하면, ‘청구인 등은 쟁점금액과 E가 지급한 계약금 OOO원을 쟁점부동산 매각 이후 자금 입금시 E에 상환하기로 하고, 그 중 쟁점금액은 2021.8.24. E에 지급하였으며, 이에 E는 쟁점금액을 선급금과 상계처리하고, 계약금 OOO원을 장기대여금으로 처리하였다’고 기재되어 있는바, 청구인 등이 E에게 쟁점금액을 지급하였다는 것에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 소득세법제97조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제89조 제1항 및 제163조 제1항에 의하면, 거주자의 양도차익의 계산에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하고, 그 실지취득가액은 타인으로부터 매입한 자산의 경우 매입가액에 취득세․등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액에 상당하는 가액으로 규정하고 있다. (나) 청구인은 E에 지급한 쟁점금액이 ‘쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리’ 이전대가에 해당하므로 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하나, 청구인 등은 E가 아닌 C와 총 매매대금을 OOO원으로 하여 매매계약을 체결하고 C로부터 쟁점부동산을 취득한 점, ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’라 함은 취득시기가 도래하기 전에 부동산 매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 등을 말하는 것으로, 2차계약자였던 E와 청구인 등 간에 ‘쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리’를 이전하고 그 대가로 쟁점금액을 수수한다는 내용의 권리이전계약서 등이 존재하지 아니하는 점, E와 청구인 등 간에 작성된 약정서는 쟁점부동산의 매매업무위탁계약서에 불과하고, 비록 약정서상의 제7조 및 특약에서 ‘청구인 등은 E가 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지출한 쟁점금액을 적정한 지출로 인정하여 E에게 지급한다’고 기재되어 있다 하더라도 해당 내용이 청구인 등의 쟁점부동산 취득과 E에게 지급한 쟁점금액 간의 직접적인 관련성을 입증한다고 보기 어려운 점등에 비추어 쟁점금액을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하기 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점금액을 필요경비 부인하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.