청구인이 증여받은 쟁점주택 시가를, 그 증여일로부터 2년 이내의 쟁점주택과 동일단지·면적·기준시가의 다른 주택의 매매사례가액으로 평가심의위원회 심의를 거친가액으로 하여 증여세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2020.11.16. 모 aaa로부터 OOO(OOO, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받은 후, 2021.2.26. 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따른 공동주택 공시가격(OOO)을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고하였고, 처분청은 2021.5.11. 청구인의 신고내용대로 증여세를 결정하였다.
• 나. 처분청은 2022년 6월경 청구인의 위 증여세 신고내용을 사후 검토 후 쟁점주택과 공동주택 공시가격 및 면적이 동일하며, 2020.2.26.을 매매계약일로 하여 거래된 OOO(이하 “비교주택”이라 한다)를 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 쟁점주택과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로 보고, 같은 조 제1항 단서 규정에 따라 쟁점주택의 시가 평가와 관련하여 OOO국세청 평가심의위원회에 심의를 신청하였는바, 동 평가심의위원회는 2022.6.28. 비교주택의 매매가액에 대해 “매매계약일부터 증여일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정된다”고 보아 쟁점주택의 시가를 비교주택의 매매가액(OOO)으로 결정하였다.
• 다. 처분청은 위 평가심의위원회 결정을 근거로 쟁점주택의 시가가 OOO원인 것으로 보아 2022.10.24. 청구인에게 2020.11.16. 증여분 증여세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2022.12.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 처분청이 유사매매사례가액을 적용하여 시가를 평가하는 경우 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따라 증여일 전 6개월 이내부터 신고일까지의 매매사례가액만을 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여야 하나, 처분청은 평가기준일로부터 9개월여 전이며, 평가기간 외에 있는 2020.2.26.을 매매계약일로 하여 거래된 비교주택의 거래가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다. (2) 2010.12.30. 대통령령 제22759호로 개정된 상증세법 시행령 제49조 제4항의 개정 이유 등을 보면, 유사매매사례가액을 시가평가의 보충적 방법으로 사용하는 경우 상속·증여개시일 “전” 6개월(증여: 3개월)부터 상속·증여세 신고시까지 가액만 인정하도록 하면서, 상속·증여 재산평가에 대한 납세자의 예측가능성 제고를 들고 있는 점 등을 고려할 때, 처분청이 평가기준일 전 2년 이내의 기간까지 유사매매사례가액을 적용하는 것은 상증세법 시행령 제49조 제4항의 입법 취지에 부합하지 않는다고 볼 수 있다. (3) 또한 처분청은 쟁점주택의 평가 근거로 비교주택의 거래가액을 들고 있으나, 쟁점주택과 비교주택을 비교하여 보면, 다음 <표1>과 같은 차이가 있어 유사재산으로 보기 어렵다. <표1> 쟁점주택와 비교주택 비교 ◯◯◯ 처분청은 유사재산의 매매가액 합계 OOO원 중 OOO원을 유사매매사례가액으로 제시하고 있으나, 위 유사재산의 매매가액을 국세청 기준시가에 의거 안분계산을 하면, 다음 <표2>와 같이 유사 재산의 매매사례가액은 OOO원이 된다. <표2> 비교주택 거래가액의 안분계산 ◯◯◯ (4) 따라서 위와 같이 2개의 부동산이 동시에 거래된 가액에 대하여 취득세 부담 등을 고려하여 임의로 나누어진 금액을 쟁점주택의 유사매매가액으로 적용하는 것은 부당하다
• 나. 처분청 의견 (1) 상증세법 시행령 제49조 제4항은 당해재산의 시가 등이 없는 경우 적용되는 조항으로서 유사한 다른 재산의 평가기간 내 가액 등이 있는 경우 뿐만 아니라 평가기간 내 가액이 없는 경우 평가심의위원회의 심의를 거친 가액 등도 시가로 할 수 있음을 규정한 조항으로서, 제4항에서 ‘제1항을 적용할 때’라고 규정하고 있으므로 제4항은 제1항의 본문 외에 단서까지 포함하여 적용된다고 보는 것이 타당한바, 이 건 처분은 당해 재산의 평가기간 내 매매 등 가액 및 2년 이내의 가액도 존재하지 않고 유사한 다른 재산의 평가기간 내의 가액도 존재하지 않아 평가심의위원회 회의를 거쳐 유사한 다른 재산의 가액을 적용하여 쟁점주택에 대한 증여세를 부과한 것으로서 적법한 처분이다. (2) 청구인이 안분계산이 잘못되었다는 주장과 관련하여, 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서의 평가심의위원회의 회의를 거친 가액은 매매 등의 거래가액 그 자체를 의미하는 것이고, 청구인이 주장하는 소득세법 제100조 제2항 및 제3항은 양도소득세와 관련하여 토지 및 건물 등을 함께 양도 시 양도가액을 산정함에 있어 거래가액이 불분명할 때 이를 기준시가로 안분하여 당해재산의 양도가액을 산정하는 규정으로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 가액을 이러한 안분가액을 의미하는 것으로 해석하기는 어려운바, 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점주택에 대해 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기간 외의 매매사례가액을 시가로 적용하여 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식 등 중 대통령령으로 정하는 주식 등(제63조 제2항에 해당하는 주식 등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조 및 제73조의2에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우
• 라. 제15조 제3항에 따른 최대주주등의 상속인 또는 최대주주등의 특수관계인이 최대주주등이 보유하고 있던 제54조 제1항에 따른 비상장주식등을 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 제출한 쟁점주택에 대한 OOO국세청 평가심의위원회의 심의내용 등을 보면, 처분청은 비교주택의 매매가액이 평가기준일 전 2년 이내에 존재하는 사실을 확인하고, 두 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 2022년 6월 OOO국세청 평가심의위원회에 쟁점주택의 시가 산정에 관하여 심의를 신청하였으며, 동 평가심의원회는 2022.6.28. 비교주택의 매매가액(OOO)을 쟁점주택의 증여일 현재의 시가로 결정한 것으로 확인된바, 평가심의 신청․의결 세부내용은 다음 <표3>과 같이 확인되고, 비교주택의 매매계약서는 다음 <표4>와 같이 확인된다. <표3> 쟁점주택에 대한 평가심의위원회 평가 신청 및 결과 ◯◯◯ <표4> 비교주택 매매계약서 ◯◯◯ (2) 위 <표4>의 비교주택매매계약서를 보면, 비교주택(물건1)과 OOO중 지분(물건2)를 합하여 OOO원에 매매금액을 결정하였고, 특약사항에는 ‘물건1’을 OOO원, ‘물건2’를 OOO원에 거래하는 것으로 기재된바, 상증세법 시행령 제49조 제3항 따른 “매매등” 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 해당하지 않는 것으로 보인다. (3) OOO 부동산공시가격 알리미 홈페이지를 보면, 쟁점주택과 비교주택의 2018∼2020년 공동주택 공시가격 현황은 다음 <표5>와 같이 확인된다. <표5> 쟁점주택 및 비교주택 공동주택 공시가격 ◯◯◯ (4) 한편, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서규정을 보면, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 “매매 등”(매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매ㆍ공매)이 있고, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보는 경우로서 납세자 또는 조사관서의 신청에 의해 평가심의위원회의 심의를 거쳐 동 “매매 등” 가액을 시가에 포함할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서는 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 증여일로부터 소급하여 2년 이내 거래가액인 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 증여재산가액으로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나, 상증세법 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3월 이내의 기간 중 매매 등이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일 등 사이에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, OOO국세청 평가심의위원회에서 쟁점주택에 대해 비교주택의 매매계약일부터 쟁점주택 증여일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교주택의 매매가액을 쟁점주택 증여시의 시가로 볼 수 있다고 의결한 점, 비교주택과 쟁점주택은 동일한 공동주택단지 내에 있고, 면적이 동일하며, 공동주택공시가격도 동일한 점, 비교주택의 매매계약서에는 비교주택의 매매가액이 함께 거래된 토지가액과는 별도로 명확하게 구분 기재되어 있어 “매매등” 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우로 보기 어려워 토지 및 건물 등의 기준시가에 따른 안분계산 대상은 아닌 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.