처분청이 쟁점주택의 주택사용 층수가 4개 층임을 전제로, 쟁점주택이 소득령§155⑮에서 말하는 다가구주택에는 해당하지 않는다고 보아 청구인에게 양도세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
처분청이 쟁점주택의 주택사용 층수가 4개 층임을 전제로, 쟁점주택이 소득령§155⑮에서 말하는 다가구주택에는 해당하지 않는다고 보아 청구인에게 양도세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점주택은 건축법 시행령별표 1에서 규정하는 다가구주택의 요건인 ① 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, ② 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이며, ③ 19세대 이하가 거주하여야 한다는 요건을 모두 갖추고 있으므로 이를 다가구주택으로 보아야 한다. 쟁점주택은 공부상 다가구주택에 해당할 뿐만 아니라, 양도 당시 쟁점옥탑은 사실상 주거용으로 사용할 수 없는 상태였으므로 쟁점주택을 4개 층의 주택을 갖춘 다세대주택이라고 볼 수 없다. 만약, 쟁점주택의 양도 당시 쟁점옥탑의 주택 해당 여부가 불분명하다면 공부상 용도에 따라 판단하여야 함에도 처분청은 단지 지도(S-MAP)상 옥탑층이 확인된다는 이유만으로 이 건 양도소득세를 과세한 것인바, 이는 처분청이 양도 당시의 쟁점옥탑의 주택 해당 여부를 입증하지 못한 채 과세한 것이라서 잘못이라 할 것이다.
(2) 쟁점주택의 양도일 현재 쟁점옥탑은 주거기능을 모두 상실하였기에 소득세법제88조 제7호에 따른 주택으로 볼 수 없다. 쟁점옥탑의 세입자는 청구인이 쟁점주택을 양도하기 약 8개월 전에 퇴거하여 양도일 현재에는 쟁점옥탑에 거주하는 사람이 없었고, 세입자가 퇴거한 시점 이후로는 가스사용량이 ‘OOO’이었으며, 다만, 2016년 11월과 12월에 갑자기 가스사용량이 나타난 것은 청구인의 가정불화(청구인과 그의 배우자는 2017.1.16. 협의이혼하였다)로 인해 군제대 후 취업 준비중이던 작은아들(당시 25세)이 잠시 옥탑방 가스시설을 사용하면서 나타난 일시적인 현상이었다. 또한, 청구인은 쟁점주택을 매각하기로 마음먹은 후 주변 전문가들로부터 조언을 받아 세입자를 미리 내보냈고, 불법건축물인 쟁점옥탑의 시설도 사람이 주거할 수 없는 상태로 모두 철거한 뒤 현장사진(2016.5.12. 촬영분)을 남겨두었다(청구인은 인테리어 공사업을 영위하는 사업자라서 옥탑방 철거공사를 직접 하였다). 쟁점주택의 양도 당시 쟁점주택이 사실상 주거기능을 상실했다는 것은 쟁점주택의 양도를 중개한 공인중개사(AAA)와 쟁점주택의 양수인(BBB) 및 양도 이후 쟁점주택 전체를 철거(쟁점주택의 양수인은 이를 철거한 후 2017.11.1. 5층 규모의 다세대주택을 신축함)하였던 건설 관계자(CCC)가 이를 확인해주고 있다. 한편, 처분청은 쟁점주택의 면적을 28.8㎡로 보았으나, 이는 지도(S-MAP)상 대략적으로 측정한 것으로 구체적인 근거자료가 없고, 쟁점주택은 청구인이 취득할 때부터 쟁점옥탑과 별개로 물탱크실 옆에 주방시설이 만들어져 있었으며, 그 옆에 벽 없이 약 2m 높이로 비가림용 천정이 길게 설치되어 있던 상태였기 때문에 항공사진으로만 보면 쟁점옥탑이 실제보다 더 크게 나올 수 있는 것이다.
(3) 다가구주택은 무주택영세민의 주거안정을 위해 건축하는 것이어서 조세정책상 우대하는 것이 타당한데, 쟁점주택이 그 취지에 맞게 14년 이상 사용되어 왔음에도 사실상 주택에 해당하는지 여부도 불분명하고 아주 미미한 비중의 쟁점옥탑을 이유로 고액의 양도소득세를 부과하는 것은 청구인의 재산권을 부당하게 또는 과도하게 침해하는 것이라서 이는 잘못이라 할 것이다.
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택의 건축물대장(말소)에 의하면, 쟁점주택은 총 5가구가 거주할 수 있는 다가구주택으로 등록되어 있고, 주차장으로 사용하는 지하층(135.62㎡)과 거주용으로 사용하는 1층(2가구, 132.42㎡), 2층(2가구, 128.18㎡), 3층(1가구, 97.66㎡)으로 나누어져 있으며, 대지면적은 267.8㎡, 연면적은 493.88㎡, 건축면적은 141.98㎡로 나타난다. (나) 처분청이 제시한 2013년도에 촬영된 항공사진(S-MAP)에 의하면, 쟁점주택의 옥상층에 쟁점옥탑의 형태가 나타나고 있고, 공부상 쟁점옥탑의 연면적은 확인되지 않지만, 처분청은 이에 대해 항공사진상으로 쟁점옥탑의 면적을 28.8㎡로 측정했다는 의견이다. (다) 처분청이 제시한 주민등록등본 등에 의하면, 쟁점옥탑을 임차한 DDD는 2015.5.20.부터 2016.4.19.까지 쟁점옥탑에 거주하는 것으로 하여 주민등록상 전입신고를 한 것으로 나타나며, 2016.4.28. 월세 25만원을 최종 입금한 사실이 확인된다. (라) 청구인은 임차인 DDD가 퇴거한 이후에 쟁점옥탑의 주거시설을 모두 철거하고 2016.5.12. 촬영한 사진이라고 주장하며, 쟁점옥탑의 내부사진 8매를 제출하였는데, 이를 보면 건물의 벽체나 틀은 유지되어 있으나, 주거시설(세면대, 싱크대, 변기 등)은 모두 철거된 상태로 보인다. (마) 처분청이 제시한 자료에 의하면, 쟁점옥탑의 가스사용량은 아래 <표>와 같이 나타나며, 그 가스사용량에 대해서는 양 측 다툼이 없다. <표> 쟁점옥탑의 월별 가스사용량 ㅇㅇㅇ (바) 처분청이 제시한 자료에 의하면, 청구인은 ‘OOO’라는 상호로 배관‧보일러 및 인테리어공사업 등을 영위하는 사업자로 확인되며, 2017.1.16. 그의 배우자와 협의이혼한 것으로 확인된다. (사) 쟁점주택의 건축물대장 등에 의하면, 쟁점주택의 매수인 BBB는 쟁점주택을 철거한 후 같은 장소에 5층 규모의 다세대주택(7세대, 알파인하우스)을 신축하기 위하여 2017.1.13. 주택 신축허가를 득한 후 2017.6.30. 기존주택인 쟁점주택을 철거한 것으로 나타나며, 2017.5.22. 착공하여 2017.11.1. 신축주택에 대한 사용승인을 득한 것으로 나타난다. (아) 청구인은 쟁점주택의 양도 당시 쟁점옥탑의 주거시설을 모두 철거하여 사실상 쟁점옥탑을 주택으로 볼 수 없다고 주장하며, 아래와 같은 관련인들의 확인서를 제출하였다. [공인중개사 AAA 확인서] ㅇㅇㅇ [쟁점주택 매수인 BBB 확인서] ㅇㅇㅇ [쟁점주택 철거용역제공 CCC 확인서] ㅇㅇㅇ
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도 당시 쟁점옥탑을 주거용 건물인 주택으로 볼 수 없으므로, 쟁점주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하의 주택으로서 소득세법 시행령제155조 제15항에서 말하는 ‘다가구주택’에 해당하여, 양도소득세 계산시 그 전체에 대하여 1세대1주택 비과세가 적용되어야 한다고 주장하나, 처분청이 제시한 항공사진상 쟁점옥탑의 존재가 확인되고, 청구인 스스로도 쟁점주택의 양도 당시까지 쟁점옥탑이 완전히 철거되지 아니한 채 남아 있었다는 사실에 대해서는 별다른 주장을 하지 않고 있는 점, 청구인이 2016.5.12. 촬영한 사진이라고 주장하며 제출한 쟁점옥탑의 내부사진에 따르면, 해당 부분 중 싱크대 등과 같이 주거를 위한 기본시설은 모두 철거된 것으로 보이나, 그 건물의 벽체나 틀은 그대로 유지되고 있어, 추가적인 내부수리 또는 인테리어 공사 등을 통해 주거용으로 충분히 사용할 수 있는 상태로 보여, 이를 주거용 건물이 아니라고 단정하기 어렵고, 오히려 일시적 ‘공가’ 상태로 봄이 합리적인 점, 특히, 쟁점옥탑의 월별 가스사용량을 보면, 쟁점주택의 양도 직전인 2016년 11월과 12월의 가스사용량 합계(1,408.5MJ)가 전년도 같은 기간 동안 임차인이 거주하면서 사용했던 사용량(1,767.9MJ)과 큰 차이가 없어 쟁점주택의 양도 직전까지 쟁점옥탑의 주거기능이 남아 있었던 것으로 보이고, 청구인은 이에 대해 청구인의 아들이 일시적으로 가스시설을 사용한 것일 뿐이라고 주장하나, 그렇다고 하여 곧바로 쟁점옥탑이 주거용 건물이 아니라고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어려우므로, 처분청이 쟁점주택의 주택 사용 층수가 4개 층임을 전제로, 쟁점주택이 소득세법 시행령제155조 제15항에서 말하는 다가구주택에는 해당하지 않는다고 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. (각 목 생략)
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(3) 건축법 제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다. (4) 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법 제15조 제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. [별표1] 용도별 건축물의 종류
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.