쟁점주택과 동일한 주택단지에 용도와 방향이 같고 면적과 공동주택가격 차이가 5% 이내인 비교주택은 유사재산에 해당하고, 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매 등이 있는 경우로서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가에 포함할 수 있음
쟁점주택과 동일한 주택단지에 용도와 방향이 같고 면적과 공동주택가격 차이가 5% 이내인 비교주택은 유사재산에 해당하고, 평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매 등이 있는 경우로서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가에 포함할 수 있음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점주택은 OOO 진입로로부터 15m 이내에 위치한 1층 주택으로 전면에 소음차단벽이 설치되어 있어 선호도가 낮은 반면, 비교주택은 단지내 상가와 인접해 있는 2층 주택으로 서로 유사하다고 볼 수 없다.
(2) 청구인이 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대해 감정평가법인에 자문한 결과, OOO감정평가법인은 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 적용하는 것이 적정하지 않다고 답변하였다.
(3) 비교주택은 쟁점주택의 증여일(2020.7.24.)로부터 1년 전에 거래(2019.8.31.)되어 그 사이 가격변동을 반영하지 못하고 있는바, 쟁점주택과 같은 단지, 유사한 면적의 2018∼2019년 매매가액을 보면 <별지>과 같이 최소 OOO원에서 최대 OOO원에 거래된 것으로 나타나 가격이 급변한 것을 알 수 있고, 아래 <표1>과 같이 비교주택과 같은 층의 주택이 같은 달에 각 OOO원과 OOO원에 거래된 것을 볼 때 비교주택의 매매사례가액에 특별한 사정이 없다고 볼 수도 없어 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 인정한 처분청의 의견은 부당하다. <표1> 비교주택 등 매매사례 OOO
(4) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는데, 처분청은 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 제1항 단서 조항을 확장해석하고 있는바, 이 건 처분은 조세법률주의에 반하는 처분이다.
(1) 비교주택은 쟁점주택과 같은 단지에 있고, 면적과 공동주택가격이 100분의 5이내로 유사하며, 용도가 동일하므로 ｢상속세 및 증여세법 시행규칙｣ 제15조 제3항 제1호 에 따른 유사재산에 해당한다.
(2) 청구인의 주장대로 쟁점주택과 같은 단지, 유사한 면적의 주택이 2018∼2019년 사이 최소 OOO원에서 최대 OOO원에 거래된 것으로 나타나고, 2020년 동안에는 최소 OOO원에서 최대 OOO원에 거래된 것으로 볼 때 청구인이 증여재산가액으로 신고한 OOO원을 시가로 보기에는 부적절하다.
(3) 유사한 다른 재산에 대한 거래가액 등을 시가로 보도록 규정한 것은 ｢상속세 및 증여세법｣의 시가범위를 구체화·명확화한 것으로 조세법률주의 또는 평등의 원칙에 위배되거나 위임입법의 한계를 벗어난 무효의 규정이라고 할 수 없다(대법원 2010.1.28. 선고 2008두8505 판결, 같은 뜻임).
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】 ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 심판청구서 및 처분청의 답변서 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택과 비교주택의 면적, 층, 공동주택가격 등은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점주택과 비교주택 OOO (나) OOO지방국세청 평가심의위원회는 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 인정할 수 있다며 아래와 같은 심의결과를 통지하였다. OOO (다) 처분청은 2022.11.7. OOO지방국세청 평가심의위원회의 심의결과에 따라 아래 <표3>과 같이 청구인에게 2020.7.24. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다. <표3> 증여세 경정·고지 내역 OOO (라) 청구인이 비교주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 부당하다며 제출한 ㈜OOO감정평가법인 의견서의 주요 내용은 다음과 같다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교주택과 쟁점주택은 서로 유사하다고 볼 수 없어 비교주택의 매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 비교주택의 거래가 평가기준일 전 2년 이내에 있었고, 쟁점주택의 증여일과 비교주택의 매매일 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 않으며, 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점, 쟁점주택과 비교주택은 같은 단지에 위치하고 용도와 방향이 같으며, 면적과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 미만으로 나타나 유사재산에 해당되는 것으로 나타나고, OOO지방국세청 재산평가심의위원회에서 비교주택 매매가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 있다고 결론내린 점 등에 비추어, 처분청이 비교주택의 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 쟁점주택과 같은 단지 주택 거래 내역 OOO
결정 내용은 붙임과 같습니다.