[요지] 비교부동산은 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목의 요건을 모두 충족하고 쟁점부동산과의 공동주택가격 차이가 가장 작은 반면 달리 비교부동산 매매가액을 시가로 보지 않을 사정이 있다고 보기 어려움
[요지] 비교부동산은 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목의 요건을 모두 충족하고 쟁점부동산과의 공동주택가격 차이가 가장 작은 반면 달리 비교부동산 매매가액을 시가로 보지 않을 사정이 있다고 보기 어려움
[참조결정] 조심2020서8176
[주 문] 청구인 BBB의 심판청구는 각하하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 비교대상아파트2의 매매가액은 주변 시세에 비해 지나치게 높게 거래된 것으로 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 없다. (가) 상속개시일이 속한 2021년 2월경 쟁점아파트와 동일 단지의 매매거래는 2건으로, 비교대상아파트1 및 비교대상아파트2의 공동주택가격 차이는 그다지 크지 않음에도(OOO원), 6일만에 OOO원의 매매가액 차이가 발생되었다. (나) 2021년 2월경의 전반적인 부동산시장 상황은 2.4.부동산대책 후 급등세가 꺾이면서 강보합세를 유지하고 있었고, OOO 주변 아파트(OOO, OOO, OOO 등) 시세를 살펴보더라도 2021.2.9. 비교대상아파트2의 매매가액은 당시 시장가에서 벗어난 가격으로 보인다. ＜표1＞ 2021년 2월경 OOO 및 OOO의 매매가액 ㅇㅇㅇ
(2) 쟁점아파트는 피상속인이 20년 이상 장기 거주한 아파트로 상당히 낡은 상태여서 청구인들이 쟁점아파트를 상속받은 후 OOO원을 넘게 들여 인테리어 공사를 하였는바, 최근에 인테리어 공사를 해서 거래되는 다른 아파트와 가격이 같을 수는 없다.
(3) 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택은 쟁점아파트와 동일단지 내 같은 면적의 OOO(이하 “비교대상아파트3”이라 한다)이므로, 비교대상아파트3의 매매가액 OOO원(매매계약일: 2020.12.13.)을 유사매매사례가액으로 보아야 한다. (가) 쟁점아파트, 비교대상아파트2 및 비교대상아파트3의 연도별 공동주택가격은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 공동주택가격 비교 ㅇㅇㅇ (나) 2021년 당시 공동주택가격만을 비교하면, 비교대상아파트2가 비교대상아파트3보다 쟁점아파트와 더 유사한 재산으로 볼 수 있으나, 이는 2020〜2021년경 이루어진 공시지가 현실화 정책과 부동산 가격급등으로 인해 나타난 일시적인 결과이며, 2020〜2021년을 제외한 기간에는 비교대상아파트3이 쟁점아파트와 더 유사한 것으로 나타난다. (다) 2019년부터 실시된 ‘공시가격 현실화 정책’과 2019.3.20. 개정된 상속세 및 증여세법 시행규칙제3항 제1호의 개정으로 공시지가가 조정되었고, OOO의 경우 2020〜2021년경 이러한 조정에 따라 OOO과 OOO의 공동주택가격에 차이가 발생된 것으로 보인다. ＜표3＞ 공시지가 상승률 비교 ㅇㅇㅇ (라) 처분청은 공시지가 조정을 위한 일시적 차이를 고려하지 않고 비교대상아파트2의 매매가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보았으나, 쟁점아파트와 비교대상아파트2는 2020〜2021년에 일시적으로 유사한 재산이 됐을 뿐, 쟁점아파트와 같은 동에 소재하는 비교대상아파트3이 쟁점아파트와 더 유사하다고 할 것이다.
(1) 비교대상아파트2의 매매가액은 상속세 및 증여세법에 따른 유사매매사례가액의 조건을 모두 충족하므로, 처분청이 위 가액으로 쟁점아파트를 평가하여 과세한 이 건 처분은 적법하다. (가) 상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 제2항은 상속재산의 가액을 ‘상속개시일 현재의 시가에 따른다’고 하면서, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항에서 상속개시일 전후 6개월 이내에 해당 재산 또는 ‘해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 증여재산의 시가로 보도록 규정하고 있다. 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은 ‘유사한 다른 재산’의 범위를 ‘공동주택가격이 있는 주택으로서 평가대상주택과 동일한 공동주택단지에 있을 것’, ‘평가대상주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상주택의 주거면적의 100분의 5 이내일 것’ 및 ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택 가격의 100분의 5 이내일 것’으로 정하면서, 이러한 요건을 모두 충족한 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사재산으로 한다고 규정하였다. (나) 비교대상아파트2의 매매사례가액은 법령의 요건을 모두 충족한 가액으로, 비교대상아파트2는 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택에 해당한다. ＜표4＞ 쟁점아파트 및 유사매매사례가액 비교 ㅇㅇㅇ (다) 과세관청은 과세의 형평성과 법적용의 일관성을 위해 반드시 법령에서 정하는 기준의 범위에서 과세행정을 집행하여야 할 것이고, 비교대상아파트2의 매매가액은 정상적인 매매가액으로 유사매매사례가액으로 적용이 가능하다. 청구인들은 비교대상아파트2의 매매가액이 정상적인 시가와 괴리된 지나치게 높은 매매가액이라고 주장하나, 아래 ＜표5＞와 같이 2020년 하반기부터 2021년 상반기까지는 주택가격이 급격하게 상승하는 시기로서, 쟁점아파트와 동일 단지 내 동일 면적 아파트가 2020.12.1. OOO원에 거래된 후 2020.12.13. OOO원에 거래되어 OOO원 이상 매매가액이 상승한 바 있고, 2021.2.3. OOO원에 거래되고 2021.2.9. OOO원에 거래되어 OOO원 이상 매매가액이 상승한 후, 2021년 4월과 2021년 5월에 OOO원대에 계속 거래가 이루어지는 것으로 보아 2021.2.9. 매매계약한 비교대상아파트2는 가격 상승기에 흔히 발생할 수 있는 정상적인 매매가액이라 할 것이다. ＜표5＞ 실거래가 조회자료(상속개시일 2021.2.21.) ㅇㅇㅇ
(2) 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항에서 유사매매사례로 볼 수 있는 요건을 모두 충족한 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 적용하도록 하였는바, 이러한 규정의 신설 및 개정이유는 ‘상속ㆍ증여재산의 평가 시 유사재산의 범위를 구체화함으로써 유사 재산의 매매사례가액을 기준 없이 임의로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적 안전성을 도모’하기 위한 것이므로, 청구인들의 주장과 같이 해당 규정을 임의로 적용할 수는 없다.
3. 심리 및 판단
① 청구인 BBB의 청구가 본안심리 대상인지 여부
② 비교대상아파트2의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 일부개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31446호로 일부개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. (단서 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 일부개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(4) 국세기본법 제55조(불복) ① 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다. 제65조(결정) ① 심사청구에 대한 결정은 다음 각 호의 규정에 따라 하여야 한다.
1. 심사청구가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 청구를 각하하는 결정을 한다.
(1) 쟁점아파트 단지 및 주변 지도는 다음과 같다. ㅇㅇㅇ
(2) 이 건과 관련하여 제시된 매매사례가액은 아래 ＜표6＞과 같고, 대상 아파트들은 동일 단지 내 아파트로 주거전용면적이 동일하며, 공동주택 가격차이가 100분의 5 이내로 모두 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족하고 있다. ＜표6＞ 유사매매사례가액 비교 ㅇㅇㅇ
(3) 처분청은 평가기준일 내에 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 충족한 위의 ＜표6＞에 따른 매매가액 중 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 비교대상아파트2의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들에게 2021.2.21. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다. ＜표7＞ 처분청의 결정내역 ㅇㅇㅇ
(4) 청구인들은 쟁점아파트 리모델링 공사 관련 견적서를 제출하였는바, 견적서상 공사범위에는 가설공사, 철거공사, 창호공사, 목공사, 설비공사, 미장공사, 화장실/타일공사, 도배/도장/바닥 마감 공사 등이 포함되어 있고, 합계액은 OOO원으로 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인 BBB은 2022.9.8. 처분청으로부터 납세고지서를 수령(등기우편 OOO)하였고, 그로부터 90일을 경과한 2022.12.9. 우리 원에 심판청구를 제기하였는바, 청구인 BBB의 심판청구는 국세기본법제68조 제1항에 따른 청구기간을 도과하여 부적법한 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인 CCC은 비교대상아파트2의 매매가액이 주변 시세에 비해 지나치게 높아서 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없고, 쟁점아파트와 동일한 동에 소재하는 비교대상아파트3의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따르면, 해당 재산의 매매사례가액 등이 없는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등을 해당 재산의 시가로 보도록 정하였고, 유사 재산의 판단 기준은 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 정하고 있으며, 제1호에서 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 중, 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사 재산으로 보도록 하였는바, 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내에 있는 주거전용면적이 동일한 비교대상아파트1․2․3 중에서 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택은 비교대상아파트2인 점, 국토교통부 실거래가 조회자료에 따르면, 2020년 하반기부터 2021년 상반기까지는 쟁점아파트가 소재한 공동주택단지(OOO)의 주택가격이 급격하게 상승하는 시기로서 비교대상아파트2의 매매계약일 이후에도 이와 유사한 가격으로 매매계약이 이루어지고 있으며, 청구인들이 제시한 자료만으로는 비교대상아파트2의 매매가액을 정상적인 매매가액이 아니라고 단정하기 어려워 보이는 점, 쟁점아파트와 비교대상아파트2․3이 하나의 공동주택단지에 속하는 이상 쟁점아파트와 비교대상아파트2․3 간의 위치, 층고, 주변환경 및 일조권 등에 따른 차이는 공동주택가격 산정에 반영되었다 할 것이고, 그렇다면 공동주택가격의 차이가 보다 작은 비교대상아파트2의 매매가액이 쟁점아파트의 시가에 가깝다고 볼 수 있으며, 쟁점아파트의 경우 내부 리모델링이 이루어지지 않은 반면 비교대상아파트2는 내부 리모델링이 이루어진 것으로 보인다고 하나, 설령 그러한 차이가 있다하더라도 비교대상아파트2의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보기 어려울 정도의 것에 해당한다고 단정하기도 어려운 점(조심 2020서8176, 2021.1.5., 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 비교대상아파트2의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 부적법한 청구에 해당하거나 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.