쟁점양수인은 쟁점건물의 소유권을 이전받기 전에 건축사와 쟁점토지 내 건물신축을 위한 설계계약을 체결하였으며, 쟁점건물의 소유권을 이전받아 다음 달에 쟁점건물을 철거하고 신축건물의 사용승인 직후 본인의 사업장을 해당 건물로 이전하는 등 쟁점매수인은 쟁점건물을 임대할 목적이 아닌 새로운 건물을 신축하기 위해 쟁점부동산을 취득한 것으로 봄이 합리적인 점 등에 비추어 사업의 포괄양도ㆍ양수가 아닌 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점건물에서 영위하던 부동산 임대업을 쟁점양수인에게 승계시키기 위해 쟁점건물을 양도하였는바, 쟁점건물의 양도는 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양수도에 해당한다. (가) 쟁점양수인은 사업의 포괄양수도 계약에 따라 쟁점건물을 매입하여 청구인으로부터 부동산임대업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였다.
1. 청구인은 쟁점건물에서 부동산임대업을 영위하기 위해 2020.6.21. 부동산임대업에 대한 사업자등록을 하고, 공인중개사 사무실을 통해 월세 매물을 내놓았다. 쟁점양수인 역시 쟁점건물을 매입한 후 해당 건물에서 부동산임대업을 영위하는 것으로 2021.12.15. 사업자등록을 함으로써 청구인의 사업(부동산 임대업)을 승계하였다.
2. 처분청은 ‘약사인 쟁점양수인이 쟁점건물을 허물고 새로 건물을 지어 약국을 할 의도에서 쟁점건물을 매입하였다’는 의견이나, 쟁점양수인이 당초부터 쟁점건물을 철거할 생각이었다면 쟁점건물 중 공부상 주택으로 되어 있던 부분의 용도를 근린생활시설로 변경해야 한다는 특약사항을 쟁점부동산 매매계약서에 넣지도 않았을 것이고, 청구인이 이를 위해 2020년 12월말까지 용도 변경공사를 한 후 시공사(OOO)에게 OOO원을 지급할 이유가 없었다.
3. 청구인은 쟁점양수인과의 계약 내용에 따라 쟁점건물의 공부상 주택부분을 근린생활시설로 변경하는 공사를 진행하여 양도 당시 상가를 임대할 수 있는 상황이 아니어서 공실이었는바, 임차인 승계여부는 사업의 포괄양수도 판단시 고려사항이 아니다. (나) 쟁점양수인이 쟁점건물을 매입한 이후 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 것은 쟁점건물의 양도가 사업 포괄양수도에 해당하는지 여부를 판단할 때 고려사항이 아니다.
1. 2006.2.9. 부가가치세법 시행령제23조가 개정되어 양수자가 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우에도 양수인이 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한 것으로 보도록 변경되었는데, 이는 사업의 포괄양도 이후 양수자의 일방적인 행위에 따라 부가가치세 과세여부가 결정되는 사례가 많아 법적 안정성을 침해하므로 이를 방지하기 위함이다.
2. 따라서, 쟁점양수인이 사업의 포괄양수일(2021.12.10.) 이후인 2022년 1월에 쟁점건물 해체신고를 하고, 새로운 건물을 신축한 행위는 청구인이 사업의 포괄양수도에 의해 쟁점건물을 양도하였는지 여부를 판단하는데 있어 고려사항이 아니다. 처분청은 ‘쟁점양수인이 2021.10.7. 건축사무소와 설계계약을 체결한 사실’ 등을 근거로 쟁점양수인이 쟁점건물을 매입하기 이전부터 쟁점건물을 철거하고 건물을 신축할 의도가 있었다는 의견이나, 이는 쟁점양수인의 내심의 의사에 불과하여 청구인이 이를 인지한 상태에서 쟁점양수인과 부동산 매매계약을 체결한 것으로 볼 수 없다.
3. 법원은 양수인의 사업목적이 외부에 표시되었다고 하더라도 그런 목적은 사업의 포괄양수도 판단시 고려사항이 아니라고 판결(OOO고등법원 2007.9.27. 선고 2006누2762 판결)한바 있다.
(2) 청구인이 쟁점양수인과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결할 당시 쟁점건물 중 ‘주택 부분의 면적’이 ‘상가 부분의 면적’보다 더 크므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 하고, 주택은 부가가치세 과세대상이 아니다. (가) 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약시 쟁점건물의 공부상 주택 부분을 근린생활시설로 변경하기로 약정하였고, 이에 따라 2021.10.25. 쟁점건물의 전체 용도가 제1종 근린생활시설로 변경되었으나, 조세심판원의 선결정례(국심 1999중2195, 2000.4.12.) 및 기획재정부의 예규(기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.)에는 ‘매매계약서상 특약에 의하여 주택이 주택 외의 용도로 변경된 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 양도물건의 현황을 파악해야 한다’고 되어 있다. (나) 청구인이 쟁점양수인과 매매계약을 체결할 당시 쟁점건물의 주택 부분 면적은 88.5㎡, 상가 부분의 면적은 84.1㎡로 주택 면적이 상가 면적보다 더 커 쟁점건물 전체가 주택이므로 주택인 쟁점건물에 대해 부가가치세를 부과할 수 없다.
(1) 쟁점부동산의 매각은 청구인이 영위하던 사업에 관한 권리의무가 그 동일성을 유지하면서 포괄적으로 양도된 것이라기보다는 그 사업에 제공되던 토지 및 건물만을 특정하여 양도의 대상으로 삼은 재화의 공급으로 봄이 타당하므로 쟁점건물의 양도에 대해 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다. (가) 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적·인적 시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 뜻한다고 할 것이므로, 그 사업은 인적·물적 시설의 유기적 결합체로서 경영주체와 분리되어 사회적으로 독립성을 인정받을 수 있는 것이어야 한다(대법원 2006.4.28. 선고 2004두8422 판결). (나) 청구인은 쟁점건물에서 2004.5.1.부터 2020.12.3.까지의 기간 동안 세차장을 운영하여 발생한 수입만 있을 뿐 부동산임대업에서 발생한 수입이 없고, 임대사업을 영위하기 위한 인적·물적 조직을 갖춘 것으로 볼만한 증빙을 제시한바 없다. 또한 쟁점양수인 및 공인중개사는 쟁점부동산 매매계약 당시부터 쟁점건물을 멸실하고, 새로운 건물을 신축하여 쟁점양수인의 약국으로 사용할 의도였다고 진술하고 있는 점, 쟁점양수인은 쟁점건물 매매계약 직후 건물신축을 위해 설계계약을 체결한 점 등을 볼 때 쟁점양수인은 쟁점건물을 부동산임대업에 사용하기 위해 매입한 것으로 보기 어렵다.
(2) 청구인이 쟁점건물을 쟁점양수인에게 공급한 시점에 쟁점건물은 상가이므로 부가가치세 과세대상으로 봄이 타당하다. 청구인은 양도일 이전에 매매계약의 특약에 의해 주택이 주택 외로 용도변경 된 경우 매매계약일 현재를 기준으로 판정할 수 있다는 조세심판원의 결정례 등을 근거로 쟁점부동산이 주택의 양도임을 주장하나, 이는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 여부 판단시에 적용된 것이므로 부가가치세법상 재화의 공급시기 판단 및 부가가치세 과세표준 산정시 해당 결정례를 준용할 수 없다.
① (주위적 청구) 부가가치세 과세대상에서 제외되는 사업의 포괄양수도에 의해 쟁점건물을 양도하였다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 쟁점건물은 매매계약 체결일 현재 주택 면적이 상가 면적보다 크므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 부가가치세 과세대상에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 양측이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실관계가 확인된다. (가) 쟁점건물 건축물대장에 기재되어 있는 신축·증축·용도변경 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점건물 신축·증축·용도변경 내역 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 2021.6.22. 쟁점양수인과 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하였는데, 매매계약서의 주요 내용은 아래 <표3>과 같고, 매도인은 “청구인”, 매수인은 “쟁점양수인”, 공인중개사는 OOO공인중개사사무소”이다. <표3> 쟁점부동산 매매계약서의 주요 내용 ㅇㅇㅇ (다) 처분청이 제출한 쟁점양수인의 2021.12.10. 쟁점부동산 소유권 취득 이후 ‘쟁점건물 해체 및 건물신축 내역’은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점양수인의 쟁점건물 취득 이후 해체 및 신축내역 ㅇㅇㅇ (라) 국세통합전산망상 쟁점부동산 지번(OOO)을 사업장 소재지로 하여 사업자등록한 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점부동산 소재지 내 사업자 내역 ㅇㅇㅇ (마) 국세통합전산망상 청구인은 부동산임대사업자인 OOO에서 발생한 수입금액을 신고한 내역은 확인되지 아니한다. (바) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고서상 양도 자산의 내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고서상 양도 자산의 내역 ㅇㅇㅇ (사) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고서상 쟁점건물의 양도가액 OOO원을 쟁점건물의 부가가치세 과세표준으로 하여 아래 <표7>과 같이 부가가치세를 경정하였다. <표7> 부가가치세 부과내역 ㅇㅇㅇ
(2) 처분청은 ‘쟁점양수인이 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결할 당시부터 쟁점건물을 멸실하고 기존건물을 신축할 계획’이었다는 의견으로 쟁점양수인이 2021.10.7. ㈜AAA와 작성한 건축물 설계 계약서(양측 서명 날인)를 아래 <표8>과 같이 제출하였다. <표8> 건축물 설계계약서 주요 내용 ㅇㅇㅇ
(3) 청구인이 제출한 청구주장에 대한 추가 입증자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2020.6.21. 쟁점건물에서 부동산임대업으로 사업자 등록을 한 후 공인중개사무소에 상가임대를 의뢰하였다고 주장하며, 공인중개사무소에서 임대매물을 등록한 내역을 아래 <표9>와 같이 제출하였다. <표9> 공인중개사무소의 임대매물 등록내역 ㅇㅇㅇ (나) 청구인은 쟁점건물의 증축 및 용도변경을 위해 발생한 공사비를 ‘건설중인 자산’으로 분개하였다고 주장하며, 건설중인 자산의 계정별 원장을 제출하였는데, 해당 원장상 2020.6.21.〜2020.12.31. 기간 동안 발생한 금액 누계는 OOO원, 2021.1.1.〜2021.12.31. 기간 동안 발생한 금액 누계는 OOO원(그 중 2021년 12월에 발생한 금액은 OOO원임)이다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 부가가치세법제10조 제8항 제2호 및 같은 법 시행령 제23조는 사업을 양도하는 것으로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다고 규정하고 있는데, 여기서 말하는 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적ㆍ인적 시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 경영주체만을 교체시키는 것을 뜻한다고 할 것이고, 양수인이 사업의 종류를 추가하거나 변경하였다고 하여 사업의 포괄양도ㆍ양수가 아니라고 할 수는 없으나, 이 경우에도 양수자가 양도자의 이전 사업을 승계받았음을 전제로 한다고 보아야 할 것(조심 2009광3575, 2010.6.22. 같은 뜻임)이다. 이 건의 경우 청구인은 쟁점양수인이 부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 양수하기 위해 쟁점건물을 매입하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서상 특약사항에 ‘부동산임대업에 관한 일체의 권리와 의무를 쟁점매수인에게 포괄적으로 양도·양수한다’는 내용과 ‘매도인(청구인)은 계약금 수령 후 매도인 명의로 사전건축허가를 득한 후 잔금시 매수인에게 명의를 변경하기로 한다’는 내용이 모두 기재되어 있어 쟁점양수인이 쟁점부동산을 구입한 목적이 사업의 포괄양수도 인지 아니면 건물을 신축하기 위한 것인지 여부가 해당 계약서만으로는 불분명하고, 청구인은 그 외 본인이 영위하였던 부동산임대업의 물적ㆍ인적 시설 및 권리의무 등을 쟁점양수인에게 이전한 사실을 확인할 수 있는 증빙을 제출하지 아니한 점, 쟁점양수인은 쟁점건물의 소유권을 이전받기 전에 건축사와 쟁점토지 내 건물신축을 위한 설계계약을 체결하였으며, 쟁점건물의 소유권을 이전받아 다음 달에 쟁점건물을 철거하고 신축건물의 사용승인 직후 본인의 사업장(OOO)을 해당 건물로 이전하는 등 쟁점매수인은 쟁점건물을 임대할 목적이 아닌 새로운 건물을 신축하기 위해 쟁점부동산을 취득한 것으로 봄이 합리적인 점 등에 비추어 청구인이 쟁점양수인으로부터 부동산임대업과 관련된 권리·의무를 포괄적으로 양수하였다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점건물의 양도를 부가가치세법제10조 제9항 제2호 및 같은 법 시행령 제23조에 따른 사업의 포괄양도ㆍ양수가 아닌 것으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점양수인과 매매계약을 체결할 당시 쟁점건물 중 주택 부분의 면적이 상가 부분의 면적보다 더 크므로 쟁점건물 전부를 주택으로 보아 부가가치세를 부과할 수 없다고 주장하나,부가가치세법은 소득세법과 달리 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우의 하나의 건물을 양도할 때 주택의 면적계산에 대해서 규정하고 있지 아니한바 청구주장은 법적 근거가 없어 보이는 점, 청구인은 쟁점건물의 소유권을 쟁점양도인에게 이전하기 전에 쟁점건물의 공부상 용도를 전부 근린생활시설로 변경하였고, 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하면서 쟁점건물을 근린생활시설로 기재하였는바, 청구인이 쟁점양수인에게 공급한 쟁점건물 전부를 근린생활시설로 봄이 타당한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 부가가치세법 제9조(재화의 공급) ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다. 제10조(재화 공급의 특례) ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 제14조(부수재화 및 부수용역의 공급) ① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역
2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역
② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화 제15조(재화의 공급시기) ① 재화가 공급되는 시기는 다음 각 호의 구분에 따른 때로 한다. 이 경우 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우: 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우: 재화가 이용가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없는 경우: 재화의 공급이 확정되는 때 (2) 부가가치세법 시행령 제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도) 법 제10조 제9항 제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(｢상법｣에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(｢법인세법｣ 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것 제28조(구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기) ① 법 제15조제1항 후단에 따른 구체적인 거래 형태별 재화의 공급시기는 다음 표에 따른다. (3) 조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. (2문 생략)
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (4) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (5) 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.