청구인이 증여받은 쟁점아파트의 증여재산가액을 동일 단지·동일면적 비교대상아파트의 매매사례가액으로써 평가심의위원회 심의를 거친 가액으로 산정하여 증여세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2020.6.30. 부 AAA으로부터 증여받은 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 공동주택가격인 OOO원으로 평가하여 2020.7.8. 증여세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 당초에는 청구인의 신고내용대로 결정하였으나, 2022년 4월 감사원 감사 시 쟁점부동산과 동일 단지의 동일 전용면적 OOO(이하 “비교부동산”이라 한다)가 2019.12.7. OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)에 계약된 사실을 확인한 후 OOO 심의를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 2022.10.12. 청구인에게 2020.6.30. 증여분 증여세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.12.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 다주택자 조정대상구역 내 장기주택보유자 한시적 중과배제 혜택을 받기 위하여 2020년 3〜4월경 인근 중개사무소에 쟁점부동산을 OOO원에 매도 의뢰하였으나 1997년 신축 후 20년 이상 집수리를 전혀 아니한 1층 특성상 매수자가 전혀 없었는바, 쟁점매매사례가액은 비교부동산의 전체가 수리되고, 1층의 특성상 방범창 등 설치로 실제 매매가액이 OOO원 이상 높게 반영된 것으로 쟁점부동산의 매매사례가액으로 부적정하고, 청구인이 2020.6.30. 증여 당시 6개월 전 3개월 후 매매사례가액이 없어 공동주택가격으로 쟁점부동산을 평가하여 증여세를 신고한 것은 정당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 평가기준일(2020.6.30.)과 비교부동산의 매매계약일(2019.12.7.)이 2년 이내에 있고, 쟁점부동산과 비교부동산은 같은 동 같은 라인의 아파트이며, 17층이 최고층으로 114동은 각층 2개호로 동일하게 구성되어 있는바, 비교부동산은 쟁점부동산과 동일 층인 1층에 위치할 뿐만 아니라 동일 면적, 유사한 기준시가를 형성하고 있는 것으로 확인되고, 가격의 변동여부는 매년 경기와 정책에 따라 가격이 상승하는 공동주택가격이 아닌 전반적인 부동산 경기로 살펴보아야 하는 것이며, 물가상승 등을 고려하여 시세가 반영된 것을 확인해 보면 가격 변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없으므로 처분청이 평가기준일 직전 2년 이내에 비교부동산의 유사성을 파악한 후 상속세 및 증여세법 제60조와 같은 법 시행령 제49조 등에 근거하여 평가심의위원회를 거쳐 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(각목 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점부동산과 비교부동산을 비교 검토한 내용은 OOO과 같다.

(2) 처분청이 쟁점부동산과 동일 단지의 아파트 실거래가를 조사한 내용은 OOO와 같다.

(3) 처분청이 쟁점부동산과 비교부동산의 공동주택가격 차이비율을 분석한 내용은 OOO과 같다.

(4) 청구인이 비교부동산의 경우 집전체가 수리되고 방범창 등이 설치되어 공동주택가액 대비 실제 매매가액이 OOO원 이상 높게 반영되었다고 주장하며 제시한 자료는 OOO와 같다.

(5) 청구인이 비교부동산과 관련하여 인근 중개사무소에 현장방문하여 받은 사실확인서의 내용은 OOO와 같다.

(6) 쟁점부동산과 관련한 OOO의 평가 결정서(2022.8.23.)의 내용은 OOO과 같다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점매매사례가액의 경우 비교부동산의 전체가 수리되고, 1층의 특성상 방범창 등 설치로 실제 매매가액이 OOO원 이상 높게 반영된 것으로 쟁점부동산의 매매사례가액으로 부적정하다고 주장하나, 비교부동산과 쟁점부동산은 동일한 공동주택단지 내에 있고, 면적 및 공동주택가격 등도 동일한 것으로 확인되는 점, OOO는 쟁점매매사례가액이 매매계약일부터 증여일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.