청구인은 관리처분계획에 따라 취득하는 재건축종전주택의 완성(16.12.29.) 후로부터 4년 이상이 경과하여 대체주택(재건축대체주택)을 양도함으로써 위 ‘1세대 1주택 특례규정 적용요건 중 재건축종전주택의 완성 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것’이라는 요건을 충족하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 대체주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
청구인은 관리처분계획에 따라 취득하는 재건축종전주택의 완성(16.12.29.) 후로부터 4년 이상이 경과하여 대체주택(재건축대체주택)을 양도함으로써 위 ‘1세대 1주택 특례규정 적용요건 중 재건축종전주택의 완성 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것’이라는 요건을 충족하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 대체주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인들은 대체주택을 종전주택의 재건축 진행 중인 2013.5.20. 취득하여 2년 11개월 거주하다가 종전주택의 재건축이 완료되기 전인 2016.2.23. 대체주택의 재건축 진행으로 다른 임차주택으로 전출하게 되었고, 재건축종전주택이 2016.12.29. 준공되자 세대전원이 전입하여 1년 이상 거주하였다. 정부의 2017.8.2. ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(이하 “8․2 부동산대책”이라 한다)에 의한 조합원입주권 전매제한(입주자로 선정된 날부터 소유권이전등기일까지)으로 인하여 청구인들은 재건축대체주택이 소유권이전등기(2020.6.12.)된 후, 약 8개월이 경과한 시점인 2021.2.10. 재건축대체주택을 양도하였는바, 대체주택을 종전주택 재건축 준공일로부터 2년을 경과하여 양도하게 된 것은 정부의 8․2 부동산대책에 따른 주택법개정 등 부득이한 사정이 있었던 것이므로, 실제 양도가 가능한 기간을 기준으로 양도기간을 계산하여야 한다.
(2) ① 소득세법 시행령제156조의2 제5항에서 규정하는 ‘1세대1주택’ 특례규정은 실수요자를 보호하기 위한 규정인 점, ② 8․2 부동산대책은 ‘실수요자 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’으로 실수요자에게 불이익을 주기 위한 대책이 아닌 점, ③국세기본법제18조 제1항에서 ‘세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다’고 규정하고 있는 점 등을 종합하면 ‘종전주택 재건축 준공일부터 2년이내에 양도하여야 한다’는 규정은 타 법령의 양도제한 없이 양도가능한 기간을 의미하는 것으로 해석하여야 한다.
(3) 청구인들이 종전주택과 대체주택을 동시에 보유하던 기간 중 조합원 입주권 상태가 아닌 거주 가능한 2주택으로 보유한 기간은 아래와 같이 불과 8개월에 불과한 점으로 보더라도 청구인들은 단기 투기목적 거래가 아닌 실수요자 거래로서 실수요자를 보호하려는 정부의 부동산정책으로 인해 실수요자인 청구인들에게 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 법적안정성과 신뢰성 있는 법 집행이 되어야 한다.
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구인들의 종전주택과 대체주택의 취득 및 양도 현황은 다음과 같다. <청구인들의 주택 취득 및 양도 현황> OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 ‘8.2 부동산대책’으로 인한 전매제한으로 대체주택을 기한 내에 양도하지 못한 부득이한 사정이 있었으므로 비과세 요건인 양도기간의 기산을 실제 양도가 가능한 기간으로 보아야 한다고 주장하나, 소득세법 제89조 제2항 및 같은 법 시행령 제156조의2 제5항에서 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득한 경우로서 ① 재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것, ② 재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것, ③ 재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것이라는 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 특례규정을 적용받는다고 규정하고 있는바, 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는 점, 청구인은 관리처분계획에 따라 취득하는 재건축종전주택의 완성(2016.12.29.) 후로부터 4년 이상이 경과하여 대체주택(재건축대체주택)을 양도함으로써 위 ‘1세대 1주택 특례규정 적용요건 중 재건축종전주택의 완성 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것’이라는 요건을 충족하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 대체주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세대상에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
(1) 국세기본법 제18조【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】① 세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.
(2) 소득세법(2020.8.18. 법률 제17477호로 개정된 것) 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[ ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가일 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조 에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존 주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (3) 소득세법 시행령(2022.02.15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제155조【1세대1주택의 특례】⑱ 법 제89조 제1항 제4호 나목에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 매각 등의 방법으로 양도하는 경우를 말한다.
5. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행으로 도시 및 주거환경정비법 제73조 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제36조 에 따라 사업시행자가 도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제2조 제6호 에 따른 토지등소유자(이하 이 호에서 "토지등소유자"라 한다)를 상대로 제기한 매도청구소송 절차가 진행 중인 경우 또는 소송절차는 종료되었으나 토지등소유자가 해당 매도대금을 지급받지 못한 경우 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】② 법 제89조 제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것 (4) 소득세법 시행규칙 제75조의2【주택과 조합원입주권 또는 주택과 분양권을 소유한 경우의 취학 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건】① 영 제156조의2 제4항 제1호에서 "기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유"와 같은 조 제5항 제2호 및 제156조의3 제3항 제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 각각 세대의 구성원 중 일부가 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다. 제71조【1세대1주택의 범위】③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유"란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 지방자치법 제7조 제2항 에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.
1. 초ㆍ중등교육법에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 고등교육법에 따른 학교에의 취학
2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편
3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4. 학교폭력예방 및 대책에 관한 법률에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다) 제75조【주택과 조합원입주권 또는 주택과 분양권을 소유한 경우의 경매 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건】① 영 제156조의2 제3항 전단 및 제156조의3 제2항 전단에서 "3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우"란 각각 조합원입주권 또는 분양권을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다.
1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우
3. 국세징수법에 따른 공매가 진행 중인 경우 (5) 주택법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
27. "입주자"란 다음 각 목의 구분에 따른 자를 말한다.
1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택
2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제63조의2 제1항 제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.
3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.
4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제57조 제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.
② 제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항 제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다. (6) 주택법 시행령 제73조【전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우】① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 별표 3에 따른 기간을 말한다.
④ 법 제64조 제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 한국토지주택공사(사업주체가 공공주택 특별법 제4조 의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다)의 동의를 받은 경우를 말한다.
1. 세대원(법 제64조 제1항 각 호의 주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외한다.
2. 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우
5. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제1항 에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인하는 경우
6. 법 제64조 제1항 제3호 및 제4호에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(제71조 제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우
7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
8. 실직ㆍ파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우 ※ 주택법 시행령 [별표 3] OOO
(7) 도시 및 주거환경정비법 제74조【관리처분계획의 인가 등】① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)
5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격) 제79조【관리처분계획에 따른 처분 등】① 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다.
② 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.