[요지] 청구인은 임차인들과 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하였다고 하나, 해당 주택에서 발생한 주택임대수입을 신고한 사실이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택 양도에 대해 청구인에게 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[요지] 청구인은 임차인들과 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하였다고 하나, 해당 주택에서 발생한 주택임대수입을 신고한 사실이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택 양도에 대해 청구인에게 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유] 1.처분개요
(1) 청구인은 거주 목적으로 OOO 소재 단독주택을 취득하였으나, 구옥의 상태가 너무 낡고 오래되어 쟁점주택을 신축하게 되었다. 청구인은 노후 생활비 확보를 위해 원룸구조의 쟁점주택을 신축하여 일부 공간에서는 거주를 하고, 나머지 공간에서는 주택임대를 하고자 하였고, 이에 따라 2017.8.14. 주택임대업자로 사업자등록을 신청하였다.
(2) 청구인은 쟁점주택을 완공하기 전 매수인들이 적극적으로 집요하게 매수의사를 피력해 와서 쟁점주택을 매도하게 되었을 뿐 주택신축판매업을 영위한 사실이 없다. (가) 쟁점주택의 건축공정이 80% 이상 진행된 시점에 매수인들은 쟁점주택이 다른 주택들에 비해 튼튼하고 인테리어 내장재 등이 우수하다며 매입의사를 피력하였다. (나) 청구인은 60세 이후 거주할 목적으로 쟁점주택을 신축하였기 때문에 매도의사가 없었으나, 매수인들이 쟁점주택을 매수하고자 여러 차례 적극적인 의사를 보여 부득이하게 매도하게 되었다. (다) 청구인의 사업자등록내역을 보면 청구인은 지금까지 주택신축판매업을 영위한 적이 없다.
(3) 청구인은 쟁점주택에서 본인이 직접 거주하면서 주택 일부를 임대할 계획이어서 주택임대업으로 사업자등록도 하였고, 부득이하게 매도 후에는 세무전문가인 세무사를 통하여 양도소득세를 신고·납부하는 등 대한민국 국민으로서 납세의무를 성실하게 이행하였다. 나.처분청 의견
(1) 청구인은 취득한 단독주택을 곧바로 멸실한 후 쟁점주택을 신축하였고 쟁점주택의 완공 즉시 판매하였는바, 그 실질에 따라 청구인이 주택신축판매사업자로서 쟁점주택을 매도하였다고 보아 부가가치세를 부과한 처분은 타당하다. (가) 청구인은 단독주택 및 부수토지를 매입하여 기존 주택 철거 후 쟁점주택을 신축하였고, 쟁점주택의 사용승인 전에 매수인들과 매매계약을 체결하여 소유권을 이전하였다. 감사청의 처분청에 대한 감사 당시 ‘OOO’에서 36개 사업자(청구인 포함)가 미등록 주택신축판매업을 영위한 것으로 확인되어 부가가치세 OOO원이 추징될 정도로 쟁점주택이 소재한 지역은 다중주택 신축·판매가 활발하였던 지역이다. (나) 청구인은 주택임대사업자로 등록만 하였을 뿐 주택임대업에서 발생한 수입금액을 신고한 사실은 없다. 주택신축판매업을 영위하는 사업자가 부동산 신축 후 일시적･잠정적 임대가 아닌 주택임대 사업으로 전환하는 경우 면세사업에 전용한 것으로 보아 당초 공제받은 매입세액을 추징하는 것과 같이, 주택임대사업자로 등록만 하였을 뿐 실제 임대사업을 영위하지 않고 즉시 매매한 경우 그 실질에 따라 주택신축판매사업자로 보아 부가가치세를 부과함이 타당하다.
(2) 쟁점주택은 1동 전체의 연면적 합계가 299.62㎡로 국민주택 규모를 초과하여 쟁점주택은 부가가치세 과세대상에 해당한다. 3.심리 및 판단 가.쟁점 청구인이 주택신축판매업자로서 쟁점주택을 매도한 것으로 보아 부가가치세를 부과한 처분의 당부 나.관련 법령: ＜별지＞ 기재 다.사실관계 및 판단
(1) 양측이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같음 사실관계가 확인된다. (가) 쟁점주택(지하 1층, 지상 3층) 건축물대장의 주요 기재 내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점주택 건축물대장의 주요 기재 내용 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점주택의 등기부등본을 보면 청구인이 ‘쟁점주택에 대한 소유권보존등기를 신청한 날’은 ‘2018.1.31.’, ‘쟁점주택을 매수인에게 양도하기로 매매계약을 체결한 날’은 ‘2018.1.16.’, ‘쟁점주택을 매수인에게 양도한 날’은 ‘2018.3.30.’인 것으로 나타난다. (다) 청구인의 사업자등록내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 청구인의 사업자등록내역 ㅇㅇㅇ (라) 청구인은 쟁점주택이 소재한 OOO 소재 단독주택을 매입하기 위해 전소유자와 매매계약을 체결(계약체결일 2017.4.14.) 하면서, 잔금청산일(2017.8.25.) 이전인 2017.4.21.까지 해당 부동산에 대한 대지사용승낙서를 교부받기로 해당 계약서에 명시한 사실이 확인된다. (마) 처분청은 ‘청구인이 쟁점주택을 신축하여 판매한 행위가 주택신축판매업에 해당한다’는 감사청의 감사지적에 따라 아래 ＜표3＞과 같이 결정하여 청구인에게 2018년 제1기 부가가치세 OOO원을 고지하였다. ＜표3＞ 처분청의 결정내역 ㅇㅇㅇ (바) 청구인이 주택임대사업자로서 2018.4.13. 제출한 ‘2017년 귀속 사업장현황신고서’를 보면 주택임대수입금액이 OOO원, 적격증명(계산서·세금계산서·신용카드) 수취금액이 OOO원인 것으로 기재되어 있다.
(2) 청구인은 쟁점주택을 임대할 의도였다고 주장하며 아래 ＜표4＞와 같이 ‘청구인이 임차인들과 체결한 임대차계약서’ 10매를 제출하였다. ＜표4＞ 청구인의 임대차계약서 제출내역 ㅇㅇㅇ
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴건대, 어느 부동산의 매매로 인한 소득이 사업소득에 속하는 것인지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고(대법원 1984.9.11 선고 83누66 판결 참조), 부동산매매업자로 등록 여부나 매매의 등기 등은 이를 판단함에 있어서 하나의 참고자료에 지나지 않는다고 하여야 할 것이다. 이 건의 경우 청구인은 쟁점주택의 신축을 위한 부지를 매입하자마자 기존주택을 철거하고건축법 시행령별표1 제1호 나목에 따른 다중주택을 신축한 후, 쟁점주택의 사용승인(2018.1.25.)을 받기 전인 2018.1.16. 매수인들과 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결하였는바, 청구인은 부동산매매로 인한 소득을 목적으로 쟁점주택을 신축한 것으로 봄이 타당해 보이는 점, 청구인은 본인을 건축주 및 공사시공자로 하여 쟁점주택의 건축을 허가받은바, 청구인이 부가가치세 과세대상인 쟁점주택을 직접 건축하여 계약상 원인에 의해 제3자에게 공급한 행위에 대해서는 부가가치세를 부과함이 타당해 보이는 점, 청구인은 임차인들과 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하였다고 하나, 해당 주택에서 발생한 주택임대수입을 신고한 사실이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택 양도에 대해 청구인에게 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4.결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 부가가치세법 제4조【과세대상】부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
(2) 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2020년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)
(3) 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】 ③ 법 제55조의2 제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조【부가가치세 면제 등】④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택
2. 제1호의 규정에 의한 주택의 건설용역으로서 건설산업기본법·전기공사업법·소방시설공사업법·정보통신공사업법·주택법·하수도법 및 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것. 다만, 소방시설공사업법에 따른 소방공사감리업은 제외한다.
(4) 국세기본법 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(5) 주택법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축무의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.
(6) 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】주택법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제1호나목에 따른 다중주택
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택
(7) 건축법 제2조【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
1. 단독주택
2. 공동주택
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설
(8) 건축법 시행령 [별표1] 용도별 건축물의 종류
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
(9) 건설산업기본법(2017.12.26. 법률 제15306호로 일부개정되기 전의 것) 제41조【건설공사 시공자의 제한】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축 또는 대수선(大修繕)에 관한 건설공사(제9조 제1항 단서에 따른 경미한 건설공사는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)는 건설업자가 하여야 한다. 다만, 다음 각 호 외의 건설공사와 농업용, 축산업용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 건설공사는 건축주가 직접 시공하거나 건설업자에게 도급하여야 한다.
1. 연면적이 661제곱미터를 초과하는 주거용 건축물 2.연면적이 661제곱미터 이하인 주거용 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
3. 연면적이 495제곱미터를 초과하는 주거용 외의 건축물
4. 연면적이 495제곱미터 이하인 주거용 외의 건축물로서 많은 사람이 이용하는 건축물 중 학교, 병원 등 대통령령으로 정하는 건축물
(10) 건설산업기본법 시행령(2018.6.26. 대통령령 제29006호로 일부개정되기 전의 것) 제36조【시공자의 제한을 받는 건축물】① 법 제41조 제1항 제2호 나목에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 건축법 시행령 별표1 제1호 가목, 나목 및 다목의 단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터ㆍ노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 같은 호 라목에 따른 공관(公館)을 말한다.