[요지] 건축물이 다중주택으로 건축허가와 사용승인을 받고, 건축물대장과 부동산등기부에도 같은 취지로 기재되어 있음에도 용도변경의 허가를 받음이 없이 단지 독립된 주거의 형태로 사용하고 있다는 주관적인 사정만으로는 이를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’에 해당한다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
[요지] 건축물이 다중주택으로 건축허가와 사용승인을 받고, 건축물대장과 부동산등기부에도 같은 취지로 기재되어 있음에도 용도변경의 허가를 받음이 없이 단지 독립된 주거의 형태로 사용하고 있다는 주관적인 사정만으로는 이를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’에 해당한다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점주택의 공부상 연면적은 329.56㎡이나, 신축 이후 증개축을 통한 연면적의 증가로 양도일 당시에는 다중주택 요건인 330㎡를 초과하는바, 부가가치세 과세대상인 다중주택에 해당되지 않는다. 쟁점주택은 다중주택으로 건축허가 및 사용승인을 받았지만, 각 호실에는 독립된 주거생활을 할 수 있도록 취사시설 등이 설치되어 있고, 1층과 3층의 증개축에 따른 연면적의 증가(증개축 면적: 1충 101호 1.1617m², 105호·106호 3.036m²등 합계 4.1977㎡)로 다중주택 요건인 330㎡를 초과하며, 건축법상 허가를 받지 않은 면적도 취득세 등 세금부과 시에는 건축연면적에 포함되고 있는바, 부가가치세 과세대상인 다중주택이 아닌 사실상 다가구 주택으로 보아야 한다.
(2) 청구인들은 쟁점주택을 신축한 후 면세사업인 주택임대에 사용하다가 사업용 자산을 양도한 것인바, 쟁점거래는 부가가치세가 면제되는 사업의 포괄양도에 해당한다. (가) 설령 쟁점주택이 부가가치세 과세대상인 다중주택이라 하더라, 이를 양수한 양수인이 용도변경이나 사업변경 없이 임대업을 그대로 영위하고 있는바, 이는 임대사업 전체를 포괄 양수도한 경우에 해당하므로 부가가치세 비과세 대상에 해당한다. (나) 청구인들은 2016년 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 쟁점주택을 건축하였으나 분양에 실패하였고, 2017년부터 각 호실 별로 주택임대차계약서를 작성하고 주택임대업을 1년 이상 영위하던 중 쟁점주택을 양도하였으며, 이에 따라 쟁점주택 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고·납부하였던바, 청구인들이 면세사업자로서 주택임대업을 1년 이상 영위하다가 매각한 쟁점주택은 면세사업용 고정자산이므로 부가가치세 과세대상이 아니다.
(1) 쟁점주택은 부가가치세 과세대상인 다중주택에 해당한다. (가) 조특법에서의 ‘주택’은 공급당시 주택 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물을 의미하는바, 쟁점주택은 다중주택으로 건축허가 및 사용승인을 받았고 공부상의 용도 역시 다중주택이므로 준공 이후 관할 지자체장의 용도변경 허가 없이 임의로 각 실별로 취사시설을 설치하고 독립된 주거의 형태로 사용하였다 하더라도 다가구주택으로 볼 수 없다. (나) 쟁점주택의 공부상 연면적은 329.56㎡로 주택법에 따른 국민주택 규모(85㎡ 이하)를 초과하므로 면세대상인 국민주택에 해당하지 않고, 쟁점주택의 1층 및 3층의 일부를 증개축하여 연면적이 다중주택 규모인 330㎡를 초과한다 하더라도 주택법에 따른 국민주택 규모(85㎡ 이하) 이하인지 여부는 다가구주택의 경우 ‘가구당 전용면적’을 기준으로, 그 외의 단독주택의 경우에는 ‘주택의 전체 주거전용면적’을 기준으로 판단하는 것인바, 전체 주거 전용면적이 85㎡를 초과함이 명백한 쟁점주택은 과세대상인 다중주택에 해당한다.
(2) 쟁점거래는 사업의 양도로 볼 수 없다. (가) 청구인들의 쟁점주택 임대는 단기간(1년 5개월)에 불과하여 주택신축 및 판매에 부수하여 이루어진 일시적·잠정적인 것으로 보이는 바, 청구인들이 부동산 임대업을 주업으로 영위하였다고 보기 어렵다. (나) 청구인들은 2017.9.23.부터 현재까지 쟁점주택을 포함하여 총 3건의 건설업/주택신축판매업을 영위하여 왔고, 쟁점주택을 신축한 후 매각이 되지 않자 건축비용 조기 회수 등을 위해 이를 단기간 임대하였던 것인바, 이러한 사정은 주택신축판매업으로서의 사업성에 영향이 없는 것으로 판단된다. 또한 청구인 AAA이 2017년 귀속 종합소득세 신고서에 첨부한 표준합계잔액 시산표에서는 쟁점주택의 가액을 ‘재고자산 OOO원’으로 계상한 것으로 확인되는 등 청구인들도 쟁점주택을 주택신축판매업에 따른 판매대상 자산으로 보았다. (다) 부가가치세법 제10조에서 규정한 사업의 양도란 사업용 재산을 비롯한 물적, 인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하여야 하는 것이나, 청구인들의 주 업종은 주거용 건물 건설업인 반면, 쟁점주택 양수인의 주업종은 주거용 건물 임대업(면세사업자)이므로 사업의 동일성이 유지된다고 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 공부상 다중주택인 쟁점주택을 조특법상 부가가치세가 면제되는 주택으로 볼 수 있는지 여부
② 쟁점주택의 양도가 사업의 포괄적 양도에 해당하는지 여부
(1) 부가가치세법 제10조【재화 공급의 특례】 ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 제11조【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 부가가치세법 시행령 제23조【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】법 제10조제8항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(상법에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우, 조세특례제한법 제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
1. 미수금에 관한 것
2. 미지급금에 관한 것
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지·건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것
(3) 조세특례제한법 제106조【부가가치세의 면제 등 】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. 이 경우 제1호부터 제3호까지, 제4호의5 및 제9호는 2018년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하고, 제4호의2, 제5호, 제9호의2, 제9호의3, 제11호 및 제12호는 2020년 12월 31일까지 공급한 것에만 적용하며, 제8호 및 제8호의2는 2014년 12월 31일까지 실시협약이 체결된 것에만 적용한다.
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)
(4) 조세특례제한법 시행령 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】③ 법 제55조의2 제4항에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조【부가가치세 면제 등】④ 법 제106조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 제51조의2 제3항에 규정된 규모 이하의 주택
(5) 조세특례제한법 시행규칙 제20조(다가구주택의 정의) 영 제51조의2 제3항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 건축법 시행령별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.
(6) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. "공동주택"이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법 제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.
(7) 주택법 시행령 제2조【단독주택의 종류와 범위】주택법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
1. 건축법 시행령 별표 1 제1호 가목에 따른 단독주택
2. 건축법 시행령 별표 1 제1호 나목에 따른 다중주택
3. 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 따른 다가구주택
(8) 주택법 시행규칙 제2조【주거전용면적의 산정방법】주택법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(건축법 시행령 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고·차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
(9) 건축법 시행령 제3조의5【 용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별 건축물의 종류
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
(1) 청구인 AAA은 2016.7.29. 배우자 DDD와 공동(지분율 각 50%)으로 쟁점 주택 소재지에서 건설업/주택신축판매업을 영위하는 것으로 면세사업자로 등록하였다가, 이후 2017.9.23. 공동사업자를 당초 2인에서 3인(지분율: AAA 50%, CCC 25%, BBB 25%)으로 정정신고 하였는바, 청구인들의 사업이력을 보면, 아래 ＜표1＞과 같이 건설업/주택신축판매업을 총 3건 공동으로 영위하였고, 청구인 AAA은 2016년 이후 위 공동사업을 포함하여 총 6건 영위한 것으로 나타난다. ＜표1＞ 청구인들의 사업이력 번호 사업자 구 분 사업자 번 호 성명(지분) 소재지 사업장면적(㎡) 개업일 (폐업일) 1 과세 216-11-1** AAA(50%) CCC(25%) BBB(25%) 서울특별시 서대문구 OOO 329.56 2016.6.30. (2018.6.15.) 2 과세 153-15-0 AAA(50%) CCC(25%) BBB(25%) 서울특별시 마포구 OOO 329.87 2017.2.20 3 면세 187-91-0** AAA(50%) CCC(25%) BBB(25%) 서울특별시 서대문구 OOO 329.63 2017.3.21
(2) 쟁점주택 건축허가서 및 건축물대장 등을 보면 청구인들은 다중주택으로 신축허가를 받아 2017.1.17. 쟁점주택을 신축하였고, 건축물대장을 보면 쟁점주택은 지하 1층, 지상 3층의 연면적 329.56㎡, 16개 호실의 다중주택으로 확인되며, 당초 면세사업자로 등록하여 건축비용에 대한 매입세액 공제는 받지 아니하였다. ＜표2＞ 쟁점주택 건축허가서의 주요 내용 건축구분 신축 허가번호 OOO 건축주 청구인 AAA 외 1인 대지면적 185.3㎡ 건축면적 110.97㎡ 주용도 단독주택(다중주택(16실)) 동명칭 및 번호 주건축물 제1동 연면적 합계 327.88㎡ ＜표3＞ 일반건축물대장 주요 내용 대지면적 185.3㎡ 주용도 단독주택 [다중주택(16실/공동취사실)] 건물면적 111.05㎡ 지역 제2종 일반주거지역 연면적 329.56㎡ 주용도 단독주택(다중주택(16실)) 허가일자 2016.7.21 주구조 철근콘크리트구조 착공일자 2016.7.25 층수 지하 1층/지상 3층 사용승인일자 2017.1.17 가구/세대/호 -/-/16 건축물 현황 층별 용도 면적 지1층 단독주택(다중주택(6실)) 95.11㎡ 1층 단독주택[다중주택(4실/공동취사실)] 84.05㎡ 2층 단독주택[다중주택(6실)] 89.48㎡ 3층 단독주택[다중주택(1실/공동취사실)] 60.92㎡ 옥탑1층 단독주택[다중주택(계단실)] 10.5㎡
(3) 청구인들은 2018.1.24. 쟁점주택을 EEE 및 FFF에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였고, 2018.6.15. 쟁점주택의 소유권 이전등기 및 폐업신고를 하였으며, 양도 당시 쟁점주택 양수인들의 사업자 내역은 아래 ＜표4＞와 같이 부동산 임대업(면세사업자)으로 나타난다. ＜표4＞ 쟁점주택 양수인의 사업자 내역 사업자구분 사업자번호 성명(지분) 업종 개업일 면세사업자 293-96 -* EEE(50%) FFF(50%) 부동산업/주거용건물 임대업 2018.6.10
(4) 청구인들은 쟁점주택을 신축한 후 임대하다가 양도하였는바, 2017년 재무상태표상 임대보증금은 OOO원으로 확인되나, 임대차계약서 등을 미제시하여 호실별 임대내역, 임대차기간, 임대보증금 및 월세 등의 구체적인 내역은 확인되지 아니하고, 쟁점주택 임대 수입금액 및 쟁점주택 양도가액(분양수입)에 대한 2017∼2018년 귀속 사업장 현황신고 및 종합소득세 신고내역은 아래＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 2017∼2018년 귀속 사업장 현황신고 및 종합소득세 신고내역 ㅇㅇㅇ
(5) 청구인들은 쟁점주택 각 호실에 독립된 주거생활이 가능하도록 취사시설 등이 설치되었다는 증빙으로 2017.1.26.자 주방가구견적서 및 2017.2.2.자 주방가구계약서를 제출하였고, 쟁점주택의 3층과 1층을 증개축하여 다중주택 요건인 연면적 330제곱미터를 초과한다는 증빙으로 증개축된 1충 101호 1.1617m²와 105호·106호 3.036m²의 현장사진 등을 제출하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 실질이 다가구주택이고 국민주택규모 이하에 해당하므로 조특법에 따른 부가가치세가 면제되는 주택이라고 주장하나, 조특법에서 정한 면세요건인 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택의 공급’에 해당하는지 여부는 다른 특별한 사정이 없는 한 건축허가, 사용승인, 건축물대장 등 공부상 용도에 따라 객관적으로 판단하여야 하고, ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’은 그 용도를 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당하는 것으로 보는 것이 타당해 보이는 점, 이와 달리 어떠한 건축물이 다중주택으로 건축허가와 사용승인을 받고, 건축물대장과 부동산등기부에도 같은 취지로 기재되어 있음에도 용도변경의 허가를 받음이 없이 단지 독립된 주거의 형태로 사용하고 있다는 주관적인 사정만으로는 이를 ‘주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택’에 해당한다고 볼 수는 없는 점(대법원 2021.1.28. 선고 2020두44725 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주택의 양도가 포괄적 양수도이므로 부가가치세가 면세되어야 한다고 주장하나, 청구들인은 주업종을 건설업/주거용 건물 건설업으로 하여 사업자 등록을 하였고, 이를 양도시점까지 변경한 사실이 없는 반면, 양수인의 주업종은 주거용 건물 임대업으로 청구인들과 사업의 동일성이 유지된다고 보기 어려운 점, 청구인들이 쟁점주택 신축 이후 양도 전까지 1년 5개월 간 이를 임대하였으나, 이는 주택신축판매업과 별개로 임대사업을 영위하였다기 보다는 신축한 건물을 매도하기 전 일시적으로 이를 임대한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.