청구인이 부친으로부터 양수한 쟁점주식의 발행법인의 자산총액 중 부동산 등 보유비율이 80%를 초과하는 것으로 보아 보충적 평가시 순자산가치로만 평가하여 증여세를 결정·고지한 처분의 당부

[주 문] OOO서장이 2022.10.11. 청구인에게 한 2020.7.20. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은, 청구인이 양수한 ㈜AAA 발행주식의 1주당 순자산가치를 평가함에 있어 처분청이 별도로 가산한 유상증자액(OOO원)은 이를 제외하는 것으로 하되, 청구인이 제출한 증여일(2020.7.20.) 기준 재무상태표가 적정한지 여부 및 기준시가 산정 시 실제 현황이 반영되었는지 여부 등을 재조사하고, 그 결과에 따라 ㈜AAA의 순자산가액 및 그에 따른 부동산비율 등을 재산정하여 이를 기초로 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2020.7.20. 아버지 BBB으로부터 비상장법인 ㈜AAA(이하 “발행법인”이라 한다)가 발행한 주식 40,000주(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 1주당 OOO원, 총액 OOO원에 양수하였고, BBB은 2021.2.28. 관련 양도소득세를 신고·납부하였는데, 위 거래는 그 당시 회계법인의 쟁점주식 평가액인 1주당 OOO원을 기준으로 한 것이었다.
• 나. 처분청은, OOO청장으로부터 청구인에 대한 세무조사 결과, 즉 발행법인의 재무상태표 등에 의하면 발행법인의 자산총액 중 부동산 등 보유비율(이하 “부동산비율”이라 한다)이 80%를 초과하므로 쟁점주식은 순자산가치로만 평가하여야 하고, 그럴 경우 쟁점주식의 가액은 1주당 OOO원에 해당한다는 과세자료를 통보받고, 그에 따라 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제35조가 규정한 저가양수에 따른 이익의 증여가 있는 것으로 보아, 시가와 대가 등의 차액인 OOO원을 증여재산가액으로 하여, 2022.10.11. 청구인에게 2020.7.20. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.12.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점주식의 발행법인은, 처분청이 잘못한 아래 사항들을 반영할 경우, 부동산비율이 80% 이상인 법인에 해당하지 않으므로, 부동산비율이 80% 이상임을 전제로 쟁점주식을 순자산가치로만 평가하여 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다. (가) 발행법인의 부동산비율 및 순자산가치 평가는 평가기준일 현재로 가결산한 장부를 기초로 계산하여야 하나, 처분청은 결산조정을 거치지 않은 합계잔액시산표상의 금액을 그대로 사용한 잘못이 있다. (나) 처분청은 평가기준일 당시 미분양되어 발행법인이 재고자산으로 보유하고 있던 건물(오피스텔 17개실, 상가 13개실) 등을 장부가액이 아닌 기준시가로 평가한 잘못이 있다. (다) 상가건물의 지하1층 일부는 공부상 기재(근린생활시설)와 달리 실제 주차장으로 사용되고 있는 등의 사정이 있는데, 처분청은 이러한 실질을 반영하지 않은 채 기준시가를 산정하여 적용한 잘못이 있다.

(2) 처분청은 쟁점주식의 1주당 순자산가치를 계산하면서 합계잔액시산표상 이미 반영되어 있던 유상증자액을 다시 더하여 쟁점주식의 과대평가 되었으므로, 동 가액을 전제로 한 이 건 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 처분청은 청구인이 제출한 자료를 기초로, 관련 법령에 따라 정당하게 쟁점주식의 가액을 평가하여 이 건 증여세를 부과하였다. (가) 처분청은 조사 당시 가결산된 자료라며 청구인이 제출한 합계잔액시산표를 신뢰하여 그대로 사용하였고, 다만, 부동산(토지·건물)에 대하여만 장부가액이 아닌 기준시가를 적용한 것인데, 이제와 가결산 절차를 거치지 않았다는 등의 청구주장은 받아들이기 어렵다. (나) 관련법령 및 유권해석 등에 따르면, 부동산비율 계산 시 미분양된 재고자산을 포함하여 부동산은 모두 장부가액과 기준시가 중 큰 금액을 적용하는 것이므로, 이와 다른 청구주장은 받아들이기 어렵다. (다) 상가건물 중 지하1층은 건축물대장상 사용승인일(2014.8.1.)부터 이후 정정신청일(2022.7.27.)까지 계속하여 근린생활시설로 되어 있었으므로, 공부상 내용을 기준으로 구조지수 및 조정률을 적용하여 기준시가를 평가한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 쟁점주식 발행법인의 자산총액 중 부동산비율이 80% 이상인 것으로 보아 쟁점주식을 순자산가치로만 평가하여 증여세를 부과한 처분의 당부

② 쟁점주식의 1주당 순자산가치를 계산하면서 유상증자액을 두 번 반영한 잘못이 있다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점주식의 발행법인은 1995.5.29. 설립되었고, OOO에서 부동산 개발, 주택건설 등 신축 및 분양업 등을 영위하고 있다. (나) 청구인은 2020.7.20. 아버지 BBB으로부터 발행법인 주식 40,000주(쟁점주식)를 1주당 OOO원(총 OOO원)에 양수하였고, 이를 포함한 발행법인의 2020사업연도 당시 주식변동현황은 아래 <표>와 같다. OOO (다) OOO회계법인은 아래 <표>와 같이 2019.12.31. 기준 쟁점주식의 가액을 1주당 OOO원으로 평가한 것으로 나타나고, 청구인은 쟁점주식 양수 당시 동 평가액을 참고하였다고 주장한다. OOO (라) 이 건 증여세 부과처분은 OOO청장이 2022.7.28.∼2022.8.6. 기간 동안 실시한 세무조사 결과에 따른 것으로, 처분청은 발행법인의 부동산비율을 80.4%로 보아 1주당 순자산가치 OOO원을 쟁점주식의 평가액으로 적용하였는데, 여기서 부동산비율 80.4%는 청구인이 제출한 2020.7.20. 기준 합계잔액시산표를 기초로 발행법인이 보유한 부동산(토지·건물) 가액에 장부가액과 기준시가 중 큰 금액인 기준시가를 적용하여 산출한 비율이다. (마) 구체적으로 당시 발행법인이 보유하고 있던 부동산을 살펴보면, 우선 발행법인은 재고자산(미분양 부동산)으로 OOO소재 오피스텔(2016년 7월경 준공) 및 건설용지를 보유하고 있었는데, 증여일(2020.7.20.) 현재 오피스텔OOO 17개실과 상가OOO 13개실이 미분양 상태였고, 그 외에 유형자산(보유 보동산)으로 OOO 소재 상가건물 및 부속토지를 보유하고 있었다.

(2) 쟁점①과 관련하여, 청구인은 처분청의 부동산비율 산정에 3가지 정도의 오류가 있고, 만약 이를 모두 정정할 경우 발행법인의 부동산비율은 76%에 불과하다고 주장하는바, 그 상세한 내용 및 이에 대한 처분청 의견은 다음과 같다. (가) 우선 청구인은, 순자산가치의 평가는 평가기준일을 기준으로 해야 하고, 그 기준일이 결산기준일과 다른 경우 평가기준일 현재 당해 법인의 자산·부채를 확정하기 위한 가결산이 필수적인 절차이므로, 처분청이 평가의 출발점으로 삼은 증여일 기준 합계잔액시산표에 추가로 결산조정사항이 반영되어야 한다고 주장하며(쟁점①-㉮), 구체적으로 자산으로 선급금 OOO원, 감가상각누계액 OOO원, 부채로 미지급세금 OOO원, 미지급 비용 OOO원 및 퇴직급여충당부채 OOO원 등의 항목을 들고 있으며, 이에 맞추어 정리된 재무상태표를 증빙으로 제출하였고, 이 중 특히 선급금이 발생한 이유에 관한 아래와 같이 설명하며, 그에 관한 증빙으로 공동사업약정서(2008.11.28.자, 2019.7.15.자), 공동사업이익배분 합의서(2019.12.20.자, 2020.7.24.자), 거래처 원장, CCC/발행법인 공문 등을 제출하였다. OOO (나) 다음으로 청구인은, 미분양 건물은 재고자산이므로 기준시가(OOO원)가 아닌 장부가액(OOO원)을 적용하여야 하고, 소득세법령은 양도소득세 과세대상이 되는 토지, 건물 등에 관한 것임에도 유형자산이 아닌 재고자산에 대하여 이를 근거로 기준시가를 적용하는 것은 위법하다고 주장하고(쟁점①-㉯), 또한 설령 기준시가에 따라 부동산을 평가한다 하더라도 처분청은 유형자산인 상가건물의 기준시가 산정 시 실질을 반영하지 않은 체 건축물대장 기재를 근거로 한 구조지수와 조정률을 그대로 적용하여 기준시가를 산정한 잘못이 있다고 주장하며(쟁점①-㉰), 구체적으로 상가 지하1층 중 일부는 공부상 기재(근린생활시설)와 달리 주차장으로 사용하여 왔고, 5층(542.03㎡)의 경우 공부상 기재(철근콘크리트구조)와 달리 일반철골구조도 되어 있다고 주장한다. (다) 이에 대하여 처분청은, 조사 당시 청구인이 거래에 참고하였다는 회계법인 평가액에 애당초 오류가 있음을 설명하면서 그에 의할 경우 OOO원(순자산가치의 80%)이 아닌 OOO원(순자산가치의 100%)이 쟁점주식의 정당한 평가액임을 안내하였고, 이에 청구인이 증여일(2020.7.20.) 기준 합계잔액시산표를 제시하며, 재고자산인 미분양 건물에는 장부가액을 적용하여야 하고, 그럴 경우 부동산비율이 77.4%로 80% 이상이 아니라고 주장하였으나, 처분청은 최종적으로 청구인이 제시한 합계잔액시산표를 그대로 사용하되, 다만, 관련법령 등에 따라 미분양 건물에도 기준시가를 적용하여 최종적으로 부동산비율을 80.49%로 계산한 것이므로, 이를 기초로 한 이 건 부과처분은 정당하다는 의견이다.

(3) 한편, 쟁점②와 관련하여, 처분청은 쟁점주식의 가액을 1주당 순자산가치인 OOO원[= (OOO원 + OOO원) ÷ 200,000주]으로 평가하였는바, 동 가액은 청구인이 이 건 조사 당시 제출한 합계잔액시산표를 기준으로 부동산의 기준시가를 반영한 순자산가치 OOO원에, 2020.3.4. 실시한 유상증자액 OOO원(140,000주)을 더하여 계산된 것으로 나타나는데, 위 합계잔액시산표는 2020.7.20.자 기준으로 작성되어 그 순자산가치에 이미 유상증자액 OOO원이 반영되어 있었던 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 보건대, 청구인은 미분양 건물은 재고자산이므로 기준시가가 아닌 장부가액으로 평가하여야 한다고 주장하나, 관련 법령 등을 종합하면, 비상장법인의 주식을 평가함에 있어 1주당 순자산가치는 평가기준일 현재 당해 법인이 보유하고 있는 자산의 합계액에서 평가기준일 현재 확정된 부채를 차감한 금액을 평가기준일 현재 발행주식총수로 나누어 계산하는 것으로, 여기서의 자산에는 특별한 사정이 없는 한 재고자산도 포함되는 것이고, 또한 해당 자산이 부동산(토지 또는 건물)인 경우에는 그 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 장부가액이 아니라 기준시가를 적용하는 것이므로, 이와 다른 전제의 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이나(쟁점①-㉯), 다만, 비상장주식 평가시 평가기준일이 결산일과 일치하지 않는 경우에는 평가기준일 현재의 가결산자료를 기초로 순자산가액을 산정하여야 하는데(조심 2017부3883, 2018.1.24., 같은 뜻임), 이 건에서 처분청은 청구인이 제시한 증여일(2020.7.20.) 기준 합계잔액시산표를 바탕으로 순자산가액 등을 평가하고 부동산비율을 산정하였으므로, 그 자체로 가결산이 완료된 자료에 의한 적법한 평가로 보기 어렵고, 제시된 증빙 등에 의하면 선급금이나 감가상각비 등이 반영되지 않았다는 청구주장에도 신빙성이 있어 보이므로, 이 부분에 대한 반영이 필요한 점(쟁점①-㉮), 한편, 기준시가의 산정은 원칙적으로 공부상 기재를 따르는 것이긴 하나, 다만 그 실질이 명확하게 공부와 다르다면 이에 대한 반영이 필요하다 할 것인데, 제출된 심리자료 등에 의하면 발행법인이 보유한 상가(유형자산) 지하 1층은 증여일 당시 공부상 기재와는 달리 주차장으로 사용되었던 것으로 나타나고 그에 따라 이후 공부상 기재도 변경되었으므로, 이 부분에 대한 반영 또한 필요한 점(쟁점①-㉰) 등에 비추어, 처분청은 당초 제시된 증여일 기준 잔액합계시산표에 청구인이 제시하는 가결산 자료 등을 반영하여 완성된 재무상태표가 적정한 것인지 여부와 기준시가 산정 시 확인되는 실제 현황이 반영되었는지 여부 등을 재조사하고 그 결과에 따라 순자산가액 및 그에 따른 부동산비율 등을 재산정하여 이를 기초로 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 보건대, 처분청은 이 건 증여일인 2020.7.20.을 기준으로 작성된 합계잔액시산표를 기초로 1주당 순자산가치를 평가하면서도, 여기에 2020.3.4. 실시한 유상증자액 OOO원을 다시 더하여 쟁점주식 평가시 OOO원을 사실상 중복하여 반영한 사실이 확인되므로, 위 중복 반영된 유상증자액은 제외하고 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여) ① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 “기준금액”이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후문 생략)

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

• 가. (생 략)
• 나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액 보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.

소득세법 제94조 제1항 제4호 다목 1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등 제55조(순자산가액의 계산방법) ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

(3) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 (각 호 생 략)

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 다. 법인의 자산총액 중 다음의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 과점주주(소유 주식등의 비율을 고려하여 대통령령으로 정하는 주주를 말하며, 이하 이 장에서 “과점주주”라 한다)가 그 법인의 주식등의 100분의 50 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우(과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 후 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우를 포함한다)에 해당 주식등

1. 제1호 및 제2호에 따른 자산(이하 이 조에서 “부동산등”이라 한다)의 가액

2. 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액. 이 경우 다른 법인의 범위 및 부동산등 보유비율의 계산방법 등은 대통령령으로 정한다. (4) 소득세법 시행령 제158조(과점주주의 범위 등) ④ 법 제94조 제1항 제4호 다목ㆍ라목 및 제2항의 자산총액은 해당 법인의 장부가액(소득세법 제94조 제1항 제1호 에 따른 자산으로서 해당 자산의 기준시가가 장부가액보다 큰 경우에는 기준시가)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 금액은 자산총액에 포함하지 아니한다.

1. 법인세법 시행령 제24조 제1항 제2호 바목 및 사목에 따른 무형자산의 금액

2. 양도일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 양도일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금ㆍ금융재산(상속세 및 증여세법 제22조 의 규정에 의한 금융재산을 말한다) 및 대여금의 합계액