[요지] 쟁점주택의 주변환경 또는 이용상황의 변화가 객관적으로 나타나지 않고 공동주택가격 등의 변동추이만으로는 비교주택 매매계약일부터 쟁점주택 증여일까지 기간동안 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다고 단정하기는 어려운 등 비교주택 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 본 처분에 잘못이 없음
[요지] 쟁점주택의 주변환경 또는 이용상황의 변화가 객관적으로 나타나지 않고 공동주택가격 등의 변동추이만으로는 비교주택 매매계약일부터 쟁점주택 증여일까지 기간동안 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다고 단정하기는 어려운 등 비교주택 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 본 처분에 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 단서와 같은 조 제4항에서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 유사매매사례가 있는 경우 매매계약일과 평가기준일 간 가격변동의 특별한 사정이 없다면 평가심의위원회의 심의를 거친 유사매매사례가액을 시가로 인정할 수 있는 것으로 규정하고 있는바, 평가심의위원회를 통한 시가의 산정은 시가를 산정하기 곤란한 부득이한 사정이 있는 경우 시가평가 원칙의 예외로서 제한적으로 인정하고 있으므로 그 요건을 엄격하게 판단해야 한다.
(2) 공동주택가격과 서울특별시 아파트 실거래가지수를 감안할 때 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보아야 한다. (가) 비교대상아파트의 매매계약체결일은 2018.8.28., 평가기준일은 2020.7.29.로 약 1년 11개월 차이가 나고, 쟁점아파트의 공동주택가격은 2020.1.1. OOO원으로 2018.1.1. OOO원과 비교하여 약 29.76%, 비교대상아파트의 공동주택가격은 2020.1.1. OOO원으로 2018.1.1. OOO원과 비교하여 약 29.8% 상승하였음을 알 수 있다. (나) 공동주택가격은 공시기준일 현재 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 적정가격을 조사ㆍ산정하는 것인바, 쟁점아파트의 매매계약체결일과 평가기준일 사이 상당한 수준의 가액 변동이 있었다고 보아야 한다.. (다) 아울러, 전국 아파트의 실거래가격지수는 2018년 8월 100.8에서 2020년 7월 110.7로 약 9.82% 상승하였으나, 서울특별시 소재 아파트의 실거래가격지수는 같은 기간 동안 115에서 147.1으로 약 27.91% 상승한 점을 감안할 때 쟁점아파트가 해당 기간 동안 가격변동에 특별한 사정이 없었다는 처분청의 주장을 받아들일 수 없다.
(3) 비교대상아파트의 매매는 지분거래로 일반적인 거래가 아니다. (가) 비교대상아파트는 2001.3.26. d와 e가 각각 2분의 1을 공동으로 취득하였으며, 2012.8.14. d 지분 2분의 1을 f가 상속으로 취득한 후, 2017.6.13. 해당 지분을 g 주식회사에게 OOO원에 매매하는 계약을 체결하고 2017.6.23. 소유권이전등기하였다. (나) 이후 g 주식회사는 2018.8.28. 비교대상아파트 지분 2분의 1을 OOO원에 공동소유자인 e에게 양도하는 매매계약을 체결하고 2018.8.29. 소유권이전등기를 한바, 일반법인이 지분을 매매ㆍ취득한 것과, 계약 후 하루 만에 등기가 이전된 것은 매우 이례적인 것으로 판단된다. (다) 아울러 청구인들은 증여시점에 유사매매사례가액을 확인하기 위해서 홈택스 내 상속ㆍ증여재산 평가서비스의 유사매매가액조회 및 국토교통부 실거래가 조회를 하였으나 비교대상아파트의 매매사례는 조회되지 않았으므로 이를 시가로 인정한다면 납세자의 예측가능성을 저해할 우려가 있다.
(1) 매매계약체결일로부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었던 것으로 보아야 한다. (가) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 재산형태 및 주변지역 이용 상황 등 주위 환경의 변화가 없으며, 공동주택가격도 매년 비슷한 비율로 상승하고 있다. (나) 청구인들이 제시한 주택매매가격 동향자료는 해당 기간에 매매된 부동산에 대한 시세 추이를 나타내는 것일 뿐 쟁점아파트의 실지거래가액이 아니므로 객관적으로 인정 가능한 매매사례가액으로 볼 수 없기 때문에 이를 시가로 인정할 수 없다.
(2) 비교대상아파트의 거래는 지분 2분의 1을 이전한 것이나 이는 거래의 다양성을 부정한 것이며, 매매계약 후 다음날 소유권이전등기된 것은 등기접수일까지 기간에 대한 통계자료일 뿐이다.
(3) 청구인들은 홈택스 및 국토교통부의 실거래가가 조회되지 않은 비교대상아파트를 유사매매사례로 선정한 것은 납세자가 예측가능성을 저해한다고 주장하나, 재산평가 차이에 의하여 과세표준을 변경하는 경우 과소신고가산세와 납부지연가산세를 면제하고 있어 납세자의 예측가능성이 심히 저해된다고도 볼 수 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
4. 주택 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2[평가심의위원회의 구성 등] ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙등】③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 쟁점아파트, 비교대상아파트의 기본사항 및 소유권이전 내역은 아래와 같다. (가) 쟁점아파트의 증여계약서와 등기부등본에 따르면, 청구인들은 c으로부터 쟁점아파트 지분 각각 2분의 1을 2020.7.13. 증여받았고, 비교대상아파트(지분 2분의 1)는 2018.8.28. OOO원에 매매계약이 체결되고 2018.8.29. g 주식회사에서 e에게 소유권이전되어 e가 단독소유하게 되었다. (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 위치, 전용면적, 공동주택가격 등은 아래 ＜표＞와 같은바, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동일한 공동주택단지 내에 있으며, 주거전용면적은 동일하고, 공동주택가격의 차이는 약 3%이다. ＜표＞ 쟁점아파트와 비교대상아파트 주소 및 전용면적 등 (단위: m2, 백만원, %)
(2) 쟁점아파트의 시세 변동 여부와 관련된 내역은 아래와 같다. (가) 한국부동산원 공동주택 실거래가지수는 22.2%(서울특별시) 및 22.4%(서울특별시 강남구) 상승하였고, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 공동주택가격은 연 10% 이상[11.5%(2018년), 10.3%(2019년) 및 17.6%(2020년)] 상승하였다. (나) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2022.7.29. 아래와 같이 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가에 해당하는 것으로 결정하였다. ＜서울지방국세청 평가심의위원회 심의 결과＞
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 비교대상아파트의 매매계약일부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 인정되고, 쟁점유사매매사례가액은 지분거래에 따라 형성된 매매가액이므로 상속세 및 증여세법제60조 제2항에 의한 시가가 아니라고 주장하나, 같은 법 제60조 제1항, 제4항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 등에서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 유사 재산의 매매 등이 있는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동일한 단지에 있고, 전용면적이 동일하며, 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내이므로 비교대상아파트는 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항에 따른 유사 재산에 해당하는 점, 서울지방국세청 평가심의원회는 쟁점유사매매사례가액이 쟁점아파트의 시가에 해당한다고 결정한 점, 쟁점아파트의 주위환경 또는 이용상황의 변화가 객관적으로 나타나지 않고, 공동주택가격, 한국부동산원 공동주택 실거래가격지수 등의 변동추이만으로는 비교대상아파트의 매매계약일부터 쟁점아파트의 증여일까지의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다고 단정하기는 어려운 점, 쟁점유사매매사례가액은 달리 특수관계자 간 거래로 볼 만한 사정은 보이지 않고, 청구인들도 비교대상아파트의 매매사례와 유사하게 쟁점아파트의 지분 2분의 1을 각 증여받은 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들에게 증여세를 각 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.