종전주택의 양도일을 21.11.6.로 볼 수 있는지

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인 aaa과 bbb(이하 “청구인들”이라 한다)는 공동명의자로서, 2010.12.13. OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 거주하다가, 2018.11.7. OOO(이하 “신규주택”이라 한다)를 취득하였으며, 2021.12.20. 종전주택을 ccc 외 1인에게 양도하고 일시적 2주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세조사 결과, 종전주택이 신규주택 취득일로부터 3년이 지나서 양도된 것으로 보고 일시적 2주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 2022.9.19. 청구인들에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 각각 경정･고지하였다
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.11.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 청구인들(매도인)은 2021.11.6. 매수인과 사이에 종전주택에 대한 매매계약을 체결하면서, 매도인이 종전주택을 전세로 임차하고 그 임차보증금으로 매매대금을 상계하기로 하였고, 같은 날 구두계약에 의하여 종전주택을 임차하였다. 청구인들의 지위는 2021.11.6. 종전주택의 소유권자에서 임차인으로 전환되었고 종전주택의 매매잔금도 채권(임차보증금)으로 전환되었다고 보는 것이 거래의 실질에 부합한다. 비록 종전주택에 대한 임대차계약서가 2021.11.12. 작성되었지만 이는 구두계약의 내용을 확인한 것에 불과하다. 따라서 종전주택의 양도일은 2021.11.6.로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 종전주택의 매매계약서에는 매매대금 OOO원 중 OOO원은 계약금(2021.11.6.), 나머지 OOO원은 잔금(2021.12.20.)으로 되어 있으며, 청구인들은 2021.12.20. 매수인에게 잔금 OOO원(전세보증금 OOO원 포함)에 대한 영수증을 발행하고, 전세보증금을 제외한 OOO원을 수령하였으며, 종전주택에 대한 임대차계약서상의 부동산 인도일도 종전주택의 잔금지급일인 2021.12.20.로 되어 있다. 따라서 종전주택의 양도일은 2021.12.20.로 보아야 한다.

• 가. 쟁 점 종전주택의 양도일을 2021.11.6.로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

(2) 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택 특례)

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함)한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들(매도인)과 ccc 외 1인(매수인)은 2021.11.6. 종전주택을 OOO원에 매매하는 내용의 부동산매매계약을 체결하였으며, 동 매매계약서에는 계약금 OOO원을 제외한 잔금 OOO원은 2021.12.20. 지불하되, 잔금과 동시에 매도인이 종전주택을 OOO원에 2023.12.20.까지 임차하는 것으로 되어 있다.

(2) ccc 외 1인과 청구인 bbb는 위 매매계약에 따라 2021.11.12. 종전주택을 2021.12.20.부터 2023.12.20.까지 OOO원에 임대차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.

(3) 청구인들은 2021.12.20. ccc 외 1인에게 종전주택에 대한 매매잔금으로 OOO원(임차보증금 OOO원 포함)을 지급받았다는 내용의 영수증을 발행하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 의하면 자산의 양도소득세를 계산함에 있어, 그 자산의 취득 및 양도시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 한다고 되어 있는바, 청구인들은 2021.11.6. 임차 조건으로 종전주택에 대한 매매계약을 체결하였고 그 날 매매대금도 청산되었으므로 종전주택의 양도일은 2021.11.6.로 보아야 한다고 주장하나, 그와 다르게 종전주택의 매매대금은 2021.12.20. 청산되었고, 임대차 기간도 2021.12.20.부터 2년으로 나타나므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.