처분청이 쟁점오피스텔을 주거용으로 보고 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
처분청이 쟁점오피스텔을 주거용으로 보고 쟁점주택의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(2) AAA은 2012.2.28. 쟁점오피스텔을 취득한 이후 일반사업자로 부가가치세를 신고․납부하여 왔고, 쟁점오피스텔의 임차인 BBB은 2020.4.7.부터 ‘CCC’라는 상호로 간이과세자로 사업자등록을 한 후 2022.2.24. 폐업한바, BBB이 쟁점오피스텔에 대한 전세권을 설정할 때(등기 접수일 2019.5.31.) 주소지가 쟁점오피스텔 인근이었다. 또한, BBB은 2019년 5월에 AAA과 체결한 쟁점오피스텔의 전세계약(이하 “쟁점전세계약”이라 한다)의 특약에 따라 쟁점오피스텔에 전입신고나 확정일자를 한 사실이 없는 상태로 ‘사실확인서’를 통하여 업무(사업상)수행을 위해 임차한 것으로 확인하였다.
(3) 쟁점오피스텔은 사무실 겸 업무용 오피스텔임이 임대차계약의 내용, AAA의 부가가치세 신고ㆍ납부내역 및 임차인의 사업자등록 현황을 보면 명확하게 확인할 수 있다. (가) AAA과 BBB이 작성한 쟁점전세계약에 대한 계약서(이하 “쟁점전세계약서”라 한다)를 보면, 옵션에는 책상 등 업무용으로 사용하는데 적합한 집기나 사무용품 등으로 채워져 있다. 주거용으로 사용하기 위한 임대차계약서에는 방의 개수, 화장실, 침대, 쇼파 전기밥솥, 씽크대, 주거용 집기 및 가구와 비품들이 비치되어 있다고 기재하고 있으나, 쟁점전세계약서에는 앞서 제시한 주거용 임대차계약서에 기재해야 하는 사항이 없고, 특히 특약사항에는 주거용 오피스텔에 기재하는 “주거용 오피스텔의 경우에는 주택임대차보호법 및 부동산 일반관례에 따른다”라는 내용도 없다. 그리고 건축법 시행령 별표1에 따르면 오피스텔을 “업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것”으로 규정하고 있는 것도 고려해야 한다. (나) 쟁점오피스텔을 임차한 BBB의 ‘폐업사실증명원(간이과세자)’을 살펴보면, BBB 외 OOO명이 정보통신업을 영위하기 위해 ‘CCC’라는 상호로 2020.4.7. 동업자의 사무실에 사업장을 개업한 사실이 확인되고, AAA도 쟁점오피스텔을 업무용으로 임대하여 일반과세사업자로 사업자등록을 하고 부가가치세를 적법하게 신고ㆍ납부하였다. (다) 또한 오피스텔에 대한 건축법상의 분류를 보면, 오피스텔은 공부상 용도가 업무용으로 하여 건축허가 및 사업인허가가 나오고 있고, 주거용으로 사업인허가가 나오는 경우는 없다.
(4) 조세심판원의 선결정례(조심 2010서2407, 2010.12.31.)를 보면, 과세관청이 상시주거용으로 사용된 오피스텔로 판단하고 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분을 다투는 사건에서 ① 해당 오피스텔에 주민등록 전입신고를 하지 않았고, ② 오피스텔의 면적이 OOO로서 한세대가 주거하기에는 협소한 점에 비추어 오피스텔을 업무용으로 사용한 것으로 판단하였는데, 쟁점오피스텔의 면적은 OOO로 위 선결정례 대상 오피스텔보다 면적이 OOO에 불과한 점을 보면 쟁점오피스텔은 한세대가 상시주거용으로 사용하기에는 매우 협소하여 업무용으로 사용한 것으로 보는 것이 타당하다.
(5) BBB은 과세전적부심사 과정에서 심리담당공무원과의 통화에서 “쟁점오피스텔은 사업수행을 위해 임차하였고, 기존에 다니던 회사와 병행하면서 사업준비를 하였다”고 말하면서, “쟁점오피스텔은 사업장으로 주민등록 전입이 안되는 것으로 알고 임차하였으며, 보증금 일실을 대비하여 임대인이 전세권 설정하는 것도 협조하였다”고 하였다. 따라서 위 통화내역은 BBB이 퇴근 후에 사업준비를 한 다음 2020년에 사업자등록을 하였고 지인과 동업하면서 사업장은 지인의 사업장 소재지로 하여 사업자등록을 하였다고 진술한 ‘사실확인서’의 내용과도 일치한다. 또한 임차인 BBB이 2022.3.2. 작성한 ‘사실확인서’에는 “2019년 임차할 때 적적으로 거주목적이 아닌 업무(사업상) 수행 차 임차한 것이 사실이다”라고 명백히 진술한 것도 고려해야 한다.
(6) 국세청 예규(법규과-3900, 2006.9.19.)는 오피스텔에는 전용면적 중 업무부분이 50% 이상이고, 욕조가 있는 욕실설치 금지, 발코니설치 금지, 타용도와 복합건축물일 경우 오피스텔 전용출입구 별도 설치 등의 규제를 하고 있으므로, 1세대 1주택 비과세 판정시에는 실제 사용 용도에 따라 판단해야 한다고 하였으므로, 쟁점오피스텔은 관련증빙과 세입자의 진술 등을 볼 때 업무용으로 사용된 것이 명백하다. (7) 쟁점오피스텔은 업무용인 오피스텔로 건축허가를 받은 건축물로 그간 구조변경을 한 사실이 없었음에도 불구하고 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 분류하여 청구인에게 과세하였으므로, 이는 헌법이 금지한 소급과세에 해당하고, 청구인에게 청구인 세대는 1세대 1주택인 세대가 아니라고 판단한 것과 중과세율을 적용한 이 건 처분은 건축법 등의 입법취지에도 부합하지 않는 위법ㆍ부당한 처분이다. AAA이 쟁점오피스텔의 취득시기(2012년)와 OOO퇴직 후 연구사무 실로 사용하려는 취득목적, 약 OOO에 불과한 전용면적의 크기 및 쟁점주택을 취득(2003.5.2.)후 16년간 보유한 사실을 보면, 쟁점오피스텔의 취득이 부동산투기를 위한 것이 아님을 알 수 있으므로 1세대 1주택 특례의 적용을 부인한 이 건 처분은 과잉금지의 원칙도 위반한 것이다.
(1) 건축법상 오피스텔은 공부상 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 사용되는지 여부에 따라 판단하여야 하고, 일시적으로 주거 외 다른 용도로 사용되었더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 적합한 상태로 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리 되어 언제든지 주택으로 사용할 수 있다면 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28 선고 2004두14960 판결 참조), 쟁점오피스텔 내부는 원룸 형식에 거실ㆍ욕실ㆍ주방ㆍ책상ㆍ책장ㆍ옷장 등으로 구성되어 있고 주방에 씽크대ㆍ냉장고ㆍ세탁기ㆍ인덕션이 구비되어 있어 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있는 상태로 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있다. BBB이 전입신고를 하지 않는다는 쟁점전세계약의 특약사항은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되는 것을 전제로 전입신고를 할 경우 발생할 문제에 대한 대비책으로 보인다.
(2) 쟁점오피스텔은 임차인 BBB이 주거용으로 사용한 것이다. (가) 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 BBB의 직장은 OOO에 소재하였다는 것이 원천징수영수증에 의해 확인되고 이 직장에서의 근로소득 외에 다른 소득이 확인되지 않았으며, 사업자등록도 되어 있지 않았다. (나) 쟁점주택을 양도하기 전 2019.3.28.부터 2019.6.3.까지 기간을 제외한 나머지 기간 동안 BBB의 주소지는 OOO으로, 이 주소지에서 직장이 있는 OOO은 통근할 수 있는 거리가 아니다. (다) 쟁점전세계약서의 특약사항에 전입신고하지 않도록 되어 있는데, 이에 대해 BBB은 OOO 세무공무원과 통화에서 “임대인이 전입신고를 못하게 해 어쩔 수 없이 주소지를 본가인 ‘OOO’으로 등록하고 전세권을 설정한 것이며, 본인은 근로소득자”라고 진술하였고, 이 진술처럼 청구인은 쟁점오피스텔이 주거용으로 사용되고 있는 것을 잘 알고 있기에 전입신고를 하지 못하게 한 것으로 보이며, 이로 인하여 쉽고 편리한 확정일자를 받는 대신 등기가 필수적이고 절차도 복잡하며 비용도 발생하는 전세권을 설정하게 함으로써 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 사실을 숨겨 양도소득세 등 관련 조세를 회피하려 한 것으로 보인다. (라) 그리고 쟁점오피스텔을 양도할 때까지 다른 임차인들도 확정일자 대신 전세권을 등기한 사실 등이 있어 AAA이 쟁점오피스텔을 소유한 기간 대부분 사업자등록이 있는 사업장을 쟁점오피스텔을 사용한 사실이 없어 실제 주거용으로 사용된 것으로 보인다.
(3) AAA의 사업자등록 및 부가가치세 신고 사실과 BBB의 사업자등록을 한 사실이 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 주장의 근거가 될 수 없다. (가) AAA이 쟁점오피스텔을 2012년 분양받고 2012. 2. 29. 임대업으로 사업자등록한 후 양도할 때까지 신고한 부가가치세 부동산임대공급가액명세서를 보면, 임차인란에 사업자번호가 아닌 주민등록번호를 기재하였고, 그 임차인들 중 부가가치세 사업자등록을 한 이력이 있는 자가 없었다. 그리고 BBB의 사업자등록내역과 연도별 소득내역을 살펴보면 2020년까지 근로소득을 받고 있었고, 쟁점주택 양도 후인 2020.12.8. OOO라는 상호로 개업하였으나 이 사업장의 등록된 소재지는 쟁점오피스텔의 소재지가 아닌 OOO이어서 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용한 것으로 보기 어렵다. (나) BBB의 사업자등록 내용을 살펴보면, 주업종과 주업태가 각각 사업장 위치와 상관없이 근무할 수 있는 정보통신업 및 미디어콘텐츠창작업이고, BBB이 창업 준비를 위해 쟁점오피스텔에 입주하였다 주장과 달리 오피스텔에서 사업을 진행하였다는 어떠한 증거도 없으며, 쟁점오피스텔을 임차한 기간 BBB은 9시부터 6시까지 근무하는 근로소득자였으므로 쟁점오피스텔을 주거용으로 임차한 것으로 보는 것이 타당하다.
(1) 쟁점오피스텔에 대한 등기사항전부증명서에는 청구인의 배우자 AAA이 2011.5.3. 매매를 원인으로 쟁점오피스텔의 소유권을 취득하여 2012.3.16. 등기한 후 2022.11.14.에도 소유 중인 것으로 기재되어 있다.
(2) 쟁점오피스텔을 BBB에게 임대하고 작성한 쟁점전세계약서에는 쟁점오피스텔의 용도를 “오피스텔”로 기재하고, 특약사항에 “옵션: 빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책상 등 기본옵션이 있으며 사용도중 파손ㆍ분실시 임차인이 원상복구한다”, “전입신고하지 않으며 전세권설정과 해지는 임차인과 임대인이 반씩 비용부담으로 하기로 한다”고 기재되어 있다.
(3) AAA은 2012.2.29. 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 일반과세자로 사업자등록을 하였으며, AAA의 사업자등록상 업태는 부동산, 종목은 상가임대로 되어있다. (4) 과세전적부심사 결정서에 따르면, AAA이 쟁점오피스텔의 부가 가치세 신고시 제출한 ‘부동산임대공급가액명세서’에는 AAA이 2012년 제1기∼2020년 제2기 과세기간 동안 AAA(임대용역 공급기간: 2017.1.1.∼2017.6.30.)을 포함한 OOO명에게 쟁점오피스텔에 대한 임대용역을 공급하였고, AAA만 임차인사업자 번호를 사업자등록번호로 기재하고 BBB(입주일 2019.5.31.)을 포함한 나머지는 주민등록번호를 기재한 것으로 기재되어 있으며, 국세통합전상망에는 2012년 제1기 부가가치세 신고일부터 2018년 제2기 부가기치세 신고일까지 청구인을 제외한 쟁점오피스텔 임차인에 대한 사업자등록 이력은 없는 것으로 나타난다.
(5) 과세전적부심사 결정서에 따르면, 과세전적부심사 심리일까지 국세통합전산망에는 쟁점오피스텔에 주민등록을 전입한 자는 없는 것으로 나타난다.
(6) 과세전적부심사 결정서에 따르면, 국세통합전산망으로 확인된 쟁점전세계약의 계약서에 기재된 BBB이 쟁점오피스텔 임차기간 동안(2019.5.31.∼2021.5.30.) 주민등록주소지는 OOO과 같고, BBB은 OOO에 2019.3.28. 전입한 다음 쟁점오피스텔을 임차한 직후인 2019.6.3. OOO에 전입한 것으로 나타난다.
(7) BBB의 사업자등록 이력은 OOO와 같다.
(8) 과세전적부심사 결정서에 따르면, 국세통합전산망을 통해 확인되는 BBB의 2018년부터 2020년까지 근로소득 및 사업소득지급명세서 내역은 OOO과 같은 것으로 나타난다.
(9) BBB은 2022.3.2. OOO와 같이 쟁점오피스텔 사용에 관한 사실확인서를 자필서명하여 OOO서장에게 작성ㆍ제출하였다. (10) 과세전적부심사 결정서에 따르면, BBB은 2022.8.5. 과세전적부 심사 심리담당 공무원과 통화에서 “쟁점오피스텔 임차당시 사업을 수행 하기 위해 임차하였고, 기존에 다니던 회사와 병행하면서 사업 준비를 하였다. 쟁점오피스텔은 사업장으로서 주소지 전입이 안되는 것으로 알고 임차하였고, 보증금 일실을 대비하기 위해 임대인이 전세권 설정 하는 것도 협조하여 주셨다. 2019년부터 근무하던 회사소재지는 OOO 으로 근무시간은 9시부터 6시까지였으며, 퇴근 후에 사업을 준비하였고, 2020년에 사업자등록을 하였다. 지인과 동업으로 인하여 사업장은 지인의 사업장 소재로 사업장을 등록하였다” 라고 진술한 것으로 나타난다. (11) 쟁점오피스텔이 속해있는 OOO 오피스텔 건물(이하 “쟁점건축물”이라 한다)은 OOO동으로 총 OOO층 까지 있으며, OOO층까지는 오피스텔 OOO세대, OOO층 아파트 OOO 세대이고, 과세전적부심사 결정서에는 국세통합전산망상 과세전적부 심사의 심리일 기준 쟁점건축물에 주민등록 전입자 수는 OOO명으로 기재되어 있다.
(12) 과세전적부심사 결정서에 따르면, 국세통합전산망에 쟁점건축물을 사업장소재지로 사업자등록한 계속사업자는 OOO인이고 면세사업자(주거용 건물임대업) OOO인, 간이과세자 OOO인, 법인사업자 OOO인 및 일반과세자 OOO인으로 부동산임대업 중 상가임대업을 영위하는 사람은 AAA만 있는 것으로 나타난다.
(13) 쟁점오피스텔에 대한 건축물대장에는 쟁점오피스텔의 용도는 “오피스텔”로, 면적은 OOO로 기재되어 있다.
(14) 청구인이 제출한 쟁점오피스텔의 재산세 과세증명서에 따르면, 2012년 3월 AAA이 쟁점오피스텔을 취득할 때부터 재산세가 부과된 것으로 나타난다.
(15) 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 사진은 OOO과 같다.
(16) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔은 공부상 상업용 시설로서 과세관청이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용했다는 사실을 입증해야 하나 현장조사 등 주거용으로 사용한 사실에 대한 확인 없이 쟁점오피스텔을 주거용으로 보고 청구인에게 양도소득세를 부과한 것은 잘못이라고 주장한다. 그러나, 쟁점오피스텔은 빌트인냉장고, 드럼세탁기, 천정형에어컨, 옷장, 신발장, 책상 등이 기본옵션으로 설치되어 있고, 쟁점오피스텔 사진에서 볼 수 있듯이 별다른 구조변경 없이도 주거가 가능한 것으로 보이고, 실제 주거를 위해 구조변경이 필요한 일반 상업시설과 달리 직접 주거여부를 확인하지 않더라도 처분청이 임차인의 직업, 근무장소, 근무시간 등 생활방식 및 다른 주거지 유무 등을 검토하여 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 보는 것이 사회통념에 부합하다는 점을 입증한다면 쟁점오피스텔을 소득세법상 주택으로 볼 수 있을 것인바, 쟁점오피스텔의 임차인 BBB이 쟁점오피스텔을 임차한 기간 동안 BBB의 주민등록지가 OOO인데 BBB이 평일 오전 9시부터 오후 6시까지 근무한 직장의 위치는 OOO으로 나타나 주민등록지에서 직장으로 출퇴근을 하는 것은 불가능 한 것으로 보이고, 출퇴근이 가능한 지역 내에 쟁점오피스텔 외에 BBB이 주거한 장소가 확인되지 아니하므로 BBB이 쟁점오피스텔에서 주거한 것으로 보는 것이 사회통념에 부합하는 것으로 보이는 점, BBB이 쟁점오피스텔을 임차한 기간 중 사업자등록을 하였으나, 관련 사업소득이나 부가가치세 신고를 한 사실은 없고, 사업장의 소재지도 쟁점오피스텔이 아닌 OOO으로 되어 있는 것을 볼 때 쟁점오피스텔을 사업용으로 사용한 것으로 보기 어려운 점, 쟁점오피스텔이 있는 건물에 상가임대로 사업자등록을 한 자는 AAA 뿐인데 반하여 AAA을 제외한 부동산임대업 관련 사업자등록을 한 OOO인은 주택 또는 주거용 건물 임대업으로 사업자등록을 하였고, 동 건물로 주민등록을 전입한 자가 OOO명이 넘어 쟁점오피스텔 건물의 상당부분이 주거용으로 사용되고 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 주거용 건물로 보고 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 특례를 적용하지 않고 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사 실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제 자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족 단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (4) 건축법 시행령 [별표 1]
결정내용은 붙임과 같습니다.