청구인은 쟁점주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 또는 개정 전 규정에 따라 준공공임대주택으로 등록한 사실이 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
청구인은 쟁점주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 또는 개정 전 규정에 따라 준공공임대주택으로 등록한 사실이 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 조특법 제97조의3 제1항에 따른 장기보유특별공제(50%, 70%) 특례 적용을 받기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법(이하 “민간임대주택법”이라 한다) 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록할 것을 요건으로 하고 있으나 청구인은 2011. 6.17. 쟁점주택을 5년 임대주택(민간, 건설)등록한 사실 외 장기일반민간임대주택으로 변경 신청(전환)한 사실이 없다. 주택을 임대하고자 임대주택사업자로 등록하는 경우 임대의무기간 및 임대료 증액요건이 규정되어 있고 양도기한의 제한 및 임차 시 표준임대차계약서 사용 등의 각종 의무가 부여되고, 이를 준수하여야만 임대주택사업자 등록의 혜택을 받을 수 있다. 청구인은 단기임대주택 등록 후 임대의무기간 5년이 경과한 후에도 계속 임대하였고 임대료 증액(5%) 제한을 준수하는 등 장기임대주택으로 등록하지는 않았지만 실제 동일한 임대의무를 준수하였으므로 조특법 제97조의3의 특례규정을 적용받아야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점주택을 임대의무기간이 지나고도 계속 임대한 것과 임대료를 5% 이내로 증액해온 것은 자의적인 선택에 의한 것으로 관련 의무 위반 시 과태료 등의 불이익이 있는 장기임대민간주택 사업자와 동일한 혜택을 부여할 수는 없다.
(2) 청구인은 구 임대주택법(2013.6.4. 법률 제11870호로 개정된 것)에 따라 준공공임대주택 제도가 신설되었을 때 쟁점주택을 준공공임대주택으로 변경하고자 하였으나 건설임대주택으로서 해당 요건에 부합하지 못하였다고 주장하나, 기존 민간건설임대주택의 준공공임대주택 전환을 허용하여 전환 시 기존 임대주택 임대기간의 50%를 준공공임대주택의 임대기간으로 인정(5년 한도)하였음에도 청구인은 준공공임대주택 전환을 하지 않았다. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에 부합하는 것이다(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 등 참조). 조세법률주의의 엄격해석의 원칙에 따라 쟁점주택은 민간임대주택법 제2조 제5호 에 따른 “장기일반민간임대주택 또는 준공공임대주택”으로 등록된 사실이 없는 “단기임대주택(건설)”으로서 조특법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제 특례 적용은 불가하므로 이 건 처분은 정당하다.
(1) 조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2020년 12월 31일(민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2022년 12월 31일)까지 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 민간임대주택에 관한 특별법(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]하여 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 소득에 대해서는 소득세법 제95조 제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우 제97조의4(장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 거주자 또는 비거주자가 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택, 같은 법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택, 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설임대주택 또는 같은 법 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 6년 이상 임대한 후 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 소득세법 제95조 제1항 에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에 따른 보유기간별 공제율에 해당 주택의 임대기간에 따라 다음 표에 따른 추가공제율을 더한 공제율을 적용한다. 다만, 같은 항 단서에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 조세특례제한법 시행령 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례) ② 법 제97조의3 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제4호 의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 등록 및 임대한 기간을 계산한다(각호 생략).
③ 법 제97조의3 제1항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다.
2. 주택법 제2조제6호 에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 장기일반민간임대주택등 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니할 것
(3) 소득세법 제95조(양도소득금액) ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법(2018.1.16. 법률 제15356호로 일부개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 부칙 제5조(이미 등록한 민간임대주택등에 관한 특례) ② 이 법 시행 후 제5조의 개정규정에 따라 임대사업자가 등록한 장기일반민간임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전 규정에 따라 등록한 준공공임대주택을 포함한다.
(5) 임대주택법(2013.6.4. 법률 제11870호로 일부개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 3의3. “준공공임대주택”이란 매입임대주택으로서 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 말한다.
1. 쟁점주택의 현황 및 청구인의 임대사업자 등록 내역은 <표1>, <표2>와 같다. <표1> 쟁점주택 현황 <표2> 청구인의 임대사업자 등록내역
(2) 청구인의 2021년 귀속 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내역은 <표3>과 같다. <표3> 2021년 귀속 양도소득세 신고 및 경정 내역
(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 준공공임대주택의 정의에 부합하고, 임대료 인상율도 준공공임대주택의 인상율(5%)을 준수하는 등 쟁점주택과 준공공임대주택은 내용적으로 동일함에도 단지 준공공임대주택등록을 한 사실이 없다는 이유로 한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니 되는 것이고(대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결, 같은 뜻임), 조특법 제97조의3 제1항은 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택(준공공임대주택은 2013.6.4. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 신설되었고, 2018.1.16. 개정된 위 법률에 따라 그 명칭이 장기일반민간임대주택으로 변경되었다)으로 등록할 것을 요건으로 하고 있으며, 청구인은 쟁점주택을 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 의 장기일반민간임대주택 또는 2018.1.16. 개정되기 전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 준공공임대주택으로 등록한 사실이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 조특법 제97조의3 제1항의 장기일반민간임대주택 등에 대한 장기보유특별공제율 70%의 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.