청구인의 주장과 같이 잔금지급일을 기준으로 하더라도 쟁점602호의 양도가 주택이 아닌 비주거용 건물의 양도에 해당한다는 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
청구인의 주장과 같이 잔금지급일을 기준으로 하더라도 쟁점602호의 양도가 주택이 아닌 비주거용 건물의 양도에 해당한다는 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 종전에 거주하던 OOO가 2015년에 재건축되면서 부득이 이사를 하여야 했었는데, 마침 쟁점602호의 임차인인 OOO 사업자가 사무실을 다른 곳으로 옮길 수 있다고 하고, 임대료도 저렴하여 쟁점602호가 주거나 교육상 매우 부적합함(쟁점602호 및 이 사건 전체부동산은 3호선 OOO에 인접한 상업용 건물이라서 술집, 마사지 업소 등 유흥시설도 많아 주거지역으로 매우 부적합 곳이었으나 미성년 자녀도 없어서 용인하기로 하였음)에도 불구하고 어쩔 수 없이 이사하여 아파트 재건축시까지 거주하게 된 것이다.
(2) 이 사건 전체부동산 양도시 여러 매수자들이 실제 주택이 아님에도 주택으로 용도가 되어 있는 쟁점602호의 용도변경을 요구하였고, 이에 칸막이 몇 개를 철거하는 간단한 공사를 거친 후 현황에 맞게 근린생활시설로 용도변경하였고, 실제 이를 양수한 양수인도 현재 사무실로 사용하고 있다.
(3) 특히, 기획재정부는 매매특약으로 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도를 변경한 경우 잔금청산일을 기준으로 양도물건의 주택여부를 판정한다(기획재정부재산-1322, 2022.10.21.)고 하였는바(위 행정해석에 관한 질의내용을 보면 ‘2021.9.17. 용도변경 후 2021.10.29. 잔금청산’으로 나타나는바, 이는 쟁점602호가 ‘2021.9.23. 용도변경, 2021.11.15. 잔금청산’인 것과 거의 같음), 이 사건 처분은 기획재정부의 해석에도 반하는 처분이다.
(1) 세무법인 OOO, OOO이 2013년 및 2014년에 쟁점602호를 사업장으로 사용한 사실이 있기는 하나, 그렇다고 하더라도 청구인이 2015년 7월부터 2021년 9월까지 쟁점602호에 거주한 점을 보면 쟁점602호는 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있었다고 볼 수 있다.
(2) 청구인은 이 사건 전체부동산의 매매계약일 당시에도 쟁점602호에 거주하고 있었고, 2021.10.1. 쟁점602호를 근린생활시설로 용도변경하였으나 내부공사 등을 하지 않아 구조ㆍ기능이나 시설 등을 변경하지 않았고, 용도변경 후 양도일까지 근린생활시설로 사용한 사실도 없다.
(3) 청구인이 제시한 기획재정부 예규는 기존 선결정례 및 예규와 다른 해석으로 ‘2022.10.21. 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용한다’고 되어 있으므로 쟁점602호의 양도에는 적용되지 않는 해석이다.
(1) 소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]
3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제154조의2(공동소유주택의 주택 수 계산) 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 이 영에 특별한 규정이 있는 것 외에는 주택 수를 계산할 때 공동 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다. 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
(1) 이 사건 전체부동산의 건축물대장 및 등기사항일부증명서, 쟁점602호의 용도변경 공사 내역, 쟁점602호에 전입신고한 내역 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 심리일 현재 이 사건 건물의 건축물대장에 따르면, 이 사건 건물은 OOO 외 1필지 604.9㎡ 상(일반주거지역으로 되어 있음)에 위치한 지하1층∼지상6층의 건물로 주용도는 근린생활시설로 되어 있고 13호와 1세대로 구성되어 있다. <표1> 건축물대장 상 이 사건 건물의 상세내용 ㅇㅇㅇ (나) 청구인이 이 사건 전체부동산을 취득하여 양도하기까지의 과정은 다음과 같다.
1. 청구인은 2010.12.1. BBB 외 3인(CCC, DDD, EEE)으로부터 이 사건 전체부동산의 9/11 지분을 OOO원에 취득하고, 2015.5.20. CCC를 상대로 한 공유물분할청구소송에서 승소(OOO 판결)하여 2015.5.27. 이 사건 전체부동산의 나머지 지분(2/11)을 OOO원에 취득하였다.
2. 청구인은 2010.12.15. 이 사건 전체부동산을 사업장소재지로 하여 부동산임대업의 사업자등록을 하였는데, 청구인이 부가가치세 신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서에 따르면, 청구인은 쟁점602호를 아래 <표2>와 같이 임대한 것으로 나타난다. <표2> 쟁점602호의 임대내역 ㅇㅇㅇ
3. OOO이 처분청에 회신한 자료에 따르면, 청구인 및 그의 가족들은 2015.7.6. 쟁점602호에 전입하여 2021.9.27. 전출한 것으로 되어 있다. <표3> 쟁점602호에 전입, 전출내역 ㅇㅇㅇ
4. 청구인은 AAA 및 FFF와 사이에 2021.7.14. 이 사건 전체부동산을 OOO원에 양도하기로 하는 내용의 부동산매매계약(아래 <표4> 참조)을 체결하였는데, 그 계약서에는 특약사항으로 청구인의 비용으로 쟁점602호의 용도를 근린생활시설로 변경하기로 한다는 내용이 기재되어 있다. <표4> 이 사건 전체부동산 매매계약서의 주요내용 ㅇㅇㅇ
5. 건축물대장의 변동사항 기재란에는 2021.10.1. 쟁점602호가 ‘다세대주택 151.17㎡’에서 ‘제2종 근린생활시설(사무소)’로 용도변경되고, 그에 따라 이 사건 건물의 “호수/세대수”가 ‘12호/2세대’에서 ‘13호/1세대’로 변경된 것으로 되어 있다.
6. 청구인은 2021.11.15. AAA 외 1인에게 이 사건 전체부동산에 관한 소유권이전등기를 해주었다. (다) 청구인은 이 사건 전체부동산의 양도를 비주거용 건물의 양도로 보아 관련 규정에 따라 양도소득세를 신고ㆍ납부하였으나, 처분청은 이 사건 전체부동산 중 쟁점602호의 경우 양도 당시 주택이었다고 보아 1세대 3주택(청구인과 그 배우자 GGG는 이 사전 전체부동산의 양도 당시 아래 <표5>의 주택을 보유하고 있었음)의 양도에 관한 규정들을 적용하여 이 사건 처분을 하였다. <표5> 청구인 세대의 보유 주택 ㅇㅇㅇ (라) 쟁점602호의 양도 당시 주택에 해당하였는지 여부 등과 관련한 추가 사실관계는 다음과 같다.
1. 부동산공시가격 알리미 사이트에 따르면 공시기준일 2021.1.1.까지 쟁점602호에 대한 공동주택가격이 공시되어 있다. <표6> 쟁점602호의 공동주택가격 공시자료 ㅇㅇㅇ
2. 청구인은 쟁점602호의 용도변경을 위한 공사비용으로 OOO원(부가가치세 별도)을 지출하였다고 하면서 그 견적서(주요기재 사항은 아래 <표7> 참조)를 제출하였다. <표7> 청구인이 제출한 쟁점602호 용도변경 관련 공사견적서 ㅇㅇㅇ
3. 청구인이 이 사건 조사 당시 처분청에 출석하여 쟁점602호와 관련하여 진술한 내용은 아래 <표8>과 같다. <표8> 청구인의 2022.6.16.자 진술내용 ㅇㅇㅇ
4. 국세청통합전산망(NTIS) 자료에 따르면, 이 사건 전체부동산의 양수인인 AAA 및 FFF는 쟁점602호를 2022.4.16.부터 2년간 세무법인 OOO에 임대하는 계약을 체결하였고, 청구인이 쟁점602호를 용도변경한 때부터 2022.4.15.까지는 쟁점602호의 임대사실이 없는 것으로 나타난다.
5. 청구인은 기획재정부가 ‘잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경한 경우 잔금청산일 현재 현황에 따라 양도물건을 판정’한다는 행정해석을 하였다고 하면서 관련 자료(아래 <표9> 참고)를 제출하였다. <표9> 기획재정부 재산세제과-1322(2022.10.21.) 【질문요지】
□ 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우 ㅇ (질의) 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일 (제1안) 양도일(잔금청산일) (제2안) 매매계약 체결일 【회신】
귀 질의의 경우 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것입니다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 사건 전체부동산의 잔금지급일 당시 쟁점602호가 근린생활시설이었으므로 이를 주택으로 보아 1세대 3주택의 양도에 관한 규정을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 건물의 어느 부분이 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 주택에 해당하는지 여부는 공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 볼 것인바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임), 주민등록표 상 청구인의 전 소유자인 DDD 및 BBB는 청구인에게 이 사건 전체부동산을 양도할 당시 쟁점602호에 거주하고 있었고, 청구인 역시 2015.7.6.부터 2021.9.27.까지 쟁점602호에 거주하고 있었던 것으로 나타나는 점, 부동산공시가격 알리미 사이트에도 공시기준일 2021.1.1.까지 쟁점602호에 대한 공동주택가격이 공시되어 있는 점, 청구인이 쟁점602호의 용도변경을 위하여 공사를 하였으나 그 공사비용 및 공사내용 등으로 보아 간이시설물의 철거 등에 그치는 정도로 보이고 양도시까지 근린생활시설로 임대한 사실도 나타나지 않는 점 등에 비추어 청구인의 주장과 같이 잔금지급일을 기준으로 하더라도 쟁점602호의 양도가 주택이 아닌 비주거용 건물의 양도에 해당한다는 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.