청구인이 상속받은 쟁점주택의 시가를, 평가기준일 2년 이내에 이루어진 유사매매사례가액으로 평가심의위원회의 심의를 거친 가액으로 하여 증여세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

들은 2021.5.24. 피상속인 AAA(이하 “이 건 피상속인”이라 한다)가 소유하고 있던 OOO(이하 “쟁점상속주택”이라 한다)를 상속받은 후, 2021.11.30. ｢상속세 및 증여세법｣(이하 “상증세법”이라 한다) 제61조 제1항 제4호에 따른 공동주택가격(OOO원, 2021.1.1. 기준)을 상속재산가액으로 하여 2021.5.24. 상속분 상속세 OOO원을 신고하였다.

1. 처분청은 상속세 조사를 실시(2022.4.27.∼2022.7.5.)한 후, 쟁점상속재산의 평가기준일(2021.5.24.) 전 2년 내 거래된 쟁점상속주택과 같은 단지 아파트 OOO(이하 “쟁점비교주택”이라 한다)의 매매가액 OOO원(2019.6.17. 매매계약)을 상증세법 시행령 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점상속재산의 시가로 보아 2022.8.24. 청구인들에게 2021.5.24. 상속분 상속세 OOO원을 결정‧고지하였다.

2. 청구인들은 이에 불복하여 2021.11.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

쟁점비교주택의 매매가액을 쟁점상속주택의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

1. 쟁점비교주택과 쟁점상속주택은 같은 라인이어서 가치가 비슷하다고 생각할 수 있지만, 쟁점상속주택이 속한 라인은 15층을 기준으로 한강과 남산 조망권 유무의 차이가 있어 가치의 차이가 크고, 쟁점상속주택은 심지어 인근 아파트로부터 사생활 침해를 방지하기 위해 창문에 불투명 비닐을 붙이기도 하였다.

2. 아파트는 층에 따라 가치의 차이가 크게 발생하는데, 쟁점상속재산과 7개 층이 차이나는 쟁점비교주택을, 그것도 상속개시일부터 23개월 전 시점의 매매가액을 유사매매사례가액으로 본 것은 문제가 있고, 상속개시일부터 5개월 전 매매된 같은 동 OOO(이하 “OOO”이라 한다)의 매매가액(OOO원)이 있음에도 쟁점비교주택을 유사재산으로 채택된 것도 납득하기 어렵다.

쟁점비교주택은 매매계약일(2019.6.17.)이 평가기간을 벗어나지만 평가기준일(상속개시일, 2021.5.24.)로부터 2년 이내에 해당하고, 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제2항의 요건, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 세 가지 요건을 모두 충족하여 평가심의위원회 심의를 거쳐 적법하게 쟁점비교주택의 매매가액을 쟁점상속재산의 시가로 결정하였다. 청구인들이 주장하는 주택의 상대적 위치 등은 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어렵고, 청구인들이 다른 유사재산으로 주장하는 OOO은 쟁점비교주택과 공동주택가격의 차이가 5% 이상 차이나 관련 법령 등에 따른 유사재산의 요건을 충족하지 못하므로 쟁점비교주택의 매매가액을 쟁점상속주택의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

쟁점상속주택에 대해 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가기간 외의 매매사례가액을 시가로 적용하여 상속세를 과세한 처분의 당부

1. 관련 법령 등: <별지> 기재

1. 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.

1. 이 건 피상속인은 2021.5.24. 사망하였고, 청구인들은 이 건 피상속인의 배우자와 자녀로 이 건 피상속인의 상속재산을 상속받았다.

2. 청구인들은 2021.11.30. 쟁점상속주택의 평가액을 2021.1.1. 기준 공동주택가격 OOO원으로 하여 금융재산 OOO원과 함께 2021.5.24. 상속분 상속세 OOO원을 신고‧납부하였다.

3. 처분청은 쟁점비교주택을 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 쟁점상속주택과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산으로 보아 쟁점비교주택의 매매가액(2019.6.17.) OOO원에 대하여 쟁점상속주택의 시가인정 평가심의를 신청하였다.

4. OOO지방국세청 평가심의위원회는 2022.6.28. 심의를 거쳐 쟁점비교주택의 매매가액(2019.6.17.) OOO원은 매매계약일부터 상속개시일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 쟁점상속주택의 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였고, 처분청은 OOO원 쟁점상속주택의 상속재산가액으로 하여 2022.11.14. 청구인들에게 2021.5.24. 상속분 상속세 OOO원을 결정‧고지하였다.

5. 쟁점상속주택, 쟁점비교주택 및 OOO의 공동주택가격 및 매매가액은 아래 <표>와 같다. ㅇㅇㅇ

6. 쟁점상속주택과 동일 단지, 동일 면적 주택의 OOO은행 부동산 시세는 아래 <표>와 같다. ㅇㅇㅇ

1. 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

1. ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 하고, 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 매매계약일에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 관할세무서장 등이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.

1. 이 건의 경우, 쟁점비교주택과 쟁점상속주택은 동일한 공동주택단지 내에 있고, 면적의 차이가 100분의 5 이내이며, 공동주택가격의 차이도 100분의 5 이내인 점, OOO지방국세청 재산평가심의위원회에서 매매계약일부터 상속일까지 재산의 형태, 이용상황, 주위환경 등 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 쟁점비교주택의 매매가액을 쟁점상속주택 상속시의 시가로 볼 수 있다고 의결한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점비교주택의 매매가액을 쟁점상속주택의 시가로 보아 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2020중1644, 2020.11.26. 참조).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다. (각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(｢공동주택관리법｣에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(｢주택법｣에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것