일련의 사정을 고려하면 쟁점건물의 양도 당시 청구인이 3층을 사실상 주거용으로 사용하였다고 단정하기 어렵고 그렇다면 용도가 불분명한 경우에 해당하므로 공부상 용도에 따라 근린생활시설(사무소)로 보아야 하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물의 3층을 주택으로 보아 청구인에게 조정대상지역 내 3주택자에 대한 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
일련의 사정을 고려하면 쟁점건물의 양도 당시 청구인이 3층을 사실상 주거용으로 사용하였다고 단정하기 어렵고 그렇다면 용도가 불분명한 경우에 해당하므로 공부상 용도에 따라 근린생활시설(사무소)로 보아야 하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물의 3층을 주택으로 보아 청구인에게 조정대상지역 내 3주택자에 대한 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단됨
[주 문]
○○세무서장이 2022.9.13. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
(2) 그런데 쟁점건물의 3층은 다음과 같이 주거용이라는 것이 분명하지 아니한 반면, 그 공부상 용도는 사무소이므로 소득세법상 주택에 해당하지 않는다고 봄이 타당하다. (가) 청구인은 2019년경 쟁점건물 3층의 용도변경을 하였고, 그 이후에는 계속 이를 사무소로 임대하고자 하였다. 그러나 접근성 등의 이유로 그 구조와 기능이 3층과 전적으로 동일한 2층만 임대되었다. 쟁점건물의 인근에서 세무사 사무실을 운영하던 B가 기존 사무실의 임대차 계약기간의 만료로 쟁점건물을 임차하려고 했으나 재개발로 인하여 ○○세무서가 이전될 수 있다는 소문이 있었고 쟁점건물 3층의 구조상 가운데 벽을 헐 수 없어 전체를 자유롭게 사용할 수 없는 애로사항이 있어, 결국 이전을 하지 못했다. 참고로 2017∼2020년 기간에는 주택에 대한 수요가 많아 가격이 급등한 시기였으나 청구인은 쟁점건물의 3층을 주택으로 임대하지 않았고, 쟁점건물을 사업시설용도로 하여 화재보험과 영업자배상책임보험에 가입하였는바 이로부터 쟁점건물의 3층을 사무실로 사용하겠다는 청구인의 확고한 의지를 확인할 수 있다. 나아가 유한회사 A는 쟁점건물을 양수한 이후 쟁점건물 3층 중 301호를 근린생활시설로 임대하였는바, 양도 이전에도 임차인만 구할 수 있었다면 사무실로 쓰였을 것이라고 해석하여야 한다. (나) 한편 청구인이 2019년경 용도변경을 하기 이전에는 쟁점건물 3층을 주거용으로 임대하였고 여기에 전입신고가 되어 있었으나, 이러한 과거의 사용 이력은 양도 당시 쟁점건물 3층이 사실상 주거용으로 사용되고 있었다는 것을 의미하지 않는다. (다) 양도 당시 쟁점건물 3층의 전기계약이 주택용으로 되어 있던 것은 사실이나, 이는 주택용(1,000원)과 일반용(30,000원)은 그 단위 요금에 상당한 차이가 있기 때문에 청구인으로서는 사무실 임대가 이루어지기 이전에 미리 주택용으로 전기계약 내용을 변경할 실익이 없었기 때문에 발생한 일이다. 따라서 전기계약의 내용을 이유로, 쟁점건물의 3층을 양도 당시 주택이었다고 보는 것은 지나친 비약이다. 또한 공실이었던 쟁점건물 3층에 대하여 청구인 명의로 전기계약을 체결한 것은 당시 강직성 척추염 등을 앓고 있었던 청구인은 치료차 쑥뜸을 떠야 했는데 배우자가 쑥뜸 냄새를 싫어하여 임시로 별도 공간이 필요했고(청구인과 배우자는 쟁점건물의 바로 옆 건물에서 거주하였다), 공실인 공간을 환기할 목적으로 히터를 가동하여야 했기 때문이다. (라) 쟁점건물의 3층에 싱크대와 화장실이 구비되어 있기는 하나, 사무실들이 탕비실에 싱크대를 두거나 내부에 화장실을 두는 경우는 많기 때문에 이와 같은 시설을 두고 있다고 해서 그 용도를 주택으로 한정할 수는 없다. (마) 처분청은 청구인이 2019년경 2ㆍ3층에 대하여 용도변경을 한 이후 시설 변경공사를 하지 않은 점을 지적하나, 임차인이 어떤 용도로 이용할지 알 수 없는 상황에서 구조변경공사를 선행하는 것은 오히려 임대차의 가능성을 낮추기 때문에 청구인은 임차인의 필요에 맞춰 공사를 진행하기 위하여 공사를 미뤘을 뿐이다. 또한 처분청은 C의 확인서를 언급하면서 쟁점건물 3층의 경우 안전문제로 구조변경이 어려운 것으로 보이는바 주택으로 보아야 한다는 취지의 의견을 제시하나, C은 구조변경이 어려워 3층 전체를 임차할 수 없어 부득이하게 다른 곳을 임차할 수밖에 없었음을 이야기한 것이므로, 이를 근거로 주택으로 보아야 한다고 추론하는 것은 확인서의 내용을 부당하게 해석하는 것이다.
(1) 쟁점건물 3층의 경우 공부상 용도변경이 이루어지기는 하였으나 실제 구조변경 등을 위한 공사가 전혀 이루어지지 않아 그 구조 및 기능ㆍ시설이 씽크대, 보일러 등을 갖추어 본래의 주거용에 적합한 상태에 있었고 그 때문에 제3자가 언제든지 용도나 구조변경 없이 바로 주거용으로 사용할 수 있었는바, 주택으로 봄이 타당하다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결). 실제로 쟁점건물의 3층은 청구인이 양도할 때까지 주택 이외의 용도로 사용된 적이 없다. 청구인은 쟁점건물 2ㆍ3층의 용도변경을 위하여 ○○구청장에게 2019.10.16. 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경허가 신청서와 평면도를 제출하였는데, 쟁점건물의 용도변경 전ㆍ후의 내부구조가 동일한 것으로 나타나고, 실제 용도변경 공사도 이루어지지 않았으며, 한국전력공사 ○○지사에서 회신한 쟁점건물의 전기사용내역에 의하면 쟁점건물의 3층은 주택용(주거용)으로 계약이 되어 있다.
(2) 청구인은 ○○지방국세청장이 처분청에 대하여 종합감사를 실시하는 기간 중 처분청에 방문하여 쟁점건물 3층의 경우 계속 공실이었기 때문에 쟁점건물을 양도할 당시 자신의 쑥찜질 공간으로 사용하였고, 가운데 있는 기둥 때문에 구조변경이 어려워 사무실 임대가 무산되었다고 주장하였다. 처분청이 이에 대하여 확인한 결과, 쟁점건물의 내부사진, “OOO”로부터 수취한 세금계산서(품목이 벽지, 장판 시공임)와 함께 OOO호의 경우 임대차계약이 체결되지 않아 공실임에도 불구하고 2020년 9월경부터 전기사용내역이 계속 발생한 것이 확인되었고, B 세무사 사무실의 사무장 C은 2022.5.25. ‘사전에 내부구조를 변경하려 하였으나 건축사가 안전문제를 이유로 벽 철거가 불가하다고 통보하여 부득이하게 임차를 포기하였다’는 내용의 확인서를 작성하였고 실제로 ○○로 사무실을 이전한 사실을 확인하였다.
(1) 청구이유서, 처분청 답변서 및 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인에 대한 2021년 귀속 양도소득세 부과내역은 OOO과 같다. (나) 청구인과 그 배우자의 쟁점건물 양도 당시 보유 부동산 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 쟁점건물 양도 당시 보유 부동산 내역 연번 소재지 소유자 취득일자 양도일자 1 쟁점건물 청구인 1986.7.5. 2021.11.30. 2 서울특별시 ○○구 OOO D (청구인의 배우자) 2001.8.31.
• 3 서울특별시 ○○구 OOO 청구인 2010.10.4.
• (다) 주민등록표(초본)에 의하면 청구인의 주소변경 내역은 아래 <표3>과 같고, 2020.12.14.부터 쟁점건물의 양도일(2021.11.25.)까지 쟁점건물에 인접한 서울특별시 ○○구 OOO에 주소지를 두었던 것으로 나타난다. <표3> 청구의 주소변경 내역 주소 발생일/신고일 신고사유 서울특별시 ○○구 OOO 2018.11.28. 전입 서울특별시 ○○구 OOO 2020.12.14. 서울특별시 ○○구 OOO 2021.12.10. 서울특별시 ○○구 OOO 2022.4.1. (라) 청구인이 유한회사 A의 대표자 E와 2021.8.10. 작성한 쟁점건물의 매매계약서에는 ‘매수인이 현 임차인들의 임대계약을 승계하고, 매도인은 내부시설 공개 등 매수인의 공실에 대한 임차에 협조하여야 한다’는 내용이 기재되어 있고, 당시 임차인들은 F(1층)ㆍG(1층)ㆍH(2층)이었던 것으로 나타난다. (마) 쟁점건물 3층에 대한 전입신고 등의 내역은 다음과 같다.
1. 서울특별시 ○○구 ○○로동장이 2022.4.25.자로 시행한 “확정일자 부여 및 전입세대 내역 요청에 따른 회신”OOO에 의하면 쟁점건물의 3층OOO에 대한 확정일자 및 2016년 전입세대 내역은 아래 <표4>ㆍ<표5>와 같고, 이에 의하면 I가 2016.1.29. 301호에 전입하였다가 2018.8.1. 전출한 것으로 나타난다. <표4> 쟁점건물 3층에 대한 확정일자 신청내역 (단위: ㎡, 원) 소재지 면적 임차인 확정일자 계약일 계약기간 보증금 쟁점건물 3층 301호 40.395 I 2016.1.29. 2016.1.23. 2016.1.23.∼ 2018.1.28. 전세 OOO <표5> 쟁점건물 3층에 대한 2016년 주민등록전출ㆍ입자명부 구 분 임차인 전입일 쟁점건물 OOO I 2016.1.29. J
2. 쟁점건물 3층의 전출입내역은 아래 <표6>과 같은데, 이에 의하면 I 외 1명은 OOO에 2016.1.29. 전입하였다가 2018.8.1. 전출하였고, OOO 외 3명은 OOO에 2018.2.5. 전입하였다가 2019.6.24. 전출(OOO의 전출기록은 별도로 제출되지 않았음)한 것으로 나타난다. <표6> 쟁점건물 3층 전출입내역 구 분 임차인 전입일 전출일 쟁점건물 OOO I 2016.1.29. 2018.8.1. J 쟁점건물 OOO OOO 2018.2.5. 2019.6.24. OOO OOO OOO (별도 확인 안됨) (바) 쟁점건물 2층ㆍ3층의 용도변경과 관련한 주요내용은 다음과 같다.
1. 청구인은 2019.9.18. K 건축사 L와 쟁점건물의 2층과 3층을 근린생활시설(사무소)로 변경하는 내용의 건축물용도변경계약을 체결한 후, 2019.10.16. 서울특별시 ○○구청장에게 아래 <표7>과 같은 내용으로 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 (변경)허가를 신청하면서 평면도를 제출하였는데, 이에 의하면 쟁점건물의 2층은 당초부터 화장실만 있었고 쟁점건물의 3층은 당초 화장실과 주방이 구비되어 있었고 사무실로 용도변경한 후에는 주방을 탕비실로 사용할 계획이었던 것으로 나타난다. <표7> 2019.10.16.자 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 (변경)허가 신청서 내용 대지조건 [용도지역] 도시지역 / 제3종 일반주거지역 / (**)폐기물매립시설 설치제한지역 기존 건축물의 층별개요 구분 허가신청서 건축물의 층별개요 용도 면적 층구분 건축구분 용도 면적 단독주택 -단독주택(주택) 80.79 2 용도변경 단독주택-단독주택 80.79 제1종 근린생활시설-사무소 단독주택 -단독주택(주택) 80.79 3 용도변경 단독주택-단독주택 80.79 제1종 근린생활시설-사무소 (단위: ㎡)
2. 서울특별시 ○○구청장은 2019.11.12.자로 “용도변경허가(사용승인일괄) 처리알림(쟁점건물)”이라는 제목의 공문OOO을 시행하였는데, 해당 내용은 아래 <표8>과 같다. <표8> ○○구청장의 용도변경허가 처리 알림 상 변경내용 (단위: ㎡) 구 분 변경 전 변경 후 비고 용도 면적 용도 면적 지상2층 주택 80.79 제2종근린생활시설 (사무소) 80.79 추인 지상3층 주택 80.79 제2종근린생활시설 (사무소) 80.79
3. 청구인은 2019.10.23. 서울특별시 ○○구청장에게 ‘ 건축법 제19조 에 따른 용도변경허가를 득하지 않고 2층 주택을 근린생활시설(사무소)로 무단용도변경하여 사용 중인 쟁점건물에 대하여 건축법 제80조 에 따라 부과되는 이행강제금 처분에 대하여 이의를 제기하지 않고 이행강제금을 납부할 것이니 처리하여 달라’는 내용의 “건축물 위반에 따른 이행강제금 부과요청서”를 작성하였다.
4. 일반건축물대장에 의하면, 2019.11.13.(양도일 기준 약 2년 전) 아래 <표9>와 같이 쟁점건물의 2층과 3층이 주택에서 사무소로 용도변경된 것으로 나타난다. <표9> 쟁점건물의 건축물대장 주요내용 (단위: ㎡) 연면적 310.01 주용도 근린생활시설 구분 층 구조 용도 면적 주1 지하 1층 라면조 일반음식점 67.64 주1 1층 라면조 근린생활시설 80.79 주1 2층 라면조 사무소 80.79 주1 3층 라면조 사무소 80.79 변동일 변동내용 및 원인 2009.6.5. 건축과-9496(2009.6.5.)호 의거 지1층 근린생활시설(67.64㎡)을 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 표시변경 2019.11.13. 건축과-23878(2019.11.12.)호에 의거 용도변경 (2층 주택 80.79㎡ → 사무소 80.79㎡, 3층 주택 80.79㎡ → 사무소 80.79㎡) (사) 한국전력공사 ○○지사장은 2022.7.19.자로 ○○지방국세청 감사관-904(2022.7.19.)에 대한 “전기사용량 및 전기요금 부과 내역 등 정보제공 의뢰에 대한 회신”OOO을 시행하면서 그 붙임자료로 쟁점건물 각 층의 전기사용계약내역을 첨부하였는데, 이에 의하면 쟁점건물 3층OOO 모두 “주택용(주거용)”으로 계약되어 있고, 2021년 11월경 쟁점건물 양도 당시 계약자는 청구인인 것으로 나타나며, 아래 <표10>과 같이 OOO에 OOO 외 3명이 거주한 2019년 1∼6월의 월평균 전기사용량은 303㎾h인 반면, 공실이었던 것으로 추정되는 2021년 1∼6월의 월평균 전기사용량은 487㎾h(2021년 1월 제외 시, 179.8㎾h임)이고, 쟁점건물 양도시점인 2021년 11월의 전기사용량은 2㎾h인 것으로 나타난다. <표10> 쟁점건물의 전기사용량 및 전기요금 내역 (단위: ㎾h, 원) 구분 전기사용량 구분 전기요금 2019년 2020년 2021년 2019년 2020년 2021년 1월 288 9 2,024 1월 43,620 2,260 25,170 2월 337 4 196 2월 53,780 1,800 16,210 3월 303 4 173 3월 47,080 2,260 15,020 4월 312 3 182 4월 49,990 1,800 16,260 5월 294
• 166 5월 45,620 2,260 14,710 6월 285
• 182 6월 43,930 1,800 16,120 7월 126
• 190 7월 13,250 2,260 18,060 8월 3
• 318 8월 2,940 1,800 37,400 9월 3 85 228 9월 2,260 6,620 26,670 10월 3 93 31 10월 1,800 7,240 21,400 11월 3 103 2 11월 2,260 8,610 2,260 12월 4 168 1 12월 1,800 15,340 1,930 합계 1,961 469 3,693 합계 308,330 54,050 211,210 평균 163 39 308 평균 25,694 4,504 32,494 (아) 청구인은 2019.8.8. 쟁점건물을 일반업무시설로 하여 화재보험OOO에 가입하였고, 같은 날 쟁점건물을 임대사무실(시설 소유 업종코드: 사무용 빌딩)로 하여 영업배상책임보험OOO을 가입한 후 동일한 내용으로 이를 2차례 갱신(총 계약기간은 2019.8.20.∼2022.8.20.임)한 것으로 나타난다. (자) 청구인은 2019.6.26., 2019.12.13. 및 2020.4.1. 공인중개사사무소를 통해 쟁점건물의 3층을 매물로 내놓으면서 이에 대하여 ‘사무실이나 공방에 적합한다’고 소개한 것으로 나타나는 자료를 제출하였다. (차) 청구인은 쟁점건물의 양수인인 유한회사 A가 2022.7.9. 주식회사 M 대표이사 N과 쟁점건물의 3층 OOO에 대하여 작성한 “부동산 사무실 월세 계약서”를 제출하였다. (카) 처분청은 OOO이 2020.9.30. 품목을 “건물 내부 보온공사”으로, 공급가액을 OOO원으로 하여 OOO(청구인)에게 발급한 전자세금계산서(OOO)와 OOO가 2020.11.4. 품목을 “벽지 장판 시공”으로, 공급가액을 OOO원으로 하여 OOO(청구인)에게 발급한 전자세금계산서(OOO)를 각각 제출하였는데, 이에 대하여 처분청은 해당 공사(품목)는 통상적으로 사무실이 아닌 주택 공사와 관련된 것이라고 설명하였다. (타) 청구인이 제출한 확인서의 내용은 다음과 같다.
1. OOO를 운영하는 O은 2022.5.20. ‘본인은 쟁점건물의 이전 소유자 청구인의 요청으로 네이버 등 여러 매체에 쟁점건물의 2ㆍ3층 공실부분을 사무실 용도로 여러 차례 광고하였고(광고매체의 6개월 기한 자동삭제로 인해 증빙자료는 없음), 청구인으로부터 부가가치세 발행을 위하여 사업자등록을 한 자에 한하여 임대한다는 내용의 조건을 전달받아 이에 준하는 손님을 수차례 구경시켜주었다’는 내용의 확인서를 작성하였고, 이는 같은 날 공증을 받은 것으로 나타난다OOO
2. OOO의 공인중개사 P는 청구인으로부터 쟁점건물을 사무실 용도로만 하여 임차인을 구해달라는 의뢰를 받았고, 인터넷 광고를 통해 전화ㆍ방문한 자에게 쟁점건물을 소개했으나 거래되지 않았다‘는 내용의 사실확인서를 작성하였다.
3. OOO부동산 대표 OOO와 OOO부동산 대표 OOO는 작성일자를 2022.5.24.로 하여 ‘2021.11.25.자 매매거래 당시 쟁점건물 전체를 근리시설 용도로 매매한 사실을 분명히 확인한다’는 내용의 사실확인서를 작성하였다.
4. OOO 세무법인의 OOO은 2022.5.26. ‘OOO 세무법인은 2016년 6월부터 2020.5.30.까지 쟁점건물의 3층은 계단이용이 불편하여 2층을 사무실로 사용하였고, 현 상태의 시설을 사용용도에 맞도록 싱크대는 탕비용으로 쓰고 업무용 책상에 맞도록 전기코드만을 이동하여 사용하였다’는 내용의 확인서를 작성하였다.
5. C은 B 세무사 사무소의 사무장으로 근무하였다고 하면서 2022.5.25. ‘2021년 7월경 당시 사무실(서울특별시 ○○구 OOO)의 임대차기한 만료로 사무실을 이전하기 위해 쟁점건물의 3층 전체에 대한 사전 구두계약을 체결하였으나, 재개발로 ○○세무서가 이전한다는 소문이 있었고 사무효율성을 위하여 사전에 내부구조를 변경하려 했지만 건축사가 안전문제를 이유로 벽 철거가 불가능하다는 내용을 통보해와서 부득이하게 임대를 포기하고 ○○로 사무실을 이전하게 되었다’는 내용의 확인서를 작성하였다.
6. K의 건축사 L는 2022.11.7. ‘쟁점건물의 용도변경과 관련하여 주택을 사무실로 용도변경이 가능하나 향후 다시 사무실에서 주택으로 용도변경하는 것은 불가능하다는 내용을 분명히 설명하였고, 2019년경 용도변경 이후 3층을 전부 사무실 공간으로 사용하기 위하여 OOO 가운데 벽 철거에 대한 문의가 와서 현장검사를 한 결과 내력벽이라서 안전을 위해 철거할 수 없다는 내용을 통보하였다’는 내용으로 사실확인서를 작성하였다.
7. 유한법인 A의 대표자는 2023.1.7. ‘본인은 2021.11.30. 청구인으로부터 쟁점건물을 양수하여 소유하고 있는 자로, 이후 내부공사를 전혀 하지 않은 상태에서 2022.7.13. 주식회사 M 대표 N에게 OOO 사무실로 임대하였다’는 내용의 사실확인서를 작성하였다. (파) 청구인은 2023.1.11. 우리 원에 현장확인조사를 신청하였고, 이에 조사관실 담당자가 현장확인조사를 한 결과는 다음과 같다. 1) 쟁점건물은 ○○세무서 근처에 위치하고 있어 주변에 세무법인 또는 개인세무사 사무실이 많으면서도, 골목 맞은편에는 아파트 단지OOO가 있다. 쟁점건물은 총 3층으로, 1층ㆍ2층에는 3개의 세무와 관련한 사무실(1층: 세무사 F 사무소, 세무사 G 사무소, 2층: 세무법인 OOO)이 있고 외벽에 간판도 부착되어 있었으나, 3층의 경우 에는 별도 간판이 없는 등 건물 외관만으로는 현재 사무실로 사용되는지 여부를 알 수 없다.
2. 쟁점건물 3층의 출입통로(계단)로 추정되는 것은 2곳인데 건물 중앙의 출입문 안쪽은 자물쇠로 잠겨 있었고 건물 오른쪽의 외부 출입문(계단) 또한 잠겨있는 상태로 문에 부동산의 임대문의 안내 현수막이 걸려 있어 3층 내부에 접근할 수 없었는바, 현재 구조 및 제출된 양도 당시 내부구조 사진과의 비교 등은 불가능하였다. 이에 외부 출입문(계단) 입구에 걸려있는 현수막의 부동산 전화번호로 통화를 시도한 결과, 해당 부동산 대표는 ‘다른 부동산의 중개로 쟁점건물 3층이 임대된 것으로 알고 있고 그 때문에 현재로서는 내부에 출입할 수 없는 상황으로, 현수막의 경우 철거하였어야 하나 깜빡 잊어버려 그대로 있는 것으로 곧 철거할 예정이다’는 내용의 답변을 하였다.
3. 쟁점건물의 1층에 소재한 “세무사 F 사무소”의 사무장 OOO은 3층 출입방법을 알지 못한다고 답변하였고, “세무사 G 사무소”의 대표 G은 쟁점건물의 1층에서 오랫동안 세무사 사무실을 운영하는 중으로, 2층은 사무실로 이용 중인 것으로 알고 있으나, 3층의 경우에는 임차 여부에 대하여 알지 못한다고 답변하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 제88조 는 주택을 ‘허가여부 또는 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로 정의하면서 그 용도가 분명하지 않은 경우에는 공부상 용도에 따른다고 규정하는 점, 그런데 쟁점건물의 전출입내역에 의하면 최소한 2019년 6월까지는 3층에 사람이 거주하였던 것으로 나타나나 청구인이 2019년 10월경 서울특별시 ○○구청장에게 쟁점건물 2층과 3층의 용도를 주택에서 근린생활시설(사무소)로 변경하는 내용의 허가를 신청하였고 그 결과 2019년 11월경 근린생활시설(사무소)로 용도변경이 이루어졌으며, 이후 쟁점건물 3층의 사용 내용에 대해서는 확인되는 바가 없으나 청구인이 유한회사 A의 대표자 E와 작성한 매매계약서에 의하면 쟁점건물 양도 당시 3층에 대해서는 별도의 임대차계약이 체결되어 있지 않은 것으로 나타나고 처분청도 이에 대하여 별다른 이견을 제시하고 있지 않는 점, 한편 쟁점건물 3층의 월평균 전기사용량을 보면 2019년 8월부터 5㎾h 내외로 미미하다가 2020년 9월부터 다시 그 사용량이 증가하여 양도시점인 2021년 11월까지 대략 100∼200㎾h 수준을 유지한 것으로 나타나는데, 이에 대하여 청구인은 당시 치료 목적으로 3층 면적 중 일부를 잠시 사용하였고 오랜 공실 상태로 환기 등이 필요하여 난방 등을 하였기 때문에 전기를 사용하였을 뿐 3층을 주거용으로 사용하였던 것은 아니라고 설명하고 있고 실제로 2018년 11월부터 쟁점건물의 양도일(2021.11.25.)까지 쟁점건물이 아닌 곳에 주소지를 두고 있었던 것으로 확인되는 점, 이와 같은 일련의 사정을 고려하면 쟁점건물의 양도 당시 청구인이 3층을 사실상 주거용으로 사용하였다고 단정하기 어렵고, 그렇다면 용도가 불분명한 경우에 해당하므로 공부상 용도에 따라 근린생활시설(사무소)로 보아야 하는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물의 3층을 주택으로 보아 청구인에게 조정대상지역 내 3주택자에 대한 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법률
(1) 국세기본법 제14조 [실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법(2021.8.10. 법률 제18370호로 일부개정된 것) 제88조 [정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제95조 [양도소득금액] ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. <이하 표 생략> 제104조 [양도소득세의 세율] ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
결정 내용은 붙임과 같습니다.