[요지] 청구인이 매매계약서는 사후 작성된 것이고 처분청은 쟁점토지 취득일 전후로 금융거래내역을 조사하여 전소유자에게 입금된 금액을 취득가액을 결정하였으며 청구인이 제시한 컨설팅계약은 실질 내용이 불분명한 등 필요경비로 인정하기 어려움
[요지] 청구인이 매매계약서는 사후 작성된 것이고 처분청은 쟁점토지 취득일 전후로 금융거래내역을 조사하여 전소유자에게 입금된 금액을 취득가액을 결정하였으며 청구인이 제시한 컨설팅계약은 실질 내용이 불분명한 등 필요경비로 인정하기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 컨설팅 비용인 쟁점금액을 필요경비 부인한 것은 부당하다. (가) 청구인은 쟁점토지의 매각이 어려워져 노심초사 하던 중 쟁점토지의 매각을 중개한 대지부동산에서 컨설팅 전문업체인 ㈜CCC(이하 “쟁점법인”이라 한다)를 소개해 주었는데, 쟁점법인에서는 매수인이 전원주택을 신축·분양할 예정으로 청구인도 분양이 끝날 때까지 함께 참여하는 조건으로 2017.7.3. 컨설팅 계약을 체결하였고, 쟁점금액은 쟁점법인으로부터 세금계산서를 수수한 후 지불하였다. (나) 건물매매와는 달리 토지매매의 경우 다양한 매매의 형태가 있을 수 있는데, 쟁점토지의 매매 또한 그러한 형태의 일부라고 생각한다. 청구인은 관련 조건을 수락하였고 대금을 지불함으로써 컨설팅 계약은 완성되었으므로 컨설팅 비용인 쟁점금액은 당연히 필요경비로 인정되어야 함이 타당할 것이다. 그리고 현재 쟁점토지에는 9필지 중 4필지에 주택이 들어서 있고, 쟁점법인은 토목 및 수도시설 공사, 동영상제작 등 여러 가지 컨설팅을 하여 분양에 참여하고 있다. (다) 청구인이 쟁점법인과 컨설팅 계약을 체결하지 않았다면 매매계약이 성사되지 않았을 수도 있었을 것이므로 쟁점금액도 쟁점토지를 양도하기 위한 직접비용에 해당한다고 봄이 타당하다.
(2) 쟁점토지의 취득가액은 OOO원이다. (가) 처음에 쟁점토지를 ddd(OOO원), eee(OOO원), 청구인(OOO원)이 공동으로 매수하기로 하였으나, 나중에 청구인이 OOO원, ddd가 OOO원, eee가 대출과 나머지를 책임지기로 하고 매매가 이루어진 것으로 당시 대리인인 eee가 매매금액이 OOO원으로 기재된 쟁점계약서를 청구인에게 주었다. (나) 이후 eee는 청구인에게 새로운 매매계약서(매수인: eee외 1명, 취득가액: OOO원)를 주었지만, 해당 계약서에는 청구인의 이름이 기재되어 있지 않아, 부득이 쟁점계약서로 양도소득세신고를 하게 되었다. (다) 청구인과 ddd가 eee에게 지급한 내역 및 eee가 쟁점토지의 전 소유자인 fff에게 지급한 내역 및 영수증 등을 보면 쟁점토지의 취득가액은 OOO원임에도 취득가액이 OOO원이라는 처분청의 주장은 부당하다.
(1) 컨설팅 비용인 쟁점금액은 컨설팅 행위가 이루어진 사실이 없어 쟁점토지의 양도에 직접적으로 대응하는 경비에 해당하지 않는다. (가) 쟁점토지의 컨설팅 계약서에 나타나는 모델하우스는 오픈일도 확인되지 않고, 현재는 쟁점토지가 분할되어 펜션을 지어 판매하고 있으나, 전부 양도일인 2017년 10월 이후의 거래이다. (나) 아울러 실제 컨설팅 용역이 쟁점토지를 양도하기 전에 이루어졌는지 여부도 확인되지 않고, 쟁점법인의 대표는 쟁점토지의 매수인인 bbb의 배우자로 제출된 자료를 검토한바, 쟁점금액은 쟁점토지의 양도와는 무관한 비용으로 확인된다.
(2) 처분청이 쟁점계약서에 대한 문서감정을 실시한 결과, 쟁점계약서가 사후에 작성된 허위계약서로 확인되었는데, 이는 청구인이 eee를 상대로 한 고소장에서도 그 내용이 확인된다. 따라서 전소유자의 계좌에 입금된 OOO원을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. (가) 쟁점토지의 매매와 관련하여 당시 청구인의 대리인인 eee와 중개인인 ggg을 상대로 한 청구인의 고소장(2008년 8월)에 따르면, 2008년 5월 청구인은 인근 부동산에서 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점토지의 평당 매매가가 약 OOO원(OOO원)이었음을 확인하였고, 전소유자를 방문하여 쟁점토지가 OOO원에 매각되었다는 말을 듣는 등 매매차익인 OOO원 상당의 금원을 편취한 혐의로 eee와 ggg을 사기혐의로 고소한 것으로 나타난다. 이에 쟁점토지의 취득가액이 OOO원이라고 하는 청구주장은 이유가 없다. (나) 또한 쟁점계약서에 대해 문서감정을 신청한바, 쟁점계약서에 나타난 부동산 종합 포털사이트 ‘OOO’는 쟁점계약서의 계약일 이후에 개설된 사이트로 쟁점계약서가 사후에 작성된 것일 가능성이 높다는 문서감정서를 받았다. (다) 그리고 2004년 쟁점토지를 매수할 당시 청구인의 배우자인 hhh과 지인인 ddd가 각각 OOO원씩 총 OOO원을 eee의 계좌로 송금하였고, eee의 계좌에서 현금 및 수표로 OOO원이 출금되었으며, 전소유자의 계좌에 수표 및 현금 등으로 입금된 금액은 대출금인 OOO원을 포함하여 총 OOO원으로 확인된다. (라) 쟁점토지의 전소유자는 쟁점토지의 인근에서 평생 살아온 농부로 금융계좌를 살펴보면, 고액의 입·출금이 없는 사람으로 위의 기간에만 OOO원이 입금되었고, 현지 방문하여 확인한 결과, 쟁점계약서에 대해 기억이 나지 않는다는 확인서를 작성하면서 구두상으로 실제 매매금액은 OOO원대로 기억난다고 진술하였다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점금액을 필요경비로 인정해 달라는 청구주장의 당부
② 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 처분청이 확인한 취득가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 신고한 내역과 처분청이 이를 경정한 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역 ◯◯◯ (나) 처분청은 2022.3.21.부터 2022.4.9.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였고, 관련 내용은 다음과 같다.
1. 처분청이 쟁점계약서에 대해 OOO청 첨단탈세방지담당관에게 문서감정을 의뢰한 결과, “부동산매매계약서(2004.8.13.)는 해당 계약일(2004.8.13.) 이후 개설된 사이트인 ‘OOO’ 명칭이 있는 서식으로, 본 부동산매매계약서는 사후작성된 것일 가능성이 높음”이라는 내용으로 2022.3.23. 회신을 받은 것으로 나타난다.
2. 처분청이 쟁점토지의 취득가액과 관련하여 청구인 등에 대한 금융거래내역을 조사한 내용을 요약하면 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점토지의 취득가액과 관련한 금융거래 내역 요약 ◯◯◯
3. 처분청이 2022.4.5. 전소유자를 현지확인 출장하여 작성한 보고서의 주요내용은 아래 ＜표3＞과 같고, 전소유자는 쟁점계약서에 대해 기억나지 않는다는 확인서를 제출한 것으로 나타난다. ＜표3＞ 현지확인 출장보고서 주요 내용 ◯◯◯
4. 처분청의 조사종결보고서의 주요 내용은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 조사종결보고서의 주요 내용 ◯◯◯ (다) 청구인이 제출한 증빙자료는 다음과 같다.
1. 청구인과 쟁점법인과의 컨설팅 분양 용역 계약서(2017.7.3.)의 주요 내용은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 컨설팅 분양 용역 계약서의 주요 내용 ◯◯◯
2. 쟁점법인은 2017.10.17. 청구인에게 공급대가 OOO원의 세금계산서를 발행하였고, 청구인은 2017.9.28. 쟁점법인의 계좌에 같은 금액을 입금한 것으로 나타난다.
3. 청구인 등이 eee와 ggg을 상대로 한 고소장(2008년 8월)의 주요 내용은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 고소장의 주요 내용 ◯◯◯
4. 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지취득가액과 관련한 금융거래 내역을 제출하였는데 이를 요약하면 아래 ＜표7＞과 같다. ＜표7＞ 취득가액 관련 금융거래 내역 요약 ◯◯◯ (라) 쟁점토지에 대한 개별공시지가 현황은 아래 ＜표8＞과 같다. ＜표8＞ 쟁점토지에 대한 개별공시지가 현황 ◯◯◯
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 우선 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도 시 컨설팅 비용인 쟁점금액을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나,소득세법제97조 제1항에서는 양도와 관련한 공제 대상 필요경비를 “양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있고 이에 대하여 같은 법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 “자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용”으로서 신고서·계약서 작성비용과 공증비용, 인지대 및 소개비 그리고 이와 유사한 비용을 규정하고 있는바, 부동산의 매매에 있어서는 컨설팅에 의하지 않더라도 공인중개사의 중개를 통하여 연결된 매도인과 매수자가 인근 부동산의 매매사례가액 또는 임대수익 등 다양한 유형의 가격결정요인을 고려하여 상호 협의에 의하여 매매가액을 결정하는 것이 통상적인 것임에 비추어, 청구인이 쟁점토지의 매매와 관련하여 이미 쟁점금액과는 별도로 OOO원의 중개수수료를 지급한 것으로 보이는 점, 컨설팅용역 계약서의 내용이 분양홍보 및 마케팅, 모델하우스의 운영 등으로 실질용역의 내용이 불명확하여 쟁점금액을 청구인이 부담하는 것이 쟁점토지의 매매조건이라는 사실만으로는 쟁점금액이 쟁점토지를 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 보기는 어려운 점, 쟁점금액이 같은 자산을 양도한 다른 양도자들이 동일한 상황에서 지출되었을 것으로 인정되는 통상적인 비용이라고 보기도 어려운 점 등에 비추어, 쟁점금액을 쟁점토지의 양도와 관련한 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 실지취득가액이 OOO원이라고 주장하나, 우선 쟁점계약서(매매가액 OOO원)에 대한 OOO청 첨단탈세방지담당관의 문서감정 결과, 쟁점계약서는 매매계약 당시 작성된 것이 아니라 사후에 작성된 것으로 확인되었고, 쟁점토지의 전소유자도 쟁점계약서에 대해 기억나지 않는다는 확인서를 제출하는 등 쟁점계약서를 진정한 매매계약서로 단정하기 어려운 점, 청구인이 주장하는 실지취득가액은 강용구가 쟁점토지의 전소유자가 아닌 fff에게 대금(수표 포함)을 지급한 내역 등을 정리한 것으로 해당 수표의 지급처를 확인할 수 없고, 청구인이 2008년 8월에 쟁점토지의 매매와 관련하여 약 OOO원 상당의 금원을 편취한 혐의로 eee 등을 사기혐의로 고발한 것으로 보이는 등 청구인이 제출한 금융거래내역 등만으로는 청구주장이 입증되었다고 보기 어려운 점, 처분청은 쟁점토지의 취득일 전·후로 청구인 및 전소유자 등의 금융거래내역을 조사하여 전소유자에게 입금된 약 OOO원을 근거로 쟁점토지의 취득가액을 경정한바, 처분청이 전소유자에 대한 출장확인 시 전소유자가 쟁점토지의 매매가액이 OOO원이라고 진술한 것으로 보이고, 청구인이 eee 등을 상대로 한 고소장에 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 시세가 3.3㎡ 당 OOO원이였고, 전소유자가 쟁점토지를 OOO원에 매도하였다는 내용이 기재되어 있는 등 처분청이 경정한 금액(OOO)이 당시 시세에 부합하는 것으로 보이는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 따라서 처분청이 쟁점금액을 양도비에 해당하지 않는 것으로 보아 필요경비 불산입하고, 조사 시 확인된 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.