일시적 2주택자의 양도이므로 비과세되어야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인 AAA․BBB(부부로, 이하 “청구인들”이라 한다)은 2021.1.1. 당시 9주택 소유상태에서 2021.5.21. 분양권을 추가 취득한 후, 7주택 1분양권을 양도하여 2주택만을 남겨둔 상태에서, 2021.8.9. 그 중 1주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 양도하고 양도소득세를 신고․납부하였는데, 쟁점주택 양도는 일시적 2주택 양도로, 1세대1주택 비과세가 적용될 수 있었다면서 2022.7.15. 기 신고․납부한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급해 달라는 경정청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 구 ｢소득세법 시행령｣ 제154조 제5항 단서(2019.2.12. 대통령령 제29523호로 일부 개정된 것을 말하며, 이하 “쟁점단서”라 한다)에 따르면, 다주택자의 최종 1주택에 대한 비과세 보유기간(2년 이상)은 당초 취득일이 아닌 최종적으로 1주택이 된 날(직전 보유주택을 양도한 날)부터 기산되는데, 쟁점주택은 양도 당시 보유기간이 2년을 넘지 않아 비과세될 수 없다며, 2022.9.6. 청구인들의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.10.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인들 주장 일시적 2주택자는 쟁점단서의 적용이 배제되는바, 다주택자였다 하더라도, 다른 주택들을 먼저 양도(과세대상)한 후, 최종 2주택만을 남겨둔 상태에서 남은 2주택 중 1주택을 양도할 경우, 그 주택은 일시적 2주택자의 양도에 해당하고, 그 경우 그 양도주택의 보유기간은 당초 취득일부터 기산되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 쟁점단서 시행 당시(2021.1.1.) 다주택자였음은 물론, 그 이후 분양권도 추가로 취득한 후에야, 순차적으로 보유주택 등을 양도하여 최종 2주택만 남게 된 경우이므로, 부득이하게 일시적 2주택이 된 경우로 보기 어려운바, 쟁점단서에 따라 쟁점주택의 취득일은 당초 취득일이 아니라 직전 양도주택의 양도일부터 기산되어야 한다.

• 가. 쟁 점 쟁점양도 당시 2주택 소유상태에서 쟁점주택을 양도하여 일시적 2주택이 된 것이므로 쟁점단서의 적용을 배제하여 1세대1주택 비과세가 적용되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들은 2021.5.21. 분양 권을 취득하여 9주택 1분양권을 소유한 세대로서, 분양권과 7채의 주택을 순차적으로 양도(과세)하여 2주택(쟁점주택 포함)만을 남겨둔 상태에서 2021.8.9. 쟁점주택을 양도하였는데, 주요 매매내역 등을 정리하면 OOO와 같다. (2) 쟁점주택 보유기간(2년 이상)의 기산일 판단과 관련하여, 청구인들은 당초 취득일 (2018.5.31.)이 되어야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 쟁점단서가 적용되어 직전 양도주택의 양도일(2021.8.6.)이 되어야 한다는 의견이다.

(3) 쟁점단서는 2019.2.12. 신설되어 2021.1.1. 이후 양도하는 분부터 시행되었다가 2022.5.31. 삭제되었는데, 기획재정부가 발표한 2018간추린개정세법(105쪽)에는 “1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고, 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 그 1주택의 보유기간을 기산하되, 일시적 2주택자 등 부득이한 사유의 경우에는 제외한다”라고 되어 있다.

(4) 다주택자가 소유주택 일부를 양도하여 2주택자가 된 경우, 쟁점단서의 적용 여부에 대하여 기획재정부는 아래와 같이 사례별로 유권해석을 하였다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점양도에 대해 양도 당시 2주택 소유상태에서 1주택을 양도한 것이므로, 일시적 2주택 양도로 보아 1세대1주택 비과세가 적용될 수 있다고 주장하나, 쟁점단서는 1세대1주택 비과세요건 중 보유기간 판정에 있어, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산하되, 일시적 2주택, 상속 및 동거봉양 등 부득이한 사유에 해당하는 경우에는 적용을 제외한다고 규정하고 있는바, 청구인들은 쟁점단서 시행(2021.1.1.) 당시 다주택을 소유한 세대로서 이후에도 분양권을 추가 취득한 다음 순차적으로 소유주택들(쟁점주택 포함)을 양도한 경우에 해당하므로, 1주택 소유자가 주거이전 등을 이유로 부득이하게 일시적으로 2주택을 소유하게 된 경우와 차이가 있어, 쟁점단서의 적용이 배제되는 경우로 보기 어렵고, 기획재정부의 유권해석 또한 마찬가지 취지OOO인 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여 기 신고․납부한 양도소득세를 환급해 달라는 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한

• 다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. (단서 생략) 제95조(양도소득금액) ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. (단서 생략) (2) 소득세법 시행령(대통령령 제29523호, 2019.2.12, 일부개정) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례) ① 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우로서 제2항부터 제8항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. <개정 2022. 2. 15.>

1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것