쟁점주택 등은 매매계약일과 평가기준일 간의 공동주택가격 차이가 상당하고, 시세 등 역시 상당한 차이가 있음에도 처분청이 가격변동의 특별한 사정이 없음을 입증하였다고 보기 어려움
쟁점주택 등은 매매계약일과 평가기준일 간의 공동주택가격 차이가 상당하고, 시세 등 역시 상당한 차이가 있음에도 처분청이 가격변동의 특별한 사정이 없음을 입증하였다고 보기 어려움
OOO세무서장이 2022.8.5. 청구인에게 한 2021.6.30. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 상속재산 중 OOO주택의 가액을 OOO원으로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 비교대상아파트 매매계약체결일(2019.11.19.)과 쟁점아파트 평가기준일(2021.6.30.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있는데도 비교대상아파트 매매사례가액을 쟁점아파트 평가기준일 시가로 적용하여 상속세를 과세한 처분은 부당하다. (가) 상속재산에 대한 평가방법을 규정하고 있는상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제1항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 등을 모아 살펴보면, 시가주의를 원칙으로 천명하면서 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매사례가액 등을 적용하되, 재산의 특성상 동일한 재산의 빈번한 거래가 이루어지지 않아 원칙적인 평가기간내 매매사례가 없는 경우라도 시가주의 적용 가능성을 높이기 위해 확장된 평가기간 중 매매사례가액 등이 있는 경우 해당 거래일과 평가기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 평가위원회 심의를 거쳐 제한적으로 시가적용의 범위를 넓힌 것으로 해석된다. 결론적으로 확장된 평가기간내의 매매사례가액 등을 평가기준일 시가로 적용하기 위해서는 그 거래일로부터 평가기준일까지 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 대한 입증이 있는 경우 제한적으로 적용할 수 있다는 것으로 따라서 위 “가격변동”이라 함은 가격의 급격한 상승 및 하락 모두 해당되는 것으로 보아야 한다(조심 2021서1082, 2022.1.26., 대법원 2012.4.26. 선고 2011두30038 판결, 인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결, 같은 뜻임). (나) 한편, 비교대상아파트 거래일과 쟁점아파트 평가기준일 사이에 공시가격 및 시세OOO에 급격한 상승이 있었고, 이는 같은 기간 수도권 지역 주택매매가격 평균상승률(5.6%p)을 훨씬 상회하는 등 급격한 가격변동(상승)이 있었다.
1. (공동주택 공시가격) 국토교통부 쟁점아파트 공시가격이 아래 <표1>과 같이 전년대비 2020년 25%, 2021년 11% 상승하는 등 2년 동안 38%나 상승한 사실이 나타난다. <표1> 쟁점아파트의 공동주택 공시가격 변동 내역 (단위: 원)
2. (OOO 시세) 2019년 7월부터 2021년 6월까지 기간 동안 쟁점아파트의 OOO시세추이 확인 결과 각각 21%p 및 22%p 상승한 사실이 나타난다.
3. (토지거래계약허가구역 지정) OOO은 2021.4.22. 쟁점아파트를 포함한 OOO일대 구역을 토지거래계약허가구역으로 지정하였는바, 이는 지정일 전후 급격한 가격상승이 있었다는 반증이다.
(2) 이 건 사실관계와 유사한 선결정례가 존재하며(조심2021서1082, 2022.1.26.) 이 건과 선결정례의 사실관계를 비교하면 아래 <표2>와 같다. <표2> 이 건 사실관계와 선결정례(조심2021서1082, 2022.1.26.)와의 비교
(3) 또한, 처분청은 부동산 가격상승기에 있을 경우 평가기준일 전 2년 이내의 유사재산 매매사례가액은 납세자에 불리하지 않아(평가기준일 당시 시가는 유사재산 매매사례가액보다 현저히 높을 것이므로) 시가적용이 가능하다는 의견이나, 이는 상증법상 평가원칙인 시가주의에 대한 오해에서 비롯된 자의적인 해석에 불과하다.
(4) 판례 등에 따르면, 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 대한 입증책임은 처분청에 있음에도 처분청은 이를 입증할만한 증빙을 달리 제출하지 않았는바, 이 건 처분은 부당하다(인천지방법원 2022.8.11. 선고 2021구합55924 판결).
(1) 처분청은 쟁점아파트와 같은 단지에 상속개시일로부터 2년내 매매사례가액이 존재함을 확인하여 평가심의위에 심의를 요청하였고, 평가심의위는 심의결과 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 결정하였다. 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 같은 동에 위치하고, 면적(OOO㎡)과 방향(남서향)이 동일하며, 상속개시일 현재 기준시가는 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 OOO원 낮은 OOO원인 것으로 확인된다(쟁점아파트의 기준시가는 OOO원). 이에 처분청은 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세 OOO원을 고지하였고, 동 고지세액에는 피상속인의 배우자에 대한 사전증여재산 신고누락분이 포함되어 있다.
(2) 비교대상아파트의 매매계약일부터 상속개시일까지는 부동산 가격이 상승하는 시기로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용한 것이 청구인에게 불리하지 않고, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 위치, 면적, 방향이 동일하며, 기준시가 차이가 5% 범위내로 유사하고, 평가심의위 심의를 받아 적용하였으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정한 당초 처분은 정당하다.
(3) 청구인은 OOO등의 자료 등을 분석하여 비교대상아파트의 매매계약일과 상속개시일 사이에 가격이 급등하는 등 가격 변동의 특별한 사정이 있으므로 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하고 있으나, 가격변동의 특별한 사정이란 변동요인이 통상적이지 않은 경우로서 그 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말하는 것으로, 평가대상부동산의 평가기준일과 비교대상부동산의 매매계약일 사이에 토지의 형질 변경 및 건물의 증개축 사실 등이 있어 재산 현황 및 이용상황의 동질성이 유지되지 않거나, 인근 지역 도로나 인접 편의시설의 개설이나 폐쇄 등 가격변동에 직접적인 영향을 미칠만한 주위환경의 변화가 발생하는 경우(조심 2021서4928, 2022.10.20. 참조)가 해당 될 것이나 쟁점아파트는 이와 같은 상황이 발생하지 않았다. 또한 청구인의 주장의 근거인 평가대상부동산 등의 시세 및 실거래가 변동추이, 부동산대책의 발표 등의 사실만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵다고 본 사례도 다수 존재한다(조심 2020서1716, 2020.9.7. 조심 2022서5879, 2022.8.2. 서울행정법원 2022.5.24. 선고 2021구합67671 판결).
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.(각호 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(1) OOO의 자료에 근거한 쟁점아파트의 매매시세 변동내역은 <표3>, <표4>와 같다(OOO의 경우 쟁점아파트와 동일한 면적인 OOO㎡의 시세는 확인되지 않아, 유사한 면적인 OOO㎡의 시세를 첨부하였음). <표3> 쟁점아파트 시세변동 내역(OOO시세) (단위: 만원) <표4> 쟁점아파트 시세변동 내역OOO (단위: 만원)
(2) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 세부사항을 비교한 내역은 <표5>와 같다. <표5> 쟁점아파트와 비교대상아파트 세부 내역
(3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 가격변동의 특별한 사정이란 변동요인이 통상적이지 않은 경우로서 그 변동요인이 당해 재산의 가격에 직접적인 영향을 미치는 경우를 말하는 것으로, 평가대상부동산 등의 시세 및 실거래가 변동추이, 부동산대책의 발표 등의 사실만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어렵다는 의견이나, 상증세법 제60조 제2항은 시가는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 하고 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’을 포함한다고 규정하면서, 같은 법 시행령 상증법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당 재산의 매매사실이 있는 경우에는 이를 시가로 인정되는 것에 포함한다고 규정하고 있고, 위 평기기간에 해당하지 않더라도 평가기준일 전 2년 이내 기간 중에 매매가 있는 경우로서, 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 이를 시가로 인정되는 것에 포함할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제4항은, 같은 조 제1항을 적용할 때 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 즉, 유사재산에 대한 매매가액 역시 상증법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다고 규정하고 있다. 이에 쟁점매매사례가액과 같은 평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액을 상속재산인 쟁점아파트의 시가로 보기 위해서는 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문 단서와 같이 “주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우”에 해당하여야 할 것인바, 증여재산의 평가방법을 규정한 상증세법 제60조 제l항에서의 증여일 현재의 ‘시가’라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로 거래가액을 증여 당시의 시가라고 할 수 있기 위하여는 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 사정이 있어야 하고, 또한 증여 당시와 위 거래일 사이에 가격의 변동이 없어야 하며(대법원 2007.5.31. 선고 2005두2841 판결 참조), 나아가 증여재산의 가액에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세관청이 증여당시가 아닌 어느 시점의 가액을 가지고 증여 당시의 시가와 같다고 주장하려면 그 시점과 증여당시와의 사이에 시가의 변동이 없었던 점을 적극적으로 입증하여야 할 것이다(대법원 1997.7.22. 선고 96누18038 판결，1984.6.26. 선고 84누177 판결 참조). 이에 처분청이 쟁점아파트의 시가로 본 쟁점매매사례가액을 살펴보면, 쟁점아파트의 평가기준일인 상속개시일과 비교대상아파트의 매매계약일은 약 1년 7개월 정도(2019.11.19.부터 2021.6.30.까지)의 차이가 있는바, 그러한 기간 동안 쟁점아파트에 대하여 공시된 공동주택가격을 살펴보면 2019년 13.4%, 2020년 25% 및 2021년 10.5%가 상승하여 매년 10% 이상의 상승률을 보였고 비교부동산 역시 유사한 상승률을 보인 반면, 각 연도별 공동주택가격의 현실화율(2019년 68.1%, 2020년 69.0% 및 2021년 70.2%)에는 큰 차이가 없어 위 공동주택가격의 변동은 단순히 쟁점아파트가 소재한 지역의 당시 부동산시황을 반영한 수준에 머물렀다기보다 쟁점아파트에 구체적인 가격변동이 있었음을 나타낸다고 보이는 점, 위 같은 시기 중 쟁점아파트에 대하여 OOO은행이 발표한 OOO시세와 OOO이 발표한 시세정보OOO 역시 위 공동주택가격 변동추이와 같이 모두 약 20% 이상 상승한 것으로 나타나는 점, 이와 더불어 OOO은 2021.4.22. 쟁점아파트가 소재한 OOO일대를 토지거래허가구역으로 지정한 사실 등이 확인되는 등 쟁점아파트의 평가기준일과 비교대상아파트의 매매계약일 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있는 것으로 볼 수 있는 여러 사정이 있었던 것으로 보임에도 처분청이 제시한 사정만으로는 위 시기에 쟁점아파트에 가격변동의 특별한 사정이 없었음을 입증하였다고 보기에 부족하다. 따라서, 쟁점아파트에 대하여 달리 시가로 볼 수 있는 가액이 없다면 쟁점아파트를 상증세법 제61조 제1항 제4호에 따라 공동주택가격으로 평가하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.