경매로 매각된 쟁점주택에 대한 양도소득세 부과처분이 적법한지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인 소유의 부산광역시 동래구 온천동 OOO 302호(이하 “쟁점①주택”이라 한다) 및 301호(이하 “쟁점②주택”이라 하고, 쟁점①주택을 합하여 “쟁점주택”이라 한다)가 2018.5.14. 및 2018.7.23. 근저당권자의 임의경매개시신청 등으로 인한 경매절차에서 각 매각되었으나, 청구인이 이에 대한 양도소득세를 신고하지 않은 사실을 확인하고, 쟁점주택의 양도가액은 낙찰가격(쟁점①주택 OOO원, 쟁점②주택 OOO원)으로, 취득가액은 환산가액(쟁점①주택 OOO원, 쟁점②주택 OOO원)으로 하여 2023.7.10. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2023.9.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택 및 ‘쟁점주택과 같은 빌라 내 202호’(이하 “기타주택”이라 한다)를 취득(2002.8.14.)하기 위하여 토지가액 OOO원, 건축비 OOO원 합계 OOO원을 지출하였고, 해당 주택은 임의경매 등으로 인한 경매과정에서 A 외 2인이 고의적으로 유찰시킴에 따라 공시가격보다 낮은 금액에 낙찰되었는바, 청구인이 쟁점주택 등의 양도로 인하여 어떠한 이득을 취한 사실이 없으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 근저당권 실행을 위한 임의경매에 있어서 경락인은 담보권의 내용을 실현하는 환가행위로 인하여 목적부동산의 소유권을 취득하는 것이므로 비록 임의경매의 기초가 된 근저당권설정등기가 제3자의 채무에 대한 물상보증으로 이루어졌다 하더라도 경매목적물의 양도인은 물상보증인이고 경락대금도 경매목적물의 소유자인 물상보증인의 양도소득으로 귀속된다 할 것이다(대법원 1991.5.28. 선고 91누360 판결 등 참조). 따라서 청구인이 2002.8.14. 취득한 쟁점주택은 2018.5.14. 및 2018.7.23. 경매를 원인으로 그 소유권이 타인에게 유상으로 이전되었으므로 이는 소득세법상 자산 양도로서 양도소득세 과세대상에 해당한다.

(2) 청구인이 쟁점주택 및 기타주택을 총 OOO원에 취득하였다는 주장과 관련하여, 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하려면 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산 방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있는 등 실지거래가액을 확인할 수 있어야만 하는 것이고 그 확인을 할 수 없는 경우에는 환산가액에 의하여야 하는바(대법원 1991.9.13. 선고 90누9575 판결 참조), 청구인이 실지취득가액을 입증하기 위한 토지 매수계약서, 공사계약서․공사내역, 금융거래 등의 대금증빙, 기타 객관적인 증거자료를 전혀 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점주택이 소재한 OOO빌라는 2002년 총 4층 7호실(1층 101호, 2층 201호·202호, 3층 301호·302호, 4층 401호·402호)로 준공된 다세대주택으로서 청구인이 주장하는 취득가액 OOO원은 해당 빌라 전체 7호실에 대한 공사비용으로 보여, 이를 쟁점주택 및 기타주택 3채의 공사비용으로 보기 어려운 점, 또한 청구인은 쟁점주택의 경매처분 전인 2016.12.30. 같은 빌라 내 201호를 B에게 양도하고 2017.3.31. 양도소득세 신고를 하면서 취득가액을 환산가액으로 적용한 점 등에 비추어 쟁점주택의 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 않는다 할 것이므로 환산가액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 경매로 매각된 쟁점주택에 대한 양도소득세 부과처분이 적법한지 여부
• 나. 관련 법률 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (후단 생략)

5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제92조(양도소득과세표준과 세액의 계산) ② 양도소득과세표준은 다음 각 호의 순서에 따라 계산한다.

1. 양도차익: 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하여 계산 제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실들이 확인된다. (가) 청구인은 쟁점주택 및 기타주택을 2002.8.14. 신축으로 취득(소유권보존등기)하였다가 2018년에 양도하였는바, 그 양도내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점주택 및 기타주택 양도내역 (단위: 원) 주택 매매원인 경매일 양도가액(낙찰) 쟁점①주택 임의경매 2018.5.14. OOO 쟁점②주택 강제경매 2018.7.23. OOO 기타주택 강제경매 2018.10.19. OOO (나) 처분청은 쟁점주택의 양도가액은 낙찰가격으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였는바, 그 과세내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 쟁점주택 과세내역 (단위: 원) 구분 양도가액 (낙찰가격) 취득가액 (환산가액) 처분내역 쟁점①주택 OOO OOO 1세대3주택중과 및 장기보유특별공제배제 쟁점②주택 OOO OOO 1세대2주택중과 및 장기보유특별공제배제 기타주택 OOO 1세대 1주택 비과세 (다) 한편, 청구인은 2016.12.30. 쟁점주택 소재 빌라 내 201호를 양도하고 그 취득가액을 환산가액으로 산정하여 2017.3.31. 양도소득세를 신고하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO원에 취득한 쟁점주택이 공시가격보다 낮은 가액으로 경매되는 등 어떠한 양도차익도 얻지 못하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분이 부당하다고 주장하나, 소득세법 제88조에서 양도소득세의 과세대상인 ‘양도’는 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 유상이전에는 소유권이전의 대가로 현금 또는 현물을 받거나 대응되는 다른 자산을 대체취득하거나 법률상 변제의무가 있는 채무를 소멸시키는 경우를 포함하는 것이므로 근저당권자인 채권자 등의 경매실행으로 양도된 쟁점주택은 양도소득세 과세대상에 해당하는 점, 소득세법제92조 제2항, 제96조 제1항 및 제97조 제1항에서 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등을 공제하여 계산하고, 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 실지거래가액으로 하되 그 가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산가액으로 하도록 규정하고 있는바, 쟁점주택 취득과 관련하여 쟁점주택의 실지거래가액을 알 수 있는 객관적인 자료가 제출되지 아니함에 따라 처분청이 쟁점주택의 양도가액을 실지거래가액(낙찰가격)으로, 취득가액을 환산가액으로 적용하여 양도차익을 산정한 점 등에 비추어 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.