청구인이 처분청에 제시한 자신 명의 계좌의 출금내역이 매수대금으로 사용되었다고 볼만한 객관적인 근거가 없고, 등기부 기재가액과 전 소유자가 신고한 양도가액 모두 **억원인 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 처분청에 제시한 자신 명의 계좌의 출금내역이 매수대금으로 사용되었다고 볼만한 객관적인 근거가 없고, 등기부 기재가액과 전 소유자가 신고한 양도가액 모두 **억원인 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인의 쟁점토지 취득 및 다운계약서 작성 경위는 아래와 같다. 청구인은 부산광역시 사상구에서 “A”라는 상호로 금속 성형기계 제조업을 영위하고 있었는데, 2009년 초에 인천광역시에 위치한 ㈜A로부터 오만 왕국에 수출할 트레이포밍기 제작의뢰가 들어왔고, 그 주문 및 추가 주문을 대비하기 위해 공장을 확장하고자 2009.5.27. 쟁점토지의 매매계약을 체결하게 되었는데, 그 계약 체결 후에 양도인이 다운계약서를 작성할 것을 요구하였고, 공장확장이 시급한 청구인의 입장에서 그 요구를 거절할 수 없어 쟁점토지의 매매대금을 OOO원으로 적은 다운계약서(전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 계약서를 청구인은 “다운계약서”로 지칭하고 있다)를 작성하여 부동산거래신고 및 소유권이전등기 접수시에 제출하였다.
(2) 아래의 내용에 따르면, 부동산거래신고 및 소유권이전등기신청에 사용된 계약서는 다운계약서이고, 쟁점토지의 실제 취득가액은 청구인이 제출한 매매계약서상 금액인 OOO원으로 보는 것이 타당하다. (가) 부산광역시 강서구청장은 2009.6.8. 전소유자에서 청구인으로 건축주를 변경하는 건축관계자변경신고필증을 발급하였고, 다운계약서의 매매계약일은 2009.6.16.인데, 매매계약을 체결하기 전에 건축주를 변경하는 것은 현실성이 없다. (나) 또한, 다운계약서에는 매매대금 OOO원을 일시불로 지급하기로 되어 있으나, 통상적인 매매대금의 지급방식과 달라 중대한 하자가 있는 것으로 보이는 반면, 청구인이 제출한 매매계약서에는 매매대금을 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금으로 각각 구분하여 지급시기를 명시하고 있는바, 청구인이 제출한 계약서가 상거래 관행에 부합하는 실제 계약서이다. (다) 청구인은 실제 매매계약일인 2009.5.27.에 계약금 OOO원을 지급하고, 중도금 OOO원 은 전소유자(A)의 요청에 따라 현금으로 OOO원을 지급하였으며, 잔금 OOO원은 2009.6.24. 계좌 이체로 지급하여 대금지급내용이 실제 매매계약의 내용과 부합하는 반면, 다운계약서에는 잔 금 OOO원만을 지급하기로 되어 있어 실제 이행된 거래와 달라 중대한 하자가 있어 효력이 없는 것이다. (라) 매매계약서 “특약사항”의 경우 다운계약서에는 형식적이고 불분명한 내용만 기재되어 있으나, 청구인이 제출한 매매계약서에는 진행 중인 공사와 관련한 구체적인 명확한 내용이 기 재되어 있어 실제 거래에 부합한다.
(1) 쟁점토지의 전소유자는 쟁점토지를 청구인에게 OOO원에 양도하였다고 양도소득세 예정신고를 하였고, 부동산거래신고 및 등기사항전부증명서에는 매매계약일이 2009.6.16.로, 쟁점토지의 거래가액이 OOO원으로 각각 기재되어 있어, 전소유자의 양도소득세 신고서 및 공부에 공통적으로 기재된 OOO원이 청구인의 쟁점토지 취득가액이라고 보는 것이 타당하다.
(2) 한편, 위 공부상의 기재내용이 사실과 다르다는 점에 대한 입증책임은 청구인에게 있다 할 것인데, 청구인은 중도금 OOO원을 현금으로 인출하였다고 주장하나, 이를 객관적 근거에 의하여 명확히 입증하지 못하고 있어 청구주장을 인정할 수 없다. 청구인이 매매계약금 OOO원과 잔금 OOO원을 전소유자에게 지급한 사실은 금융거래를 통해 확인되었다. 그러나, 청구인은 중도금 OOO원을 계좌에서 출금한 현금으로 지급하였다고 주장하나, 청구 인이 제출한 출금내역을 보면 일부는 몇 십원 단위까지 출금한 내역도 있어 그 출금액이 부동 산 매입대금 마련을 위한 것이라고 보기 어렵고, 그 자료는 해당 기간의 현금 출금 내역만을 집 계한 자료에 불과한 것으로 보이므로, 쟁점토지의 중도금에 대한 자금원천으로 인정할 수 없다.
(3) 이 건 세무조사 당시 처분청은 쟁점토지의 전소유자 A과 문답서를 작성하였는데, A은 대부분의 질문에 대하여는 잘 기억나지 않는다고 진술하였고, 자신이 과거부터 지금까지 사용하던 도장 3개를 조사담당자에게 제시하였는데, A이 제시한 도장과 청구인이 제시한 매매계약 서에 찍힌 도장은 눈으로 보기에도 다른 것으로 보이므로, 청구인이 제시한 매매계약서가 진 정한 것이라고 단정하기 어렵다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또 는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비의 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공 제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자 가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에 는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높 은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또 는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경 우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에 서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정 할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가 액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (3) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 기획재정부령으로 정 하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과 세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.
(4) 부동산등기법(2008.3.21. 법률 제8922호로 일부개정된 것) 제40조(등기신청에 필요한 서면) ① 등기를 신청할 때에는 다음의 서면을 제출하여야 한다.
9. 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 거래신고필증과 매매목록 제57조(등기의 기재 사항) ④ 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하 여 소유권이전등기를 하는 경우에는 제40조제1항 제9호에 따른 서면에 적힌 거래가액을 갑구의 권리자 및 기타사항란에 적어야 한다.
(5) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2009.4.1. 법률 제9596호로 일부개 정된 것) 제27조 (부동산거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관 한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래 당 사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
2. 도시 및 주거환경정비법 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위
3. 주택법 제16조 의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선 정된 지위
② 중개업자가 제26조 제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규 정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.
⑤ 거래당사자는 중개업자로 하여금 제2항의 규정에 의한 부동산거래신고를 하지 아니하게 하 거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니된다. 제51조(과태료) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부 과한다.
3. 제27조 제5항을 위반하여 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 자
④ 제27조 제1항ㆍ제2항 또는 제6항을 위반하여 부동산거래의 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 토지 또는 건축물에 대한 취득세(취득세가 비과세ㆍ면제ㆍ감경되는 경우에는 비과세ㆍ면 제ㆍ감경되지 아니하는 경우에 납부하여야 할 취득세의 상당액을 말한다)의 3배(토지 또는 건축물을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 권리 취득가액의 100분의 5) 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.
(2) 처분청이 세무조사를 통해 확인한 내용은 아래와 같다. (가) 처분청의 조사종결보고서에는 “쟁점토지의 취득가액의 차이 OOO원에 대하여 청구인 이 제출한 거래대금 지급 증빙은 신뢰성이 부족하며, 이중계약서를 제외하고는 객관적인 거래대 금 증빙을 제출하지 못하므로, 쟁점토지의 등기부 기재가액을 취득가액으로 결정하여 양도소득세 를 경정하고 조사종결하고자 함”으로 기재되어 있다. (나) 세무조사 당시 청구인이 제출한 쟁점토지 취득대금 중 계약금 및 잔금의 지급내역은 아 래 <표1>과 같고, 처분청은 그 지급사실 자체는 금융거래내역과 동일하다고 조사하였다. <표1> 청구인의 계약금 및 중도금 등 지급내역 (단위: 원) 날짜 계좌번호 금액 청구인 해명 2009.5.27. 농협(82) OOO 계약금(배우자 계좌에서 대체) 2009.5.27. 농협(94) OOO 계약금(청구인 계좌에서 대체) 2009.5.29. 부산은행(051) OOO 기타(청구인 계좌에서 전소유자 계좌로 대체) 2009.6.24. 부산은행(051) OOO 잔금(담보대출 실행하여 지급) 합계 OOO (다) 세무조사에서 청구인은 전 소유자의 요청에 따라 중도금 OOO원을 현금 인출하여 지급 하였다고 해명하면서 그 근거로 자신 명의의 부산은행 계좌에서 2009.4.1.〜2009.7.29. 사이 에 총 30회에 걸친 현금인출액 합계 OOO원(1회당 인출액은 OOO원〜OOO원임)의 출금내역을 제출 하였고, 이에 대하여 처분청은 1회 출금액이 몇 십 만원인 것도 있어 쟁점토지 매수대금의 준 비를 위한 현금출금으로 보기 어려우며, 청구인이 제시한 자료는 해당 기간의 출금액만을 집계한 것에 불과할 뿐, 매수대금과의 관련성을 확인할 수 없어 청구주장이 신빙성이 없다고 평가하였다. (3) 청구인은 등기부 기재가액은 다운계약서상 가액이라고 주장하며, 아래의 자료를 제출하였다. (가) 청구인이 제출한 쟁점토지 매매계약서에는 매매계약일은 2009.5.27.로, 매매대금은 OOO원으로, 대금 지급조건은 계약금 OOO원은 계약시에, 중도금 OOO원은 2009.6.15.에, 잔금 OOO원은 2009.7.10.에 각각 지불하는 것으로, 공인중개사는 OO공인중개사(B)로 각각 기재되어 있으며, 전 소유자가 제출한 매매계약서와 청구인이 제출한 매매계약서를 비교한 자료는 아래 <표2>와 같다. <표2> 매매계약서 비교자료 구분 전 소유자 제출 청구인 제출 매매계약일 2009.6.16. 2009.5.27. 매매대금 OOO원 OOO원 지급 조건 계약금(지급일) 공란 OOO원(계약시) 중도금(지급일) 공란 OOO원(2009.6.15.) 잔금(지급일) OOO원(2009.6.22.) OOO원(2009.7.10.) 계약서 글자 색 흑색 청색 특약사항
1. 잔금은 은행대출금으로 대체한다.
2. 본 토지는 공장부지용으로 한다.
1. 건축비는 별도 지급한다. 잔금 지급은 건축물 준공시점으로 한다.
2. 농지전용부담금, 개발부담금 은 매수자 부담하며 사업자(제
3. 건축시공자와 설계사무소 등 제반 진행업무를 매도자는 매수자에게 원활히 승계해야 함 ※ 위 내용 외에 거래물건, 계약당사자, 중개업자 등의 기재내용은 동일함 (나) 부산광역시 강서구청장의 2009.6.8.자 건축관계자변경신고필증에 따르면, 건축주가 A에서 청구인으로 변경된 것으로 나타나는데, 이에 대하여 청구인은 매매계약 체결 전에 건축 관계자 변경(2009.6.8.)은 불가능하므로, 전소유자가 제출한 매매계약서(계약일 2009.6.16.) 는 다운계약서라고 주장한다. (다) 2009.6.24.자 은행 입금증(영수증)에 따르면, OOO원이 쟁점토지의 매도자인 A에게 입 금된 것으로 나타난다. (라) 청구인의 쟁점토지 취득 당시에 매매를 중개한 B의 2023.4.21.자 사실확인서에는 쟁 점토지의 매매금액은 OOO원이고, 계약금 OOO원, 중도금 OOO원, 잔금 OOO원(2009.7.10.)의 조건으로, 청구인이 제시한 매매계약서와 같다는 취지의 내용이 기재되어 있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 등기부에 기재된 거래가격(OOO원)은 다운계약서에 기재된 금액이고, 자신의 실제 취득가격은 등기부 기재가격보다 OOO원 많은 OOO원이라고 주장한다. (나) 등기부기재가액은 신고의무자가 신고관청에 신고한 가액이고, 관련 법령에서 실제 거 래 가격을 신고하도록 규정하고 있어 다른 특별한 사정이 없다면, 등기부기재가액을 실지거래가 액으로 추론하는 것이 합리적이라 할 것(대법원 2022.9.29. 선고 2022두45074 참조)이며, 등기부기재가액이 실제 거래가액과 다르다는 등의 특별한 사정이 있다는 점에 대하여는 이를 주장하는 사람이 입증을 하여야 할 것이다. (다) 살피건대, 등기사항전부증명서 및 부동산거래신고필증에 기재된 쟁점토지의 거래가액 은 OOO원이고, 청구인이 제시한 매매계약서상 매매가액은 OOO원으로 OOO원의 차이가 나는데, OOO 원의 거래금액은 금융거래내역에 의하여 그 지급사실이 확인되는 반면, 차액 OOO원은 금융거 래내역에 의하여 그 지급사실이 명확히 확인되지 아니하는 점, 청구인이 중도금 OOO원의 재원이라고 처분청에 제시한 자신명의 계좌의 출금내역을 보면, 그 내역은 2009.4.1.〜2009.7.29. 사이에 총 30회에 걸쳐 1회당 최소 OOO원에서 최대 OOO원까지의 현금인출액 합계 OOO원인데, 해당 현금인출액이 쟁점토지의 매수대금으로 사용되었다고 볼 만한 객관적인 근거가 없고, 그 인출시기도 청구인이 주장하는 매수 잔금 지급일인 2009.6.24.보다 이후에 인출된 내역도 있는바, 청구인이 주장하는 중도금 OOO원의 지급사실이 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점, 쟁점토지의 전 소유자는 등기부기재가액과 같은 금액인 OOO원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시에 등기부 에 기재된 거래가액(OOO원)이 실제 거래가격과 다르다는 등의 특별한 사정이 있다고 인정하기는 부족하다 할 것이므로, 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.