쟁점토지의 재산세 관할지자체 직원들이 이 건 과세기준일의 다음날의 현장확인 당시 촬영한 사진을 보면, 청구법인이 쟁점토지에서 건축공사에 착수하였다고 보기 어렵고, 청구법인이 개발사업의 시행자로 지정되었다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점토지의 재산세 관할지자체 직원들이 이 건 과세기준일의 다음날의 현장확인 당시 촬영한 사진을 보면, 청구법인이 쟁점토지에서 건축공사에 착수하였다고 보기 어렵고, 청구법인이 개발사업의 시행자로 지정되었다고 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지는 과세기준일 현재 터파기공사가 이미 개시된 “건축 중인 건축물의 부속토지”에 해당하므로, 별도합산과세대상이다. (가) 법원(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결)은 규준틀 설치 작업시점에 이미 건축물 신축공사를 시작하였다고 할 수 있으므로 그때부터 건축물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사에 착수한 것으로 볼 수 있다는 입장이다. (나) 청구법인은 2021.12.29. 잔금을 지급하여 쟁점토지를 취득한 후 2022.5.9. 부산광역시 동구청장으로부터 쟁점토지 위에 지하O층, 지상OO층, 연면적 OOO㎡ 규모의 건축물 2동을 신축하는 건축허가를 받았고, 2022.5.24. 착공신고를 한 후 2022.5.27.〜2022.8.12. 기간 동안 A 주식회사(이하 “A”이라 한다)가 쟁점토지에서 터파기공사를 진행하였다. A은 OOO가 발주한 OOO 재개발사업 지하주차장 건립공사를 한 업체로, 그 지하주차장 건립공사를 위하여 2022년 1월경부터 4월경까지 쟁점토지를 야적장 등으로 사용하였는데, 청구법인은 2022년 2월경 OOO와 협의하여 건축허가 후 착공신고 시점에 A이 환승센터 부지(쟁점토지)에 터파기공사(1차 토공 굴착공사)를 하기로 하고, 굴착한 토사는 주차장 되메우기 용으로 A이 사용하기로 협의하였다. 그에 따라 청구법인은 2022.5.24. 착공신고를 하였고, 이후 A이 2022.5.27.부터 터파기공사를 하게 된 것이며, A이 쟁점토지에서 터파기공사를 한 것은 청구법인의 동의를 받아 시행한 것이다. A이 작성한 공사일보에 2022.5.27.부터 “토목공사-환승센터(토사반출) 부지정리”, “토목공사-환승센터 절토 및 토사영내운반”, “토목공사-환승센터 절토 및 토사영내운반, 사토장 정리” 등의 내용이 기재되어 있고, 이를 통해 과세기준일인 2022.6.1. 현재 공사에 착수한 사실은 분명하다고 할 것이다. (다) 쟁점토지에서 환승센터 건립이 예상보다 늦어짐에 따라 해양수산부에서 2020.7.22. OOO에 대책마련을 지시하였고, 이에 따라 OOO가 2020.7.23. 청구법인에게 환승센터 우회 임시 보행데크 설치ㆍ운영방안을 제출하라고 요구함에 따라, 청구법인은 관계회사인 B 주식회사(쟁점토지 인근의 OOO 건물의 시행사로, 이하 “B”라 한다) 및 OOO와 협의하여 B가 OOO에 공중보행데크를 설치하겠다고 회신하였다. 이후 B가 OOO의 토지사용승낙을 받아 쟁점토지 지상에 임시보행통로 설치공사를 하여 2021년 5월경 그 공사를 완료하였다. 위와 같은 상황을 종합적으로 보면, 쟁점토지는 과세기준일 현재 착공이 이루어진 건축 중인 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 봄이 타당하다. (다) 처분청의 의견에 대한 반박내용은 아래와 같다.
1. 처분청은 청구법인의 착공신고가 승인되지 않은 점을 지적하나, 건축물 착공신고는 행정청의 수리를 요하지 않는 자기완결적 신고에 해당하고, 이러한 자기완결적 신고는 그 신고가 행정청에 도달된 때에 효력이 발생하는 것이지, 승인을 요하는 것이 아니므로, 처분청의 의견은 타당하지 않다.
2. 부산광역시 동구청장은 현장확인 결과 터파기공사 등이 이루어지지 아니하였다고 보았으나, 이는 부족한 근거에 기한 일방적인 주장에 불과하다. 위에서 본 바와 같이, 청구법인은 2022.5.24. 쟁점토지에 대한 착공신고를 하고, 2022.5.27.부터 2022.8.12.까지 실제 터파기공사를 진행한 사실이 건축허가서 등 청구인이 제시한 객관적 자료에 의해 확인된다. 부산광역시 동구청장이 제출한 현장사진은 그 당시의 객관적인 공사진행상황을 명확히 반영하지 못하고 있다. 그 외에 2022년 5월에 촬영된 NAVER 거리뷰에는 쟁점토지 위에 덤프트럭, 굴삭기가 투입되어 작업을 하고 있는 모습이 찍혀 있다.
3. 처분청은 청구법인이 과세기준일 현재 터파기공사를 하지 아니하였다는 의견이다. 처분청이 제시한 OOO의 건축용어사전에 따르면, “터파기”는 기초 공사를 하기 위해 대지 정리 작업이 끝난 후 지정 공사를 목적으로 지반을 파는 것을, “절토”는 평지를 만들기 위해 흙을 깎아내는 것을 말하는데, 쉽게 말해 터파기는 평지를 기준으로 밑으로 파는 것을, 절토는 평지 위에 있는 흙을 깎아내 평지로 만드는 것을 의미한다. 처분청은 A이 작성한 공사일보에 “절토”라고 기재되어 있는 점을 들어 쟁점토지에서 건축공사가 착공되지 아니하였다고 오해한 듯하다. 그러나, “환승센터 굴착 완료 확인서”(A이 2022년 9월에 청구법인에게 제출한 것)에는 “2022년 5월부터 2022년 8월까지 OOO 재개발사업 내 OO블럭(환승센터) 신축공사 중 토공 굴착작업(17,921㎡)을 도면과 같이 완료하였음을 확인한다”는 내용이 기재되어 있다. OOO의 건축용어사전에 따르면, “굴착”은 “① 건물의 기초나 지하실을 만들기 위해 소정의 모양으로 지반을 파내는 것. ② →밑파기”로 설명되고 있고, “밑파기”는 “구조물의 기초 또는 지하 부분을 만들기 위한 지반의 굴착”으로 되어 있다. 요컨대, “굴착” 작업이라는 용어를 통하여 터파기임을 알 수 있다. 15톤 덤프트럭 1대의 최대 적재량이 10㎥인데, 위 작업량 17,921㎥은 대략 15톤 트럭 1,800대 분량에 해당하는 막대한 양이고, 일부 토지의 절토만으로는 위와 같은 작업량이 나오지 않는다. 또한, A이 “환승센터 굴착 완료 확인서”에 첨부한 “환승센터 신축공사 1차 토공 굴착 계획도”, “환승센터 신축공사 현황도”, “환승센터 신축공사 1차 굴착 단면도”를 보더라면 A이 수행한 공사가 터파기임을 알 수 있다. 한편, 청구법인이 OOO로부터 쟁점토지를 인도받을 때에는 토지조성 및 정지작업이 완료되어 절토할 토지가 없었다는 사실이 2022.1.5. 촬영된 사진에 나타난다.
4. 처분청은 임시보행통로는 청구법인이 건축허가를 받은 건축물이 아니므로, 그 설치에 관한 공사는 이 건과 무관하다는 의견이다. 그러나, 위에서 본 바와 같이 법원은 “건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업”도 건축공사의 착공시점을 인정하는 기준으로 판단하고 있고, 임시보행통로의 설치도 건축물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업으로 보아야 하므로, 위 처분청 의견은 타당하지 않다.
(2) 쟁점토지는 지방세법 시행령제103조 제1항 제3호 괄호의 “개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지”로, 별도합산과세대상에 해당한다. (가) 쟁점토지는 OOO 재개발사업 구역 내에 위치하고 있고, OOO 재개발사업 구역은 “개발사업 관계법령”, 즉 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 용도지역, 용도지구, 용도구역이 지정되어 있으며, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따라 지구단위계획도 수립되어 있는바, 쟁점토지는 환승센터 부지로 지정되어 있다. 여기서 “환승센터”라 함은 OOO 재개발사업의 사업계획 및 토지이용계획에 따라 지정된 사업지구 명칭을 말하고, OOO 재개발사업 중 환승센터의 사업시행자는 OOO인데, OOO는 환승센터를 직접 건립하는 대신, 부지 매입 후에 공모한 개발사업자로 하여금 환승센터를 설치하도록 하였다. 환승센터는 부산역, 국제여객터미널과 연계 및 교통수단간의 환승시설로 계획되어 있다. OOO가 2016년 5월 개발사업자 공개모집 당시 공고한 “OOO재개발사업지내 환승센터 개발사업자 공모안내서” 제3조에는 “사업대상지의 공급대상자로 선정된 자는 계약체결을 완료한 날부터 개발사업자의 지위를 갖는다”라고 규정하였고, 청구법인은 위 공모에 신청하여 공급대상자로 선정된 후 2016.12.29. OOO와 쟁점토지 매매계약을 체결하여 개발사업자의 지위를 갖게 되었다. 위에서 언급된 “개발사업자”는 “개발사업의 시행자”와 동일하게 보아야 한다. 즉 청구법인을 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따라 지구단위계획상 환승시설을 설치하는 개발사업의 시행자로 보는 것이 타당하다. (나) 처분청의 의견에 대한 반박내용은 아래와 같다.
1. 쟁점토지는 도시관리계획상 환승센터 부지로 결정되어 있는데, ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에서 도시관리계획으로 결정된 시설은 도시계획시설이고(제2조 제7호, 제5조 제1항), 도시계획시설을 설치ㆍ정비 또는 개량하는 사업을 도시계획시설사업이라 하며(제2조 제10호, 제5조 제1항), 도시관리계획을 시행하기 위한 도시계획시설사업을 도시계획사업이라 하고(제2조 제11호, 제5조 제1항), 도시계획사업을 하는 자를 도시계획사업 시행자라고 한다(제2조 제12호, 제5조 제1항). 환승센터는 도시계획시설이고, 환승센터를 설치하는 사업은 도시계획시설사업이며, 그와 같은 도시계획시설사업은 위 도시관리계획을 시행하기 위한 도시계획사업이고, 그와 같은 환승센터를 설치하는 사업, 즉 도시계획사업을 하는 청구법인은 도시계획사업시행자에 해당한다. 이는 청구법인이 개발사업 관계법령의 하나인 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따라 정해진 용도(환승센터)로 개발하기 위한 사업을 시행하는 자라는 의미에 정확히 부합하고, 그 때문에 OOO의 공모안내서에도 청구법인에게 개발사업자의 지위를 부여한다고 되어 있는 것이다.
2. 처분청은 ① 쟁점토지의 개발사업 관계법령은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣이 아니라 ｢항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률｣이고, ② ｢항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률｣에 의하면, “부지조성사업 대행자”는 시행자와 명확히 구분되고 있으며, 시행자가 아닌 청구법인을 시행자로 유추해석 할 수 없다는 의견이다. 그러나, ｢항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률｣ 제19조 제1항 제6호 는 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 시행자 지정을 간주하고 있으므로, OOO는 ｢항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률｣에 따른 시행자일 뿐만 아니라 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 시행자이기도 하다. 청구법인이 건설하는 건축물은 지구단위계획상 환승센터로 계획되어 있는데, 지구단위계획은 ‶도시ㆍ군관리계획‶이고, 환승센터는 “도시ㆍ군계획시설”에 해당하며, “도시ㆍ군계획시설”을 설치하는 사업은 도시ㆍ군계획사업의 일종이고, 도시ㆍ군계획사업을 하는 자는 “도시ㆍ군계획사업시행자”이다. 따라서 청구법인은 도시ㆍ군계획사업을 시행하는 자로서 “도시ㆍ군계획사업시행자”에 해당한다 할 것이므로, 위 처분청 의견은 타당하지 아니하다.
(1) 쟁점토지의 재산세 관할관청인 부산광역시 동구청장은 2022.6.2. 쟁점토지 일대에 대한 현장확인을 실시하여 쟁점토지에 터파기(굴착)작업 등이 이루어지지 아니한 사실을 확인하였고, 임시보행통로는 청구법인이 착공하여야 할 건축물이 아니므로, 쟁점토지는 공사에 착수한 건축물의 부속토지로 볼 수 없다. (가) 재산세 관할관청인 부산광역시 동구청장이 과세기준일의 다음날인 2022.6.2.에 현장확인을 실시하면서 촬영한 사진에 따르면, 쟁점토지에서 건축공사에 착공한 사실이 나타나지 아니한다. (나) 청구법인은 2022.5.27.부터 시작한 “절토 및 토사운반 작업”을 터파기공사라고 주장하나, 절토 및 토사운반은 터파기와 엄연히 다른 작업이다. ‘대한건축학회’의 건축용어사전에 따르면, 터파기(‘기초파기’로도 부른다)란 ‘기초 공사를 하기 위해 대지 정리 작업이 끝난 후 지정 공사를 목적으로 지반을 파는 것’을 말하는데, 쟁점토지 지상에서 굴삭기가 절토하고 덤프트럭이 토사를 운반하는 것은 터파기가 아닌, 착수 공사 이전 단순한 준비작업인 토지조성 작업에 불과하다. 오히려 청구인이 제시한 증빙자료는 터파기공사를 하지 않았다는 것을 방증하는 것이다. (다) 청구법인은 임시보행통로 설치공사 사실을 들어 쟁점토지에 건축공사를 한 것처럼 주장하나, 이 건은 쟁점토지가 건축물의 부속토지에 해당하는지에 대한 것이다. 청구법인이 건축법에 따른 공사계획을 신고하고 착공할 건축물은 환승센터이지 임시보행통로가 아니다. 임시보행통로는 청구법인이 환승센터를 계획된 기간 내에 지을 수 없었기 때문에 만들어진 구조물에 불과할 뿐 청구법인이 건축하여야 할 건축물이 아니므로, 임시보행통로에 대한 공사가 이루어졌다고 하여 쟁점토지가 건축물의 부속토지가 되는 것은 아니다.
(2) 청구법인은 개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자로 지정된 사실이 없으므로, 쟁점토지가 “개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지”로서 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 괄호에 따른 별도합산과세대상이라는 청구주장은 타당하지 아니하다. (가) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시·군계획시설사업의 시행자는 청구법인이 아닌 “OOO”이다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제86조에 따르면, 도시·군계획시설사업의 시행자가 되려면 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수로부터 지정을 받아야 하는데, 해양수산부장관은 OOO를 시행자로 지정하였으므로, 항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률 제19조 제1항 제6호 에 따라 OOO를 도시·군계획시설사업의 시행자로 간주하는 것일 뿐이다. 관계 법령에 따라 지정을 받은 자(OOO)가 시행자인 것이지, 법령의 시행자 지정 절차를 무시한 채 청구법인을 시행자로 주장하는 것은 논리적 비약이다. (나) 쟁점토지의 개발사업 관계법령은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 아니라 항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률이다. OOO 항만재개발 사업은 관계법령(구 “항만법”)에 따라 해양수산부장관이 시행자를 지정하는 것이고, 이에 따라 해양수산부장관은 2017.3.8.에 ‘OOO’을 재개발 사업의 시행자로 지정·고시하였다. 항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률의 시행령에서는 재개발사업의 시행자는 계약을 통해 일부 구역의 사업을 대행하게 할 수 있게 규정하고 있는데, 이때 개발사업 대행하는 자를 ‘부지조성사업 대행자’로 지칭하여 시행자와 명확히 구분 짓고 있다. 재개발사업의 시행자는 OOO으로 명시되어 있고, 시행자와 계약하여 대행하는 개발사업자가 시행자로 둔갑하는 것은 잘못된 법 적용에 따른 확대해석에 지나지 않는다. (다) 건축물의 범위에 관한 지방세법 시행령제103조 제1항 제3호는 아래 <표1>과 같고, 그 개정 당시 행정안전부의 입법예고에 나타나는 개정이유를 보면, “토지조성공사 준공 전에 사실상 준공되어 착공이 가능한 일부 토지를 분양한 후 수분양자가 건축물을 착공하지 않은 경우 나대지 상태임에도 별도합산과세를 적용받는 사례가 발생하여 과세 불형평 초래”로 표시하고 있다. 이 건에서 사업시행자인 OOO가 쟁점토지를 분양한 후 수분양자인 청구법인이 건축물을 착공하지 않은 경우이므로, 쟁점토지는 위 규정의 개정취지에 따라 별도합산과세의 적용을 배제하는 것이 타당하다. <표1> 지방세법 시행령제103조 제1항 제3호의 내용 2019.12.31. 개정되기 전의 것 2019.12.31. 개정된 것(대통령령 제30318호)
3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(괄호 생략)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(괄호 생략)을 포함한다].
3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(괄호 생략)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(괄호 생략)을 포함한다]. <개정이유서>
□ 개발사업 중인 토지의 별도합산과세 적용범위 명확화(안 제103조) ㅇ 개정이유 - 토지조성공사 준공 전에 사실상 준공되어 착공이 가능한 일부 토지를 분양한 후 수분양자가 건축물을 착공하지 않은 경우 나대지 상태임에도 별도합산과세를 적용받는 사례가 발생하여 과세 불형평 초래 ㅇ 개정내용 - 별도합산과세대상을 개발사업의 시행자가 소유한 토지로 한정하여, 토지조성공사가 사실상 준공되어 분양이 완료된 토지는 별도합산과세 적용 배제
① 쟁점토지는 과세기준일 현재 “공사에 착수한 건축물”의 부속토지로서 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 본문에 따른 별도합산과세대상이라는 청구주장의 당부
② 쟁점토지는 “개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지”로서 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 괄호에 따른 별도합산과세대상이라는 청구주장의 당부
(1) 기본적인 사실관계에 관한 자료는 아래와 같다. (가) 청구법인은 2016.12.29. OOO와 OOO원에 쟁점토지의 매수계약을 체결하였고, 2021.12.29. 최종 잔금을 납부한 것으로 나타난다. <표2> 쟁점토지의 현황 블록넘버 공급용도 용도지역 면적(㎡) C-1 환승센터 일반상업지역 26,275 (나) 쟁점토지가 위치한 사업지의 재개발사업과 관련하여 해양수산부 고시 OOO에 나타나는 “OOO 항만재개발 사업계획 변경”(근거 법률: 항만법 제54조)의 주요내용은 아래와 같다. (다) 부산광역시 동구청장이 2022.5.9. 청구법인에게 보낸 건축허가 알림(북항 C-1블럭, 환승센터)공문에는 아래의 건축허가내용이 나타난다. ㅇ 대지위치: OOO 재개발사업지내 OO블럭(대지면적 OOO㎡) ㅇ 규모: 2동, 지하O/지상OO층, 연면적 OOO㎡ ㅇ 용도: 환승편의시설, 숙박시설(생활숙박시설), 판매시설 등 (라) 처분청이 2023.2.27. 쟁점토지의 재산세 관할관청인 부산광역시 동구청장으로부터 받은 의견회신 공문에는 아래의 내용이 기재되어 있다. (마) OOO의 건축용어사전에 수록된 설명은 아래와 같다. ㅇ 절토: 평지나 경사면을 만들기 위해 흙을 깎아내는 것 ㅇ 터파기: ① 기초 공사를 위해 실시하는 땅파기 ② 기초파기 ㅇ 기초파기: 기초 공사를 하기 위해 대지 정리작업이 끝난 후 지정 공사를 목적으로 지반을 파는 것 ㅇ 굴착: 건물의 기초나 지하실을 만들기 위해 소정의 모양으로 지반을 파내는 것
(2) 청구법인이 제출한 자료는 아래와 같다. (가) 공중보행데크 설치와 관련한 자료는 아래와 같다.
1. B가 2020년 8월 OOO 사장에게 보낸 “입체공공 보행 통로 설치 관련 토지사용승낙 요청의 건”에는 지구단위계획상 반영되어 있는 입체공공보행통로 설치 등을 위하여 토지사용승낙서를 요청한다고 기재되어 있고, 첨부된 토지사용승낙서에는 쟁점토지의 면적 중 일부 면적(OOO 1185-46 토지 중 233㎡가 사용승낙요청 대상에 포함되어 있다)이 포함되어 있는 것으로 나타난다.
2. OOO 사장이 2021.5.28. B 대표이사에게 보낸 “보행데크 통행로 일부구간 개통 알림” 문서에는 자신의 보행데크와 B가 시공완료한 임시공중보행통로가 연결될 수 있도록 일부구간을 2021.5.28. 개통함을 알린다는 내용이 기재되어 있다. (나) 과세기준일 현재 터파기공사가 수행되었다며 제시된 자료는 아래와 같다.
1. 부산광역시 동구청장이 2022.5.13. 주식회사 C에게 보낸 비산먼지 발생사업 특정공사 (사전)신고 처리결과 알림 공문에는 쟁점토지 지상에 위 허가된 건축물축조공사와 관련하여 2022.6.1.〜2026.11.30.을 공사기간으로 하여 신고처리된 것으로 나타난다.
2. 부산광역시 동구청장이 2022.5.24. 발급한 민원신청확인서에는 그 날 건축물착공신고(신청인 A, 대리신청인 B)가 된 것으로 나타난다.
3. A이 2022년 9월 청구법인에게 보낸 “환승센터 굴착 완료 확인서”에는 “OOO 재개발사업 지하주차장 건축공사를 시공하고 있는 A은 2022년 5월부터 2022년 8월까지 OOO 재개발사업 내 C-1블럭(환승센터) 신축공사 중 토공 굴착작업(17,921㎥)을 도면과 같이 완료하였음을 확인한다.”는 내용이 기재되어 있고, 1차 토공 굴착 계획도(1차 토공 수량: 17,921㎥), 환승센터 신축공사 현황도, 환승센터 1차 굴착 단면도 등이 첨부되어 있다.
4. A이 작성한 공사일보에는 현장명 “OOO 재개발사업 지하주차장 건립공사”와 관련하여 토목공사 작업내용으로 아래의 내용이 기재되어 있고, 청구법인의 설명에 따르면, 2022.5.29.～2022.6.5.의 기간에는 A이 쟁점토지에서 공사를 실시하지 아니하였다. ㅇ 2022.5.27.(금): 환승센터(토사반출) 부지정리
• 장비투입현황: B/H(규격 0.6) 1일 ㅇ 2022.5.28.(토): 환승센터 절토 및 토사영내운반, 사토장 정리
• 장비투입현황: B/H(규격 0.6) 1일, D/T(규격 15T) 1일 ㅇ 2022.6.6.(월): 환승센터 부지 절토, 상차 및 토사운반
• 장비투입현황: B/H(규격 0.6) 1일, D/T(규격 15T) 1일 ㅇ 2022.6.7.(화)〜: 환승센터 부지 절토, 상차 및 토사운반
• 장비투입현황: B/H(규격 0.6) 1일, D/T(규격 15T) 1일 * B/H: 굴삭기(포크레인), D/T: 덤프트럭
5. OOO가 2016년 3월 작성한 “OOO 재개발사업지내 환승센터 개발사업자 공모안내서”에는 아래의 내용이 나타난다. 제2조(용어의 정의) 본 안내서에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.
5. “공급대상자(우선협상대상자)”란 본 공모에 참여한 사업신청자 중에서 평가에 의거 최고득점자로 선정된 사업신청자를 말한다.
6. “개발사업자”라 함은 공급대상자가 토지매매계약을 체결하고 본 사업을 시행하는 사업자를 말한다. 제3조(공급대상자선정 및 개발사업자 지위 부여) ③ 제1항에 따라 공급대상자로 선정된 자는 제31조에 따른 계약체결을 완료한 일로부터 개발사업자의 지위를 갖는다.
(3) 양측이 제시한 쟁점토지에 대한 사진은 <별지2>와 같다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다.
1. 청구법인은 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 쟁점토지에서 터파기공사가 진행되었으므로, 쟁점토지는 “공사에 착수한 건축물”의 부속토지로서 종합부동산세 별도합산과세대상이라고 주장한다.
2. 종합부동산세법제11조는 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다고 규정하고 있고, 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목은 별도합산과세대상으로 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 규정하고 있으며, 그 위임으로 마련된 지방세법 시행령 제101조 제1항, 제103조 제1항 제3호는 그 건축물에 ‘건축법에 따른 건축허가를 받은 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물’을 포함하는 것으로 규정하고 있다. “건축 중인 건축물”에서 ‘건축 중’이라 함은 과세기준일 현재 공사에 착수한 경우를 말하는 것이고, 그 착공에 필요한 준비작업을 하고 있는 경우까지 포함한다고 할 수는 없다 할 것이며, 건물의 신축 공사에 착수하였다고 보려면 특별한 사정이 없는 한 신축하려는 건물에 관한 굴착이나 축조 등의 공사를 개시하여야 하고, 기존 건물이나 시설 등의 철거, 벌목이나 수목 식재, 신축 건물의 부지 조성, 울타리 가설이나 진입로 개설 등 건물 신축의 준비행위에 해당하는 작업이나 공사를 개시한 것만으로는 공사 착수가 있었다고 할 수 없다고 할 것(대법원 2015.2.12. 선고 2013두10533 판결 참조)이다.
3. 살피건대, 쟁점토지의 재산세 관할관청인 부산광역시 동구청장의 직원들이 이 건 과세기준일의 다음날인 2022.6.2. 현장확인 당시 촬영한 사진을 보면, 쟁점토지의 경계를 따라 가림막이 쳐져 있고, 쟁점토지 위에 포크레인 1대가 있기는 하나, 과세기준일(2022.6.1.) 현재 기초공사를 하기 위해 대지 정리작업이 끝난 후 지정공사를 목적으로 지반을 파는 것을 의미하는 터파기공사가 수행되고 있었다고 인정할 수 있을 정도의 작업결과는 확인되지 아니하는 점, 청구법인이 제출한 A의 공사일보 중 과세기준일 전인 2022.5.27. 및 2022.5.28.자 자료에는 “환승센터(토사반출) 부지정리”, “환승센터 절토 및 토사영내운반, 사토장 정리”로만 되어 있어 쟁점토지에서 터파기공사가 실시되었다고 인정할 만한 명확한 내용은 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 볼 때, 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 청구법인이 쟁점토지에서 건축공사에 착수하였다고 보기 어렵다 할 것인바, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다.
1. 청구법인은 자신이 “개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자”이므로, 자신이 소유하고 있는 쟁점토지는 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 괄호에 따른 별도합산과세대상이라고 주장한다. 2) 지방세법 시행령제101조 제1항 제2호에서 건축물의 부속토지 중 일정한 면적을 별도합산과세대상 토지의 범위에 포함하고 있고, 같은 영 제103조 제1항 제3호 괄호에서 위 건축물에 “개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물”을 포함하도록 규정되어 있다.
3. 살피건대, 해양수산부장관의 고시에 따르면, 쟁점토지가 사업구역에 포함된 “OOO 재개발사업”은 구 항만법제54조(2020.1.29. 새로 제정된 항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률로 이관되었다)에 근거하여 시행된 것으로, 해양수산부장관은 “OOO”를 사업시행자로 지정하였을 뿐, 청구법인을 그 재개발사업의 시행자로 지정하지 아니하였으므로, 종합부동산세 과세기준일(2022.6.1.) 현재 개발사업의 시행자가 아닌 청구법인이 소유하고 있는 쟁점토지는 지방세법 시행령제103조 제1항 제3호 괄호의 적용대상으로 보기 어렵다 할 것인바, 청구법인이 개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자임을 전제로 한 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 관련 법령
(1) 종합부동산세법 제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 지방세법 제106조 제1항 제1호 에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조(납세의무자) ①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 제14조(세율 및 세액) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “토지분 종합합산세액”이라 한다)으로 한다.
④ 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 세액은 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “토지분 별도합산세액”이라 한다)으로 한다.
(2) 지방세법 제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.
4. “건축물”이란 건축법 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물(이와 유사한 형태의 건축물을 포함한다)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설, 도크(dock)시설, 접안시설, 도관시설, 급수ㆍ배수시설, 에너지 공급시설 및 그 밖에 이와 유사한 시설(이에 딸린 시설을 포함한다)로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
5. “건축”이란 건축법 제2조제1항제8호 에 따른 건축을 말한다. 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다. 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
1. 레저시설: 수영장, 스케이트장, 골프연습장(체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따라 골프연습장업으로 신고된 20타석 이상의 골프연습장만 해당한다), 전망대, 옥외스탠드, 유원지의 옥외오락시설(유원지의 옥외오락시설과 비슷한 오락시설로서 건물 안 또는 옥상에 설치하여 사용하는 것을 포함한다)
2. 저장시설: 수조, 저유조, 저장창고, 저장조(저장용량이 1톤 이하인 액화석유가스 저장조는 제외한다) 등의 옥외저장시설(다른 시설과 유기적으로 관련되어 있고 일시적으로 저장기능을 하는 시설을 포함한다)
3. 독시설 및 접안시설: 독, 조선대(造船臺)
4. 도관시설(연결시설을 포함한다): 송유관, 가스관, 열수송관
5. 급수ㆍ배수시설: 송수관(연결시설을 포함한다), 급수ㆍ배수시설, 복개설비
6. 에너지 공급시설: 주유시설, 가스충전시설, 환경친화적 자동차 충전시설, 송전철탑(전압 20만 볼트 미만을 송전하는 것과 주민들의 요구로 전기사업법 제72조 에 따라 이전ㆍ설치하는 것은 제외한다) 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.
2. 건축물(괄호 생략)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지
2. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣, ｢도시개발법｣, ｢도시 및 주거환경정비법｣, ｢주택법｣ 등(이하 이 호에서 ‶개발사업 관계법령‶이라 한다)에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업의 실시계획승인을 받은 토지로서 개발사업에 제공하는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.
3. 건축법에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(괄호 생략)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.
(4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “도시ㆍ군계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다. 이하 같다)의 관할 구역에 대하여 수립하는 공간구조와 발전방향에 대한 계획으로서 도시ㆍ군기본계획과 도시ㆍ군관리계획으로 구분한다.
3. “도시ㆍ군기본계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시ㆍ군관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말한다.
4. “도시ㆍ군관리계획”이란 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 개발ㆍ정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음 각 목의 계획을 말한다.
5. “지구단위계획”이란 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시ㆍ군관리계획을 말한다.
10. “도시ㆍ군계획시설사업”이란 도시ㆍ군계획시설을 설치ㆍ정비 또는 개량하는 사업을 말한다.
11. “도시ㆍ군계획사업”이란 도시ㆍ군관리계획을 시행하기 위한 다음 각 목의 사업을 말한다.
12. “도시ㆍ군계획사업시행자”란 이 법 또는 다른 법률에 따라 도시ㆍ군계획사업을 하는 자를 말한다. 제86조(도시ㆍ군계획시설사업의 시행자) ① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 이 법 또는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 관할 구역의 도시ㆍ군계획시설사업을 시행한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 시행자가 될 수 있는 자 외의 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장 또는 군수로부터 시행자로 지정을 받아 도시ㆍ군계획시설사업을 시행할 수 있다.
⑦ 다음 각 호에 해당하지 아니하는 자가 제5항에 따라 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자로 지정을 받으려면 도시ㆍ군계획시설사업의 대상인 토지(국공유지는 제외한다)의 소유 면적 및 토지 소유자의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어야 한다.
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 자
(5) 항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률(2020.1.29. 법률 제16904호로 제정되어 2020.7.30. 시행된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “항만”이란 항만법 제2조 제1호 에 따른 항만을 말한다.
4. “항만재개발사업”이란 노후하거나 유휴 상태에 있는 항만구역 및 그 주변지역에서 항만법 제2조제5호 에 따른 항만시설 및 주거ㆍ교육ㆍ휴양ㆍ관광ㆍ문화ㆍ상업ㆍ체육 등과 관련된 시설을 개선하거나 정비하기 위하여 시행하는 사업을 말한다.
5. “사업구역”이란 항만재개발사업을 계획적이고 체계적으로 시행하기 위하여 제12조에 따라 지정ㆍ고시한 구역을 말한다. 제5조(항만재개발기본계획의 수립) ① 해양수산부장관은 노후하거나 유휴 상태에 있는 항만과 그 주변지역의 체계적인 개발과 지속가능한 발전을 위하여 10년마다 항만재개발기본계획(이하 “기본계획”이라 한다)을 수립하여야 한다. 제15조(항만재개발사업 시행자의 지정) ① 해양수산부장관은 다음 각 호의 자 중에서 항만재개발사업의 시행자를 지정하여야 한다.
2. 항만공사법에 따른 항만공사(이하 “항만공사”라 한다)
3. 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조 에 따른 공공기관(이하 “공공기관”이라 한다) 중 대통령령으로 정하는 공공기관
4. 지방공기업법에 따른 지방공기업(이하 “지방공기업”이라 한다)
5. 자본금 등 대통령령으로 정하는 자격요건에 해당하는 민간투자자
6. 제1호부터 제5호까지의 규정의 어느 하나에 해당하는 자 둘 이상이 항만재개발사업을 시행할 목적으로 출자하여 설립한 법인으로서 대통령령으로 정하는 기준에 적합한 법인
② 해양수산부장관은 제1항에 따라 지정된 항만재개발사업의 시행자(이하 “사업시행자”라 한다)가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 사업시행자의 지정을 취소하거나 공사의 중지ㆍ변경, 시설물 또는 물건의 개축ㆍ변경ㆍ이전ㆍ제거 또는 원상회복에 대한 명령이나 그 밖에 필요한 처분 등을 할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 지정을 취소하여야 한다.(각 호 생략)
⑤ 사업시행자는 항만재개발사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 해당 사업구역에 입주하려는 자 또는 입주하려는 시설의 운영자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 항만재개발사업의 일부를 대행하게 할 수 있다. 제19조(인가ㆍ허가 등의 의제) ① 해양수산부장관이 제17조에 따라 실시계획의 승인 또는 변경승인을 고시한 경우에는 제2항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여 다음 각 호의 인가ㆍ허가ㆍ결정ㆍ면허ㆍ협의ㆍ동의ㆍ승인ㆍ신고 또는 해제 등(이하 “인가ㆍ허가등”이라 한다)을 받은 것으로 보며, 다음 각 호의 법률에 따른 인가ㆍ허가등을 고시하거나 공고한 것으로 본다.
6. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조 에 따른 도시ㆍ군관리계획의 결정, 같은 법 제56조에 따른 토지의 형질변경ㆍ분할 허가, 같은 법 제86조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업의 시행자 지정 및 같은 법 제88조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업에 관한 실시계획의 인가 (6) 항만 재개발 및 주변지역 발전에 관한 법률 시행령 제19조(항만재개발사업의 대행) ① 사업시행자는 법 제15조 제5항에 따라 해당 사업구역에 입주하려는 자 또는 입주하려는 시설의 운영자(이하 “입주예정자”라 한다)에게 항만재개발사업 중 입주예정자가 입주하거나 사용할 시설의 부지조성사업을 대행하게 할 수 있다.
② 사업시행자는 제1항에 따라 입주예정자에게 부지조성사업을 대행하게 하려는 경우에는 입주예정자와 계약을 체결해야 한다.
④ 사업시행자는 제2항에 따라 계약을 체결한 부지조성사업 대행자가 계약에 따라 성실하게 부지조성사업을 시행하도록 지도ㆍ감독해야 한다. <별지2> 사진자료
1. 청구법인이 잔금을 납입(2021.12.29.)한 직후인 2022.1.5. 촬영된 쟁점토지의 사진 1매 ㅇㅇㅇ
2. 처분청 제출자료: 부산광역시 동구청장이 과세기준일 다음날인 2022.6.2. 현장확인시 촬영한 사진 3매 ㅇㅇㅇ
3. 임시보행통로 설치에 관한 사진(쟁점토지 취득 전) ㅇㅇㅇ
4. 청구법인이 과세기준일에 터파기공사를 하였다며 제출한 사진(촬영일자 미확인) ㅇㅇㅇ
5. 청구법인이 제시한 2022년 5월에 촬영된 네이버 거리뷰 사진 ㅇㅇㅇ
심판청구를 기각한다.