[요지] 비교부동산①의 매매사례가액은 특수관계인간 매매가액으로 정상적인 시가로 보기 어려운 반면 비교부동산②의 매매가액은 평가기간 내 제3자간 거래가액으로 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하는 등 시가로 봄이 타당함
[요지] 비교부동산①의 매매사례가액은 특수관계인간 매매가액으로 정상적인 시가로 보기 어려운 반면 비교부동산②의 매매가액은 평가기간 내 제3자간 거래가액으로 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하는 등 시가로 봄이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(나) 소득세법제167조에 따르면 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 부당행위계산을 적용하도록 규정하고 있으므로 쟁점주택의 평가기간 내 시가는 비교대상주택②의 거래가액 OOO원이 유일하므로 시가와 거래가액 차이 OOO원, 비율차이 100분의 50.7로서 명백히 부당행위계산 적용 대상*이다. (다) 청구인은 비교대상주택②의 매매가액은 평가기준일 2년 내 매매가액의 평균가액보다 월등하게 높다고 주장하나, 실제 평가기준일(2021.5.6.) 전ㆍ후 6개월 내(2020.11.6.∼2021.11.6.) 동일 또는 유사 면적의 전체 거래내역은 아래 표＜2＞와 같이 층의 차이로 인한 거래가액의 차이를 반영한 약 OOO원 내외의 일정한 시세를 형성하고 있고, ＜표2＞ 평가기준일 전ㆍ후 6개월 내 거래내역 청구인은 비교대상주택②의 매매거래가 해제 신고 후 재신고가 없어 허위신고 혐의가 있는 거래라고 주장하나, 청구인이 첨부한 각종 기사 등은 해당 거래와 무관하며, 기사 내용과 같이 지방자치단체에서 강도 높은 실거래가 위반 거래 등을 조사하였음에도 현재까지 국세청에 위 거래와 관련하여 통보된 바가 없으며, 계약금 및 잔금일의 변경으로 인한 단순 해제신고 후 당일 즉시 실거래 신고를 하였으므로 실질은 ‘해제’가 아닌 계약 내용의 ‘변경’에 불과함에도 청구인은 ‘실거래가 조회’의 내용을 잘못 이해하여 해제신고 후 재신고 하지 않은 것으로 오인하고 있을 뿐이다. (라) 청구인이 추가적으로 2020년 9월에 OOO원에 거래된 매매사례가액을 적용하는 것이 타당하다고 주장하나, 평가기간 내 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호 각목을 모두 충족하는 주택에 해당하는 가액이 있는 경우 같은 법 시행령 제49조 제4항에 따라 그 가액은 시가로 인정됨이 명백함에도 ‘평가기간 외’의 가액을 시가로 적용하는 것이 타당하다는 주장은 근거 없는 주장이며, 특히 2020년 9월과 평기기준일인 2021년 5월의 시가는 한국 부동산원에서 발표한 OOO의 아파트 월별 매매가격지수의 차이가 상당히 많이 나므로 시가로 인정할 이유가 전혀 없다. [쟁점②] 청구인은 국토해양부 실거래가 조회를 통해 한정된 정보로 신고를 할 수밖에 없었다고 주장하나, 국세청은 2017.7.18.부터 홈택스를 통하여 아래 ＜표3＞과 같이 유사재산 매매사례가액의 정보를 제공하고 있으며, 이 경우 특수관계인 간의 거래는 해당 보고서에 당연 출력되지 않고, 기준시가와 함께 상속세 및 증여세법 시행령 및 같은 법 시행규칙에 따른 우선순위에 따라 매매사례가액을 제공하고 있으므로, ‘상속·증여재산 평가하기’ 서비스를 통해 정상신고가 가능하였는바, 청구인에게 납부의무 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 보기 어렵고, ＜표3＞ 홈택스 조회 내역 국세기본법제47조의4 제3항 제6호 및 같은 법 시행령 제27조의5의 개정 내용은 상속세 및 증여세법제49조 제1항 단서 규정에 따라 ‘평가심의 위원회를 거치는 방법’에 한하여 납부지연 가산세를 적용 제외하는데 이 건의 경우 평가기준일(2021.5.6.) 전 6개월 이내인 2020.12.10. 매매사례가액을 적용하였으므로 평가심의위원회 심의 대상이 아니어서 가산세 적용제외 대상에 해당하지 않는다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 처분의 당부
② 납부지연가산세를 과세한 처분의 당부
(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 일부 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2021.1.5. 법률 제31380호로 일부 개정된 것) 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2021.3.16. 법률 제832호로 일부 개정된 것) 제15조(평가의 원칙 등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
(4) 국세기본법(2020.12.22. 법률 제17650호로 일부 개정된 것) 제47조(가산세 부과) ① 정부는 세법에서 규정한 의무를 위반한 자에게 이 법 또는 세법에서 정하는 바에 따라 가산세를 부과할 수 있다.
② 가산세는 해당 의무가 규정된 세법의 해당 국세의 세목(稅目)으로 한다. 다만, 해당 국세를 감면하는 경우에는 가산세는 그 감면대상에 포함시키지 아니하는 것으로 한다.
③ 가산세는 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 제47조의4(납부지연가산세) ① 납세의무자(연대납세의무자, 납세자를 갈음하여 납부할 의무가 생긴 제2차 납세의무자 및 보증인을 포함한다)가 법정납부기한까지 국세(인지세법제8조 제1항에 따른 인지세는 제외한다)의 납부(중간예납ㆍ예정신고납부ㆍ중간신고납부를 포함한다)를 하지 아니하거나 납부하여야 할 세액보다 적게 납부(이하 "과소납부"라 한다)하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급(이하 "초과환급"이라 한다)받은 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다.
1. 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) × 법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외한다) × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율
3. 법정납부기한까지 납부하여야 할 세액(세법에 따라 가산하여 납부하여야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더한다) 중 납세고지서에 따른 납부기한까지 납부하지 아니한 세액 또는 과소납부분 세액 × 100분의 3(국세를 납세고지서에 따른 납부기한까지 완납하지 아니한 경우에 한정한다)
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제1호 및 제2호의 가산세(법정납부기한의 다음 날부터 납부고지일까지의 기간에 한정한다)를 적용하지 아니한다.
6. 상속세 및 증여세법제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세를 신고한 자가 같은 법 제70조에 따라 법정신고기한까지 상속세 또는 증여세를 납부한 경우로서 법정신고 기한 이후 대통령령으로 정하는 방법에 따라 상속재산 또는 증여재산을 평가하여 과세표준과 세액을 결정ㆍ경정한 경우 제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우
3. 그 밖에 제1호 및 제2호와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
(5) 국세기본법 시행령(2021.2.17. 법률 제31452호로 일부 개정된 것) 제27조의5(납부지연가산세 적용 제외) 법 제47조의4 제3항 제6호에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 평가심의위원회를 거치는 방법을 말한다.
(1) 청구인이 모친으로부터 증여받은 쟁점주택, 증여세 신고시 쟁점주택의 증여일 현재 시가로 보아 적용한 비교대상주택①, 처분청이 유사 매매사례가액으로 적용한 비교대상주택②의 동·호수, 층, 전용면적, 매매계약일, 거래가액, 공동주택가격, 거래당사자 등을 비교하면 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점주택 및 비교대상주택①ㆍ②의 비교
(2) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 공개된 쟁점주택 단지 내 유사 면적 공동주택의 거래내역(2020.10.1.∼2021.8.31.)은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점주택 단지의 실거래가 내역(2020.10.1.∼2021.8.31.)
(3) 청구인이 당초 증여세 신고시 쟁점주택의 증여 당시 시가로 평가한 비교대상주택①의 매매거래는 모자(母子) 사이의 거래로서, 매도자 BBB는 1세대 1주택 비과세에 해당하여 양도소득세는 무신고 한 것으로 확인되며, 처분청의 경정 내역도 없는 것으로 확인된다.
(4) 처분청은 비교대상주택②의 매매거래는 청구인의 주장처럼 허위거래가 아닌 계약금 및 잔금일의 변경으로 인해 재신고 되었다며, 국토교통부 실거래가 조회 내역 및 OOO구청장의 공문을 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 비교대상주택①의 매매사례가액은 정당한 시가에 해당하고, 비교대상주택①의 매매사례가액을 적용하기 어렵다면 쟁점주택의 증여시기와 가장 가까운 2020.9.7. 매매사례가액을 적용하여야 하며, 처분청이 적용한 쟁점매매사례가액은 위장거래 등의 혐의 등으로 시가로 보기 어렵다고 주장하나, 비교대상주택①의 매매사례가액은 특수관계인 간의 매매가액으로, 쟁점주택 단지의 같은 시기 거래내역과 비교하여 보면, 비교대상주택①보다 평수가 작은 공동주택보다도 약 OOO원 이상 낮게 거래되어 정상적인 시가로 보기 어려운 점, 청구인이 제시하는 2020.9.7. 매매사례가액은 상속세 및 증여세법 시행령제49조에 규정한 평가기간 이내의 매매사례가액에 해당하지 않아 시가로 인정하기 어려운 점, 비교대상주택②의 매매사례가액은 평가기간 이내에 정상적으로 제3자 간에 매매계약이 체결되어 거래된 가액으로 허위거래로 볼만한 사유가 없고, 쟁점주택과 그 면적․위치․용도 등이 동일 또는 유사하여 상속세 및 증여세법 시행규칙제15조 제3항 제1호에 따른 유사재산의 요건을 충족하는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 국토부실거래가 조회를 통한 정보를 믿고 증여세를 자진․신고납부 하였으므로 납세의무 해태에 있어 정당한 사유가 있다고 주장하나, 국세청에서는 2017.7.18.부터 홈택스를 통하여 유사재산 매매사례가액의 정보를 제공하고 있으며 특수관계인 간의 거래는 조회되지 않는 것으로 나타나고 있고, 증여세 신고 당시 특수관계인 간 매매사례가액인지 여부의 확인이 불가하였다는 사정만으로 증여세를 과소납부한데 대한 정당한 사유가 있다고 보기 어려운 점, 청구인이 주장하는 국세기본법제47조의4 제3항 제6호 및 같은 법 시행령 제27조의5의 개정 내용은 상속세 및 증여세법제49조 제1항 단서 규정에 따라 ‘평가심의 위원회를 거치는 방법’에 한하여 납부지연 가산세가 적용 제외되나, 이 건의 경우 처분청은 평가기준일(2021.5.6.) 전 6개월 이내인 2020.12.10. 매매사례가액을 적용하였으므로 평가심의위원회 심의 대상이 아니어서 가산세 적용제외 대상이 아닌 점 등에 비추어, 위 청구주장 또한 받아들이기 어렵다 하겠다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이 건 증여세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.