청구인은 쟁점건물을 02.10.1. 취득한 후 쟁점건물에서 사업장을 운영하면서 ’02~’18년까지 쟁점건물의 취득가액을 00억원(쟁점금액)으로 일관되게 계상하고 있고 쟁점건물 취득 시점에 신고한 부가가치세 신고내역을 보면 고정자산매입액 중 건물 관련 금액이 00억원으로 쟁점금액과 큰 차이가 나지 않는 점 청구인은 쟁점건물 신축을 위한 추가 비용이 존재한다고 주장하고 있으나 이와 관련한 구체적이고 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
(1) 청구인은 ㈜AAA과 쟁점건물의 신축공사 전부가 아닌 골조공사에 대한 도급계약만을 체결하였다. (가) 당초 목수로 살아왔던 청구인의 시아버지 AAA는 2001년경 아들 BBB과 며느리인 청구인이 강릉에서 터를 잡아 온 가족이 함께 살아갈 방법을 모색하던 중 가족들이 힘을 모아 건물을 짓고 식당을 운영하면서 살아가기로 뜻을 모았다. 이에 건물명의는 며느리인 청구인 명의로 하여 온 가족이 돈을 모으기 시작하였다. (나) AAA는 과거 본인이 일했던 방식(직영 공사)으로 건물을 짓고자 하였으나 건물 공사에 건설회사 면허가 필요하다는 사실을 알게 되었다. 그래서 평소 친하게 지내던 친구인 CCC[㈜AAA 대표이사]에게 건물의 골조공사를 부탁하였다. 골조공사만 이루어진다면 나머지 공사는 본인이 직영으로 마무리 지을 수 있었기 때문이었다. (다) 이에 ㈜AAA은 AAA의 부탁에 따라, 2001년 12월경 청구인과 쟁점건물의 골조공사에 관한 도급계약을 체결하였고 ㈜AAA은 쟁점건물의 골조공사만을 완료하였으며 나머지 창호, 마감, 전기, 수도 공사는 모두 청구인의 시아버지 AAA가 직영으로 마무리하였다. 이처럼 청구인이 장부상 건물의 취득가액으로 책정한 금액은 건물의 골조공사만을 반영한 금액이므로 건물의 온전한 취득가액으로 볼 수 없다.
(2) 처분청이 주장하는 쟁점건물의 취득가액은 한국감정원의 2000년 4월 기준 건물신축단가표와 비교하여도 건물을 짓기에 너무나 적은 금액이다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점건물을 신축하는데 사용된 실지취득가액이 쟁점금액이라고 주장하나, 쟁점금액에서 취등록세를 제외하면 OOO원이고 쟁점건물의 연면적은 596.32㎡이므로 ㎡당 공사비는 약 OOO원으로 평당 약 OOO만원 공사비가 책정되는데, 한국감정원의 2000년 4월 기준 건물신축단가표에 의하면 철근콘크리트조 점포 및 상가를 신축하는데 필요한 ㎡당 공사비는 OOO원이고, 평당 약 OOO만원의 공사비가 필요한 것으로 나타난다. 이 경우 예상되는 쟁점건물의 공사비는 OOO원(=OOO×596.32)이 된다. (나) 쟁점건물은 단순한 지하1층 지상2층의 건물이 아니고 청구인이 앞으로 평생 가족들이 강릉에서 터전을 잡고 살아가기 위해 비교적 큰 규모의 건물을 지어 식당을 운영할 계획으로 은행대출과 다른 가족들의 금전적인 지원을 받아 신축한 건물이며, 쟁점건물이 바닷가 쪽에 위치하였기에 관광객들에게 랜드마크로 인식되기 위하여 내·외적으로 많은 공을 들였다. 이에 청구인의 시아버지가 직접 골조공사를 제외한 나머지 공사를 직영으로 처리하였으며 큰 유리창과 아치형의 건물외관 및 옥상에 특이한 구조물을 만들어 멀리서도 쟁점건물이 쉽게 눈에 들어오게 하였다. (다) 이러한 사정을 고려한다면 쟁점건물의 공사비는 건물신축단가표의 금액보다 더 많은 금액이 사용되었을 것이다. 청구인의 온 가족의 노력으로 탄생한 쟁점건물을 평당 OOO만원의 공사비로 지을 수 있다는 것은 어불성설이다.
(3) 쟁점건물의 기준시가를 고려해보면 처분청이 주장하는 쟁점금액은 실제로 사용된 공사대금의 전부가 아닌 일부라고 보아야 한다. (가) 청구인의 지방세 납부확인서에 따르면 쟁점건물의 지방세 과세표준은 OOO원으로 확인되고, 지방세 과세표준과 처분청이 주장하는 쟁점건물의 취득가액의 차액은 OOO원(= OOO원–OOO원)으로 약 OOO만원에 불과하다. (나) 일반적으로 건물을 신축하는데 사용되는 실지취득가액과 지방자치단체에서 책정한 건물의 기준시가는 상당한 차이가 발생하는 점을 고려할 때 처분청이 주장하는 쟁점금액은 쟁점건물의 실지취득가액으로 볼 수 없다.
(4) 청구인은 다른 지역에서 거주하는 가족들로부터 약 4억8천만 원을 빌려 공사대금으로 사용하였다. (가) 청구인이 제출한 청구인의 금융내역을 보면 강릉이 아닌 다른 지역에서 거주하는 가족들(시누이, 아버지, 이모, 언니, 형부)로부터 청구인이 돈을 빌려서 강릉에서 거주하였던 청구인이 공사대금 목적으로 출금한 사실을 알 수 있다. 또한 청구인은 공사대금 지급을 위해 삼성생명에서 대출을 받기도 하였으며 이러한 거래 패턴은 청구인의 다른 계좌에서도 확인할 수 있다. (나) 청구인의 새마을금고 계좌를 살펴봐도 서울특별시 은평구 OOO에서 돈이 입금되면 곧바로 강릉지점에서 출금되는 사실이 나타난다. 이는 서울에서 거주하는 청구인의 아버지가 OOO에서 신용대출을 받아 마련한 돈을 공사대금 명목으로 청구인에게 송금하면 강릉에서 거주하는 청구인이 공사대금에 사용하기 위해 지출한 것이다. (다) 청구인의 OOO은행 계좌를 살펴봐도 청구인이 공사대금을 위해 대출을 받고 가족에게 돈을 지원받은 사실을 확인할 수 있고, 위 3개의 계좌를 통해 청구인이 출금한 총 금액은 OOO원인바, 청구인의 계좌 이외로 지출한 공사대금까지 고려한다면 적어도 OOO억원 이상의 금액이 쟁점건물의 공사대금으로 사용된 것으로 볼 수 있다. (라) 또한 청구인은 2002.11.11. 닥트공사업자인 DDD에게 OOO만원을, 2002.11.15. 전기공사업자인 EEE에게 OOO만원을 공사대금으로 각각 지급하였다. 20년이 지났기에 구체적으로 기억하기는 어려우나 OOO은행 거래내역을 살펴보면 2002.11.11. 당시 여러 공사업자들에게 돈을 이체한 기록이 남아있다.
(5) 청구인은 쟁점건물을 취득한지 약 20년이 지나 양도하면서 약 OOO원의 양도소득세를 납부하였고, 양도소득세를 탈루할 의도도 없었으며 20년이 지난 증빙을 보관하는 것도 현실적으로 어려우므로 환산취득가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 신고한 내역을 부인한 처분은 위법·부당하다. (가) 청구인은 2002.10.1. 쟁점건물을 신축하여 식당을 운영하였고, 2021.4.30. 쟁점건물을 양도하였다. 너무나 오랜 시간이 지났기에 청구인은 쟁점건물을 신축하는데 사용된 실지취득가액을 파악할 수 없었고 이에 소득세법에 따라 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다. (나) 그런데 청구인은 2022.10.24. 제주세무서로부터 도급계약서, 취등록세 과세표준, 건물 관련 자본적 지출 경비 증빙 등으로 건물신축에 따른 실지취득가액을 소명하라는 취지의 해명자료 제출안내문을 받았다. 어떠한 납세자도 20년이 지난 시점에서 자료를 통해 건물신축에 따른 실지취득가액을 입증하는 것은 불가능하다. 나아가 납세자에게 위와 같은 자료를 20년 동안 보관해야 하는 법적 의무도 없기에, 청구인에게 자료를 근거로 소명하라는 것은 너무나 가혹한 행정행위이다. (다) 청구인은 제주세무서로부터 해명자료 제출 안내문을 받은 이후 20년 전 자료를 찾기 위해 할 수 있는 모든 조치를 다 취하였다. 강릉세무서로 직접 찾아가 20년 전 부가가치세 신고내역과 그 당시 제출되었던 첨부자료를 확인하고자 하였으나, 너무나 오랜 시간이 지난 관계로 강릉세무서에서도 보관을 하지 않고 있었다. (라) 청구인은 약 20년 동안 온 힘을 다해 식당을 운영하였고, 성실하게 납세의무를 다 하였다. 쟁점건물을 양도함에 있어서도 성실하게 양도소득세를 신고·납부하였는바 세금을 탈루하겠다는 의사는 결단코 없었다. 청구인은 쟁점건물을 신축할 당시 겨우 30살이었고 공사 관련 경험은 전무하여 공사 경험이 풍부하였던 시아버지에게 절대적으로 의지할 수밖에 없었다. 만약 쟁점건물의 공사를 총괄하셨던 청구인의 시아버지께서 생존해 계셨다면 보다 수월하게 소명을 할 수 있었을 것인데, 그럴 수 없다는 것이 참으로 안타까울 뿐이다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하면서 환산취득가액 규정을 적용하여 양도차익을 과소하게 신고한 정황이 있다. 청구인은 본인 명의로 2001.12.19. 취득한 쟁점토지에 대해서도 취득가액을 알지 못해 환산취득가액으로 양도세를 신고했으나, 청구인 본인의 가장 큰 재산인 쟁점부동산의 취득계약서를 보관하지 않아 실거래가액을 몰랐다는 것은 우리나라 국민정서상 쉽게 이해되지 않으며, 청구인은 세금을 탈루코자 했다는 의사는 결단코 없었다고 주장하며 본인의 억울함을 호소하고 있으나, 쟁점토지 인근의 토지(FFF 소유 토지)의 취득가액을 참고해 보면 실거래가액을 과세당국이 알 수 없는 사정을 적극적으로 이용하여 쟁점토지 양도차익을 과소신고한 정황이 충분히 확인되므로 청구인이 성실히 납세의무를 다하였다는 주장은 쉽사리 수긍이 되지 않는다.
(2) 쟁점건물 신축 당시 건설업자가 시공해야 했고, 청구인이 성실히 관련법을 준수했다면 ㈜AAA은 쟁점건물 신축과 관련하여 종합건설을 한 것이다. 청구인이 2001.12.19. 쟁점토지를 취득하고 2002.6.6. 쟁점건물 신축 허가를 받은 것으로 보이며 쟁점건물은 신축 당시 ‘주거용외의 건축물로 연면적이 495제곱미터를 초과하는 건축물’에 해당하여 구 건설산업기본법 제41조 를 준수하여 건설업자가 시공하였어야 한다. 청구주장에서 청구인은 ㈜AAA로부터 건설면허를 대여하고, ㈜AAA이 골조공사만 했다고 주장하면서 사실확인서를 그 증거로 제출하였으나 이는 청구주장을 유리하게 펴기 위해 불법 건축을 자행했다고 진술하고 있는 것으로 실제 시공 내역을 확인 할 수 있는 도급계약서가 아닌 사실확인서를 제출하였다고 하여 청구인의 주장이 사실이라고 단정할 수 없다.
(3) 오히려 청구인이 쟁점건물을 신축함에 있어 관련법을 성실히 준수했다면, ㈜AAA은 골조공사가 아닌 종합공사를 한 것으로 보아야 할 것이며 이는 2002년 제1기 확정신고분부터 2002년 제2기 예정신고분까지 쟁점1사업장이 청구인의 주장과 같이 창호, 마감, 전기, 수도와 관련된 매입세금계산서를 수취한 사실이 없는 것으로 나타난다.
(4) 장부가액을 신뢰할 수 없어 환산취득가액 신고가 정당하다면 청구인이 장부가액을 실제 취득가액으로 인정할 수 없는 충분한 사정을 증명하여야 한다. 처분청은 ① 쟁점건물의 장부가액이 일관되게 확인되고, ② 신축 당시 관련법에 따라 건설업자에 종합건설을 맡긴 정황이 있으며, ③ 부가가치세 신고 내역을 통해 확인되는 고정자산 매입가액이 재무제표 장부가액과 사실상 동일하므로 장부가액을 실지 취득가액으로 볼 수 있는 상당한 사정을 증명하였다. 따라서 청구인은 장부가액이 실지취득가액으로 인정할 수 없는 사정을 충분히 증명하여야 관련 법령에 따라 환산취득가액으로 신고한 것이 정당하다고 주장할 수 있으나 청구인은 ① 한국감정원의 건물신축단가표를 제시하며 장부가액의 공사비가 낮고, ② 지방세 과세표준과 장부가액이 차이가 얼마 없다는 이유로, 장부가액이 허위 또는 미비하다는 객관적인 사실 증명을 하지 못한 채 이론적 수치만 가지고 환산취득가액 신고가 정당하다고 주장하고 있다.
(5) 마찬가지로 청구인이 공사대금으로 사용했다고 주장하는 OOO천만원도 친인척으로부터 입금받아 단지 강릉 소재 은행에서 인출만 되었을 뿐이지 그 돈이 실제 공사대금에 쓰여졌는지 여부를 확인할 수 있는 금융거래 증명서류나 세금계산서, 계산서, 현금영수증 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제89조 (자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2001.12.19.(쟁점토지)와 2002.10.1.(쟁점건물) 취득한 쟁점부동산을 2021.4.30. OOO백만원에 양도하면서 쟁점부동산의 취득가액을 확인하기 어렵다고 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 쟁점건물내 쟁점1·2사업장의 장부가액 등을 확인하여 쟁점금액이 쟁점건물의 실지취득가액이라고 보아 이 건 양도소득세를 부과하였다. <표1> 쟁점건물 취득가액 경정내역 ㅇㅇㅇ (나) 처분청이 제출한 쟁점1사업장의 매입세금계산서 내역은 아래 <표2>, <표3>과 같다. <표2> 쟁점1사업장 부가가치세 신고내역 ㅇㅇㅇ <표3> 매입세금계산서 내역 ㅇㅇㅇ (다) 처분청이 제출한 쟁점부동산에 대한 재무제표 계상내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점1·2사업장 재무제표 중 일부 ㅇㅇㅇ (라) 청구인이 제출한 ㈜AAA의 사실확인서는 아래 <표5>와 같다. <표5> ㈜AAA의 사실확인서 ㅇㅇㅇ (마) 청구인이 쟁점건물 신축을 위하여 가족 등으로부터 입금받아 쟁점건물 신축비용으로 지출하였다고 주장하며 제출한 금융내역은 아래 <표6>과 같다. <표6> 청구인의 금융내역(OOO은행, OOO, OOO은행) ㅇㅇㅇ (바) 청구인이 제출한 한국감정원의 2000년 4월 기준 건물신축단가표를 보면 ‘점포 및 상가’ 용도의 ‘철근콘크리트조 슬래브지붕’의 ㎡당 표준단가는 OOO원으로 나타난다. (사) 쟁점건물 신축과 관련한 도급계약서 등은 제출되지 아니하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 신축된 쟁점건물의 취득가액을 확인하기 어려우므로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 환산취득가액은 실지취득가액을 확인하기 어려운 납득할만한 사정이 있는 경우에 한하여 제한적으로 적용되어야 할 것이고, 필요경비는 그 기초 사실관계의 대부분이 청구인의 지배영역 안에 있어 그에 대한 입증책임은 청구인이 직접 부담함이 타당(대법원 2013.4.11. 선고 2013두406 판결 등 참조)한 바, 청구인은 쟁점건물을 2002.10.1. 취득한 후 쟁점건물에서 쟁점1·2사업장을 운영하면서 2002년부터 2018년까지 쟁점건물의 가액을 OOO원(쟁점금액)으로 일관되게 계상하고 있는 점, 쟁점1사업장의 2002년 제1기와 제2기 부가가치세 신고내역을 보면 고정자산매입액이 OOO백만원(건물 관련 OOO백만원)으로 쟁점금액과 큰 차이가 나지 않는 점, 반면 청구인은 쟁점건물 신축을 위한 추가 비용 존재한다고 주장하고 있으나 이와 관련한 구체적이고 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점건물의 장부가액을 쟁점건물의 실지취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
심판청구를 기각한다.