2. 청구인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구인 주장 청구인이 전체토지를 취득할 당시 작성된 2004.3.15.자 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)에 의해 청구인의 전체토지 취득가액이 OOO원으로 확인되고, 청구인은 전체토지 2,965㎡ 중 2,949㎡를 양도하였는바, OOO원 중 양도 면적에 상응하는 금액(OOO원)을 쟁점토지의 실제취득가액으로 인정하여야 한다.
(1) 쟁점계약서는 청구인의 대리인 AAA(청구인의 아들), 전체토지의 전소유자인 BBB(이하 “전소유자”라 한다) 및 전소유자의 대리인(CCC), 매매거래를 중개한 2명의 공인중개사가 참여하여 작성된 후 참여자들 모두가 서명날인한 계약서로 쟁점계약서상 중도금 및 잔금 OOO원을 수령한 사실이 ‘전소유자측이 작성한 영수증’에 의해 확인된다. (가) 처분청이 쟁점계약서를 청구인의 전체토지 취득과 관련하여 작성된 계약서로 볼 수 없다면서 제시한 근거들은 아래와 같은 점을 볼 때 인정할 수 없다.
1. 처분청은 쟁점계약서상 매수인이 AAA(청구인의 아들)으로 되어 있는 점을 이유로 쟁점계약서를 전체토지 취득과 관련된 실제 계약서로 인정하지 아니하였으나, 청구인은 사업상의 이유로 1983년 이후 계속해서 필리핀과 캄보디아에서 거주하고 있어 거래편의를 위해 아들 명의로 매매계약을 체결하였다.
2. 처분청은 전체토지의 등기부등본상 등기원인일이 쟁점계약서상 계약체결일이 아닌 점을 부인의 근거로 들고 있으나, 부동산등기 및 취득세 신고를 위해 작성된 검인계약서(2004.4.14. OOO시청으로부터 검인을 받은 계약서로 이하 “검인계약서”라 한다)에 의해 부동산등기가 되다 보니 등기원인일이 검인계약서의 작성일로 등재된 것이다. 그러나 검인계약서는 등기목적용으로 작성된 것일 뿐 실제 매매계약서로 볼 수 없다.
3. 취득등기를 대리한 법무사가 작성한 영수증상 전체토지 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있으나, 이는 부동산등기를 위해 작성된 검인계약서에 기재되어 있는 금액으로 이는 전체토지의 기준시가(OOO원)와 유사한 금액이다. 한편, 전소유자도 전체토지를 양도하고 기준시가에 의해 양도소득세를 신고하였다. (나) 처분청은 금융증빙에 의해 청구인이 전소유자에게 매매대금을 지급한 사실이 확인되지 않는다는 의견이나, 전소유자의 대리인이 작성한 영수증을 보면 전소유자는 쟁점계약서에 따라 청구인으로부터 중도금 OOO원, 잔금 OOO원을 지급받은 사실이 나타나고, 청구인은 2004년에 전체토지를 취득하였는바 양도 당시 18년 전의 금융증빙을 제출할 수는 없었다. (다) 처분청은 ‘청구인이 쟁점계약서상 매매대금 OOO원을 지급할 수 있는 여력이 없었다’는 의견이나, 청구인은 1983년부터 필리핀과 캄보디아에서 사업을 하여 국내에서 발생하는 소득이 없었을 뿐, 전소유자에게 전체토지 잔금을 지급하고도 본인 명의의 은행계좌에 OOO원의 잔액이 있었다.
(2) 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 제1호에 따라 “양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 등 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”에 한해 환산취득가액을 적용할 수 있는데, 처분청은 쟁점토지의 실제 취득가액을 확인하기 위한 실지조사를 하지 아니하였다. (가) 처분청은 청구인에 대한 조사를 통해 양도소득세를 경정하였다고 주장하나, 청구인에게 조사사실을 통지한 사실이 없고, 쟁점토지 취득대금과 관련된 금융증빙 제출을 요구한 사실도 없다. (나) 처분청은 전소유자에게 ‘매매거래가액 등 확인요청’이라는 내용의 공문만 보냈을 뿐 전소유자 측과 공인중개사를 상대로 조사한 사실은 없다.
- 나. 처분청 의견 청구인의 전체토지 취득과 관련하여 거래금액이 다른 두 개의 계약서(쟁점계약서, 검인계약서)가 존재하며 청구인은 취득대금 지급과 관련된 객관적인 금융증빙을 제출하지 못하였는바, 실제 취득가액이 확인되지 않는다고 보아 쟁점토지의 취득가액으로 환산취득가액을 적용한 처분은 적법하다.
(1) 쟁점계약서가 청구인의 전체토지 취득과 관련하여 실제 작성된 계약서라는 청구주장은 아래와 같은 이유에서 받아들일 수 없다. (가) 만일 청구주장과 같이 청구인이 해외에 체류하고 있어 청구인의 아들(AAA)이 청구인을 대리하여 전체토지 취득계약을 했다면 AAA을 청구인의 대리인으로 표기하여 쟁점계약서를 작성할 수 있었음에도 AAA을 매수인으로 기재하였는바, 해당 계약서를 청구인의 전체토지 취득과 관련된 것이라고 인정할 수 없다. (나) 청구인이 제출한 전체토지 취득에 대한 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결 참조)되고, 등기부등본상 청구인의 전체토지 취득등기 원인일은 쟁점계약서 작성일이 아닌 검인계약서 작성일이다. 또한, 검인계약서상 매매대금은 OOO원으로 쟁점계약서상 금액(OOO원)과 다르다. (다) 일반적으로 고액의 자금거래는 은행거래(계좌이체, 수표출금)를 통해 이루어짐에도 청구인은 전소유자에게 매매대금을 지급한 사실을 객관적으로 확인할 수 있는 금융증빙을 제출하지 못하였다. 청구인이 이의신청 당시 제출한 계좌거래내역을 보면 OOO원이 청구인 및 가족 명의의 통장에서 출금된 내역이 있으나, 이는 전체토지의 취득가액(OOO원)에 크게 미치는 못하는 금액이다.
(2) 처분청은 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점토지의 실제 취득가액을 확인할 수 없어 소득세법 시행령제176조의2 제1항 제1호에 따라 쟁점토지의 취득가액으로 환산취득가액을 적용하였는바 이는 법령에 따른 적법한 처분이다. (가) 처분청은 세무조사 사전통지서를 세무조사 착수 15일 이전인 2022.9.30. 청구인에게 송달하였고, 착수일 후 내방하여 청구인으로부터 납세자권리헌장 수령증에 서명을 받는 등 세무조사에 대한 사전통지가 없었다는 청구주장은 사실과 다르다. (나) 양도자산의 취득가액 등 필요경비에 관한 사항은 일반적으로 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 그 기초가 되는 사실관계도 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있어 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명하게 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요를 납세의무자에게 지워야 한다(대법원 2018.10.25.선고 2017두53781 판결 등 다수).