[요지] 쟁점사례가액 관련 비교 부동산은 쟁점부동산과 대지면적은 유사하나 쟁점부동산의 건물면적이 비교부동산의 건물면적보다 50%이상 커서 면적이 상이하여 쟁점사례가액을 시가로 보기 어려운 점,소득세령§163⑨ 각 호외의 본문 괄호에는 상증세법§76에 따라 세무서장 등이 경정·결정한 가액이 있는 경우 그 가액을 양도재산의 취득 당시 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산의 취득(상속)당시 실지거래가액은 00세무서장이 00.00.00. 결정한 가액으로 보아야 하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2018부0486
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유] 1.처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(2) 처분청은 쟁점감정가액이 소급감정평가에 따른 가액이라는 이유로 위 대법원 판례의 입장에 맞는지 여부를 검토하지 않고 쟁점사례가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하지 않았으나, 청구인은 쟁점감정평가에서 검토한 비교대상 부동산 중 쟁점부동산과 가장 유사한 거래사례인 쟁점사례가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 경정청구를 신청하였고, 이에 처분청은 이러한 경정청구 사유에 대한 판단을 전혀 하지 않았다. 조세심판원 선결정례(조심 2018부486, 2018.6.4.)에 따르면 ① 상속개시일 전후 6개월 이내에 이루어진 유사매매사례의 실제 거래가액과 개별공시지가로 평가한 금액과 차이가 크고, ② 소급감정가액과 유사매매사례의 실제 거래가액에 큰 차이가 없는 경우 소급감정가액을 취득가액으로 산정하는 것이 실질에 부합한다고 하였다. 위의 선결정례의 입장과 비교할 때 쟁점사례가액의 경우, ① 쟁점상속일 전후 6개월 이내에 이루어진 유사매매사례의 거래가액으로 그 금액이 개별주택가격으로 평가한 쟁점부동산의 가액과 현저한 차이가 있고, ② 쟁점감정가액과 쟁점사례가액의 실제 거래가액에 큰 차이가 없으므로, 쟁점사례가액을 쟁점상속에 대한 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 가장 실질에 부합하는 것이다.
(1) 2020.2.11. 소득세법 시행령 제163조 제9항을 개정하여, 상증세법 제76조에 따라 세무서장등이 결정․경정한 가액이 있는 경우 그 가액을 양도대상 자산의 취득가액으로 하도록 개정하였고, 이는 2020.2.11. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것이므로, 명문규정에 따라 상속개시일 당시 결정가액이 아닌 소급감정가액을 취득가액으로 해야한다는 청구주장은 타당성이 없다.
(2) 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에서 시가로 인정되는 감정가격은 가격산정기준일과 감정평가서 작성일 모두 상속개시일 전 ㆍ후 6개월 이내의 기간 중에 공신력 있는 감정기관 2곳 이상의 감정가액의 평균가액으로 규정하고 있다.
(3) 쟁점감정가액은 쟁점상속의 상속개시일로부터 약 OOO이 경과한 2022.11.21. 작성된 소급감정가액이며, 감정평가의 목적이 세무서 제출용으로 명시되어, 쟁점부동산 양도후 취득가액을 과다계상하여 양도소득세를 감액하려는 목적으로 작성된 감정가액으로 쟁점상속의 상속개시일 당시 객관적 교환가치로서의 시가로 보기 어렵다.
(4) 청구인은 쟁점감정가액은 적정한 비교대상 부동산을 선정하고 지가변동률, 당해 부동산의 위치, 형상, 환경 등을 감안하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가하였다고 하나, 비교대상 부동산의 경우 쟁점부동산과 근접하지 않은 원거리에 위치하고 있는 것으로 나타난다.
(5) 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호는 열거적 규정으로 평가기준일이 지난 후에 이루어진 소급감정평가액은 시가로 인정하지 않고 있는데, 이는 상속재산의 경우 평가기간 이내에 감정하도록 제한하여 무분별한 감정평가로 인하여 잘못된 감정평가를 이용한 조세탈루를 방지하고, 평가기준일 당시의 상황을 제대로 반영할 수 없어 정확성을 담보할 수 없는 등 법적안정성을 해칠 수 있기 때문이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인의 2021년 귀속 양도소득세에 대한 당초 신고 및 경정청구 내역을 살펴보면 OOO과 같다.
(2) 처분청은 2023.2.9. 청구인에게 아래와 같은 내용으로 청구인의 경정청구를 거부하는 통지를 하였다. 1.처리결과: 기각(거부) 처리사유 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따라 시가로 인정되는 감정가액은 상속개시일 전후 6개월 이내 작성된 가액으로 규정하고 있으므로 상속개시일로부터 상당기간 경과한 시점에서 작성된 소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 없어 청구 기각(거부)합니다.
(3) 청구인을 포함한 상속인들이 쟁점상속에 대한 상속세 신고를 하지 않아, AAA장은 2014.12.30. 상속세과세가액을 OOO원으로, 결정세액을 “OOO”원으로 하여 쟁점상속에 대한 2012.1.16. 상속분 상속세를 OOO와 같이 결정한 것으로 나타난다.
(4) 청구인은 주식회사 OOO에 쟁점상속 시기의 쟁점부동산 가액에 대한 소급감정(쟁점감정평가)을 의뢰하였고, 쟁점감정평가의 내용은 OOO과 같다.
(5) 쟁점감정평가에서 쟁점부동산과 비교대상 부동산을 비교한 내역은 OOO와 같다.
(6) 인터넷 포털사이트의 지도OOO에 따르면, 쟁점부동산OOO과 비교부동산OOO의 지도상 위치는 거리는 도보로 약 311m에 있는 것으로 나타난다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점사례가액은 쟁점부동산과 유사한 비교부동산의 매매가액으로서 쟁점상속에 대한 평가기간 내에 거래하였으므로 쟁점사례가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 쟁점양도에 대한 양도소득세를 계산해야 한다고 주장하나, 2012.2.2. 개정되기 전의 상증세법 시행령 제49조 제5항은 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 상속일 전 6개월부터 상속세 신고기한까지 거래한 가액이 있으면 이를 시가로 보도록 규정하고 있는데, 비교부동산은 쟁점부동산과 대지면적은 유사하나 쟁점부동산의 건물면적OOO이 비교부동산의 건물면적OOO보다 50%이상 커서 면적이 상이하여 쟁점사례가액을 시가로 보기 어려운 점, 소득세법 시행령 제163조 제9항 각 호외의 본문 괄호에는 상증세법 제76조에 따라 세무서장 등이 경정․결정한 가액이 있는 경우 그 가액을 양도재산의 취득당시 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점양도에 대한 쟁점부동산의 취득(쟁점상속)당시 실지거래가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항에 따라 쟁점상속에 대하여 2014.12.30. AAA장이 결정한 금액으로 보아야 하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점양도에 대한 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점사례가액으로 하여 양도소득세를 감액경정해야 한다는 내용인 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
(2) 소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
(3) 상속세 및 증여세법(2014.1.1. 법률 제12168호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
4. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 제50조(부동산의 평가) ①법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 해당 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.
④ 법 제61조 제1항 제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액을 말한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 가액
2. 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액이나 둘 이상의 감정평가기관에 해당 주택에 대한 감정을 의뢰하여 산정된 감정가액을 고려하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액
⑤ 법 제61조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 배율"이란 국세청장이 평가기준일 현재의 개별공시지가에 지역마다 그 지역에 있는 가격사정이 유사한 토지의 매매실례가액을 감안하여 고시하는 배율을 말한다.
⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.