쟁점상가 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
쟁점상가 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점부동산(쟁점주택, 쟁점겸용주택, 쟁점상가)은 ① AAA의 배우자 GGG가 아버지에게 상속받은 주택으로서, 상속 당시부터 전체가 하나의 주택으로 활용되던 1주택이고, ② 2004년 쟁점주택의 소유권 보존 등기시 쟁점주택의 소재지번을 OOO만이 아닌, OOO, OOO(OOO 분할 전 지번) 전체를 쟁점주택의 부속토지로 공부상 등재하고 있음을 고려시, 3동의 건물이 하나의 울타리 안에 소재하여 동일한 생활영역에 있다고 할 수 있으므로, 전체를 겸용주택 및 주택 부수토지로 보아 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용하여야 한다. (가) 쟁점부동산(쟁점주택, 쟁점겸용주택, 쟁점상가)이 소재한 OOO, OOO(분할 전 OOO) 토지는 AAA의 시아버지인 HHH 명의로 등기된 이후 1991.12.24. AAA의 배우자 GGG가 상속받은 부동산으로, 청구인들과 가족들이 거주한 주택이고, OOO는 국가 소유로 공부상 하천이었으나, 실제는 대지로서 쟁점부동산의 부속토지로 이용되고 있는 상태였으며, 청구인들 및 양도인들이 취득 이전에는 OOO구청장으로부터 점용료를 부과 받아 주택의 부속토지로 사용하였는바, OOO를 기준으로 OOO, OOO에 각각 구분된 건물이 아닌 1991.12.24. 상속 당시부터 전체가 1주택인 부동산이었다. (나) 2003.5.12. OOO구청에 분할된 OOO(모번지 OOO), OOO(모번지 OOO) 수용 이후 쟁점주택을 2004년 보존 등기시 쟁점주택의 소재지번을 OOO만이 아닌, OOO, OOO(OOO 분할 전 지번)에 소재하는 것으로 공부상 나타나는 것을 보아도 OOO, OOO 전체를 쟁점부동산의 부속토지로 활용하고 있었음을 의미하는 것이다.
(2) 처분청은 쟁점주택과 쟁점겸용주택 전체가 출입구가 동일하고 마당을 공유하는 등 동일한 생활영역에 있는 것으로 보아, 소득세법 시행령제154조 제3항 겸용주택으로서 1세대 1주택 비과세를 적용하였다. 쟁점상가와 쟁점겸용주택은 도로명주소법제2조 및 같은 법 시행령 제8조 제3항 제3호에 따라 전체를 OOO(지번주소: OOO)이라는 하나의 건물번호로 도로명 주소가 부여되었다. 그럼에도 불구하고 처분청이 쟁점주택과 쟁점겸용주택만을 동일한 생활영역 안에 하나의 주거공간으로서 1주택에 해당하고, 쟁점상가는 하나의 생활권이 아니라고 하는 것은 자의적 해석에 불과하다. (가) 쟁점주택의 도로명주소 및 건물번호는 OOO(지번주소: OOO)으로 부여되었고, OOO 토지는 별도의 도로명 주소가 부여되지 아니하였으며, 쟁점겸용주택과 쟁점상가의 도로명 주소 및 건물번호는 OOO(지번주소: OOO)으로 하나의 건물번호로 도로명 주소가 부여되었다. 도로명주소법제2조(정의) 및 같은 법 시행령 제8조(건물번호의 부여·변경 기준) 제3항 제3호는 “원칙적으로 건물번호는 건물 등마다 하나씩 부여하되, 관련 공공문서에 등록되지 않은 건물 등이 담장 등으로 둘러싸여 실제 한 집단으로 구획되어 있는 경우에는 그 건물 등 전체를 하나의 건물 군으로 하여 하나의 건물번호를 부여할 수도 있다.”고 규정하고 있고, 이에 따라 쟁점겸용주택과 쟁점상가는 OOO으로 하나의 도로명주소 및 건물번호로 부여되었다. (나) 처분청은 쟁점주택과 쟁점겸용주택 전체에 대하여 출입구가 동일하고 마당을 공유하는 등 동일한 생활영역에 있는 것으로 보아, 소득세법 시행령제154조 제3항 겸용주택으로서 1세대 1주택 비과세를 적용하였다. 이처럼 도로명주소법에 따라서 쟁점상가가 쟁점겸용주택과 건물 및 담장 등으로 둘러싸여 실제 한 집단으로 구획되어 있는 경우로서, 하나의 건물군으로 하여 건물번호를 부여하였음에도 불구하고, 쟁점주택과 쟁점겸용주택만을 동일한 생활영역 안에 하나의 주거공간으로 보아 1주택을 적용하고, 쟁점상가는 하나의 생활권이 아니라고 하는 것은 자의적 해석에 불과하다.
(3) 쟁점겸용주택과 쟁점상가는 하나의 도로명 주소 및 건물번호이고, 지목은 대이며, 면적 119㎡의 상업지역에 소재한 토지로서, 일반적으로 건축법제57조(대지의 분할 제한)에 따르면 상업지역의 면적이 150㎡이하의 경우에는 이를 분할할 수 없는바, 이를 독립적으로 양도하거나 소유할 수 없는 점을 고려시 쟁점겸용주택과 쟁점상가는 한 울타리 내에 주택과 주택이외의 용도로 함께 사용하는 복합 건물이라고 할 것이다.
(4) 쟁점겸용주택의 벽면에 쟁점상가의 가게인 팥빙수집 광고를 위한 상호, 전화번호, 광고문구가 기재되어 광고를 하는 등 쟁점상가와 쟁점겸용주택이 하나의 건물임이 충분히 인식될 수 있고, 쟁점겸용주택이 쟁점상가의 영업을 위하여 자연스럽게 활용되었음을 고려시 쟁점겸용주택과 쟁점상가는 한 울타리 내에 주택과 주택이외의 용도로 함께 사용하는 복합 건물이라고 할 것이다.
(5) 쟁점겸용주택 및 쟁점상가의 임차인, 상가 이용 손님들이 쟁점주택 내에 설치된 수도시설과 화장실을 공동으로 사용한 점, 팥빙수집은 각종 기자재를 쟁점주택의 마당에 두고서 사용한 점 등을 고려시 쟁점주택의 마당을 쟁점상가의 영업을 위해서 제공하였다고 볼 수 있는바, 쟁점주택과 쟁점겸용주택 및 쟁점상가는 한 울타리 내에 주택과 주택이외의 용도로 함께 사용하는 복합 건물이라고 할 것이다. 쟁점겸용주택의 상가 임차인과 쟁점상가 임차인, 상가 이용 손님들은 쟁점화장실(소변기 1개, 좌변기 3대로 구성) 및 수도시설을 공동으로 사용하였고, 상가 임차인과 상가 이용 손님들이 공동으로 사용한 쟁점화장실로 통하는 출입구는 AAA 및 딸 III가 거주하는 주택의 유일한 출입구와 동일 출입구이며, 팥빙수집은 영업에 필요한 각종 기자재를 쟁점주택의 마당에 두고 사용하였는데, 이는 각 세입자들의 사실관계 확인서를 통하여서도 확인할 수 있다.
(6) 처분청의 의견은 아래와 같이 사실과 다른 의견으로 이를 인정할 수 없다. (가) 처분청은 쟁점주택이 쟁점상가와 달리 별개의 출입구를 사용하였다는 의견이나, 처분청이 쟁점주택의 주출입구라고 표기하고 있는 부분은 사실이 아니고, 이는 아래의 연도별 로드뷰에서 나타나는 바와 같이 주택의 주출입구로 활용한 적이 없으며, 쟁점상가 및 쟁점겸용주택 사이의 통로가 유일한 쟁점주택의 출입구이다. 이는 처분청이 실제 사용현황에 대한 확인 없이 사실관계를 단정하고 있는 것이다. (나) 처분청은 쟁점주택의 마당을 쟁점상가의 영업을 위해 이용하였다거나 이용할 목적은 별도로 확인되지 아니하고, 쟁점상가의 팥빙수집과 잡화소매점 내에는 주방 수도시설이 별도로 있었으므로 수도를 공동으로 사용하였다는 주장은 사실이 아니며, 쟁점주택의 마당을 쟁점상가 팥빙수집의 각종 기자재 적재장소로 제공하였다는 청구인 주장에 대해 진실여부를 확인할 수 없고, 임차인들의 사실관계 확인서는 사실을 객관적으로 입증하는 증빙자료가 될 수 없다는 의견이나, 쟁점화장실(소변기 1개, 좌변기 3대로 구성)의 구성, 부차적인 증거자료로서의 효력을 가지는 상가 임차인의 사실관계 확인서 및 포털사이트에 게시된 팥빙수 가계 손님이 게시한 아래의 사진 등을 고려할 때, 처분청이 실제 사용현황에 대한 확인 없이 사실관계를 단정하고 있다고 할 것이다. (다) 처분청은 쟁점상가 및 쟁점겸용주택은 쟁점주택과 도로명주소를 별도로 구분하여 사용한 독립된 건물이고, 지방자치단체에서도 기준시가 고시와 재산세 과세 시 쟁점상가 등과 쟁점주택을 명백하게 구분하여 취급하고 있으므로 하나의 주거생활단위로 제공되는 겸용주택에 해당한다고 볼 수 없다는 의견이나, 도로명주소법 시행령 제8조 제3항 제3호 에 의하면, 쟁점주택, 쟁점겸용주택, 쟁점상가는 한 울타리에 있는 하나의 집단이므로 하나의 건물군으로서 단일의 건물번호가 부여되는 것이 맞지만, OOO가 국가 소유 토지인 관계로 OOO과 OOO의 도로명주소 및 건물번호가 다르게 부여될 수밖에 없었고, 기준시가 고시와 재산세 과세시에도 구분하여 과세할 수밖에 없었다. OOO(분할 전 OOO)는 OOO 및 OOO 사이에 위치한 대지로서 2015.5.19. 청구인들을 비롯한 양도인들이 매매로 취득하기 이전에는 공부상 국가 소유 하천이었으나, 실제는 쟁점 부동산 부속토지인 대지로서 활용된 토지이다. (라) 처분청은 쟁점주택과 쟁점상가 및 쟁점겸용주택은 물리적으로도 분리되어 있을 뿐 아니라 전체를 하나의 건물 집단으로 볼 수도 없고, 비록 쟁점상가가 미등기라고 하더라도 별도의 지번에 각 건물이 존재하므로 언제든 별도의 매매단위로 매매도 가능한 것으로 보인다는 의견이나, 이는 동일 지번상의 쟁점상가와 쟁점겸용주택을 별도의 매매단위로 매매가 가능하다는 것으로서, 이는 건축법제57조 (대지의 분할 제한)에 따르면 상업지역의 면적이 150㎡이하의 경우에는 이를 분할할 수 없는바, 이를 독립적으로 양도하거나 소유할 수 없는 점을 고려시 불가능하다고 할 것이다.
(1) 쟁점상가와 쟁점주택은 별도의 토지에 독립된 건물로 각각 존재하고 있어 이를 하나의 주거생활단위로 제공되는 겸용주택에 해당한다고 볼 수 없다. (가) 쟁점부동산은 OOO 소재 3필지의 토지 위에 물리적으로 분리된 3동의 건물이 배치된 구조이고, 주출입구가 건물별로 각각 존재한다.
1. 3동의 건물 중 쟁점주택은 6차선 대로변 기준으로 북쪽인 OOO 지상에, 쟁점상가와 쟁점겸용주택은 대로변에 연접한 OOO 지상에 있고, OOO 토지는 두 필지 사이에 위치하고 있다.
2. 쟁점부동산의 배치와 각 건물의 구조 상 쟁점상가와 쟁점주택의 주출입구는 별도로 존재하고, 쟁점상가의 출입구는 대로변에 있어 이를 통해서만 출입이 가능하며, 쟁점주택의 출입구로는 상가에 드나들 수가 없고, 쟁점상가에 입점한 팥빙수가게와 잡화소매점은 대로변에 연접한 인도에 테이블이나 좌판을 내 놓고 영업을 하는 등 주출입구 앞 인도를 이용한 사실은 확인되나 쟁점주택의 마당을 쟁점상가의 영업을 위해 이용하였다거나 이용할 목적은 별도로 확인되지 아니한다.
3. 이와 같은 사실을 바탕으로 판단컨대 이 건의 경우 쟁점상가와 쟁점주택이 연접하여 있다고는 하나 각 건물의 출입구가 별도로 존재하고, 쟁점상가에서 쟁점주택의 마당을 이용할 아무런 이유가 없으므로 쟁점상가와 쟁점주택이 한 울타리 안에 하나의 주거생활단위를 이루고 있었다고 보기 어렵다. (나) 쟁점상가 및 쟁점겸용주택은 쟁점주택과 도로명주소를 별도로 구분하여 사용하는 독립된 건물이다.
1. 건물번호는 도로명주소법제2조 및 같은 법 시행령 제23조에 따라 건축법에 따른 건축물마다 주된 출입구를 기준으로 부여하는 번호이고, 둘 이상의 건물 등이 하나의 집단을 형성하고 있는 경우 그 건물군 전체에 하나의 건물번호를 부여한다.
2. 해당 법에 따라 부여된 쟁점주택의 도로명주소는 OOO으로 2015.6.3. 고시되어 청구인들이 매매한 이후인 2019.9.3. 폐지되었고, 쟁점상가의 도로명주소는 같은 구 OOO으로 쟁점주택과 같은 날 고시·폐지되었다.
3. 이와 같은 사실로 보아 쟁점주택과 쟁점상가 및 쟁점겸용주택은 물리적으로도 분리되어 있을 뿐 아니라 전체를 하나의 건물 집단으로 볼 수도 없고, 비록 쟁점상가가 미등기라고 하더라도 별도의 지번에 각 건물이 존재하므로 언제든 각각의 매매단위로 매매도 가능한 것으로 보인다. (다) 지방자치단체에서도 기준시가 고시와 재산세 과세 시 쟁점상가 등과 쟁점주택을 명백하게 구분하여 취급하고 있다.
1. 지방자치단체에서는 매년 부동산 현황을 파악하여 그 해 4월말과 5월말에 각각 개별주택가격과 필지별 개별공시지가를 고시하고 있고, 매년 6.1.자 기준 부동산 소유자에게는 재산세를 과세하고 있는데, 쟁점부동산 관할 지방자치단체에서 고시한 쟁점주택의 개별주택가격 상세내역을 살펴본 바, 쟁점주택의 주거용 건물면적은 등기사항전부증명서상 면적과 동일한 45.08㎡이고 비주거용건물 면적은 없으며 주택대지면적은 쟁점주택 소재지 지번의 면적인 153㎡로 확인된다.
2. 개별주택가격은 허가 및 등기 여부를 불문하고 실제 주택으로 사용하는 건물에 대해 그 가액을 매년 고시하는 바, 해당 지방자치단체에서는 쟁점주택만을 주택으로 취급하였고 쟁점상가와 쟁점겸용주택은 주택과 함께 사용하는 건물집단으로 보지 않았다.
3. 쟁점상가와 쟁점주택의 부수토지에 대한 개별공시지가 또한 OOO구청장이 매년 필지별로 고시하고 있고, 해당 가액의 고시를 시작한 1991년 이후 매해 지번별로 상이하였으므로 각 필지별로 별개의 토지로 보는 것이 합리적이다.
4. 물건지별 재산세 과세내역을 살펴보면 보유기간 동안 쟁점상가 및 쟁점겸용주택 소재 지번의 토지는 나대지로 종합합산과세되었고, 쟁점주택이 소재한 지번의 토지는 주택부수토지로 과세되었다.
5. 이는 쟁점부동산의 토지들이 비록 연접지번이라고 하더라도 쟁점상가와 쟁점주택의 부수토지가 각자 독립적으로 사용되었고, 쟁점부동산 중 주택으로 볼 수 있는 부분은 쟁점주택과 부수토지만이라는 것을 증명하는 것이다. (라) 조사청은 조사 당시 납세자의 소명내용을 법의 테두리 안에서 최대한 적극적으로 반영하였다.
1. 청구인들도 인정하는 바와 같이 쟁점상가와 쟁점겸용주택은 동일한 필지 위에 하나의 도로명주소를 사용하였으므로 무허가·미등기 건물이면서 사실상 및 공부상 용도가 불분명한 쟁점겸용주택은 사실상 용도가 분명한 쟁점상가와 같이 상업용 건물로 보는 것이 타당하나, 처분청은 감정평가법인의 물건조사보고서 상 쟁점겸용주택의 용도가 일부 주택으로 기재되어 있는 점과 청구인들이 쟁점겸용주택의 내부라고 주장하는 사진자료를 제출한 점 등을 적극적으로 반영하여 쟁점겸용주택의 일부를 주택으로 사용하였다고 보아 쟁점주택과 하나의 생활권으로 판단하였다.
2. 조사청이 쟁점주택과 쟁점겸용주택을 하나의 생활권으로 판단하였다고 하여 쟁점주택의 거주자들과 아무런 공동생활을 하지 않는 별도의 건물인 쟁점상가까지 하나의 주거생활단위에 포함되어야 할 아무런 이유가 없다. 쟁점상가와 쟁점주택 및 쟁점겸용주택은 경제적으로 분리되어 사용되었다고 봄이 타당하므로 쟁점부동산 중 명백하게 독립적으로 이용된 쟁점상가만을 과세대상으로 하여 양도소득세를 경정한 조사청의 처분은 정당하다. (2) 쟁점부동산 전체가 동일한 주거생활영역에 있다는 청구주장은 법령의 규정과 양도 당시 쟁점부동산의 실질현황에 부합하지 아니한다. (가) 주택에 대한 양도소득세 비과세 판단요건은 법령에 명시되어 있으므로 해당 규정에 부합하지 않는 청구인의 주장은 이유 없다.
1. 소득세법제89조 및 같은 법 시행령 제154조에서는 주택에 대한 양도소득세 비과세에 대해 “1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우”로 판단시점과 물건을 명확히 규정하고 있고, 같은 법 제88조의7에서는 “주택”이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 명시하고 있다.
2. 청구인들은 아버지가 상속받을 당시부터 쟁점부동산 전체가 주택 및 부수토지였고, 2004년 보존등기 당시에도 상속 당시와 동일한 상황이었으므로 양도 당시에도 쟁점부동산 전체를 겸용주택으로 보아 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인들도 청구이유서에서 밝히는 바와 같이 쟁점상가 및 쟁점겸용주택 부수토지인 OOO는 모지번인 OOO에서 2002.11.22. 분할되어 양도일 당시에는 도로를 사이에 두고 별도의 건물 부수토지로 이용되고 있어 상속 취득 당시와는 현황이 달라졌으므로 양도일 현재 현황에 비추어 쟁점부동산 전체 중 일부에 대해 비과세를 부인한 처분은 정당하다. (나) 처분청은 쟁점주택 등 3개 건물을 각각 별개의 건축물로 보아 용도를 판단하였고, 이를 기초로 쟁점주택과 동일한 주거생활영역에 있는 부동산에 대해서만 양도소득세 비과세를 적용하였다.
1. 청구인들은 처분청이 쟁점주택과 쟁점겸용주택을 동일한 주거생활영역으로 보았으므로 쟁점겸용주택과 같은 건물번호를 사용한 쟁점상가까지 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점상가와 쟁점겸용주택은 미등기ㆍ무허가 건물로 쟁점상가는 2008년 이후 로드뷰 등 근거에 따라 상가로 사용된 사실을 확인한 반면, 쟁점겸용주택의 경우 건물 모서리 일부는 상가로 사용하였으나 일부 면적에 대해서는 사실상 및 공부상 용도가 확인되지 아니하였고, 이에 청구인들은 쟁점부동산에 대한 감정평가법인의 건축물현황도면과 쟁점겸용주택의 사진자료를 제출하였으며, 처분청은 이를 근거로 쟁점겸용주택의 일부를 주택으로 보아 쟁점주택과 쟁점겸용주택이 비록 다른 건물번호를 사용하였다 하더라도 실질적으로는 쟁점주택과 동일한 주거생활영역으로 판단하여 비과세를 적용한 바 있다.
2. 하지만 쟁점상가는 쟁점겸용주택과는 달리 명백하게 건물의 모든 면적이 상가로 이용되었고, 임차인들이 전적으로 별도 사용하였으며, 주출입구가 쟁점주택 출입구와는 달리 인도가 있는 대로변에 존재하였기에 쟁점주택과 하나의 주거생활영역으로 볼 여지가 전혀 없는바, 처분청이 쟁점주택과 하나의 주거생활권으로 판단한 쟁점겸용주택과 같은 도로명주소를 이용하였다는 이유로 쟁점상가 또한 동일한 경제적 일체를 이루는 겸용주택으로 보아야 한다는 청구인들의 주장은 과세관청의 논리를 비약한 자의적 해석에 불과하므로 청구인들의 주장은 이유 없다. (다) 쟁점부동산 전체가 경제적 공동체라는 청구인들의 주장은 그 내용이 확인되지 않은 사실이거나 신뢰할 수 없는 주장이다.
1. 청구인들은 쟁점상가의 임차인 등이 쟁점주택 내 설치된 수도시설과 화장실을 공동으로 사용하였다고 하나 청구인들이 제출한 쟁점부동산의 내부구조도에도 나타나듯이 쟁점상가의 팥빙수집과 잡화소매점 내에는 주방 수도시설이 별도로 있었으므로 수도를 공동으로 사용하였다는 주장은 사실이 아니다.
2. 또한 쟁점주택의 마당을 쟁점상가 팥빙수집의 각종기자재 적재장소로 제공하였다고 주장하나, 쟁점부동산은 심판청구일 현재 멸실상태로 주장의 진위여부를 확인할 수 없고, 관련 근거로 제시한 임차인들의 사실관계 확인서는 쟁점부동산 양도 3년 10개월 후에 작성된 것으로서 사인간 임의작성이 가능하여 사실을 객관적으로 입증하는 증빙자료가 될 수 없다.
(3) 청구인들은 처분청이 쟁점부동산의 실제 사용현황에 대한 확인 없이 사실관계를 해석하여 쟁점상가를 비과세 대상인 주택에서 제외하였다고 주장하나, 아래와 같이 청구인들의 주장은 이유 없다. (가) 청구인들이 주장하는 쟁점주택 주출입구는 성인 1명이 편도로 이용하기도 좁을 정도의 폭(약 1㎡)이고, 해당 출입구로는 쟁점상가 및 쟁점겸용주택으로는 출입할 수 없는 구조이므로 청구인들이 주장하는 쟁점주택 주출입구가 사실이라고 하더라도 쟁점부동산 전체를 하나의 생활권으로 볼 수 있는 근거가 되지는 아니한다. (나) 청구인들은 쟁점주택의 마당을 쟁점상가의 임차인들과 공동으로 사용하였다면서 외부화장실 및 물건적재 사진, 임차인의 사실관계확인서 등을 제출하였으나, 쟁점주택과 쟁점겸용주택에는 건물 내부에 화장실이 있기 때문에 외부화장실의 경우 상가임차인들 전용으로 사용되었다고 보는 것이 합리적이므로 쟁점주택의 마당을 공용으로 사용하였다는 근거로 볼 수 없고, 임차인의 사실관계확인서는 언제든 임의작성이 가능하므로 증거자료로 효력을 갖기 어려우며, 항변서상 첨부된 물건 적재사진은 물건의 종류와 사용자가 특정되지 아니하였고, 쟁점주택의 마당이 아닌 쟁점상가 옆 통로로 추정되는 장소이므로 청구인들이 주장하는 바와는 상관이 없다. (다) 쟁점주택과 쟁점상가 등이 별도의 도로명주소를 사용하였고 기준시가 고시와 재산세 과세도 각 물건지별로 구분하여 취급하였다는 사실은 쟁점부동산의 실제 사용현황을 나타내는 지표이다. 오히려 청구인들은 도로명주소와 기준시가 고시 등이 각 물건지별로 상이한 이유가 쟁점부동산 중 1필지의 토지가 국가 소유토지이기 때문에 부득이한 결과라고 주장하나 이는 쟁점부동산이 구분하여 취급되는 이유와 아무런 개연성이 없다. 또한 해당 필지는 2015년 청구인들이 국가로부터 매매로 취득하여 양도할 당시까지 4년 간 청구인들의 소유로 된 나대지였으므로 더욱 주장의 근거를 이해하기가 어렵다. (라) 처분청은 상술한 바와 같이 여러 가지 객관적 사실을 바탕으로 쟁점주택이라는 하나의 부동산OOO과 쟁점상가와 쟁점겸용주택을 묶은 하나의 부동산OOO을 별도의 매매단위로 보아 각각의 매매가 가능하므로 쟁점부동산 전체를 한울타리내 겸용주택으로 볼 수 없다고 판단한 것이고, 이와 같은 처분청의 판단을 청구인들은 OOO 지상 건물인 쟁점상가와 쟁점겸용주택을 분리하여 매매가 가능하다는 판단으로 오인한 것으로 보인다. 따라서 이를 전제로 건축법제57조에 근거하여 쟁점주택과 쟁점상가 등을 개별의 매매단위로 양도할 수 없다는 청구인들의 주장은 이유 없다. (마) 처분청이 쟁점겸용주택을 쟁점주택과 하나의 경제적 생활단위로 본 근거는 청구인들이 나열한 이유 중 감정평가법인이 작성한 쟁점부동산의 물건조사 보고서상 쟁점겸용주택의 일부 면적이 주택으로 기재된 사실 하나 때문이다. 사실상 쟁점겸용주택의 위치현황으로는 용도를 알 수 없고, 청구인들이 제출한 사진이 쟁점겸용주택에서 찍은 것이라는 것 또한 확인되지 않은 사실이며, AAA 및 딸의 주민등록지가 쟁점주택 소재지라는 사실은 쟁점주택의 실질 및 공부상 현황으로 충분했기 때문에 당초부터 쟁점부동산 전체가 겸용주택인지 여부를 판단할 때 고려할 요인이 아니었다.
(1) 청구인들과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 청구인들은 쟁점부동산을 겸용주택으로서 1주택에 해당하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여 2019년 귀속 양도소득세를 신고하였고, 처분청은 세무조사를 실시한 결과 쟁점상가가 쟁점주택 및 쟁점겸용주택과 별개의 건물로서 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 아니하는 것으로 판단하여 쟁점상가에 대한 비과세적용을 배제하고 아래 <표1>과 같이 2019년 귀속 양도소득세를 경정하였다. <표1> 양도인별 양도소득세 경정 내역 OOO (나) 쟁점부동산은 2019.5.24. 멸실되었고, 현재는 동 토지 상에 OOO오피스텔이 신축된 상태이며, 2018년경 로드뷰OOO, 쟁점부동산 내부구조도, 쟁점부동산 인근 항공사진 및 지적개황도 등에 의하면 쟁점부동산은 쟁점주택, 쟁점겸용주택, 쟁점상가 총 3개의 동으로 구성되어 있고, 쟁점주택은 OOO 위에, 쟁점겸용주택 및 쟁점상가는 OOO 위에, OOO는 그 사이에 각각 위치하며, 쟁점상가와 쟁점겸용주택은 대로변OOO에 위치하여 각각 대로변으로 출입구를 가지고 있고, 3동의 건물 전체를 기준으로 하면 주택 부분의 면적[111.2㎡{=50㎡+61.2㎡}]이 주택 외 부분의 면적[70.7㎡{=22.8㎡+42.8㎡+5.1㎡}]보다 크고, 쟁점상가 및 쟁점겸용주택의 건물만을 기준으로 하면 주택 부분면적(61.2㎡)보다 주택 외 부분 면적(70.7㎡)이 더 큰 것으로 나타난다. (다) 주민등록등본에 따르면 AAA은 OOO에 1984년부터 계속하여 세대주인 GGG의 배우자로 등록되었다가 GGG 사망 이후 본인 단독세대주로 등록되었고, 쟁점부동산 양도 이후인 2019.3.25. 청구인 BBB의 세대원으로 전입한 이후 2022.2.22. 사망한 것으로 나타나며, AAA의 자녀 III는 쟁점주택에 세대주 JJJ의 배우자로 2015.9.14.부터 2019.3.12.까지 등록된 것으로 나타나고, 국세통합전산망에 의하면 III는 쟁점부동산 길 건너 AAA 소유의 건물OOO에서 미용실을 운영한 것으로 나타난다. (라) 조사종결보고서에 의하면 처분청은 쟁점주택에 III 가족이, 쟁점겸용주택에는 AAA이 거주하였다는 청구주장에 대해 감정평가법인의 물건조사 보고서에서 쟁점겸용주택이 일부 주택으로 사용되었다고 기재되어 있는 사실 등에 따라 쟁점겸용주택의 일부가 주택에 해당하고, 주택 면적이 주택 외 면적보다 커 전체를 주택으로 인정하였으며, 쟁점주택과 쟁점겸용주택은 출입구가 동일하고 마당을 공유하는 등 동일한 생활영역에 있는 것으로 보아 쟁점주택 및 쟁점겸용주택 전체에 대해 1세대1주택 비과세를 인정한 것으로 나타난다. (마) 등기사항전부증명서로 확인되는 사항은 아래와 같다.
1. 쟁점주택은 OOO 및 OOO 상에 평블록조 슬레이트지붕 단층 주택(45.08㎡)으로 나타나고, OOO으로 도로명주소로 변경되었으며, 쟁점겸용주택과 쟁점상가는 OOO 상에 위치한 무허가건물이고, 도로명주소로 변경되면서 OOO으로 하나의 건물번호가 부여된 것으로 나타난다.
2. OOO는 OOO 및 OOO 사이에 위치해 있고, 등기사항전부증명서 상 국가 소유로 2014.5.14. 하천에서 대지로 지목이 변경되었고, 2015.5.19. 매매로 양도인들에게 각 1/5 지분으로 양도된 것으로 나타난다.
3. 등기사항전부증명서 상 양도 당시 쟁점부동산의 토지 면적은 OOO 153㎡, OOO 119㎡, OOO 29㎡, 합계 301㎡이고, 등기된 주택 면적 45.08㎡의 약 6.7배에 해당하는 것으로 나타나며, 감정평가법인의 물건조사서 상의 주택 면적은 쟁점주택 50㎡, 쟁점겸용주택 주택 부분 61.2㎡, 합계 111.2㎡로 보면 쟁점부동산의 토지 면적은 주택 부분 면적의 약 2.7배에 해당하는 것으로 나타난다. (바) 재산세 부과내역에 의하면 OOO 소재 쟁점주택 및 부수토지는 주택으로 재산세가 과세되었고, OOO 및 OOO는 종합합산토지(나대지)로 과세된 것으로 나타난다. (사) 청구인들이 제출한 전기사용내역에 의하면, 쟁점주택은 주택용으로 2019년 2월까지, 쟁점겸용주택은 상업용으로 2019년 2월까지, 쟁점상가는 상업용으로 2019년 8월까지 각각 별도의 고객번호로 전기요금이 부과되었고, 수도사용내역을 보면 OOO에 2019년 4월까지 상수도 일반용, 하수도 영업용으로 하나의 수도요금이 부과된 것으로 나타난다. (아) 청구인들은 쟁점상가 및 쟁점겸용주택 상가부분을 임차한 임차인들이 쟁점부동산 부속토지 부분을 함께 사용하였으므로 쟁점부동산을 동일한 생활영역으로 보아야 한다고 주장하면서 임차인 KKK(OOO 운영), 임차인 LLL(OOO 운영)의 사실관계확인서를 제출한 바, 동 확인서는 상가 내에 화장실과 수도시설이 없는 관계로 쟁점부동산 마당에 위치한 화장실 및 수도시설을 사용하였고, OOO의 경우 영업관련 집기들을 마당에 적재하여 사용하였음을 확인한다는 내용이다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점상가가 쟁점주택 및 쟁점겸용주택과 하나의 주거생활영역에 속해있으므로 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 소득세법제89조 및 같은 법 시행령 제154조 제3항을 적용함에 있어 한 울타리 안에 2동의 건물이 있는 경우 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 때란 건물의 출입구, 독립성 등에 비추어 2동의 건물이 동일한 생활영역에 있다고 인정될 때인바(조심 2016중3574, 2017.4.10. 같은 뜻임), 쟁점상가와 쟁점겸용주택은 대로변에 위치한 상가건물로 각각 대로변으로 출입구를 가지고 있어, 두 상가 사이로 쟁점주택의 진입로가 있다고 하여 출입구를 공유한다고 볼 수 없고, 쟁점상가는 쟁점주택과 별개의 필지 상에 위치하였을 뿐만 아니라 쟁점주택과 별개의 도로명주소 및 건물번호가 부여되었으며, 쟁점상가 및 쟁점겸용주택이 위치한 OOO이 과거 쟁점주택의 부속토지로 이용된 사실이 있었다고 하더라도 양도소득세는 양도일의 현황에 따라 과세하는 것인바, 과거 사용내역, 화장실이나 일부 적재공간을 공유한다는 사실 등만으로 쟁점상가가 쟁점주택과 동일한 생활영역에 있다고 인정하기는 어려운 점, 동일한 필지 및 도로명주소에 위치하는 쟁점상가와 쟁점겸용주택을 쟁점주택과 별개의 1주택으로 볼 여지가 있으나, 이 경우에도 쟁점부동산 전체에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵고, 쟁점상가와 쟁점겸용주택을 하나의 겸용주택으로 본다고 하더라도 상가의 면적이 주택의 면적 보다 큰바, 쟁점상가에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 적용할 여지가 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵고, 쟁점상가 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.
⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 다음 각 목에 따른 배율
2. 그 밖의 토지: 10배 (3) 도로명주소법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. "건물번호"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물 또는 구조물(이하 "건물등"이라 한다)마다 부여된 번호(둘 이상의 건물등이 하나의 집단을 형성하고 있는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그 건물등의 전체에 부여된 번호를 말한다)를 말한다.
1. "대지(垈地)"란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다.
2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.