평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매 등이 있는 경우로서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가에 포함할 수 있음
평가기준일 전 2년 이내 기간 중 매매 등이 있는 경우로서 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가에 포함할 수 있음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 처분청 안내내용을 신뢰하고 안내된 내용에 따라 증여세를 신고하였다. (가) 처분청 재산세과 조사관으로부터 “증여재산의 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다.”라는 안내를 받았고, 증여일 현재 매매사례가액이나 감정가액이 없어 개별공시지가에 의한 보충적 평가방법에 의해 적절하게 신고하였다. 이는 세법상 위반된 것이 아니며 청구인은 조세를 회피할 목적도 없었다. (나) 청구인은 쟁점주택의 거래가액을 미리 인지하고 처분청(재산세과)에 수차례 문의하였고, 해당 조사관으로부터 기준시가로 하여야한다는 안내를 받고 성실히 신고하였다. 이런 청구인에게 해당 안내를 한 처분청이 평가심의위원회를 거쳐 소급된 시가로 과세하는 것은 너무나도 과도한 처사이다.
(2) 쟁점유사사례가액은 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다. (가) 쟁점주택은 소유자 및 그 배우자의 채무로 인해 임의경매개시가 되었다가 급작스런 매매로 인해 경매 취하로 종국된 이력이 있는 주택이다. 즉 매도자만의 특별한 사정이 있는 주택으로 쟁점유사사례가액을 쟁점주택의 시가로 보는 것은 적합하지 않다. (나) 증여일 전후 평가기간에 매매가액이 없을 뿐만 아니라 국세청장이 고시한 기준시가는 매년 하락하고 있음(기준시가가 2020년 OOO원에서 2021년 OOO원으로 하락하였음)에도 처분청은 10년간 가장 큰 부동산 폭등기에 이루어진 유례없는 높은 신고가를 쟁점유사사례가액으로 보았다. (다) 청구인은 증여계약을 미리 작성하고, 준비된 금원 안에서 감당할 수 있는지 여부 등 수많은 고민을 통하여 의사결정한 것으로, 혹여나 준비된 재원을 넘어서는 매매가 증여일 3개월 이내 나온다면 증여취소를 강행하겠다는 마음으로 증여를 진행하였다. 그런데 처분청은 증여취소도 되지 않는 시기에 이르러서야 쟁점유사사례가액을 소급적용하는 것은 납자자의 예측가능성을 부당하게 침해하는 것이다. (3) 국세기본법 제15조 (신의․성실)는 “납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.”고 규정하고 있다. 세무공무원이 안내하는 것이 법적효력이 없으면 차라리 납세자가 알아서 판단하고 모든 책임은 납세자에게 있다고 안내하는 것이 공무원이 신뢰를 유지하는 방법이 될 것이다. 현재의 시스템에서 납세자의 신뢰이익 보호는 어떻게 받을 수 있을지 의문이다. 이 건 과세처분과 관련하여 다시 한 번 OOO산하의 세무서 재산세과에 증여세 관련 문의를 하였으나, 모든 세무서에서 증여 전 6개월 및 증여 후 3개월(평가기간) 이내의 내용만 안내를 해주는 상황이다. 처음부터 증여 전 2년 이내의 기간에 대해서 안내를 하였으면 이런 일이 발생하지도 않았을 것이다. 일관성 없이 누구에겐 증여 전 2년 가액을 적용하고 누구에겐 증여 전 6개월 가액을 적용하는 것은 과세형평에 어긋난다.
(1) 2022.2.19.자 증여계약서에 따르면, AAA(증여자)은 쟁점주택을 청구인(수증자)에게 증여하기로 하는 계약을 하였다. 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점주택은 2022.2.19.자 증여를 등기원인으로 하여, 2022.4.19. 청구인에게 소유권이전 등기되었다.
(2) OOO평가심의위원회는 평가기준일(2022.4.19.)부터 가격산정기준일(2021.6.17.)까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정된다며 2022.11.29. 쟁점유사사례가액을 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항 에 따라 매매가액에 포함시킬 수 있다고 심의하였다. <표2> 쟁점주택과 쟁점유사사례가액 비교 (단위: ㎡, 원)
(3) 쟁점주택의 공시가격은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점주택의 공시가격 (단위: 원)
(4) 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회한 실거래가 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 국토교통부 실거래가 공개시스템상 실거래가 내역 (단위: ㎡, 만원)
(5) 청구인은 세무서들에 전화하여 이 건 심판청구의 쟁점과 관련된 질의를 하였고 이에 대한 세무서들의 답변내용을 녹음하여 제출하였다. 청구인이 제출한 녹음파일에 따르면, 처분청, OOO세무서, OOO세무서, OOO세무서, OOO세무서, OOO세무서 등은 ‘증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월 기간 동안 거래가 없는데 시가를 어떻게 산정하여야 하느냐’는 질의에 대하여 증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간 동안 거래가 없으면 기준시가로 하면 된다는 취지의 내용 또는 감정평가를 받는 방법도 있는데 감정평가를 받지 않으면 기준시가로 신고한다는 취지의 내용 등으로 답변하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지)에 해당하지 아니하는 기간으로서 증여일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제4항은 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매거래가액은 시가로 본다고 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 은 평가대상주택과 유사한 주택의 요건으로 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것, 전용면적 및 기준시가의 차이가 ±5% 이내일 것 등을 규정하고 있는바, 비교주택의 매매계약일(2021.6.17.)은 쟁점주택의 증여일(2022.4.19.)로부터 2년 이내인 점, 비교주택OOO은 쟁점주택OOO과 동일한 단지에 있는 점, 전용면적 및 기준시가의 차이가 없는 점, 쟁점주택 증여 당시와 비교주택의 거래시기 사이에 주변환경 및 이용상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하는 등 가격변동의 특별한 사정이 확인된다고 보기 어려운 점, 또한 신의성실의 원칙이 적용되기 위하여는 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해를 표명하여야 하나, 세무공무원의 안내는 일반적인 상담행위에 불과한 것으로 과세관청의 공적인 견해표명으로 보기는 어려운 점(조심 2008중818, 2008.6.24. 같은 뜻임) 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점유사사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법(2022.12.31. 법률 제19195호로 개정되기 전의 것) 제4조(증여세 과세대상) ④ 수증자가 증여재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한까지 증여자에게 반환하는 경우(반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우는 제외한다)에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보며, 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대해서는 증여세를 부과하지 아니한다. 제32조(증여재산의 취득시기) 증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의5까지가 적용되는 경우를 제외하고는 재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날로 한다. 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산에 대하여는 등기·등록일. 다만, 민법 제187조 에 따른 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다. 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2023.3.20. 기획재정부령 제979호로 개정되기 전의 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(4) 국세기본법(2022.12.31. 법률 제19189호 개정된 것) 제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다. 제47조의3(과소신고ㆍ초과환급신고가산세) ④ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이와 관련하여 과소신고하거나 초과신고한 부분에 대해서는 제1항 또는 제2항의 가산세를 적용하지 아니한다.
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 상속세·증여세 과세표준을 과소신고한 경우
6. 상속세 및 증여세법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세를 신고한 자가 같은 법 제70조에 따라 법정신고기한까지 상속세 또는 증여세를 납부한 경우로서 법정신고기한 이후 대통령령으로 정하는 방법에 따라 상속재산 또는 증여재산을 평가하여 과세표준과 세액을 결정·경정한 경우
결정 내용은 붙임과 같습니다.