쟁점주택의 양도는 다가구주택의 양도거래로서 1세대1주택 비과세 대상이라는 청구주장의 당부

[주 문] OOO서장이 2022.7.18. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1996.12.26. ‘협의분할에 의한 상속’을 원인으로 하여 청구인의 배우자로부터 OOO의 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 소유권을 이전받은 후 2021.8.26. ㈜AAA에 게 양도하고 쟁점주택이 소득세법 시행령 제155조 제15항 에 따른 다가구주택으로서 하나의 매매단위로 양도하는 하나의 주택으로 보아 소득세법 제89조 제1항 제3호 에 따른 1세대1주택 비과세규정을 적용하여 2021.9.3. 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. 처분청이 청구인의 양도소득세 신고내역을 검토한 결과 쟁점주택의 양도일(2021.8.26.) 당시 다세대주택(공동주택)에 해당하는 것으로 보아 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제하고 2022.7.18. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.10.11. 이의신청을 거쳐 2023.2.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택은 건축법 시행령 제3조의5 및 [별표1]에 규정된 ‘용도별 건축물’의 종류 중 다가구 주택의 정의에 부합하는 단독주택이다. 처분청은 쟁점주택이 양도일 현재 부동산등기부등본상 2층 및 3층과 1층이 구분되어 있어 다세대주택이라는 의견이나, 이는 국세기본법 제14조 에 근거한 실질과세의 원칙에 따라 판단하여야 한다. 청구인의 배우자 AAA가 1981.3.10. OOO 주택을 허물고 2개층으로 된 주택을 신축한 후 1986.6.18. 1개층을 증축하였는데 그 당시 건축법상의 주택 종류는 단독주택, 공동주택 2가지 종류로 규정되어 있어 공동주택으로 등기하게 되었으며, 쟁점주택은 AAA의 사망으로 1996.11.5. 청구인에게 상속되었다. 증축된 1개층이 3층 부분이 아닌 1층 부분인 것은 주택이 위치한 곳이 비탈진 지형으로 당초 주택의 아래 부분을 공사하여 1개층을 증축하게 되었기 때문이다. 청구인이 이 건 양도소득세를 신고하고, OOO장에 쟁점주택의 용도를 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제16조에 근거하여 사실에 맞는 적합한 용도로 정정할 것을 2021.12.30. 요청하여 2022.1.3. OOO으로부터 ‘다가구주택’으로 정정된 사실을 통보받았다. 청구인이 쟁점주택에 대한 용도정정을 신청할 당시 설계도면을 작성한 건축사의 소견을 살펴보면, 공동주택이라 함은 건축물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 의미하는데 쟁점주택은 공동으로 사용하는 것이 아니라 각자 독립된 구조로 사용되어 왔다. 쟁점주택의 건축물대장상에도 공유부분이 없는 것으로 볼 때 명백한 단독주택의 건축물이고 쟁점주택은 공부상에만 다세대주택(공동주택)으로 되어 있을 뿐 그 실질은 건축법상의 다가구주택 요건을 모두 갖춘 주택에 해당한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 공동주택가격이 2005년부터 1층 27063호와 2층 및 3층 27067호로 각각 고시되어 있고, 등기사항전부증명서상 1층 111.25㎡, 2층 및 3층 117.9㎡가 별도로 등기되어 있으며, 건축물대장은 집합건축물대장으로 1층과 2층 및 3층이 각각 다세대로 기재되어 있다. 건축법 등 관계법령 상 층수(다세대 4층 이하, 다가구 3층 이하) 차이, 거주세대 제한(다가구 19세대 이하) 차이를 제외하면 다가구주택과 다세대주택을 구분할만한 특징은 없으나, 청구인은 쟁점주택의 실질이 다가구주택이라 주장하면서 이를 입증할만한 증빙을 제출하지 못하였다. 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에서 규정하는 다가구주택은 ‘공동주택에 해당하는 않는 것’이어야 하는데 쟁점주택은 등기사항전부증명서에 공동주택으로 기재되어 있어, 다가구주택으로 볼 수 없으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다. 소득세법 시행령 제155조 제15항 본문에서 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보도록 규정한 후 단서 조항에서 다가구 주택을 하나의 매매단위로 양도하는 경우 예외적으로 하나의 주택으로 보는 특혜를 부여하는 것이고, 이는 법률 자체의 규정이 아니라 법률에서 위임받은 시행령 조항에 근거하여 비과세 범위가 확정된 구조이므로 이를 임의로 확정 해석하여 다가구주택이 아닌 다세대주택에까지 적용하는 것은 적절하지 않다(OOO 판결).

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 양도는 다가구주택의 양도거래로서 1세대1주택 비과세대상이라는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (3) 소득세법 시행령 제154조[1세대1주택의 범위] ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 제155조[1세대1주택의 특례] ⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

(4) 건축법 제2조[정의] ② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

(5) 건축법 시행령 제3조의5[용도별 건축물의 종류] 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층 수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택은 3층 이하의 주택으로서 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하이고, 총 19세대 이하인 것에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 청구인이 제출한 증빙 등과 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다. (가) 청구인이 제출한 부동산 매매계약서를 살펴보면, 청구인 및 BBB는 2021.8.20. 주식회사 AAA에게 쟁점주택을 OOO원에 양도하기로 하는 매매계약(매매대금 지급일 2021.8.26.)을 체결하였고, 쟁점주택 가운데 토지 및 2ㆍ3층을 OOO원에, 나머지 건물부분(111.25㎡, OOO)을 OOO원에 양도하는 조건으로 되어 있다. (나) 청구인이 제출한 일반건축물대장(갑)(2022년 발급분)에 따르면, 쟁점주택의 용도는 1층부터 3층까지 모두 동일하게 단독주택(다가구주택)으로 기재되어 있다. (다) 건축사 CCC이 2022.7.6. 쟁점주택과 관련하여 작성한 소견서의 주요 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (라) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 쟁점주택의 각층의 평면도는 아래와 같으므로 1층과 2층은 2세대가 거주할 수 있다는 의견을 제시하였다. ㅇㅇㅇ (마) 청구인이 제출한 쟁점주택의 외관사진은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (바) OOO장은 쟁점주택에 대하여 2005년 이전까지는 1건으로 재산세를 부과하였고, 2005년 공동주택가격 고시 이후부터 공동주택으로 보아 2건으로 분리하여 재산세를 부과하다가 건축대장상 ‘다가구주택’으로 정정된 이후 다시 1건으로 하여 재산세가 부과된 것으로 나타난다. (사) 이의신청결정서상 확인되는 2019년 1월∼2021년 11월의 월별 수도사용량 및 수도요금내역은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (아) OOO장은 2022.1.4. OOO회사에게 쟁점주택이 “공동주택(다세대주택)”에서 “단독주택(다가구주택)”으로 변경되었다는 내용의 건축물대장 합병신청 수리내역을 전송하였다. (자) 처분청이 제시한 쟁점주택의 건축물대장의 주요 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (차) 쟁점주택의 등기사항전부증명서의 주요 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (카) 쟁점주택의 전입세대열람내역을 보면, 쟁점주택에는 청구인 및 청구인의 자녀세대 이외의 별도세대(OOO세대)가 거주하다 2021.11.2. 전출한 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 다세대주택은 처음부터 하나의 건축물의 구분된 일부를 독립된 물건 즉 하나의 주택으로 하여 다수인이 이를 각자 소유하고, 거기에서 각 세대가 독립된 주거생활을 영위하는 데 적합하도록 건축법이 정한 기준에 따라 허가된 것으로서 처음부터 하나의 건축물 안에 여러 덩어리의 주택을 두어 이를 다수인에게 분양함을 전제로 하여 건축된 것이고, 다가구용 단독주택은 하나의 건축물 그 자체를 하나의 물건 즉 한 덩어리의 주택단위로 하여 한 사람이 이를 소유하고 이 한 사람의 주인이 여러 가구에 나누어 임대하여 입주 사용하게 함을 목적으로 하여 단독주택에 해당하는 기준에 따라 허가되고 건축된 것으로서, 그 허가기준이나 조건이 다른 것이고, 법률상 주택의 수량도 다른 것이며, 다가구용 단독주택은 건축법이나 주택건설촉진법의 시각에서 볼 때에는 한 덩어리의 주택임을 부인하지 않는다 할 것(대법원 1993.8.24. 선고 92누15994 전원합의체 판결, 같은 뜻임)인바, 처분청은 쟁점주택이 다세대주택(공동주택)에 해당하는 것으로 보아 1세대1주택 비과세규정의 적용을 배제하고 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 건축법령상 다가구주택이란 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하로서 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하이고, 19세대 이하로 구성된 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 주택을 의미하는 것인데 쟁점주택의 경우 사실상 단독주택의 형태로서 청구인이 단일 소유주이고, 앞서 언급한 바와 같이 건축법령상에 따른 다가구주택의 기준을 충족하는 주택인 점, 쟁점주택의 현장사진을 살펴보면 쟁점주택은 과거 일반적으로 볼 수 있는 단독주택의 형태이고, 쟁점주택 수도사용내역에 따르면 4가구이지만 수도계량기는 단 1대가 부착되어 있는 점, 건축사의 소견서를 보면 쟁점주택은 공용면적이 없어 공동주택으로 보기 어려운 것으로 나타나고, 2022.1.3. 건축물대장상 다세대주택에서 다가구주택으로 변경되었으며 이 건 양도일(2021.8.26.)부터 건축물대장상 다가구주택으로 변경된 시기(2022.1.3.)까지 쟁점주택의 구조와 관련하여 공부상 변화는 없었던 것으로 보이는 점, 청구인의 배우자가 쟁점주택을 취득할 당시에는 다가구주택 제도가 마련되기 전인 점 등을 감안할 때 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.