이 건 교환거래에 있어 쟁점감정가액과 현금 수령액을 합한 금액을 실지양도(거래)가액으로 인정할 수 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 교환계약(2021.11.4.)에 의하여 2021.11.24. OOO㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고, 같은 동 OOO 전 OOO㎡(이하 “교환토지”라 한다)를 취득하였으며, 2022.5.31. 양도가액OOO과 취득가액OOO을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 실지거래가액을 확인할 수 없다고 보고 기준시가로 양도가액OOO과 취득가액OOO을 산정하여 2022.8.3. 청구인에게 과세예고통지하였으며, 청구인은 2022.9.7. 과세전적부심사를 청구하였으나 불채택되었다(청구인은 과세전적부심사 중 교환토지에 대한 소급 감정평가서를 제출하였으며, 이하 그 감정가액 OOO원을 “쟁점감정가액”이라 한다).
• 다. 처분청은 기준시가로 산정한 양도가액과 취득가액을 적용하여 2022.11.29. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 교환토지의 공시지가OOO와 현금 수령액OOO을 합한 OOO원을 쟁점토지의 양도가액으로 신고하였으나, 실지거래가액을 반영한 것으로 보기 어렵다고 판단하고 2022.9.15. 교환토지에 대한 감정평가를 의뢰하였다. 쟁점감정가액은 소급감정가액이지만 교환계약(2022.11.4.) 당시의 시가를 객관적으로 반영한 것이므로, 동 감정가액과 현금 수령액을 합한 OOO원을 쟁점토지의 양도가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 실지거래가액으로 인정할 수 있으나, 쟁점감정가액은 양도일 후 3개월을 경과한 것이고, 또한 교환토지와 비교표준지는 공시가격이 6배 이상 차이가 나는 등 유사하다고 볼 수 없으므로, 쟁점감정가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점감정가액과 현금 수령액을 합한 OOO원을 실지양도가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조 (정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 제96조(양도가액) ① 제94 조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다.

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가법인등이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각 호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만，해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 AAA 외 1인은 2021.11.4. 청구인 단독 소유인 OOO㎡와 AAA 외 1인의 공동 소유인 같은 동 OOO㎡에 대한 교환계약을 체결하였고(청구인에게 보충금액으로 OOO원을 지급한다고 되어 있다), 같은 날, 청구인 외 3인과 AAA 외 1인은 청구인 외 3인의 공동 소유인 같은 동 OOO㎡와 AAA 외 1인의 공동 소유인 같은 동 OOO㎡에 대한 교환계약을 체결하였다.

(2) 아래 <표1>과 같이, 청구인은 쟁점토지의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 신고하였으며(양도가액을 당초 교환토지의 공시지가와 현금 수령액을 합한 OOO원으로 신고하였다가, 과세전적부심사 이후 쟁점감정가액과 현금 수령액을 합한 OOO원으로 주장하고 있다), 처분청은 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 기준시가로 양도가액과 취득가액을 경정하였다. <표1> 양도가액 및 취득가액 (단위: 원)

(3) 감정평가서에 의하면, OOO감정평가법인은 아래 <표2>와 같이 교환토지의 감정가액을 평가한 것으로 나타난다. <표2> 감정평가 내역 (단위: 원)

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 양도차익을 계산할 때 기준이 되는 실지양도가액이라 함은 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약서 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것이므로, 교환거래에 있어서는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대하여 정산하는 등의 경우에는 실지거래가액이 확인된다고 할 수 있겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실지거래가액이 확인된다고 할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 것인 바, 청구인은 쟁점감정가액과 현금 수령액을 합한 OOO원이 실지양도가액으로 인정되어야 한다고 주장하나, 쟁점감정가액은 2 이상의 감정평가법인 등이 양도일 전후 3개월 이내에 평가한 가액이 아니므로 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액으로 볼 수 없는 점, 달리 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도소득금액을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.