쟁점건물의 2층과 3층은 21.6.1. 현재 주택으로 분류되어 재산세가 부과되고, 21년 8월까지 임차인이 거주한 것으로 나타나며,그 즈음에 전기·수도 등이 폐쇄되고 출입문 등 일부 시설이 철거되었지만 그 구조의 복구가 사회통념상 불가능하게 된 정도에 이르렀다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물을 주택으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점건물의 2층과 3층은 21.6.1. 현재 주택으로 분류되어 재산세가 부과되고, 21년 8월까지 임차인이 거주한 것으로 나타나며,그 즈음에 전기·수도 등이 폐쇄되고 출입문 등 일부 시설이 철거되었지만 그 구조의 복구가 사회통념상 불가능하게 된 정도에 이르렀다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점건물을 주택으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 2020.7.21. AAA의 호소문에서 보는 바와 같이, OOO일원은 노후지역으로서 2020년 이전부터 재개발 대상지역이였고, 건설회사들이 주상복합아파트를 신축하고자 참여하여 AAA가 주도적으로 개발공사를 하는 것으로 결정이 난 단계로, 주민들로부터 재개발동의, 이주, 철거동의를 받고 청산금을 어떻게 지급할 것인지 등 재개발 관련 업무가 한창 진행되었다. 그러한 관계로 빈집은 늘어나고 세입자도 전혀 들어오지 않는 지역이었으며, 청구인 소유인 쟁점건물의 경우 2021년 4월부터는 1층 공장에만 세입자가 있었고 2층과 3층은 폐가로서 빈집이었다. 어떤 사람이 주민등록이 되었는지 등은 모르는 상태였으며, 동사무소에 확인해보니 주민등록이 되어 있는 사람이 있다고 해서(개인정보라고 인적사항은 알려주지 않음) 아는 사람인 bbb에게는 수소문하여 주민등록을 전출하라고 하였고 나머지 사람은 동사무소에 항의하여 주민등록을 말소해 달라고 하였으며, 2021년 4월부터는 3층의 전기가 해지되고 보일러 시설도 없어지는 등 폐가로서 거주하는 사람이 없었다.
(2) 건설회사와 매도매수 협의를 하려면 세입자가 없어야 하고 건물이 멸실되어야 한다고 하여, 2021년 7월에는 건물 내･외부의 출입문･창문 등을 완전히 철거하고 2021.8.10.에는 전기･도시가스 등도 모두 해지한 다음, 관할구청에 멸실･말소 신고를 하고 잘못된 재산세 과세대장도 변경 신청을 하였다. 그리고 2021.9.9. 1층 공장 부분(토지 포함)에 대해서만 매매계약을 체결하였다.
(3) 처분청은 건물이 완전히 없어야 한다고 주장하나, 옆집 건물과 벽을 같이 사용하는데, 폐가라고 하여 건물 벽을 철거하면 옆집이 무너지는 문제가 있었고, 지역 일대가 전부 철거 대상이고 도시가스 노출 위험이 있었으므로 도시가스 회사에서는 지하 도시가스 배관을 철거하고 난 후 건물을 철거해야 한다는 입장이었다. 2021.4.7. 3층 전기는 해지되었고, 2층 전기 및 전체 도시가스도 2021.8.10. 해지되었으며, 2021.8.24. 관할구청에 재산세 과세대장상 주택에 대하여 말소 신청을 할 때 촬영한 사진(2021.8.1.)을 보면 현관문, 창문, 주방시설, 화장실, 수도시설, 도배장판 등이 없는 상태였음을 알 수 있다.
(4) 관할구청은 2021.11.29. 현장확인을 실시하고 2021.8.10. 현재 주택이 멸실되었음을 확인하였다.
(5) OOO청장은 이의신청 심리결과, 2층과 3층은 오랜기간 주택으로 임차인들이 거주했던 점, 해당 관할구청에서 2021년 지방세 과세대장으로 2층과 3층을 주택으로 변경한 사실이 나타나는 점, 2021년 8월까지 2층과 3층의 화장실, 주방, 창문 등의 주거 필수 시설이 철거되었다고 하나 건물의 구조와 기능이 주택으로서의 적합한 형태를 갖추고 있었던 것으로 보이는 점, 부동산매매계약서상 계약일은 2021.9.9.이나 계약금으로 약정된 금액을 그보다 앞선 2021년 3월과 2021년 6월 수령하여 실제 매매계약 혹은 약정당시에는 2층과 3층은 주택으로서 구조나 기능이 남아 있어 매매대상에 주택이 포함된 것으로 보이는 점 등을 종합하여 보면 주택에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 하였으나, 이는 다음과 같이 잘못된 것이다. ◯◯◯
(1) 2021년 재산세 부과현황에 따르면 쟁점건물의 1층은 상가(비주거 사용면적 OOO), 2층과 3층은 주택(각 주거사용면적 OOO 전체 OOO)으로 부과되었고, 개별주택가격도 2007년 4월부터 2022년 4월까지 확인된다. 2층과 3층은 동일한 구조로 방, 주방, 화장실이 1개씩 있으므로 주택의 형태를 갖추고 있다.
(2) 청구인은 2021년 4월부터 사람이 거주하지 않았다고 하나 아래 <표1>과 같이 ccc 등이 전입신고를 한 사실이 있으며, 주변 탐문결과, 2021년 9월 이전에 50대 중후반의 여성이 거주한 사실이 있다고 확인하였으며, <표2> 및 <표3>과 같이 2층과 3층은 양도일 직전까지 주거용으로 사용된 것으로 확인된다. <표1> 거주 이력 ◯◯◯ <표2> 수도 사용량 ◯◯◯ <표3> 전력 사용량 ◯◯◯
(3) 청구인은 건축물로서 경제적 효용을 상실하여 관할구청에 멸실․말소 변경신고를 하였다고 하나, 멸실신고는 건축물을 철거하기 위한 절차이고 2022.6.16. 현지확인시 쟁점건물은 철거되지 않은 상태였다. 따라서 청구인이 한 멸실․말소 변경신고가 쟁점건물이 멸실되었다는 근거가 될 수는 없다.
(4) OOO구청장은 2021.11.29. 현장조사에 따라 2022.6.1. 기준 201호 및 203호의 용도를 근린시설로 변경하였으나 해당 층은 근린시설로 사용된 적이 없고, 근린시설로 변경하였다고 하더라도 이는 양도일 이후인 2022년 기준에 대한 것이며, 처분청에서 현지 확인시 쟁점건물 2층과 3층은 주택의 형태를 유지하고 있었다.
(5) 청구인은 양도일 현재 단전 및 단수, 건물의 내부집기가 철거되어 건물 외관만 남아 있으므로 ‘폐가’로 보아야 한다고 주장하나, 폐가는 장기간의 공실상태, 안전이 문제되어 대규모 수선이 필요한 상태, 본인 및 제3자가 항시 거주할 수 없는 상태로서 주거 기능이 완전히 상실된 상태를 말하는 것이나, 쟁점건물 2층과 3층은 양도일 직전까지 주거용으로 사용되었으므로 폐가로 볼 수 없고, 슬래브 구조의 건물 내·외벽 및 계단이 원형을 유지한 온전한 상태로서 주택법 제2조 제1호 및 건축법 제2조 제1항 제2호 및 제7호에 규정하고 있는 건축물의 정의와 부합되며, 설령 씽크대 및 변기 등 내부집기 및 도배·장판이 과거부터 해체되었더라도 대규모 수선이 아닌 인테리어 등을 통하여 언제든지 주택으로 사용할 수 있으므로 주택으로 봄이 타당하다. 또한 쟁점건물 및 인근 주택 또는 일반건물을 AAA가 주상복합건물을 신축하기 위해 멸실 및 철거 예정이었으므로 본인 또는 제3자가 사용할 수 없는 상태이나 AAA가 아닌 제3자가 매수하거나 양도자가 계속 보유할 경우 양도자 본인이 주택으로 사용 또는 임대할 것이므로 주택으로 보는 것이 타당하다.
(6) 매매계약서상 계약일 및 계약금 지급일은 2021.9.9.로 수동기재 되어 있으나 잔금일은 2021.9.30.로 워드로 작성된 점, 청구인의 계좌이체내역상 계약금 기재금액 OOO원을 2021.3.30. OOO원, 2021.6.30. OOO원 수령한 점 등으로 볼 때, 실제 계약일은 2021.6.30.로 볼 수 있으며 계약시점에는 주택으로 사용하고 있었고 매매계약서에 토지 OOO, 건물OOO(공장), 비고 사항에는 미등기건물 등 일체라고 기재되어 있으므로(양도시에 2층과 3층에 대한 철거 조건 없음) 청구인이 토지와 건물 1층(면적 OOO) 공장만 매매한 것으로 볼 수 없다.
(7) 양도일 직전에 전기, 수도, 도시가스를 폐지하고 내부 집기 등을 철거하였다는 사정만으로 폐가, 멸실된 주택으로 볼 수 없으며, 아래<표4>와 같이 현지 출장시 인접한 주택의 건물 용도, 구조, 상태 등이 유사하고 매수법인이 동일한 상황에서 주택으로 기신고한 점 등으로 볼 때 쟁점건물 2층과 3층은 주택으로 보는 것이 타당하다. <표4> 인접 양도주택 ◯◯◯
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제95조(양도소득금액) ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. (2) 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위) ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(건축법 제19조 에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. (3) 주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다. (4) 건축법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
(1) 청구인은 2021.9.30. 쟁점건물을 AAA에게 양도하였으며, 매매계약서(2021.9.9.)에는 목적물이 토지와 1층(공장)으로 표시되어 있고, 건축물 등 지상물 일체와 공동주택의 동･호수에 따르는 권리 일체를 포함한다고 되어 있다.
(2) 쟁점건물은 무허가･미등기 건물로서 건축물대장 등이 존재하지 않으므로 그 현황이 구체적으로 확인되지는 않으나, 지방세 과세내역(2022.12.16.)에 의하면, 2020년까지 1층은 다가구주택(OOO), 2층은 근린생활시설(OOO)로 재산세가 부과되고, 2021년에는 1층은 근린생활시설(OOO), 2층과 3층은 다가구주택(각 OOO)으로 재산세가 부과된 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 2층과 3층은 건물의 외관만 남아 있을 뿐 전기･수도･도시가스 등이 폐쇄되고 내부의 화장실･주방･출입문･창문 등도 철거되는 등 주택으로 볼 수 없다며, 쟁점건물의 내외부 사진(2021.8.10.), 전기요금 내역, 도시가스요금 고지내역, 재산세 과세대장 변경 신청서, 부동산매매계약서 등을 제출하였다. 반면, 처분청은 주거기능이 완전히 상실된 폐가에 해당하지 않았으므로 주택으로 보아야 한다며, 주민등록 전입내역, 수도 사용내역, 전력 사용내역 등을 제출하였다.
(4) 한편, 청구인은 2021.8.24. 재산세 과세자료의 변경을 신청하였으며, 관할구청은 2021.11.29. 현장조사를 통해 쟁점건물의 1～3층의 용도를 근린생활시설(각 OOO)로 변경하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 양도소득세 과세대상을 판정함에 있어, 주택은 허가 여부나 공부 상의 용도구분과는 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로서, 양도 당시 거주한다는 객관적 사실이나 사용한다는 실질적 행위가 있어야 함을 요건으로 하지 아니하므로, 그 구조가 주거에 적합한 상태에 있다면 일시적으로 다른 용도로 사용되거나 일부 훼손되었다고 하더라도 주택으로 보아야 할 것인 바, 쟁점건물의 2층과 3층은 2021.6.1. 현재 주택으로 분류되어 재산세가 부과되고, 2021년 8월까지 임차인이 거주한 것으로 나타나며, 그 즈음에 전기･수도 등이 폐쇄되고 출입문 등 일부 시설이 철거되었지만 그 구조의 복구가 사회통념상 불가능하게 된 정도에 이르렀다고 볼 수 없는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점건물을 주택으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.