비교부동산은 상증세법 시행규칙 제15조의 요건을 모두 충족한 것으로 보이고, 비교부동산 매매거래의 계약일 이후 쟁점부동산 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
비교부동산은 상증세법 시행규칙 제15조의 요건을 모두 충족한 것으로 보이고, 비교부동산 매매거래의 계약일 이후 쟁점부동산 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 비교부동산은 ‘면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가’가 쟁점부동산과 동일하거나 유사한 재산이 아니다. (가) 일반적인 단층 아파트와는 달리 복층인 ‘쟁점부동산’과 ‘비교부동산’은 아래 <표1>과 같이 각 층의 면적과 사용 용도가 상이하므로 유사한 다른 재산으로 볼 수 없다. <표1> 쟁점부동산과 비교부동산의 면적 등 쟁점부동산 비교부동산 비고 1층 164.04㎡ (기본층 49평) 189.63㎡ (기본층 57평) 8평 차이 2층 54.71㎡ 가족실1, 침실2 25.05㎡ 가족실1 (나) 과거 매매거래이력을 살펴보면, 2008년 1월 ‘비교부동산의 기본층 57평형’과 동일한 타입의 거래가액은 OOO원이고, 1년이 지난 2009년 3월에 거래된 ‘쟁점부동산의 기본층 49평형’과 동일한 타입의 거래가액은 OOO원으로 쟁점부동산의 거래가액이 비교부동산의 거래가액보다 낮은 것으로 나타나므로, 복층아파트의 경우 통상적으로 기본 층인 1층을 기준으로 가격이 형성되므로 쟁점부동산과 비교부동산을 유사한 다른 재산으로 보는 것은 무리가 있다. (다) 각 층의 용도나 면적 등을 보아도 비교부동산을 쟁점부동산과 유사한 다른 재산으로 볼 수 없고, 비슷한 면적의 전체 거래가 2009년부터 2021년까지 총 9건(아래 <표2>)에 불과한 상황이므로 ‘비교부동산’의 매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는 타당한 근거가 부족하다. <표2> 유사한 면적의 실거래가액 ㅇㅇㅇ
(2) 쟁점부동산(2020.7.30.)의 증여시점과 비교부동산의 거래시점(2019.10.8. 계약)이 3개월 이상 차이가 나므로 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에만 재산평가심의위원회의 심의를 거치는 것이나, 가격변동의 사정이 명백함에도 재산평가심의를 거처 비교부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 결정한 것은 위법한 처분이다. (가) 비교부동산의 거래시점(2019.10.8. 계약)의 전후인 2019.7.12. ‘2035 성남도시기본계획’ 주민공람이 시작되었고, 해당 계획은 2025년까지 리모델링 시범단지사업을 완료하며 2026년부터 2035년까지 주민선택에 따라 재건축이나 리모델링을 추진한다는 계획이다. (나) 성남시가 분당주민들을 대상으로 재건축 관련 설문조사나 주민설명회를 진행한 적은 있지만 재건축 일정을 공식적으로 공람한 것은 위 도시기본계획이 처음이어서, 쟁점부동산 인접 아파트 가격이 2019년 10월부터 급등하기 시작하였고 2019년 이후에도 계속 상승하는 등 재산(아파트)의 가격변동 사정이 명백히 존재함에도, 처분청은 재산평가심의 검토표에 ‘가격에 영향을 줄만한 특이사항이 없음을 인정함’이라고 기재하는 등 성남도시기본계획 발표나 부동산 가격의 폭등 사실을 전혀 고려하지 않았고, 재산평가심의위원회의 평가 결정서에도 가격변동의 사정이 없다고 본 사유에 대한 언급이 없다.
(1) 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 비교부동산의 매매사례가액은 쟁점부동산의 유사한 다른 재산의 매매사례가액에 해당한다. (가) 청구인이 쟁점부동산을 증여(2020.7.30.)받기 전인 2020.3.16. 매매(2019.10.8. 계약)된 비교부동산은 쟁점아파트와 동일한 공동주택 단지 내에 위치(상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 가목)하고, 전용면적 및 공동주택가격의 차이가 5% 이내(상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 나목 및 다목)이다. (나) 처분청은 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따라 OO 지방국세청 평가심의위원회(2022.7.28. 결정)를 통해 쟁점부동산의 증여재산가액을 비교부동산의 매매사례가액인 OOO원으로 평가하였다.
(2) 비교부동산의 거래 당시와 평가기준일(쟁점부동산의 증여 당시) 사이에 가격변동의 특별한 사정은 없다. (가) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 상속‧증여재산을 평가할 때 유사재산의 범위를 구체화함으로서 유사 재산의 매매사례가액을 임의로 적용하는 부작용을 방지하여 행정의 예측가능성과 법적 안전성을 도모하기 위하여 2017.3.10. 기획재정부령으로 신설되었다. (나) 청구인은 쟁점부동산이 리모델링 시범단지 사업 예정으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나, 비교부동산도 같은 주택단지에 해당하여 동일한 조건에 있으므로 주택의 위치, 층고, 주변환경 및 일조권의 차이는 이미 공동주택가격 산정에 모두 반영되어 가격변동의 특별한 사정이 있다는 청구주장은 타당하지 않다(조심 OOO).
1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우: 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
2. 특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률 제2조 제3호 에 따른 가상자산의 경우: 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30391호로 일부개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정
2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법
3. 제15조 제11항 제2호 나목 및 조세특례제한법 시행령 제27조의6 제6항 제2호 나목에 따른 업종의 변경
4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정ㆍ고시를 하기 위한 자문 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2020.3.13. 기획재정부령 제780호로 일부개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 2020.7.30. 쟁점부동산을 증여받고 증여재산가액을 공동주택가격인 OOO원으로 평가하여 2020.10.26. 증여세를 신고‧납부하였다. (나) OO지방국세청 평가심의위원회는 2022.7.28. 비교부동산의 매매 가액(OOO원)을 매매계약일(2019.10.8.)부터 평가기준일(2020.7.30.)까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하여 쟁점부동산에 대한 상증세법 시행령 제49조 제4항에 따른 가액으로 결정하였고, 처분청이 2022.8.1. 청구인에게 비교부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 증여재산가액으로 하여 2020.7.30. 증여분 증여세의 과세예고통지를 하자, 청구인은 2022.8.31. 과세전적부심사청구를 하였으며, 처분청은 이를 불채택하고 2022.10.7. 청구인에게 이 건 증여세를 결정‧고지하였다. (다) 비교부동산이 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목에 따른 쟁점부동산과 ‘유사한 다른 자산’인지를 비교하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목 구분 쟁점부동산 비교부동산
• OOO원 (라) 쟁점부동산과 비교부동산의 면적, 방향, 조망권은 아래 <표4>와 같고, 위치 및 평면도는 [그림1]‧[그림2]와 같다. <표4> 쟁점부동산과 비교부동산의 면적 등 구 분 쟁점부동산 비교부동산 비고 방 6개, 욕실 3개 방 5개, 욕실 3개 1층(기본층) 면적 164.04㎡(49평) 189.63㎡(57평) 8평 차이 2층 면적 54.71㎡(가족실1, 침실2) 25.05㎡(가족실1) 총면적 218.75㎡ 214.68㎡ 방향 동남향 서남향 공원조망권 없음 있음 [그림1] 쟁점부동산과 비교부동산의 위치 ㅇㅇㅇ [그림2] 쟁점부동산과 비교부동산의 평면도 ㅇㅇㅇ (마) 쟁점부동산과 비교부동산의 연도별 공동주택가격과 동일 평형의 실제거래가액은 아래 <표5>‧<표6>과 같다. <표5> 공동주택가격 ㅇㅇㅇ <표6> 동일 평형의 실거래가액(국토교통부 기준) ㅇㅇㅇ (바) 경기도 성남시장은 2018년 8월경 성남도시기본계획을 한 것으로 보이고, 2020.6.29. ‘2035년 성남 도시기본계획’을 아래 <표7>과 같이 공시하였다. <표7> 2035년 성남도시기본계획 주요내용 구분 2020년 성남도시기본계획(변경) (2018년 8월) 2035년 성남도시기본계획 비고 목표연도
• 2020년
• 2035년 인구지표
• 114.2만명
• 108.2만명 인구감소시대에 맞는 적정인구 산정 도시 미래상
• 고품격 도시환경을 갖춘 성남
• 소통과 화합의 글로벌시티 성남 도시 공간구조
• 3중심
• 수정‧중원, 분당, 판교 3중심체계
• 1도심 2지역 중심
• 1도심: 성남도심 (여수-판교-야탑)
• 2지역중심: 북부, 남부 하나의 성남구현을 위한 도시공간 구조 개편 생활권 계획
• 3개 대생활권, 10개 중생 활권
• 수정중원 대생활권
• 분당 대생활권
• 판교 대생활권
• 1개 대생활권, 3개 중생활 권
• 성남 대생활권
• 북부/중부/남부 중 생활권
• 지역맞춤형 생활권계획 수립
• 중심지, 일자리, 주거지 관리, 교통체계 개선, 생활기반, 지역특화, 생활인프라 확충 사회통합형 도시공 간 구조를 반영하고 지 역맞춤형 생활권계획 수립 토지 이용계획 구분 2020년 2035년 증‧감 면적(㎢) 비율(%) 면적(㎢) 비율(%) 합계 141.820 100.0 141.659 100.0 감)0.161㎢ 시가화 용지 소계 35.800 25.2 36.521 25.8 증)0.721㎢ 주거 29.317 20.7 29.620 20.9 증)0.303㎢ 상업 5.028 3.5 5.111 3.6 증)0.083㎢ 공업 1.455 1.0 1.790 1.3 증)0.335㎢ 시가화예정용지 3.664 2.6 3.027 2.1 감)0.637㎢ 보전용지 102.356 72.2 102.111 72.1 감)0.245㎢ (사) 청구인은 ‘쟁점부동산의 인근 부동산 가격변동의 특별한 사정이 있다’고 주장하면서, “2026년부터”… OO 재건축 계획 첫공개라는 제목의 2019.7.15.자 인터넷기사(OO 경제)를 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 비교부동산이 ‘면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가’가 쟁점부동산과 동일하거나 유 사한 자산이 아니고, 가격변동의 특별한 사정이 명백함에도 재산평가심의를 거쳐 비교부동산의 매매가액을 쟁점부동산의 시가로 결정한 것은 위법하다고 주장하나, 상 증세법 시행령 제49조 제4항에서 해당 재산과 면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 당해 자산에 대한 시가로 판단할 때, 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지 가액이 있는 경우 해당 매매사례가액을 시가로 보는 것뿐만 아니라, 평가기간을 경과하기만 하면 시가에 부합하는 가액이 있어도 이를 시가로 볼 수 없는 평가제도의 경직성을 해소하고, 제도의 자의성을 배제하기 위하여 평가심의위원회의 자문을 거치도록 한 것이므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 준용하여 평가기간을 벗어난 매매사례가액이라고 하더라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에는 그 매매사례가액을 당해 재산에 대한 시가로 평가할 수 있다고 보이는 점, 비교부동산은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에서 정하고 있는 요건을 충족하고, 복층구조라고 하여 쟁점부동산과 ‘면적‧위치‧용도‧종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’이 아니라고 볼만한 사정이 확인되지 않는 점, 비교부동산 매매거래의 계약일(2019.10.8.) 이후 쟁점부동산 증여일까지 사이에 쟁점부동산 지역의 도시기본계획이 발표(2020.6.29.)되었지만 비교부동산 거래 당시 이미 위 계획이 발표되어 거래가액에 반영이 되었을 것이고 실제 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 있었다는 점이 객관적으로 확인되지 않는 점, 달리 청구인이 제시한 자료만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.