비교부동산의 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 상속개시일 현재 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인들은 2021.11.4. 사망한 aaa(이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인들로 부산광역시 수영구 OOO와 같은 동 OOO(이하 각 호를 “쟁점부동산”이라 한다), 그 밖에 부동산과 금융재산 등을 상속받고, 2022.5.23. 쟁점부동산의 가액을 OOO원으로 평가하여 2021.11.4. 상속분 상속세 OOO원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 2023.4.24.∼2023.7.12. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 쟁점부동산의 상속개시일 전후 6개월 내에 해당하고, 2021.9.8.이 매매계약일인 같은 동 OOO(이하 “비교부동산”이라 한다)의 매매가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 시가로 평가하고, 그 밖에 상환된 채무를 부인하는 등 2023.8.7. 청구인들에게 2021.11.4. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2023.10.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장

(1) 같은 아파트 및 동일한 면적의 상속재산(아파트 4채)은 평가의 신뢰성에 따른 과세의 신뢰성 측면에서 동일한 평가방법이 적용되어 평가금액이 동일하여야 한다.

(2) 예를 들어 동일한 면적의 아파트 4채 중 하나의 아파트에 대해서만 감정가액이 있는 경우 감정가액 있는 아파트만 감정가액으로 평가하고, 나머지 아파트에 대해서는 매매사례가액을 적용해야 하는 문제점이 발생하므로 하나의 아파트에 대해 감정가액이 있다면 같은 동의 동일한 면적의 아파트에 대해서도 특별히 평가액이 달라야 하는 사유가 없다면 같은 감정가액을 적용하는 것이 타당할 것이다.

(3) 또한상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조에서 시가 및 시가로 인정되는 가액을 우선적으로 적용하고, 이러한 시가 및 시가로 인정되는 가액이 없을 경우에 대체적인 방법으로 매매사례가액을 적용하도록 하고 있어 시가 및 시가로 인정되는 가액이 있다면 이를 우선적으로 적용하여 평가대상 자산의 가액을 동일하게 평가하는 것이 타당하다.

(4) 상속대상 자산의 평가에 있어 특별히 평가액이 달라야 하는 사유가 없는 동일한 자산이 다수 있는 경우 동일한 가액으로 평가하는 것이 평가의 신뢰성과 객관성을 높이고, 과세의 정당성을 확보할 수 있다고 판단되므로 쟁점부동산의 시가를 쟁점매매사례가액으로 평가하여 상속세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 부동산은 각각 평가해야 하는 것이 원칙으로, 같은 아파트 및 동일한 면적의 아파트라고 하여 위치와 층수 및 내부구조까지 모두 동일한 아파트가 아니므로 특수관계인과의 거래가 아닌 실제 매매사실이 확인된 해당 아파트의 경우 실제 매매거래가액을 시가로 적용해야 하고, 해당 재산의 매매사실 등의 가액이 없는 쟁점부동산의 경우에는 평가기간 내 신고일까지의 유사재산의 매매사례가액을 시가로 적용해야 한다.

(2) 상속재산(아파트 4채)중 매매사실 있는 부산광역시 수영구 OOO를 제외한 나머지인 쟁점부동산은부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택으로 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 요건인 ① 평가대상주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 평가대상주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상주택의 주거전용 면적의 100분의 5 이내일 것, ③ 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것인 3가지 요건을 모두 충족하는 비교주택을 시가(유사사례가액)로 평가하여 적용하는 것이고, 3가지 요건 모두를 충족하는 비교주택이 2 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 적용하여야 하는데, 상기 매매사례가액의 내역과 같이 비교부동산은 3가지 요건 모두를 충족하므로 상증세법 시행령 제49조 제2항에 의거 평가기준일로부터 가장 가까운 날 매매계약이 체결된 비교부동산을 시가(유사사례가액)로 보아야 하므로, 당초 처분은 법령에 근거하여 결정한 것으로 정당하다.

(3) 해당재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 매매가액은 시가로 인정되므로 실제 매매사실이 있는 상속재산OOO의 경우에는 해당재산의 매매가액을 시가로 인정하였으나, 쟁점부동산의 경우 매매사실이 있는 OOO와는 별개의 부동산으로 동일한 재산에 해당하지 않으므로 OOO의 시가를 쟁점부동산의 시가로 적용하지 않고 쟁점부동산에 대해 상증세법 시행령 제49조 제2항에 근거한 쟁점매매사례가액을 시가로 적용하여 평가한 것은 정당하다.

(4) 쟁점부동산의 경우 매매사실이 있는 재산과 동일한 재산이 아닌 별개의 재산으로 각각 평가되어야 하고, 이는 법령에 근거하여 결정한 것으로 동일한 재산에 대해 동일한 가액으로 평가해야 평가의 신뢰성과 객관성을 높이고 과세의 정당성을 확보할 수 있다는 청구주장은 이유가 없다.

• 가. 쟁점 비교부동산의 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 상속개시일 현재 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.29. 법률 제17758호로 개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 제31446호로 개정된 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 개정된 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다. 1.부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구인들이 제출한 심리자료에 따라 나타나는 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인 bbb은 피상속인의 사망으로 2022.2.9.(등기원인일: 2021.11.4.) 부산광역시 수영구 OOO를 취득하고, 2022.3.18.(매매계약일: 2022.3.5.) 이를 ccc에게 OOO원에 양도하였다. (나) 청구인들은 2022.5.23 부산광역시 수영구 OOO의 매매가액인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 하여 2021.11.4. 상속분 상속세 OOO원을 신고하였다. (다) 처분청은 2023.4.24.∼2023.7.12. 기간 동안 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하고, 아래 <표1>·<표2>와 같이 상속개시일로부터 6개월 이내인 2021.9.8.에 매매계약이 체결된 비교부동산의 매매가액인 OOO원을 쟁점부동산의 시가로 평가하고, 그 밖에 상환된 채무를 부인하는 등 2023.8.7. 청구인들에게 2021.11.4. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다. <표1> 비교부동산 등의 거래내역 (단위: ㎡, 원) <표2> 청구인들이 상속받은 부동산에 대한 신고 및 결정내역 (단위: ㎡, 원)

(2) 쟁점부동산 등에 대한 2021∼2022년 기간 동안의 공동주택가격은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점부동산 등에 대한 공동주택가격 (단위: ㎡, 원)

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하나, 상증세법 상 상속재산가액에 해당하는 시가와 관련하여 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항은 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 이내의 상속세 신고일까지 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 매매가액이 있는 경우 이를 시가로 본다고 규정하고 있고, 제4항의 ‘해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’의 범위는 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 구체적으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제2항에서는 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있는바, 청구인들이 쟁점부동산의 시가로 주장하는 금액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우의 거래가액이 아닌 반면, 처분청이 제시한 비교부동산의 매매가액은 위 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하면서 평가기간 이내의 신고일까지의 매매사례가액 중 평가기준일(2021.11.4.)에 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 해당하는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하여 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.