쟁점토지에 대한 인공위성 사진에 의하면, 쟁점토지상에 건설기계 또는 자동차가 주차된 것으로 나타나, 쟁점토지가 물품의 보관·관리를 위해 사용되었다고 보기 어렵고 오히려 건설기계 등을 보관하는 주기장이거나 주차장으로 사용된 것으로 보이는 점, 주기장* 또는 주차장으로서 사업용토지에 해당하려면 건설기계 대여업 등의 등록기준에 맞는 주기장으로서 재산세 과세대상이 별도합산과세대상으로 구분 또는 소득령§168의11①2에 따른 주차장요건(부설주차장 또는 사업용 주차장 등)을 충족하여야 하나, 관련 요건을 충족하였다고 볼 만한 자료가 제출되지 아니한 점, 쟁점토지를 사업용토지로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점토지를 2014.1.1.부터 2019.2.28.까지 중고자동차 건설기계 등의 매매 및 폐차보관업자인 AAA에게, 2020.7.31.부터 2022.7.31.까지 고철비철도소매업자인 BBB에게 임대하였는바, 쟁점토지는 양도 당시 공부상 지목이 농지이나, 농지 사용기간인 1년 5개월(2019.3.1.〜2020.7.30.)을 제외하면 양도일 직전 5년 중 3년을 초과하는 기간을 하치장 등으로 사용하였다.
(2) 항공사진, 위성사진 및 임대차 계약서를 통해 쟁점토지가 중고자동차 건설기계 보관 및 고철·비철 고물상으로 사용된 토지임이 확인되므로 쟁점토지를 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제7호 에 따른 사업용토지(하치장용 토지)로 보아 기본세율을 적용하여야 한다.
(2) 청구인의 쟁점토지 양도일 직전 5년 간의 쟁점토지 사용현황을 보면 쟁점토지는 사업용토지의 요건을 갖추지 못하였다. (가) 청구인은 2014.1.1.〜2019.2.28. 기간 동안 쟁점토지가 농지가 아닌 건설기계 등의 매매 및 폐차를 위한 보관 업무에 사용되었다고 주장하나, 2016년〜2018년의 위성사진 및 로드뷰에 의하면 쟁점토지는 지방세법 시행령 제101조 제3항 제2호 에 규정되어 있는 건설기계대여, 매매업, 폐기업 등에 사용되는 주기장 또는 옥외작업장용 토지로 확인되는데 주기장용 토지가 사업용으로 인정되기 위해서는 지방세법 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 과세구분 중 별도합산과세대상 토지로 과세되어야 하고, 별도합산과세대상 토지로 과세되기 위해서는 건설기계관리법에 따라 건설기계사업의 등록을 한 자가 그 등록조건에 따라 사용하는 등록기준에 맞는 주기장이어야 하나, 임차인 AAA이 신고나 등록을 하지 않고 쟁점토지를 주기장 등으로 사용한 것으로 보이므로 위 기간 동안 별도합산과세 대상 토지에 해당되지 아니한다. 또한 청구인은 쟁점토지가 재고 물품을 보관, 관리하는 하치장이라고 주장하나, 당시 위성사진으로 보아 굴삭기, 덤프트럭 등 건설기계를 세워두는 주기장이었으며, 주기장은 비사업용 토지에서 제외될 수 있는 소득세법 시행령 제168조의11 에서 나열하는 거주, 사업관련 토지에 해당하지 않는다. (나) 청구인은 2019년 1월〜2020년 7월 기간에 용도를 농지로 변환하였으나 청구인이 재촌․자경요건을 충족하지 못하여 쟁점토지는 사업용 토지에 해당하지 않는다. (다) 또한 청구인은 2020년 7월〜2021년 10월 기간 동안 쟁점토지를 고철업을 운영하는 연합자원의 대표 김주영에게 임대하여 재활용폐자원 및 고철, 비철 등을 취급하는 고물상 영업에 사용되어 실제 용도에 따라 비사업용 토지에서 제외될 수 있는 하치장용 토지라고 주장하나, 임대기간의 중간시점인 2021년 1월 촬영된 위성사진 및 로드뷰에 의하면 다량의 건설기계를 세워두는 주기장으로 확인되어 임차인의 재고물품을 보관하는 하치장용 토지로 볼 수 없다.
(1) 청구인은 1981.8.26. 매매로 취득한 쟁점토지를 2021.10.7. OOO원에 양도하였는바, 쟁점토지가 사업용토지에 해당한다며 제출한 자료에서 확인된 내용은 다음과 같다. (가) 청구인(임대인)이 2014.1.1. AAA(임차인)과 체결한 임대차계약서에 의하면, ‘임대차기간 2014.1.1.〜2018.1.1., 임차료 월 OOO, 특약사항: 벌과금은 임차인이 지불하고 산업폐기물 정리요’라는 내용이 기재되어 있고, 2020.7.31. BBB(임차인)과 체결한 임대차계약서에 의하면, ‘임대차기간 2020.7.31.〜2022.7.31., 임차료 월 OOO원, 특약사항: 벌금은 임차인이 지불하고 해지되면 원상복구’라는 내용이 기재되어 있다. (나) 청구인과 CCC(청구인의 배우자) 명의의 OOO계좌에 의하면, AAA(임차인)으로부터 2013.1.5.〜2013.12.31. 매달 OOO원, 2014.1.7.〜2019.1.30. 매달 OOO원이 입금된 내역과, BBB(임차인)으로부터 2020.9.30.〜2021.7.30. 매달 OOO원이 입금된 내역이 나타난다. (다) 2017년 및 2020년 경에 촬영된 것으로 보이는 쟁점토지에 대한 위성사진에 의하면, 10여대 이상의 건설기계 또는 차량 등이 주차되어 있는 것으로 확인된다. (라) OOO시장이 2019.2.20. 청구인에게 ‘도시지역 내 위법행위 원상회복 협조요청’한 공문OOO에 의하면, ‘청구인이 소유하고 있는 토지에 적법한 허가를 득하지 않고 토지 형질변경(자갈포설․시멘트포장․건축물건축․물건적치)한 행위는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제56조 제1항에 위반되므로 2019.3.20.까지 자진 원상회복을 요청하고, 만약 원상회복 진행하지 않을 시 관련 법규에 따라 행정처분이 진행될 예정임’이라는 내용이 기재되어 있다.
(3) 처분청이 쟁점토지는 사업용토지로 볼 수 없다고 제출한 토지대장 및 재산세 과세내역 등에 의하면, 쟁점토지의 공부상 지목은 답에 해당되고 2016년부터 2021년까지 쟁점토지가 분리과세대상토지(농지)로 분류되어 재산세가 과세된 내역(쟁점토지를 재산세 과세내역상 농지로 보더라도 청구인은 사업용토지로 볼 수 있는 재촌․자경 등의 요건을 갖추지 못함)이 확인된다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 하치장용토지로서 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제7호 에 따른 사업용토지에 해당된다고 주장하나, 사업용토지인 하치장용토지는 소득세법 시행령제168조의11 제1항 제7호에 따라 ‘물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장 등으로서 매년 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 100분의 120이내의 토지’이어야 하는바, 쟁점토지에 대한 인공위성 사진에 의하면, 쟁점토지상에 건설기계 또는 자동차가 주차된 것으로 나타나, 쟁점토지가 물품의 보관․관리를 위해 사용되었다고 보기 어렵고 오히려 건설기계 등을 보관하는 주기장이거나 주차장으로 사용된 것으로 보이는 점, 주기장 또는 주차장으로서 사업용토지에 해당하려면 건설기계대여업 등의 등록기준에 맞는 주기장으로서 재산세 과세대상이 별도합산과세대상으로 구분 또는 소득세법 시행령제166조의11 제1항 제2호에 따른 주차장요건(부설주차장 또는 사업용 주차장 등)을 충족하여야 하나, 관련 요건을 충족하였다고 볼 만한 자료가 제출되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점토지를 사업용토지로 보아야 한다는 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2022.12.31. 법률 제19196호로 개정되기 전의 것) 제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.
1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)
8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
1. 운동장ㆍ경기장 등 체육시설용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것(각 목 생략)
2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
물품의 보관ㆍ관리를 위하여 별도로 설치ㆍ사용되는 하치장ㆍ야적장ㆍ적치장(積置場) 등(건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관ㆍ관리에 사용된 최대면적의 100분의 120이내의 토지
9. 폐기물관리법에 따라 허가를 받아 폐기물처리업을 영위하는 자가 당해 사업에 사용하는 토지
12. 블록ㆍ석물ㆍ토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지, 조경작물식재업용 토지, 자동차정비ㆍ중장비정비ㆍ중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지
14. 그 밖에 제1호부터 제13호까지에서 규정한 토지와 유사한 토지 중 토지의 이용 상황, 관계 법령의 이행여부 등을 고려하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 기획재정부령으로 정하는 토지
② 제1항 제2호 다목, 제10호, 제11호 다목 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율(이하 이 항에서 “수입금액비율”이라 한다)은 과세기간별로 계산하되, 다음 각 호의 비율 중 큰 것으로 한다. 이 경우 당해 토지에서 발생한 수입금액을 토지의 필지별로 구분할 수 있는 경우에는 필지별로 수입금액비율을 계산한다.
1. 당해 과세기간의 연간수입금액을 당해 과세기간의 토지가액으로 나눈 비율
2. (당해 과세기간의 연간수입금액 + 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ (당해 과세기간의 토지가액 + 직전 과세기간의 토지가액)
③ 제2항에서 “연간수입금액”이라 함은 다음 각 호에 규정한 방법에 따라 계산한 금액을 말한다.
1. 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 관련된 사업의 1과세기간의 수입금액으로 하되, 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등에 대하여 전세 또는 임대계약을 체결하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 부가가치세법 시행령 제65조 제1항 에 따른 산식을 준용하여 계산한 금액을 합산한다.
2. 1과세기간의 수입금액이 당해 토지 및 건축물ㆍ시설물 등(이하 이 호에서 “당해토지등”이라 한다)과 그 밖의 토지 및 건축물ㆍ시설물 등(이하 이 호에서 “기타토지등”이라 한다)에 공통으로 관련되고 있어 그 실지귀속을 구분할 수 없는 경우에는 당해토지 등에 관련된 1과세기간의 수입금액은 다음 산식에 따라 계산한다. 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액 ＝ 당해토지등과 기타토지등에 공통으로 관련된 1과세기간의 수입금액 × (당해 과세기간의 당해 토지의 가액 ÷ 당해 과세기간의 당해 토지의 가액과 그 밖의 토지의 가액의 합계액)
3. 사업의 신규개시ㆍ폐업, 토지의 양도 또는 법령에 따른 토지의 사용금지 그 밖의 부득이한 사유로 인하여 1과세기간 중 당해 토지에서 사업을 영위한 기간이 1년 미만인 경우에는 당해 기간 중의 수입금액을 1년간으로 환산하여 연간수입금액을 계산한다.
④ 제2항 및 제3항에서 “당해 과세기간의 토지가액”이라 함은 당해 과세기간 종료일(과세기간 중에 양도한 경우에는 양도일)의 기준시가를 말한다.
⑦ 법 제104조의3제1항을 적용할 때 업종의 분류는 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계법에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른다.
(3) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
2. 건설기계관리법에 따라 건설기계사업의 등록을 한 자가 그 등록조건에 따라 사용하는 건설기계대여업, 건설기계정비업, 건설기계매매업 또는 건설기계폐기업의 등록기준에 맞는 주기장 또는 옥외작업장용 토지로서 그 시설의 최저면적기준의 1.5배에 해당하는 면적 이내의 토지
결정 내용은 붙임과 같습니다.