청구법인은 국세청통합전산망 및 등기사항전부증명서상 부동산 임대업 등의 사업을 영위하는 것으로 등록되어 있는 점, 쟁점오피스텔에 가정용 상수도 및 가스를 공급한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 보면 청구법인이 쟁점오피스텔을 분양될 때까지 일시적ㆍ잠정적으로만 임대하였다고 보기는 어려워 보이는바, 처분청이 쟁점오피스텔을 면세전용된 것으로 보아 부가가치세법제10조 제1항 등에 따라 부가가치세를 부과한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 대법원(OOO 판결) 및 조세심판원(OOO 외 다수)은 부동산 매매업자가 부가가치세가 과세되는 주택을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 사업목적을 변경하지 아니하고 분양될 때까지 일시적ㆍ잠정적으로 당해 주택을 임대하는 경우에는 면세사업 전용에 해당하지 않는다고 일관되게 판단하고 있다.
(2) 그런데, 청구법인은 매매목적으로 이 사건 건물을 신축하였으나 예상과 달리 부동산 경기가 악화됨에 따라 자금부담을 해소하여 회사의 파산을 방지하고자 쟁점오피스텔을 일시적으로 임대한 것일 뿐 지속적으로 부동산 매매를 위해 노력해 오고 있다. 즉, 청구법인은 이 사건 건물을 매매할 목적으로 신축하였고, 착공 이후 현재까지 분양을 위해 지속적인 노력을 해오고 있으며, 준공 후 현재까지 1층에 분양사무실을 설치하여 운영하고 있다. 이는 연도별 분양사무실 전경사진(네이버 지도), 그리고 신문기사 및 유튜브영상 등을 통해서도 확인되는 사실이다.
(3) 이 사건 건물의 착공 당시(2017년)에는 전국적으로 부동산 시장이 폭발적인 상승세를 보이고 있어 쟁점오피스텔의 분양에 어려움이 없을 것으로 예상했다. 그러나 오피스텔 관련 세제개편 및 대출규제 등으로 울산지역 오피스텔 분양시장이 사그라지기 시작했고 다수의 미분양 물건이 발생한 상황에서, 이를 방치할 경우 대주단에게 기한에 맞춰 원리금을 납부할 수 없게 되어 채무불이행상태에 이르게 되고 지속적인 채무불이행으로 기한이익상실 사유가 발생할 경우 금융기관들은 청구법인의 대출채권을 부실채권으로 매각할 수밖에 없는 상황이었다. 이로 인해 종국적으로 청구법인은 사실상 파산에 이를 수 있게 되기 때문에 이와 같은 경영상 어려움을 타개하고자 일시적인 임대를 통해 자금경색을 해소하고 파산에 이르지 않도록 최선의 노력을 다하여야 했고, 총 임대료 가액으로 이자비용 전액을 상환할 수도 없는 수준이었으나, 당장의 채무불이행에 이르지 않기 위해서는 빠른 임대계약이 필수적이었다. 즉, 청구법인의 쟁점오피스텔 임대는 유동성 확보 정책의 일환이었을 뿐 계속사업으로 영위할 의도가 있었던 것이 아니다.
(4) 쟁점오피스텔의 임대계약을 통해 발생하는 수익으로는 청구법인의 대출액 OOO원에 대한 이자비용도 감당하기 어려운 상태라, 청구법인은 이른바 이자상환비율(Rent to Interest ratio, 연간 부동산 임대소득을 이자비용으로 나누어 산출한 금액)이 1 이하인 한계차주에 해당한다. 즉, 사실상 자본잠식상태인 청구법인의 재무구조에 비추어볼 때 타인자본 조달이 필수적인데, 청구법인이 임대업을 주업종으로 삼을 경우에는 RTI가 1 이하이기 때문에 리파이낸싱을 통해 대출을 지속할 수도 없는바, 청구법인 입장에서 임대업이 계속사업이 될 수 없다.
(5) 청구법인은 일시적으로 염가로라도 임대계약을 체결하여 당장의 이자비용 납부를 충당할 일부 재원을 마련하고, 이를 통해 채무불이행 및 기한이익상실 상태로부터 벗어나고자 하였을 뿐, 임대업을 주업으로서 계속적으로 영위할 수 없었으며 그러한 의도도 없었다.
(1) 본안 심리에 앞서 청구법인의 이 사건 경정청구에는 쟁점오피스텔의 면세전용 여부와 무관한 금액이 포함되어 있으므로 이 부분은 각하되어야 한다. 즉, 청구인은 2017년 제1기부터 2021년 제2기까지 사이에 쟁점오피스텔을 임대한 것이 면세전용에 해당하지 않는다고 주장하면서 약 OOO원의 부가가치세액을 환급해 줄 것을 구하는 이 사건 경정청구를 하였으나, 청구법인이 당초 쟁점오피스텔을 면세전용하였다고 하여 수정신고 및 기한 후 신고한 것은 2019년 제2기부터 2021년 제2기까지의 부가가치세 합계 OOO원이고, 2017년 제1기 및 제2기 과세기간에는 세금계산서 교부 누락과 관련하여 부가가치세를 수정신고하였다. 그럼에도 청구법인은 쟁점오피스텔이 면세전용에 해당하지 않는다고 하면서 과세대상 기간을 2017년 제1기부터 2021년 제2기까지로, 환급청구 세액을 OOO원보다 더 많은 OOO원으로 기재하였다.
(2) 청구법인은 쟁점오피스텔을 일시적ㆍ잠정적이 아니라 상시 주거용으로 임대하였으므로 면세사업에 전용한 것에 해당하는데, 그 구체적인 이유는 다음과 같다. (가) 첫째, 쟁점오피스텔 각 호실마다 옵션(냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 전자렌지, 공기청정기)과 주방시설 등 상시주거에 필요한 시설이 갖춰져 있으며, 각 호실에 공급되는 전기와 수도, 도시가스 등이 모두 상시주거용으로 공급되고 있는 것으로 확인되었다. (나) 둘째, 쟁점오피스텔 계약서는 통상의 주거용 오피스텔 임대차계약과 동일하고, 임대차 기간 중 매매계약으로 임대인이 변경될 경우의 계약관계에 대해 약정이나 조건을 붙인 바 없다. (다) 셋째, 청구법인은 쟁점오피스텔의 각 호실 대부분(217호실, 전체87.5%)을 2년 이상 주거용으로 임대한 것으로 확인되었고, 면세전용에 해당하는 248세대 전체가 전입신고를 하였으며, 쟁점오피스텔에 대한 분양실적이 최근 3년 내 8건에 불과할 뿐만 아니라, 청구법인에서 근거로 제시한 분양관련 유튜브 광고의 경우 2019년 7월 이후로 새로운 홍보영상을 게시한 사실이 없는 등 청구법인은 사실상 쟁점오피스텔의 분양을 포기하고 임대에 활용한 것이다. (라) 넷째, 청구법인의 법인등기부등본상 사업목적 중 주택 및 근린생활시설 임대업이 포함되어 있어 대외적으로 주택임대업을 표방한 사실도 확인된다.
1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화
2. 제9항 제2호에 따른 사업양도로 취득한 재화로서 사업양도자가 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액을 공제받은 재화
3. 제21조 제2항 제3호에 따른 수출에 해당하여 영(零) 퍼센트의 세율을 적용받는 재화
⑧ 신탁재산을 수탁자의 명의로 매매할 때에는 신탁법 제2조 에 따른 위탁자(이하 “위탁자”라 한다)가 직접 재화를 공급하는 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 수탁자가 재화를 공급하는 것으로 본다.
1. 수탁자가 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우
도시 및 주거환경정비법 제27조 제1항 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제19조 제1항 에 따라 지정개발자로서 재개발사업ㆍ재건축사업 또는 가로주택정비사업ㆍ소규모재건축사업을 시행하는 과정에서 신탁재산을 처분하는 경우 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 제29조(과세표준) ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다.
③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다.
4. 제10조 제1항ㆍ제2항ㆍ제4항ㆍ제5항 및 제12조 제1항에 따라 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보는 경우: 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 제39조(공제하지 아니하는 매입세액) ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
(1) 쟁점오피스텔의 임대차계약서, OOO 상수도사업본부 등의 회신공문, 국세청통합전산망(NTIS) 상 청구법인의 사업자기본정보 등의 이 건 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 국세청통합전산망(NTIS) 상 일반과세사업자로 주업태는 “부동산업 및 임대업”으로, 주종목은 “부동산 분양대행 및 컨설팅”으로 등록되어 있고, 등기사항전부증명서 상 설립목적은 아래 <표1>과 같이 기재되어 있다. <표1> 등기사항전부증명서 상 청구법인의 설립목적 ㅇㅇㅇ (나) 건축물대장 등에 따르면 이 사건 건물은 업무시설 및 제2종근린생활시설로 그 외 기본 정보는 아래 <표2>와 같다. <표2> 이 사건 건물의 기본정보 ㅇㅇㅇ (다) 청구법인은 이 사건 건물의 신축 등과 관련하여 아래 <표3>과 같이 부가가치세를 신고하고 환급세액을 지급받았다. <표3> 청구법인의 부가가치세 신고내역 및 환급세액 ㅇㅇㅇ (라) 청구법인은 이 사건 건물의 준공 후인 2019년 5월 경 주식회사 AAA 등과 사이에 이 사건 건물 등의 유지관리 등 제반업무 일체를 위임하는 계약(아래 <표4> 참조)을 체결하였고, 주식회사 AAA은 2019년 제1기부터 2021년 제2기 사이에 임대인의 지위에서 쟁점오피스텔(248호)을 포함한 미분양 오피스텔 254호를 박진한 외 253명에게 임대(아래 <표5> 참조)하였는데, 위 임대차계약서에 기재된 특약사항의 내용은 아래 <표6>과 같다. <표4> 청구법인과 주식회사 AAA 간 위임약정서 ㅇㅇㅇ <표5> 이 사건 건물의 오피스텔 분양 내역 ㅇㅇㅇ <표6> 쟁점오피스텔의 월세계약서 상 특약사항 ㅇㅇㅇ (마) OO 청장은 이 사건 감사를 실시하면서 청구법인으로부터 받은 해명자료를 검토한 결과, 청구법인이 쟁점오피스텔(248호)을 면세사업에 전용하여 부가가치세를 탈루(아래 <표7> 참조)하였다고 보아 이에 대한 부가가치세를 납부하도록 권고할 것을 처분청에 감사지적하였고, 처분청의 권고를 받은 청구법인은 2021.12.3. 쟁점오피스텔의 분양가격을 과세표준으로 하여 아래 <표8>과 같이 부가가치세를 수정신고 및 기한 후 신고하였으나, 그 세액을 납부하지는 않았다. <표7> 쟁점오피스텔 면세전용에 따른 부가가치세 부족징수액 계산 ㅇㅇㅇ <표8> 청구법인의 쟁점오피스텔 등 관련 수정신고 및 기한후 신고 ㅇㅇㅇ (바) 처분청은 청구법인이 위 <표8>의 부가가치세를 체납하자, 2022.4.6. 부가가치세법제3조의2에 따라 이 사건 건물의 수탁자인 교보자산신탁에게 납부고지서(물적납세의무자)를 송달 완료하였고, 교보자산신탁이 납부기한(2022.4.20.)까지 납부하지 않자, 2022.5.4. 이 사건 건물 중 일부 호실에 대한 재산압류통지서(을)를, 2022.5.19. 공매예고통지서를 각 송달하였다. (사) 청구법인은 쟁점오피스텔을 면세사업에 전용한 것이 아니라고 주장하면서 2022.10.7. 이 사건 경정청구를 한 후 2022.12.14. 이 건 심판청구를 하였고, 처분청은 2022.12.19. 이후 이 사건 건물의 공매절차를 정지하고 있는 상태이다. (아) 한편, 청구법인은 쟁점오피스텔을 일시적으로 임대한 것일 뿐 매매를 위하여 지속적으로 노력하고 있다고 주장하면서 이 사건 건물 1층에 분양사무실을 운영하고 있는 사진, 유튜브 사이트에 쟁점오피스텔의 분양 관련 광고를 업로드한 내역 등의 자료를 제출하였다. (자) 처분청은 청구법인이 쟁점오피스텔을 면세전용하였다고 하면서 OOO 상수도사업본부 및 OOO로부터 회신받은 공문(‘쟁점오피스텔에 가정용 상수도 및 가스를 공급하였다’는 취지로 기재되어 있음) 등의 자료를 제출하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보건대, 청구법인은 분양목적으로 건축한 쟁점오피스텔을 일시적ㆍ잠정적으로 주택으로 임대한 것일 뿐이라고 주장하나, 청구법인은 국세청통합전산망 및 등기사항전부증명서상 부동산 임대업 등의 사업을 영위하는 것으로 등록되어 있는 점, 쟁점오피스텔 중 대부분의 임대기간이 2년 이상인 것으로 보이고 쟁점오피스텔이 임대 이후에 분양되었음을 확인할 수 있는 증빙이 제시되지 않은 점, 쟁점오피스텔의 임대차계약서에는 임대 중 매매하여도 이의가 없다는 등의 약정이 나타나지 않고, 각 세대별로 세탁기, 냉장고, 전자레인지 등 생활 가전제품이 설치되어 있어 의ㆍ식ㆍ주를 포함한 일상적인 생활을 영위하는 것이 가능한 것으로 보이는 점, OOO 상수도사업본부 및 OOO는 쟁점오피스텔에 가정용 상수도 및 가스를 공급한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 보면 청구법인이 쟁점오피스텔을 분양될 때까지 일시적ㆍ잠정적으로만 임대하였다고 보기는 어려워 보이는바, 처분청이 쟁점오피스텔을 면세전용된 것으로 보아 부가가치세법제10조 제1항 등에 따라 부가가치세를 부과한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.