① 쟁점화해비용은 청구인의 쟁점부동산 취득행위와 상관없이 쟁점부동산 양도계약성립과 관련한 다툼으로 인한 것이므로 이를 필요경비에 산입되는 자본적 지출액에 해당한다고 보기 어려우므로 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
② 처분청이 쟁점부동산 건물 취득에 든 실지거래가액을 확인 할 수 없는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
① 쟁점화해비용은 청구인의 쟁점부동산 취득행위와 상관없이 쟁점부동산 양도계약성립과 관련한 다툼으로 인한 것이므로 이를 필요경비에 산입되는 자본적 지출액에 해당한다고 보기 어려우므로 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단됨
② 처분청이 쟁점부동산 건물 취득에 든 실지거래가액을 확인 할 수 없는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점화해비용은 청구인이 김○봉을 대신하여 쟁점부동산 임의경매신청을 취하하는 조건으로 사채업자에게 지급한 것으로서 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호 에 따른 자본적 지출로서 필요경비에 해당한다. (가) 처분청은 대법원이 “양도 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해서 직접 소요된 소송비용 화해비용 등의 금액”이라 함은 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위해서 직접 지출한 소송비용이나 화해비용을 말한다. 따라서 양도자산 취득의 효력 등에 관한 다툼이 없이 그 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권의 상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 소송비용이나 화해비용 등은 이에 포함하지 않는다.”라고 판시(대법원 2013.12.26. 선고 2012두16619 판결)한 것을 근거로 쟁점화해비용이 필요경비에 해당하지 아니한다는 의견이나, 세법은 문리해석(文理解釋)이 원칙으로서 소득세법 시행령 제163조 제1항 과 제3항은 법문의 표현에 상당한 차이가 있고, 문맥의 논리 구조 상 취득에 관한 쟁송은 제1항에 규정되어 있어 제3항에서 말하는 쟁송은 취득에 관한 쟁송 이외의 쟁송을 말하는 것이고, 제1항은 쟁송에 대한 제한(취득에 관한 쟁송)이 있는 반면 발생시점에 대한 제한이 없고, 제3항은 쟁송의 발생시점(취득 후)에 제한이 있는 반면 쟁송에 대한 제한이 없으므로 처분청이 제시한 위 판례는 제3항의 자본적 지출에 해당하는 쟁송을 “양도자산을 취득한 후 그 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위해서”라고 해석하여 문리해석 원칙의 근간을 위반하였다. (나) 처분청이 제시한 위 판례는 소득세법 시행령 제163조 제3항 자본적 지출에 관한 것이지만 그 실질 내용은 제1항 실거래가에 대한 내용으로서 제3항 자본적 지출에 필요경비를 “양도자산을 취득한 후 그 효력에 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 그 소유권을 확보하기 위해서”로 해석하였는데, 이는 제1항 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권을 확보하기 위해서 직접 소요된 소송비용 화해비용 등의 금액”과 표현은 다르지만 결국 같은 내용이고, 다만, 취득 후로 한정하기는 하였지만 이 또한 취득 전에 발생하는 비용과 마찬가지로 제1항에 따른 실거래가에 대한 내용이라 하겠다. (다) 자본적 지출이라는 개념 자체가 취득행위와 관련 없이 취득 후에 발생하는 비용으로 자산가치를 증가시키거나 내용연수를 연장시키는 비용을 전제로 하는 것이고, 이는 위 제1항 실거래가에서 논할 사항으로 제3항 자본적 지출에서 논할 사항이 아니고, 쟁송비용이 제3항 자본적 지출에 규정되어 있다는 것만으로도 취득 후 쟁송이 있는 경우 그 쟁송은 취득행위와 관련이 없다는 것을 말하는 것이므로 취득행위와 관련 있는 소송비용 및 화해비용만 자본적 지출에 해당한다고 본 위 대법원 판례는 부당하다. (라) 소득세법 시행령 제67조 제2항 에 의하면, 자본적 지출액이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하는바, 취득과 관련한 소송비용은 발생 전·후에 관계없이 취득원가를 구성한다. 자본적 지출의 개념은 현재의 지출이 당기의 수익적 효과에 그치지 아니하고 장래에 수익적 효과를 발생시키는 경우 그 비용을 자본화해서 장래 수익에 대응하는 비용으로 회계처리 하는 것이고, 이러한 비용은 바로 비용처리 하지 아니하고 자산으로 보아 향후 감가상각이나 매매시 수익에 대응하는 비용으로 처리하게 된다. 이 건의 경우 청구인은 쟁점부동산을 매매하고자 하는 과정에서 사기로 인해 임의경매를 당하는 처지에 있었고, 경매처분이 된다면 그 낙찰가는 시장가치에 비해 형편없이 낮게 될 상황에서 쟁점화해비용을 지출하여 경매처분을 면하고 폭락할 자산가치를 증가시켰으므로 쟁점화해비용은 수익(양도가액)에 대응하는 직접적인 비용이 되는 것이고, 이는 자본적 지출에 해당한다 하겠다. (마) 대법원은 토지의 근저당권을 해지하고 임의경매신청을 취하하도록 하기 위해 지급한 금원은 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위해서 직접 소요된 화해비용으로서 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당된다고 판시하였고(대법원 2012.4.26. 선고 2011두26411 판결), 서울고등법원은 소유권 확보를 위해서 직접 소요된 소송비용 화해비용 등은 양도자산의 필요경비로 인정받을 수 있다고 판시하였으며(서울고등법원 2011.9.28. 선고 2011누8743 판결), 경매절차에서 토지의 소유권을 상실할 상황에 처하자 화해비용 지급하고 소유권을 확보한 점 등에 비추어보면 양도 자산을 취득 후 쟁송이 있는 경우 그 소유권을 확보하기 위해서 직접 소요된 화해비용에 해당한다고 봄이 타당하다고 판시(서울고등법원 2012.6.27. 선고 2012누2438 판결)하였다.
(2) 처분청은 쟁점부동산 건물 취득가액을 환산가액으로 계산하였는바, 자본적 지출에 관한 소득세법 시행령 제163조 의 개정이력을 보면, 자본적 지출에 대해 2016.2.16. 이전 지출분은 적격증빙 여부와 관계없이 사실상 지출이 확인되는 경우에도 인정되고, 2016.2.17. 이후 지출분이면서 2018.3.31. 이전 양도분은 세금계산서, 계산서, 신용카드영수증 등 법적 적격증빙을 수취한 경우만 인정되었으며, 2016.2.17. 이후 지출분 이면서 2018.4.1. 이후 양도분은 법적 적격증빙을 수취한 경우와 법적 적격증빙이 아니더라도 금융거래 증빙 등 실제 지출이 확인되는 경우에도 인정되었다. 이 건의 경우 청구인이 제출한 영수증은 2004년에 작성되었고 이미 원본까지 제출하여 그 영수증이 실제임이 확인되었고, 처분청이 과세사실판단자문시에도 이를 제출하였으므로 처분청이 청구인이 제출한 영수증 등에 기재된 거래사실이 건축물 신축경비에 사용되었는지를 확인해 본다면 청구인이 제출한 영수증 등에 기재된 금액을 필요경비로 인정할 수 있을 것이다.
(1) 청구인은 쟁점화해비용이 양도소득의 필요경비(자본적 지출액)에 해당한다고 주장하나, 쟁점화해비용은 쟁점부동산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 비용이 아니고 쟁점부동산을 취득한 이후에 발생한 경매 사건과 관련된 다툼으로 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위하여 지급한 화해비용에 불과할 뿐, 소득세법 시행령제163조 제3항 제2호에서 규정하는 필요경비로 볼 수 없다(대법원 2013.12.26. 선고 2012두16619 판결 참조).
(2) 쟁점부동산의 건물 신축가액과 관련하여 공사계약서 등 객관적인 근거 서류의 제시 없이 단순히 영수증, 무통장입금증만으로 해당 금액이 건물 신축대금으로 실제 사용되었는지, 혹은 건물과 관련된 금액이라 하더라도 자본적 지출에 해당하는지 여부를 확인할 수 없을 뿐 아니라, 해당 금액 수취인은 건설업 종사자가 아니라 변호사사무실 직원인 사실인 점 등을 감안하면 처분청이 쟁점부동산 건물 취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 취득가액을 환산취득가액으로 산정한 것은 적법하다.
① 쟁점화해비용의 필요경비 인정 여부
② 환산취득가액으로 과세한 처분의 당부
(1) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 이 건 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정결정 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 이 건 신고 및 경정결정 내역 OOO (나) 쟁점부동산 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 아래 <표3>과 같이 1989.5.26. 쟁점부동산 및 인근 토지를 취득하였고, 2014.1.13. 쟁점부동산 지상에 건물을 신축하여 보유하다가 2021.12.30. 청구인의 자녀인 AAA에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하고 소유권이전등기를 경료하였으며, 2018.10.5. BBB 및 CCC가 매매예약에 따른 소유권이전청구권가등기를 쟁점부동산 등에 각각 1/2 지분으로 설정한 후 2019.3.27. BBB 및 CCC의 신청에 따라 임의경매개시결정이 있었고, 2019.7.16. 위 임의경매개시결정이 취하되고 2019.11.20. 위 BBB 및 CCC의 소유권이전청구권가등기는 말소(해제)되었다. <표3> 청구인의 쟁점부동산 및 인근 토지 취득 현황 OOO (다) 이 건 이의신청결정이유서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 건물 신축비용은 합계 OOO원(세부내역 아래 <표4>)이라고 주장하면서 수기로 작성된 지급각서 및 영수증, 무통장입금증, OOO읍장이 발급(2004.2.19.)한 급수공사 공사비 납부고지서 등을 제출하였다. <표4> 청구인이 제출한 쟁점부동산 취득가액 내역 OOO (라) 처분청은 청구인이 쟁점부동산 건물 신축 관련 증빙서류로 제시한 각서, 영수증, 무통장입금증 등에 기재된 수령인 DDD는 변호사OOO법률사무소OOO사무장으로 고용된 자로서 위 DDD가 작성하거나 청구인이 위 사람에게 무통장입금한 내역만으로는 이를 쟁점부동산 건물 취득가액으로 인정하기 어렵고, 이에 따라 처분청이 건물 취득가액을 환산가액으로 적용한 것은 타당하다는 의견이다.
(2) 청구인이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 사채업자인 BBB 등이 쟁점부동산 등을 담보로 김○봉에 대여한 OOO원을 회수하지 못하게 되자 2019.3.27. 쟁점부동산 임의경매 신청을 하였고, 이로 인한 재산가치의 하락 등을 막기 위하여 청구인이 김○봉을 대신하여 사채업자에게 화해비용으로 원금 OOO원과 이자 OOO원을 지불하여 2019.7.16. 임의경매신청이 취하되었으며, 청구인이 김○봉을 사기혐의(특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반)로 형사고발하여 징역 4년을 선고받은 OOO법원(2020.7.2. 선고 2020고합26 판결(아래 참조), OOO법원(2020.10.28. 선고 2020노6 판결) 및 대법원(2021.1.28. 선고 2020도15959 판결) 판결문을 심리자료로 제시하였다. OOO (나) 청구인이 김○봉을 대신하여 사채업자에게 지급한 금액내역은 아래 <표5>와 같다(합계 OOO원을 해당 필지별 기준시가 비율로 환산한 금액은 토지 OOO원, 건물 OOO원). <표5> 청구인의 비용 지급내역 OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점화해비용은 쟁점부동산 임의경매신청을 취하하는 조건으로 사채업자에게 지급한 것으로서 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호 에 따른 자본적 지출로서 필요경비에 해당한다고 주장하나, 양도자산 취득의 효력 등에 관한 다툼이 없이 그 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 소송비용이나 화해비용 등은 소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호 에서 정한 자본적 지출액 등에 포함되지 않는 것인바(대법원 2013.12.26. 선고, 2012두16619 판결 참조), 김○봉이 청구인과 쟁점부동산 매매계약을 체결하면서 쟁점부동산에 대하여 한 BBB, CCC를 가등기권자로 하여 소유권이전청구권가등기를 설정한 것은 소유권 이전을 위한 가등기설정이 아니라 채권을 담보하기 위한 가등기담보설정으로 봄이 타당한 점, 청구인이 쟁점부동산에 대한 임의경매사건의 해결을 위해서 BBB과 CCC에게 지급한 쟁점화해비용은 쟁점부동산의 양도와는 별개의 비용으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점화해비용은 청구인의 쟁점부동산 취득행위와 상관없이 쟁점부동산 양도계약 성립과 관련한 다툼으로 인한 것이므로 이를 필요경비에 산입되는 자본적 지출액에 해당한다고 보기 어려우므로 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 건물 신축공사대금 지출 증빙자료로 수기로 작성된 지급각서, 무통장입금증 등을 제시하였으나, 청구인으로부터 위 대금을 지급받은 DDD는 법률사무소에 사무장으로 고용된 자인데, 건설업을 영위하지 않은 DDD가 청구인으로부터 이체받았다고 주장하는 지급각서, 무통장입금증 등에 기재된 금액이 실제 쟁점부동산 건물 신축공사에 사용되었는지 여부가 객관적인 증빙에 의하여 확인된다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산 건물 취득에 든 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다) 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
② 영 제163조 제5항 제1호 마목에서 “기획재정부령으로 정하는 비용”이란 법 제94조 제1항 제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제58조 에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용
1. 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것
2. 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것
3. 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것
2. 농어촌특별세법 제5조 제1항 제5호 에 따라 납부한 농어촌특별세
결정 내용은 붙임과 같습니다.