공사업체들과 체결한 각 계약서에는 0.0억원, 0.0억원 등으로 기재되어 있으나, 위 업체들이 발행한 세금계산서에는 각 0.0만원, 0.0억원 등으로 확인되어 계약서에 기재된 공사금액과 수취한 세금계산서상 금액이 크게 차이가 나는 점 청구인은 그 외 실지거래가액을 입증할 객관적인 자료를 미제시하고 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
공사업체들과 체결한 각 계약서에는 0.0억원, 0.0억원 등으로 기재되어 있으나, 위 업체들이 발행한 세금계산서에는 각 0.0만원, 0.0억원 등으로 확인되어 계약서에 기재된 공사금액과 수취한 세금계산서상 금액이 크게 차이가 나는 점 청구인은 그 외 실지거래가액을 입증할 객관적인 자료를 미제시하고 있는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목 의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 처분청과 청구인이 제출한 심리자료를 보면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고하고 이에 대하여 처분청이 경정한 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 신고 및 처분청의 경정 내역 ㅇㅇㅇ (나) 처분청의 조사종결보고서에 따르면, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액(OOO원)은 계약서를 소급하여 작성한 것으로 보이지 않는 등 청구인의 주장이 설득력 있어 이를 인정한다고 기재되어 있다. (다) 청구인이 쟁점건물의 실지거래가액을 산정한 근거 및 내역은 아래 <표2>와 같고, 이에 대하여 2002.8.1. ㈜AAA과의 표준도급계약서(계약금액 OOO원), 2003.12.30. OOO와의 도급계약서(OOO원), 2004.1.7. OOO과의 계약서(OOO원), 2004.1.20. ㈜BBB(건설업체, 2010.9.30. 폐업)과의 표준도급계약서(계약금액 OOO원)를 증빙으로 제출하였다. <표2> 쟁점건물의 실지거래가액 산정 근거(청구인 주장) ㅇㅇㅇ (라) 청구인이 주장하는 위의 <표2> ㈜AAA의 쟁점건물의 건축비는 ㎡당 OOO원이고, 2004년 OOO의 증축공사 건축비는 ㎡당 OOO원으로 나타난다. (마) 청구인은 2002.10.31. 쟁점토지 소재지에 부동산임대업 사업자등록을 하였고, 2002년 제2기∼2004년 제2기 부가가치세 과세기간에 쟁점건물의 신축 및 증축과 관련하여 아래 <표3>과 같이 매입세금계산서를 수취하고 각 과세기간별 부가가치세 신고시 관련 매입세액을 공제받은 사실이 확인된다. <표3> 매입세금계산서 수취 내역 ㅇㅇㅇ (바) 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, 청구인은 2002.7.30. 매매로 쟁점토지(대지, 988㎡)를 취득한 후, 2003.3.10. 근린생활시설 494.49㎡(지상 2층)를 신축하여, 2003.4.9. 소유권보존등기를 하였다가, 2004.10.6. 연면적 1,147.39㎡(지상 4층, 근린생활시설, 쟁점건물)로 증축하였으며, 신축 당시 공사시공자는 청구인, 설계자 및 공사감리자는 OOO건축사사무소(대표 BBB)로 확인되며, 증축시 공사시공자는 ㈜AAA(대표 CCC), 설계자 및 공사감리자는 건축사사무소 정인(대표 DDD)으로 확인된다. (사) 지방세세목별과세증명서에 의하면, 쟁점건물 신축시의 취득세 과세표준액은 OOO원이고, 증축시의 취득세 과세표준액은 OOO원으로 확인되며(합계 OOO원), 청구인은 쟁점건물과 관련하여 취·등록세 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 하는 것인바(대법원 1992.7.28. 선고 91누10909 판결), 청구인이 제출한 쟁점건물의 건축을 의뢰하였다는 ㈜AAA, OOO, ㈜BBB 과 체결한 각 계약서에는 ㈜AAA과 OOO과의 계약금액이 각 OOO원 및 OOO원으로 기재되어 있으나, ㈜AAA과 OOO이 청구인의 사업장으로 발행한 매출세금계산서는 각 OOO원(공급대가)과 OOO원(공급대가)으로 확인되어, 계약서에 기재된 공사금액과 수취한 세금계산서상 금액이 크게 차이가 나는 점, 청구인이 제출한 2004.1.20. 도급계약서에는 ㈜BBB과의 계약금액이 OOO원 으로 기재되어 있으나, ㈜BBB에서 청구인의 사업장으로 세금계산서를 발행한 사실은 확인되지 않고, 인정할 수 있는 다른 증빙자료도 확인되지 않는 점, 청구인은 쟁점건물 공사 당시 공사대금을 현금과 약속어음으로 지급하였다고 주장하지만 이를 입증할 금융증빙 등의 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.