도시계획변경 고시를 위한 의렴수렴기간부터 고시일까지의 기간을 비사업용토지로 보지 아니하는 정당한 사유로 볼 수 있는지 여부

[사건번호] 조심2023구8864 (2023.09.25) [세 목] 양도 [결정유형] 기각 --------------------------------------------------------------------------------- [제 목] 도시계획변경 고시를 위한 의렴수렴기간부터 고시일까지의 기간을 비사업용토지로 보지 아니하는 정당한 사유로 볼 수 있는지 여부 [결정요지] 소득세법§104의3①1호나목 및 같은 법 시행령 §168의8은 광역시 중 도시지역에 있는 농지로서 도시지역에 편입한 날부터 3년이 경과한 농지를 비사업용토지로 규정하고 있고, 쟁점토지는 00.0.00. 도시지역에 편입되어 00.0.00.부터 양도일까지 기간 동안 비사업용토지에 해당하며 이는 전체 보유기간의 41%에 상당하여 비사업용 토지의 기간기준에 해당하는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 [관련법령] ｢소득세법」제104조의3 [참조결정] [따른결정] --------------------------------------------------------------------------------- [주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1992.8.13. OOO 전 2,066㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득(취득가액 OOO원)하였고, 2006.4.10. 쟁점토지가 소재한 OOO 일대를 자연녹지지역에서 제1종전용주거지역으로 용도를 변경하는 내용의 도시관리계획이 결정ㆍ고시(OOO 고시 제2006-17호)되었으며, 2016.3.30. 제1종전용주거지역에서 제1종일반주거지역으로 용도를 변경하는 내용의 도시관리계획 변경결정 고시(OOO고시 제2016-54호, 이하 “쟁점도시계획변경고시”라 한다)가 되었고, 청구인은 2020.11.5. 매매가액 OOO원에 양도하였으며, 일반세율(누진세율)을 적용하여 2021.1.31. 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 쟁점토지가 보유기간 중 실질 지목이 ‘농지’로써 2006.4.10. 도시지역(주거지역)으로 편입되었으므로 3년이 경과한 2009.4.10.부터 비사업용토지에 해당하여 중과세율(10% 가산)을 적용하여 한다는 취지로 처분지시를 하였고, 이에 따라 처분청은 중과세율을 적용하여 2023.4.13. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2023.6.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점도시계획변경고시는 도시계획변경전(제1종전용주거지역)과 도시계획변경후(제1종일반주거지역)의 건축규정이 건폐율, 용적률, 층수, 주요 허용 건축용도 등 많은 면에서 차이가 있음을 알 수 있고, 이는 비사업용토지 제외를 규정하고 있는 소득세법 시행규칙제85조 제1항 제12호의 도시계획변경에 해당하며, 도시변경 계획으로 건축이 유리하도록 용적률, 건폐율, 층수 등이 변경될 수 있다고 주민공람 공고, 주민의견 수렴 등이 진행되는 데 불리한 기존 도시계획에 따라 건물을 설계하고 건축 신청을 하는 사람은 없을 것인바, 기존의 도시계획변경을 위한 주민들의 노력, 용역발주 등 기간은 비사업용기간이라 하더라도 도시계획 변경을 위한 주민의견청취 기간부터 도시계획 변경 결정 고시일까지 121일의 기간은 도시계획변경 등에 의한 정당한 사유가 있는 기간에 해당하여 사업용기간으로 인정되어야 하므로, 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 중과세율을 적용하여 한 이 건 부과처분은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 도시지역 안 주거ㆍ상업ㆍ공업지역 등으로 지정된 농지는 사실상 대지와 경제적 가치 면에서 거의 차이가 없음에도 농지로 계속 이용하는 것은 국토의 균형있는 이용ㆍ개발 측면에서 바람직하지 않으므로 비사업용토지 판정시 해당 농지는 직접 경작했더라도 비생산적인 사용으로 보아 비사업용토지로 규정하고 있는바, 2006.4.10.에 주거지역으로 편입된 쟁점토지를 사업용으로 판정받기 위해서는 형질변경 후 건축 등 지정목적에 적합한 용도로 사용하여야 하고, 만약 경제적인 이유 등으로 용도변경이 어려운 경우 쟁점토지를 양도 후 대토 등의 방법으로 계속적으로 경작을 할 수 있도록 비사업용토지에서 제외되는 유예기간을 3년이나 부여하고 있으며, 일반적으로 도시지역으로 편입되는 경우 지가가 급등하게 되어 지정 목적에 적합한 용도로 사용하지 않고 농지로 계속 보유하는 경우 정상적인 지가상승을 현저히 초과하는 이익을 가지게 되고, 이에 대한 문제점을 보완하기 위해 비사업용토지 중과세율을 적용하도록 하고 있으며, 청구인의 경우에도 쟁점토지의 도시지역 편입일 전인 2005년도 공시지가는 OOO원/㎡에 불과하였으나, 편입시점인 2006년은 OOO원/㎡, 2007년은 OOO원/㎡으로 공시지가가 급등하였고, 양도시점에는 OOO원/㎡까지 상승하였으므로, 쟁점토지가 도시지역으로 편입되었음에도 편입일 이후 무려 14년 동안이나 계속 ‘농지’인 상태로 보유함으로써 일반적인 양도차익을 현저히 초과하는 OOO원의 차익(취득가액 OOO원, 양도가액 OOO원)이 생겼으므로 이에 대하여 비사업용토지 중과세율을 적용하여 과세하는 것은 해당 법률 취지에도 부합하는 것이다. 청구인은 제1종전용주거지역에서 제1종 일반주거지역으로 도시계획변경 고시를 위한 의견수렴 기간부터 고시일까지의 기간이 소득세법 시행규칙제83조의5 제1항 제12호상 도시계획변경 등 정당한 사유에 해당한다고 주장하나, ‘도시계획의 변경 등 정당한 사유’의 의미에 대하여 대법원 판례 등에서는 ‘도시계획의 변경 등에 의하여 본래의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별한 사용이 제한된 토지를 의미함‘으로 판결하고 있고, 쟁점토지의 경우에는 2006.4.10.에 도시지역(제1종전용주거지역)으로 편입됨으로써 단독주택, 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설(일부), 휴게음식점, 자동차관련시설 등의 건축이 가능해지게 되었으며, 기타 개발행위허가제한구역으로 지정되거나 도시개발구역으로 지정되어 건축물 건축 등 개발행위가 제한된 사실은 전혀 없고, 해당 조건은 청구인이 주장하는 의견청취 기간부터 변경고시일까지의 기간에도 동일하게 적용되므로 ’통상적인 제한의 범위를 넘어 특별한 사용이 제한된 토지‘에 해당하지 않는다. 청구인은 도시계획변경고시를 위한 의견청취 기간에는 기존의 불리한 도시계획에 따라 건물을 설계하고 건축을 하는 사람이 없을 것이므로 사업용기간으로 인정되어야 한다고 주장하나, 이는 개인의 더 나은 경제적 이익을 위한 선택일 뿐 ’통상적인 제한의 범위를 넘어 특별한 사용이 제한된 토지‘와는 전혀 무관한 내용이고, 청구인의 주장과 달리 청구인은 도시계획변경고시(2016.3.30.)가 이루어진 이후에도 쟁점토지를 변경된 유리한 조건에 따라 건축 등의 용도변경을 이행한 사실은 전혀 없으며, 여전히 ’농지‘ 상태로 4년 7개월을 더 보유하다가 2020.11.5.에 양도하였으므로, 청구인의 주장은 실제 건축 등의 쟁점토지 용도변경 의사는 없었음에도 비사업용토지 중과세율을 피하기 위하여 비사업용토지 제외기간에 대한 주장을 하고 있음을 알 수 있다.

• 가. 쟁점 도시계획변경 고시를 위한 의견수렴기간부터 고시일까지의 기간을 비사업용토지로 보지 아니하는 도시계획변경 등 정당한 사유로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 등

(1) 소득세법 제104조의3【비사업용토지의 범위】① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치시(특별자치시에 있는 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)ㆍ특별자치도(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제10조 제2항 에 따라 설치된 행정시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조 제4항 에 따른 도농 복합형태인 시의 읍ㆍ면지역은 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(대통령령으로 정하는 지역은 제외한다. 이하 이 호에서 같다)에 있는 농지. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유자가 농지 소재지에 거주하며 스스로 경작하던 농지로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령으로 정하는 기간이 지나지 아니한 농지는 제외한다. (2) 소득세법 시행령 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 제168조의7【토지지목의 판정】법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다. 제168조의8【농지의 범위 등】⑥ 법 제104조의3 제1항 제1호 나목 단서에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 3년을 말한다. (3) 소득세법 시행규칙 제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 쟁점토지 등기사항전부증명서상 소유권 변동사항은 아래 <표1>과 같고, 청구인은 1992.8.13.에 쟁점토지를 ‘매매’로 취득하여 2020.11.5.에 ‘매매’로 양도한 사실이 확인된다. <표1> 소유권 변동 내역 OOO (나) 처분청은 쟁점토지의 보유기간 중 실질 사용용도는 농지(전)로써, 공부상용도(지목 전)와 일치한다는 의견이고, 쟁점토지의 실질 사용용도에 대하여 양측의 다툼이 없다. (다) 쟁점토지의 도시관리계획 고시 주요 내용 및 토지이용계획정보는 아래 <표2> 및 <표3>과 같고, 처분청은 본래의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 사실은 없다는 의견이다. <표2> 도시관리계획 고시 이력 OOO <표3> 토지이용계획정보 OOO (라) 쟁점토지의 보유기간 중 공시지가 변경이력(아래 <표4>)에 의하면 도시지역 편입 시점부터 공시지가가 급등하였고, 이후 지속적으로 공시지가가 상승한 것으로 나타난다. <표4> 쟁점토지의 연도별 공시지가 OOO

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 도시계획변경 고시를 위한 의견수렴기간부터 고시일까지의 기간은 비사업용토지로 보지 아니하는 도시계획변경 등 정당한 사유가 있는 기간이므로 비사업용토지에 해당하는 기간에서 제외하여야 한다고 주장하나, 소득세법제104조의3 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제168조의8은 광역시 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 있는 농지로서 도시지역에 편입된 날부터 3년이 경과한 농지를 비사업용으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제168조의6 제1호 다목은 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 동안 비사업용에 해당하는 경우 비사업용토지에 해당하는 것으로 규정하고 있는바, 쟁점토지는 2006.4.10. 도시지역에 편입되어 2009.4.10.부터 양도일까지 4,227일 동안 비사업용토지에 해당하며, 이는 전체 보유기간 10,311일의 41%에 상당하여 비사업용토지의 기간기준에 해당하는 점, 청구인은 도시계획변경고시를 위한 의견청취 기간에는 기존의 불리한 도시계획에 따라 건물을 설계하고 건축을 하는 사람이 없을 것이므로 사업용기간으로 인정되어야 한다고 주장하나, 이는 개인의 더 나은 경제적 이익을 위한 선택일 뿐 ‘통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 토지’에 해당한다고 보기 어렵고, 청구인은 도시계획변경고시(2016.3.30.)가 이루어진 이후에도 쟁점토지에 대하여 변경된 조건에 따라 건축 등의 용도변경을 이행한 사실이 없으며, ‘농지’ 상태로 4년 7개월을 더 보유하다가 2020.11.5.에 양도하였으므로, 청구인은 실제 건축 등의 쟁점토지 용도변경 의사는 없었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵고, 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.